汤文、薛艳梅房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5906号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5906号

• 案件名称

  汤文、薛艳梅房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  汤文;薛艳梅

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5906号上诉人（原审被告）：汤文，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：权圣皓，江苏公实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茂林，江苏公实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛艳梅，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：权钢，江苏同瑞律师事务所律师。上诉人汤文与被上诉人薛艳梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312民初2073号民事判决，向本院提起上诉。上诉人汤文的委托诉讼代理人权圣皓、王茂林，被上诉人薛艳梅及其委托诉讼代理人权钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤文上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费由薛艳梅承担。事实和理由：一、一审认定汤文和薛艳梅存在买卖合同关系，无事实和法律依据。一审认定汤文和薛艳梅有买卖房子的合意，但至今薛艳梅仍不能提供房屋买卖合同，房屋买卖没有合同明显不合理。在汤文和薛艳梅电话沟通的录音中，薛艳梅称：“你让我住的，让我拿房改钱”，可以得知，薛艳梅已经自认双方之间是租赁关系，并不存在买卖关系。二、一审根据证人出具的证言认定的事实错误。一审认定证人李某,4称见到汤文和薛艳梅一起去办理涉案房屋的过户，汤文材料不齐未能办理。但庭审中证人李某,4说：“我购买原告水泥厂的房屋和案涉房屋是在同一个院内的，后我和原告去铜山新区过户，原告可能也约了被告去过户，当时我过户完了，被告可能手续不全，他们就没有过户完成”。因此，李某,4并不知道汤文和薛艳梅为何约在一起。关于汤文和薛艳梅是否去过户，仅仅是李某,4的猜想或者是薛艳梅的告知。鉴于李某,4和薛艳梅之间的利害关系，李某,4的证言并不能作为认定案件事实的证据。李某,4并未看到汤文和薛艳梅去过户案涉房产。三、一审对事实认定错误。铜山县破产企业出售公有住房明细清册中，登记的“房改款”注明为“薛艳梅”。事实上，汤文对薛艳梅交纳该房改款并不知情，薛艳梅持有的婚姻材料等证明均不能证明双方之间存在房屋买卖的合意，薛艳梅提供的证据不能形成完整的证据链，证明双方之间存在买卖合意。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，依法改判或发回重审。薛艳梅辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。首先，根据法律规定，合同有口头形式和书面形式等多种形式，薛艳梅与汤文双方之间的合同属于口头合同。其次，汤文同薛艳梅之间的电话录音内容说明汤文和薛艳梅之间存在房屋买卖合同关系。结合案涉房屋的房产证、土地证、2013年铜山区民政部门出具的汤文的婚姻证明、证人证言，证明了双方的买卖合同关系。第三，汤文主张其与薛艳梅之间存在房屋租赁关系，但从2005年至今，汤文没有向薛艳梅主张过租金，也没有任何证据证明双方存在租赁关系。薛艳梅所提供的证据，充分证明双方为房屋买卖关系。恳请二审法院依法驳回汤文的上诉，维持原判。薛艳梅向一审法院起诉请求：1.依法判令汤文协助办理铜山区利国镇铜山第二水泥厂职工宿舍D楼1-401室的产权过户登记手续；2.案件受理费由汤文承担。事实和理由：2005年汤文因单位破产，对外公开出售铜山第二水泥厂职工宿舍D楼1-401室的房产，薛艳梅通过他人介绍以3000元的价格购买了该房产，并于2008年10月10日向破产办公室缴纳购房款10568元。涉案房屋自薛艳梅购买后进行装修，至今都是薛艳梅在使用。2008年至2013年，薛艳梅同汤文前后三次到铜山区房屋产权处办理房屋过户登记手续，因汤文手续不齐未能过户。现汤文拒绝办理过户，故薛艳梅诉至法院。一审法院认定事实：2005年间薛艳梅以3000元的价格购买汤文位于铜山区利国镇铜山第二水泥厂职工宿舍D楼1-401室的房产，双方未签订书面合同，购房款系现金交付。涉案房屋原为铜山第二水泥厂职工宿舍，后2008年该企业破产时进行房改，薛艳梅以汤文的名义向破产办缴纳房改款10568元，在铜山县破产企业出售公有住房明细清册中登记购房人为汤文，后手写注明薛艳梅手机号码150××××9762。后破产办通知领取房产证、土地证，汤文领取后签字捺印，将涉案房屋房产证、土地证原件交给薛艳梅。薛艳梅与汤文曾于2013年12月到铜山房管局办理涉案房屋过户手续，因汤文材料不齐未能过户，后汤文到铜山区利国镇民政办公室开具婚姻证明交给薛艳梅。2020年8月26日，薛艳梅同汤文电话沟通涉案房屋过户事宜，汤文否认其曾将涉案房屋出售给薛艳梅，否认涉案房屋两证是由其交给薛艳梅，但认可房改款是由薛艳梅缴纳。薛艳梅称交房改款和领取房产证均和汤文一起在大地豆奶粉厂（维维豆奶粉）四楼办理的，汤文回答称“我不知道，我忘了”。后因汤文不愿意配合薛艳梅办理涉案房屋过户，薛艳梅诉至一审法院。本案一审审理过程中，一审法院向铜山区不动产登记交易服务中心寄送函件询问,涉案房屋性质及是否符合交易过户的条件，铜山区不动产登记交易服务中心复函称,涉案房屋为市场化商品房，可以办理不动产转移登记，在办理转移登记时应缴纳土地出让金。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。汤文抗辩与薛艳梅之间系租赁关系，但汤文认可涉案房屋房改款系由薛艳梅缴纳，在薛艳梅与汤文电话沟通录音中薛艳梅称“你让我住的，让我拿房改钱”，汤文回复称“房改钱多少钱你拿来我给你是的”“你说你住可以，你那这个钱该多少我给你多少行了”。铜山县破产企业出售公有住房明细清册中，登记房改款收取的资料中也注明了薛艳梅的手机号码。若薛艳梅系租赁汤文房屋居住，则薛艳梅实际缴纳了房改款不合常理，薛艳梅仅缴纳3000元租金，未约定租赁期限，自2005年至今汤文也一直未对薛艳梅居住在涉案房屋提出过异议，均不符合常理，故汤文抗辩其与薛艳梅之间系租赁关系，不予采信。证人黄某,4、李某,4出庭作证，证明汤文将涉案房屋出售给薛艳梅，且证人李某,4证明其曾于2013年12月15日同薛艳梅一起到铜山区房管局办理房屋过户手续时，见到薛艳梅约汤文也一同办理涉案房屋过户，但因汤文材料不齐未能办理。另汤文对于薛艳梅持有涉案房屋房产证、土地证原件及汤文的婚姻证明材料，无法做出合理解释，汤文婚姻证明的出具日期为2013年12月19日，结合汤文在破产办领取房产证、土地证的签字登记和证人证言，可以认定涉案房屋两证是由汤文领取后交给薛艳梅，薛艳梅与汤文之间存在房屋买卖的事实，且2013年12月15日薛艳梅曾约汤文办理过户，因汤文材料不齐未能办理，后汤文于2013年12月19日补开婚姻证明并交给薛艳梅。涉案房屋原为铜山第二水泥厂职工宿舍楼，后薛艳梅以汤文的名义通过房改购买涉案房屋，土地用途为城镇住宅用地，土地性质为划拨，房屋性质为市场化商品房，现符合交易过户的条件，但在过户时应缴纳土地出让金。故薛艳梅与汤文之间的房屋买卖合法有效，薛艳梅已支付汤文购房款，汤文应继续履行合同，配合薛艳梅办理涉案房屋过户手续。办理转移登记时，薛艳梅应缴纳土地使用权出让金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：汤文于判决生效后十日内协助薛艳梅办理铜山区利国镇铜山第二水泥厂职工宿舍D楼1-401室的房屋转移过户登记手续。一审案件受理费，减半收取40元，由汤文负担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：1.薛艳梅与汤文之间是否存在房屋买卖合同关系；2.薛艳梅要求汤文协助过户的主张是否应予支持。二审中，薛艳梅、汤文均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，根据涉案房屋房产证记载，产权证登记的所有权人为汤文，结构为“混合结构”，房屋总层数为4层，所在层数为4层，建筑面积57.41平方米，坐落于铜山区利国镇铜山第二水泥厂职工宿舍D#楼1-401室，产别为“私产”。该房产证原件由薛艳梅持有。本院认为，薛艳梅主张在2005年以3000元购买汤文的案涉房屋，汤文则主张与薛艳梅之间系房屋租赁关系，非房屋买卖。薛艳梅举证的其持有的该案涉房屋房产证、土地证原件及汤文的婚姻证明和标注有薛艳梅使用手机号码的铜山县破产企业出售公有住房明细清册等材料，以及双方在2020年8月26日的通话录音，用以证明薛艳梅缴纳房改款10568元，其实际购买了汤文的案涉房产。汤文抗辩双方系房屋租赁关系，但无相关的证据予以证明。结合双方举证情况及证人证言，一审认定薛艳梅与汤文之间存在房屋买卖关系，有事实和法律依据。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。一审判令汤文应继续履行合同，配合薛艳梅办理涉案房屋过户手续，并无不当。综上所述，汤文的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汤文负担。本判决为终审判决。审 判 长　　苏　团审 判 员　　孟　娟审 判 员　　胡元静二〇二一年九月十八日法官助理　　吴良才书 记 员　　金宇婷 关注公众号“马 克 数 据 网”