丁爱国、蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁06民终5235号

• 案件编号

  （2021）鲁06民终5235号

• 案件名称

  丁爱国、蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省烟台市中级人民法院

• 所属地区

  山东省烟台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  丁爱国;蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5235号上诉人（原审原告）：丁爱国，男，1955年12月5日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：曹彦敏，山东东标律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司，住所地山东省蓬莱市海滨西路25号C-2幢2号。诉讼代表人：唐德良，系蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司破产管理人烟台瑞成资产清算有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：万娜娜，山东金鲁律师事务所律师。上诉人丁爱国与上诉人蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁爱国上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，改判阳光公司继续履行合同，协助丁爱国办理过户；⒉诉讼费由阳光公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，认定涉案房产属于破产财产错误。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。涉案房屋蓬莱市房屋属于特定物，不属于破产财产。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律、司法解释的规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保的债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。涉案房屋为住宅商品房，丁爱国通过第三人支付了全部价款，属于上述特殊债权。根据《中华人民共和国企业破产法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定㈡》的规定，破产程序中并非所有个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益，而交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对其所购房屋的权利具有特定性和优先性，该债权的实现并不会对其他破产债权人的合法权益构成损害。因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效个别清偿行为。丁爱国已通过第三人支付了涉案房屋的全部款项，在丁爱国主张继续履行《商品房买卖合同》的情况下，阳光公司未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十条规定的不能履行或不适于继续履行情形，故应继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助丁爱国办理涉案房屋所有权变更登记，并将涉案房屋交付给丁爱国。阳光公司辩称，一、阳光公司现处于破产清算阶段，并被依法宣告破产，丁爱国继续履行合同的上诉请求已无法履行，本案应属于破产债权确认纠纷，而非合同纠纷。二、丁爱国主张涉案房屋不属于破产财产所依据的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》制订的司法解释，但《中华人民共和国企业破产法（试行）》已废止，自2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定㈡》对不应认定为破产财产的情形作出了新规定，依据新法优于旧法的法律适用规则，本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定㈡》第二条规定，因此涉案房屋属于破产财产。三、丁爱国主张已通过第三人向阳光公司支付涉案房屋的全部价款，证据不足，不应认定。四、消费者购房户是以生活居住为目的的购房人，丁爱国不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者购房户。阳光公司上诉请求：⒈撤销一审判决，改判驳回丁爱国的全部诉讼请求；⒉诉讼费由丁爱国承担。事实和理由：一审判决确认丁爱国享有阳光公司位于香海大道××单元××号房屋及给付违约金的债权。阳光公司虽与丁爱国签有购房合同，但丁爱国自认购房款系因邵伟欠付其民间借款无法偿还而向其抵顶。一审判决对邵伟与阳光公司的关系或邵伟与丁爱国的关系均未查明，在此基础上认定丁爱国系阳光公司的消费者购房户且具有优先性并享有违约金债权，在事实认定和法律适用上均有错误，丁爱国诉请均不应认定。一、丁爱国主张因民间借贷自邵伟处抵顶涉案房屋，但无法证明其与邵伟之间借贷关系真实存在，亦无法证明邵伟系阳光公司的购房户，一审判决仅凭收据一项孤证即认定丁爱国已全额向阳光公司支付了购房款，属于事实认定不清。首先，丁爱国在向管理人申报债权时主张，2008年至2009年期间邵伟分两笔向丁爱国借款594000元（双方并未签订借款协议），2011年邵伟因无力偿还借款协商以一套房产抵顶借款，双方未就抵债事宜签订协议。但经审查丁爱国提交的证据资料，部分款项为现金支付，部分款项为代勇支付，无法看出丁爱国与邵伟之间的借款往来，对丁爱国与邵伟间的民间借贷关系无法认定。即使丁爱国与邵伟的借贷关系真实存在，亦应证明邵伟系阳光公司的购房户并已实际向阳光公司付过购房款，不然，邵伟无权以阳光公司的资产抵偿其对外借款，但一审判决对此未予审查。丁爱国与邵伟、邵伟与阳光公司之间的关系仅为丁爱国单方主张，无法证明，此为认定丁爱国是否为消费者购房户及是否已实际支付购房款的重要依据，一审判决未予查明，事实认定不清。其次，一审判决仅凭收据一项孤证即认定阳光公司认可丁爱国已全额支付购房款有失偏颇，应参照民间借贷的相关规定就款项的实际支付路径或来源予以证明，否则无法认定款项的支付情况。2018年第3辑《民事审判指导与参考》刊登的（2018）最高法民申2512号民事裁定已明确作出仅凭房款收据尚不足以认定已支付全部房款的判例，该判例对本案具有参考价值。在阳光公司破产程序中对已申报的其他消费者购房户债权的审查，要求必须提交银行流水等证明购房款支付情况，仅凭收据一项孤证对已支付购房款的主张均不予认定。二、本案为破产债权确认纠纷，具有特殊性，消费者购房户作为破产债权最优先保障的债权，审查过程应审慎严谨，债权审查原则系根据原破产企业经营状况制定，对该破产企业债权确认具有适用力。经管理人对破产债权申报资料的审查发现，真实购房户应包括2个以上收据，且收据会标明款项支付方式，仅有1张收据的系存在如抵债等特殊情况。经参考适用杭州法院《房地产企业破产审理操作规程》第三十七条“应按基础法律关系的性质认定债权”等规定，根据阳光公司经营中的状况，管理人对此严格审查基础法律关系，并制定债权审查原则，明确“对以购房户名义申报的债权，具体审查标准如下：⒈审查是否具有真实的商品房买卖关系，属于虚假按揭、以房抵债、让与担保等情形的，按基础法律关系的性质认定债权”。2018年4月25日一审法院作出（2018）鲁0684破1号之一民事裁定，宣告阳光公司破产。现阳光公司资产已变现完毕，处于严重资不抵债状态，清偿顺位对债权受偿比例影响较大，如贸然对消费者购房户身份的认定作出突破，势必影响后顺位债权如工程价款或职工权益的实现，因此是否为消费者购房户的认定至关重要。丁爱国并未向阳光公司付过购房款，主张系自邵伟处受让房产，但对邵伟与阳光公司之间的关系无法证明。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，丁爱国与阳光公司之间不存在债权债务关系，更不应确认其为消费者购房户债权。丁爱国辩称，并非阳光公司所述的抵顶房屋。丁爱国与阳光公司签有商品房买卖合同，在物业服务合同中也盖有阳光公司公章，在商品房买卖合同与物业服务合同中均约定房款为一次性支付，阳光公司在签约当日给丁爱国开具了收据。丁爱国调取的邵伟银行流水记录显示丁爱国共转账给邵伟59万余元，在签约当日由邵伟按丁爱国指示支付给阳光公司。阳光公司辩称是抵顶房屋，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任。根据合同签订及收据出具日期，均可认定丁爱国与阳光公司之间存在真实商品房买卖关系，并已实际支付了房屋全部价款。丁爱国向一审法院起诉请求：⒈阳光公司继续履行合同，将涉案房屋交付丁爱国并协助丁爱国办理过户手续；⒉阳光公司向丁爱国支付以614100元为基数自2013年6月1日至实际交房之日按日万分之二计算的逾期交房违约金；⒊诉讼费由阳光公司承担。事实和理由：2012年8月29日丁爱国与阳光公司签订《蓬莱市商品房买卖合同》，约定阳光公司出卖位于蓬莱市房屋，总价款614100元一次性付清。当日丁爱国一次性付清了全部房款，阳光公司出具了收据。阳光公司应于2013年5月31日前向丁爱国交付符合标准的房屋，若逾期交房超过30日，丁爱国有权按全部已付房款的日万分之二主张逾期交房期间的违约金，但阳光公司至今未交付房屋。阳光公司辩称：⒈丁爱国提交的证据无法证明其向阳光公司付过购房款。丁爱国仅提交收据一项孤证，在无其他证据补强情况下无法形成完整证据链，且丁爱国无法证明其与邵伟之间的借贷关系及邵伟向阳光公司支付了全部房款，仅凭房款收据不足以证明丁爱国已支付了全部房款，对其主张不应确认。⒉即使丁爱国与阳光公司之间的债权债务关系真实成立，但该债权为破产债权中的普通债权，其诉请亦无法支持。阳光公司已进入破产清算程序，严重资不抵债，丁爱国主张的债权不具有优先性，无法优先清偿，且涉案房屋未办理网签手续，不符合正常交易程序。本案为破产债权确认诉讼，应对债权数额及性质予以审查确认，“继续履行商品房销售合同及办理过户手续”不属破产债权确认诉请范围，也不具有可执行性，不应确认。综上，丁爱国未能证明其实际缴纳房款或完全履行合同义务，所主张的债权也不具有法定优先性。一审法院认定事实：丁爱国与邵伟有经济往来。2012年邵伟介绍丁爱国到蓬莱买房，2012年8月29日邵伟带丁爱国到阳光公司售楼处选房，双方签订《蓬莱市商品房买卖合同》，约定涉案房屋位于蓬莱市，总价款614100元，付款方式为一次性付清。签订合同当日，阳光公司向丁爱国出具了614400元的收据。合同还约定阳光公司应于2013年5月31日前向丁爱国交付房屋，如逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，阳光公司按日向丁爱国支付已付款万分之二的违约金。2018年4月25日一审法院作出（2018）鲁0684破1号之一民事裁定，宣告阳光公司破产。涉案房屋尚未办理预售登记手续，阳光公司资产已变现完毕。一审法院认为，丁爱国与阳光公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同第六条“付款方式及期限”约定为一次性付款。丁爱国主张涉案房产系案外人邵伟购买，因其与邵伟之间存在民间借贷关系，故邵伟用涉案房产抵顶债务。阳光公司于合同签订当天向丁爱国出具加盖其财务专用章的收据一份，标明了房款及对应的房号等。根据合同相对性原则，丁爱国与阳光公司成立商品房买卖合同关系，阳光公司向丁爱国出具收款收据应当是对涉案房产已缴纳购房款事实的认可。关于阳光公司主张邵伟与其未证实存在真实的购房关系，阳光公司该主张与其与丁爱国签订房屋买卖合同并出具收据的行为不符，对阳光公司该主张不予采信，故认定丁爱国已按合同约定履行了交付购房款的义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，商品房买受人只有被认定为消费者，其债权才能对抗工程款债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”丁爱国虽主张与邵伟之间存在民间借贷关系，但丁爱国与阳光公司之间系商品房买卖合同关系，且阳光公司已出具收据认可丁爱国支付购房款，双方当事人之间基础法律关系为商品房买卖合同关系。因丁爱国、阳光公司于合同签订后并未办理预告登记及过户，故涉案房产仍属于破产财产，丁爱国对涉案房产享有的系物权期待权，属于债权。综上所述，丁爱国享有房屋买卖合同的优先权，但其请求阳光公司支付按合同约定的违约金332228.10元系普通破产债权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，于2020年10月31日判决：一、丁爱国享有阳光公司位于香海大道××单元××号的债权；二、丁爱国享有阳光公司给付违约金332228.10元的债权。一审案件受理费100元，由阳光公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和无争议的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的用途为住宅。2019年10月25日蓬莱市自然资源局发布香海大道（阳光小镇）地块一、地块二建设用地规划许可批准公示，公示的用地单位为蓬莱合祥置业有限公司。2020年11月27日蓬莱区自然资源和规划局发布建设工程竣工规划核实批前公示，公示的建设单位为蓬莱合祥置业有限公司，建设项目为香海大道（阳光小镇）1#-47#、49#-54#、56#-59#、物业中心。香海大道（阳光小镇）小区1号楼1单元101号房屋所有权及国有建设用地使用权已登记至蓬莱合祥置业有限公司名下。2020年12月19日一审法院作出（2018）鲁0684破1号之十八民事裁定，以管理人已按财产分配方案执行完毕为由终结了阳光公司的破产程序。丁爱国与王建青系夫妻，在蓬莱区不动产登记中心不动产登记数据库中二人名下无不动产。2021年8月31日丁爱国向本院提出书面申请，请求撤回上诉。对当事人二审争议的事实本院认定如下：阳光公司对一审判决关于2012年邵伟介绍丁爱国到蓬莱买房及2012年8月29日邵伟带丁爱国到阳光公司售楼处选房的事实认定提出异议，称上述事实仅为丁爱国单方陈述，未提交证据证实，阳光公司也不认可，且丁爱国在本案诉前向管理人申报债权时称涉案房屋原系邵伟购买，后因邵伟无力偿还丁爱国的民间借款而以涉案房屋抵顶。丁爱国则主张，是邵伟介绍丁爱国到阳光公司买房，邵伟将所欠丁爱国的借款作为丁爱国的购房款付给了阳光公司，属于指示代付，涉案房屋是丁爱国向阳光公司购买，并非邵伟购买。阳光公司对其关于丁爱国曾主张涉案房屋系邵伟购买并向丁爱国抵顶借款的主张不能举证证实。关于购房过程，丁爱国主张，丁爱国在签订涉案房屋买卖合同前两三个月在邵伟带领下到阳光公司看过房，当时房屋尚未建成。2012年8月29日丁爱国又在邵伟带领下到阳光公司看房，看房后邵伟背着包到阳光公司会计室办理了付款手续，随后阳光公司与丁爱国签订了房屋买卖合同并给丁爱国开具了收据。对邵伟支付购房款的方式不清楚，在丁爱国向阳光公司购房前邵伟多次向丁爱国借款共计594000元，其中2008年7月22日借款294000元，由丁爱国取现直接付给邵伟；2009年5月26日借款300000元，由王建青转账给代勇，又由代勇转账给邵伟。此外，丁爱国还在2011年2月21日转账给邵伟108935元。丁爱国在一审中提交了邵伟的银行流水记录，证明代勇于2009年5月26日、丁爱国于2011年2月21日分别向邵伟转账300000元、108935元。阳光公司对丁爱国的主张提出异议称，关于丁爱国与邵伟之间的借贷关系仅为丁爱国单方陈述，无书面约定，且借款金额与涉案房屋价款不一致。关于2008年7月22日的294000元，丁爱国虽在申报债权时提交了从银行取现的证据，但无证据显示是向邵伟支付；关于2009年5月26日代勇向邵伟支付的300000元，无代勇代为支付的说明或其他证据，款项来源也无法证明是王建青付给代勇的；关于2011年2月21日丁爱国转账给邵伟108935元的原因无双方约定，且上述三笔款项的发生时间与丁爱国主张的购房时间相距较远，即使为真也不足以证明邵伟代丁爱国向阳光公司付过购房款，其间不存在必然联系性。阳光公司并称，从接管的阳光公司破产资料看，阳光公司与邵伟、代勇均无关系，阳光公司虽与丁爱国签订房屋买卖合同并向丁爱国开具了房款收据，但从2012年开始阳光公司经营就出现问题，存在对外开具不真实收据情况，故在审查阳光公司破产债权过程中管理人要求举证说明款项实际支付情况，不能仅凭收据一项孤证证明购房款已实际支付，应参照民间借贷的相关规定来认定。本院认为，当事人的上述争议是对丁爱国、邵伟及阳光公司三者相互之间的关系、丁爱国是否向阳光公司付清了涉案购房款的争议。对此，本院将根据本案的事实及证据进行综合分析与认定，在此不述。对当事人二审争议的证据本院认定如下：阳光公司对丁爱国二审中提交的下列证据存有争议：⒈王建青、代勇中信银行卡账户交易明细各1张，证明2009年5月26日王建青转账给代勇300000元，同日由代勇转账给邵伟。经质证，阳光公司对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称王建青的交易明细未体现300000元收款方的名称，收款账号也非代勇卡号，无法体现王建青是向代勇付款；丁爱国未举证证明王建青和代勇的付款与己有关，在同一天由其妻转给代勇再由代勇转给邵伟也不符合正常交易习惯，王建青完全可以自行转给邵伟，丁爱国有义务举证证明上述民事行为之间的关联性。丁爱国解释称，代勇是王建青表弟，在银行工作，王建青先将300000元转入代勇账户，再由代勇转入邵伟账户，是帮代勇完成银行工作任务。⒉2021年8月30日代勇经山东省青岛市市中公证处保全证据公证出具的书面证人证言，证明涉案房屋购房款中的300000元由王建青转入代勇账户，由代勇转入邵伟账户。阳光公司质证称，对证据的真实性无异议，但该证据仅证明代勇向邵伟转账300000元，并非向阳光公司直接支付，且邵伟并非阳光公司工作人员或代理人，阳光公司未收到该笔款项，该证据与本案不具有关联关系，无法证实丁爱国向阳光公司支付过购房款。本院认为，丁爱国提交的上述证据足以证明王建青通过代勇的银行账户向邵伟转账付款300000元，且阳光公司对证据的真实性无异议，本院予以确认。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，丁爱国与阳光公司签有《蓬莱市商品房买卖合同》，约定丁爱国向阳光公司购买涉案房屋，丁爱国据此主张其与阳光公司就涉案房屋形成商品房买卖合同关系的证据充分，本院依法予以认定。阳光公司虽称丁爱国曾主张涉案房屋系邵伟购买并向丁爱国抵顶借款，但不能提供证据加以证明，不足采信。因此，一审判决对阳光公司主张的上述事实予以认定缺乏证据支持，但一审判决并未否定丁爱国与阳光公司之间就涉案房屋形成的商品房买卖合同关系，故一审判决的这一认定并不影响本案的处理结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据丁爱国在本案诉讼中提交的邵伟银行流水记录、王建青与代勇的银行卡账户交易明细、代勇的证言及阳光公司认可丁爱国在申报债权时提交了提取现金证据的事实，足以认定丁爱国及其妻向邵伟的银行账户付款的事实。因此，丁爱国主张邵伟代其向阳光公司支付涉案购房款具有事实依据，且阳光公司在与丁爱国订立商品房买卖合同当天即向丁爱国开具了收到全额购房款的收据，故一审判决认定丁爱国已按约履行了向阳光公司支付涉案购房款的义务，符合法律规定，本院予以确认。涉案房屋系阳光公司开发的商品房，其用途为住宅，丁爱国与王建青夫妻名下在当地亦无其他房产。因此，丁爱国购买涉案房屋的行为属于商品房消费行为，对涉案房屋享有对抗工程价款优先权的权利。丁爱国在二审中自愿撤回其上诉，系对自身权利的合法处分，本院予以准许，对其上诉请求本院依法不予审理。综上所述，阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，对其中的100元减半收取后共计150元，由丁爱国负担50元，蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长　　王守远审判员　　侯伟平审判员　　张婷婷二〇二一年九月七日书记员　　刘晓腾 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