蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司与王建东房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书（2021）吉02民终1952号

• 案件编号

  （2021）吉02民终1952号

• 案件名称

  蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司与王建东房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司;王建东

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十条

吉林省吉林市中级人民法院民事裁定书（2021）吉02民终1952号上诉人（原审原告）：蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司，住所地吉林省蛟河市河北街道红叶大街69号。        负责人：于海江，总经理。        委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。        委托诉讼代理人：唐恬恬，吉林万璋律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：王建东，男，1967年3月24日出生，汉族，住吉林省蛟河市。        委托诉讼代理人：肖迪，吉林崇唐律师事务所律师。        委托诉讼代理人：金月玲，吉林崇唐律师事务所律师。        上诉人蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司（以下简称红叶公司浩华分公司）因与被上诉人王建东房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2021）吉0281民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        红叶公司浩华分公司上诉请求：判令解除双方签订的租赁合同，判令王建东撤离所租赁的现场。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法予以撤销；红叶公司浩华分公司一审诉讼请求符合事实和法律规定，应当予以支持。一、一审判决认定“该租赁合同的租赁范围包括一楼除草根超市部分”是错误的。根据《浩华家居建材广场租赁合同》和《补充协议》约定的租赁范围明显不包括一楼部分。1．一审判决对租赁物的范围是否包括一楼除草根超市部分作为案件的争议焦点并予以认定超出了本案的审理范围，是错误的认定。本案红叶公司浩华分公司提出的诉讼请求是因王建东的违约而解除租赁合同，王建东没有提出反诉主张。租赁物的范围是否包括一楼除草根超市部分不应为本案认定的事项，一审判决将其列为争议焦点的第一项，并进行认定明显超出了案件正常的审理范围，严重损害了红叶公司浩华分公司的合法利益，应当予以撤销。2．双方签订的《浩华家居建材广场租赁合同》及《补充协议》明确约定租赁范围不包括一楼部分。红叶公司浩华分公司与王建东签订的《浩华家居建材广场租赁合同》第一条出租标的中约定：“租赁共计约38，000平方米（建筑面积）的房屋、附属设备和附属场地”；“租赁范围如下：第一部分：浩华家居广场二层、三层、四层。第二部分：为该租赁物前面的地下库房。第三部分：为该建筑物租赁范围内的所有广告位。”同日，双方当事人签订的《补充协议》明确约定“租赁范围如下：第一部分为商位，即浩华家居广场二层、三层、四层的商位，其中健身馆2070平方米除外……。第二部分为地下车库，除消防通道，消防泵房，配电间和设备库房两个不在租赁范围。第三部分为广告位的使用权……”结合以上《租赁合同》和《补充协议》的约定，可以明确租赁物范围不包括一楼部分。3．《租赁合同》约定租赁共计约38，000平方米（建筑面积），约定的案涉租赁楼房的二层、三层、四层租赁等建筑面积相加为38，000多平方米，以约定的出租面积计算可以认定，租赁范围不包括一楼。4．一审判决认为王建东有部分一楼门市房的钥匙并且对外出租就认定一楼包括在租赁范围之内是不合理也不合法的推定，是错误的。在双方就租赁范围明确约定的情况下，关于王建东有该楼部分门市房的钥匙并且对外出租的事宜是双方的其他法律关系，不能以此认定租赁范围包括一楼。二、王建东没有按照租赁合同的约定如期足额交付租金，已经构成根本违约，红叶公司浩华分公司有权解除合同。1．一审判决认定的第一年已交租金数额是错误的，有重复计算的情况。王建东第一年度应缴租金240万，保证金15万，共计255万。一审判决书第6页第1自然段认定“2020年1月16日交付的租金10万元、同日交付租金5万元、1月18日交付租金10万元，以上三笔25万元租金”与“2020年1月20日收据上的30万元租金”属于重复计算，2020年1月20日开具的30万收据包含以上三笔25万元租金。2．一审判决将案涉租赁商场原租户的5个判决认定的租金和滞纳金合计164，285.82元与应交租金抵顶没有事实和法律依据，是错误的。以上判决的款项红叶公司浩华分公司至今没有收到，与王建东的应缴房租不能抵顶。因为根据合同约定，红叶公司浩华分公司将判决认定的租金、滞纳金债权转移给了王建东，债权实现应由王建东向案外第三人主张，王建东直接用与案外第三人的债权抵顶本案与红叶公司浩华分公司的债务没有法律依据。3．一审判决以《关于财富广场消防安全责任的协议》的约定将第一年度的租金减免15万元不符合约定，是错误的。双方签订的《关于财富广场消防安全责任的协议》约定：“红叶公司浩华分公司每年减免吉林省财富购物广场有限公司租金15万元，开始减免时间为2020年11月10日，第一年租金不应当减免15万元。”第一年租金不能减免15万元，即使按照2020年11月10日的日期进行减免，第一年2020年度也仅能减免一个月的租金。根据约定，每年减免15万元，也就是说每月减免1.25万元，第一年的租期至2020年12月9日，租金最多减免一个月1.25万元。4.2020年12月10日至2021年12月9日租期的租金交付时间应为2020年7月1日，王建东没有按约定交付，构成违约。根据租赁合同约定，第一年的租金交付时间就是上打租金，按照合同约定租金交付时间为“每年7月1日前一次性缴纳”，那么可以理解为每年都要支付房租，2019年7月1日支付的是下一年租金，2020年7月1日也应支付下一年度租金，以此类推，每年7月1日都应支付下一年度租金。而且，王建东在2020年7月1日前也向红叶公司浩华分公司支付了部分租金，从该行为可以看出，双方对交付房租的时间的意思表示为7月1日提前交付下一年度房租。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法予以撤销。王建东没有按照约定足额交付租金，构成违约。在二审询问时红叶公司浩华分公司对事实和理由补充：本案在二审上诉时，二审立案庭按照规定将本案的诉讼标的计算为2000多万元，并按照2000多万元的诉讼标的收取了上诉费用，吉林市中级人民法院及吉林省高级人民法院认为该案的诉讼标的是2000多万元，本案的一审应当由吉林市中级人民法院审理，蛟河市基层人民法院审理本案违反的级别管辖规定，程序违法，应当予以撤销。        王建东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。红叶公司浩华分公司上诉理由不成立，应予维持原判。一、一审法院认定租赁合同中约定的租赁范围为包括一楼除草根超市部分，事实清楚正确。1．根据双方签订的租赁合同第一条第二款明确载明合同租赁物的房屋共计四层，其中除一层草根超市不在租赁范围，二至四层整体、租赁物前的地下库房以及广告位均租赁给王建东。而从位置上可以明确，租赁物前面的地下库房就是除一层草根超市的部分。2．按照合同约定红叶公司浩华分公司已经履行了包括一楼在内的租赁房屋交付义务，将除草根超市外的商铺钥匙交付给了王建东，并且王建东以自己名义将该部分商铺对外招租，红叶公司浩华分公司实际交付使用租赁房屋的行为更加明确了合同的租赁范围。3．红叶公司浩华分公司主张双方系委托关系却没有任何事实和法律依据。4．红叶公司浩华分公司提供给王建东的由王建东收取租金的应收租金商铺表中很多是一楼的商铺，与合同约定红叶公司浩华分公司配合王建东清收租金的条款相吻合，进一步印证了一楼的商铺属于租赁房屋范围。综上，一审法院查明事实清楚、认定的租赁合同的租赁房屋范围是正确的。二、王建东已经按合同约定日期足额交付了租金，红叶公司浩华分公司无权解除合同。1．关于2019年12月10日至2020年12月9日第一年度租金王建东已足额缴纳，不存在违约问题。首先，王建东已经按照合同约定履行了交付租金的义务，不存在违约行为。王建东应当缴纳2019年12月10日至2020年12月9日租金为240万元，按照一审提供银行流水、收据以及消防协议每年抵付租金15万和应当由王建东收取的租金被红叶公司浩华分公司私自收取等证据，王建东已完全履行了支付租金的义务。其次，一审笔录中（第二次开庭笔录），红叶公司浩华分公司陈述王建东在尚欠第一期租金的情况下，仍支付了第二个租期的租金178万余元。货币作为价值尺度，是用一定数量的货币表现商品价值的。按照常理，在第一年度租金交付完毕以后才会开始计算第二个租期的租金。因此，红叶公司浩华分公司主张王建东未支付完第一年度的租金便支付第二年度租金不符合常理，自相矛盾理由不能成立。2．关于2020年12月10日至2021年12月9日第二年度交付租金时间问题。双方在2019年6月5日签订的《租赁合同》第四条第三款中明确约定“……第二年2020年12月10日至2021年12月9日及以后租金的交付时间为：每年于7月1日前一次性缴纳”，即第二年的交付租金的日期为2021年7月1日。红叶公司浩华分公司主张2020年7月1日为租金交付时间没有事实和法律依据。截至一审起诉时2021年1月25日，王建东交付第二年租金时间未到，并不能以此为由认定王建东违约。三、红叶公司浩华分公司存在众多违约行为，应当返还多收取王建东的租金。红叶公司浩华分公司存在不履行合同约定物业管理义务、供热义务、协助王建东收取原租户欠付租金义务等众多的违约行为，并私自收取按照合同约定应当由王建东收取的原租户欠付租金，王建东发现后，提出其私自收取的租金用来抵偿王建东的租金。更有甚者，王建东在向租户收取租金时发现，红叶公司浩华分公司在同一租赁期间，同时收取王建东的租金和租户的租金，涉嫌诈骗。红叶公司浩华分公司种种违约行为已经给王建东造成巨额损失。四、红叶公司浩华分公司一审起诉时提出的合同解除权，依法已经超过了法定的一年除斥期间，该解除权已经消灭。假如红叶公司浩华分公司认为王建东因未缴满第一年度租金应当解除合同，则应当从2019年12月1日起一年内主张合同解除权。否则超过一年内不行使权利的，其解除权消灭。本案截至红叶公司浩华分公司一审起诉主张解除权，早已经超过一年。综上所述，红叶公司浩华分公司请求解除合同的理由不成立，王建东违约事实不存在，依法红叶公司浩华分公司的解除权已经消灭。红叶公司浩华分公司还应当返还王建东多交的租金。另外补充：法院的管辖权不以诉讼费的收费标准基数而有所改变，该案管辖权是基于法律的明确规定而产生的，并且管辖权异议应当在一审辩论终结前提出，在一审时，红叶公司浩华分公司并未提出管辖权异议，故其二审提出该项管辖权请求不应予以支持。并且，据王建东所知红叶公司浩华分公司法定代表人现在在监狱羁押，该公司处于无人管理的状态，故请法院予以查明红叶公司浩华分公司委托诉讼代理人的授权是否符合法律规定。        红叶公司浩华分公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的租赁合同，判令王建东撤离所租赁的现场。        一审法院认定事实：2019年6月5日，红叶公司浩华分公司与王建东签订了浩华家居建材广场租赁合同一份，约定红叶公司浩华分公司将坐落于蛟河新区红叶大街69号浩华家居广场约38，000平方米的房屋、附属设备设施和附属地租赁给王建东，其中一层草根超市不在租赁范围，二至四层整体租赁给王建东，租赁范围为第一部分：浩华家居广场二层、三层、四层，第二部分该租赁物前面的地下库房，第三部分为该建筑物租赁范围内的所有广告位，租赁期限自2019年12月10日至2029年12月9日，租金每年240万元；第一年2019年12月10日至2020年12月9日租金的交付方式为签订合同之日缴纳租金30万元，2019年7月1日前缴纳50万元租金，剩余租金和保证金于2019年8月1日至2019年12月1日每月的1日给付，共分5次，每次给付35万，共计240万元租金，合同保证金15万元给付完毕；第二年2020年12月10日至2021年12月9日及以后租金的交付时间为每年于7月1日前一次性缴纳，合同中约定为利于王建东招商，装修及原有租赁商户的清理，调整安抚及开业筹备等工作，红叶公司浩华分公司将原商户所欠的所有租金由王建东收取，归王建东所有，红叶公司浩华分公司应积极配合。2020年11月10日，红叶公司浩华分公司与王建东成立的吉林省财富购物广场有限公司签订了《关于财富广场消除安全责任的协议书》一份，约定红叶公司浩华分公司在租金上给吉林省财富购物广场有限公司减免，2020年11月10日开始减免，减免额度为每年15万元。        合同签订后，2019年6月30日，红叶公司浩华分公司为王建东出具收款收据一份，载明2019年12月10日至2020年12月9日租金50万元。2019年8月1日，红叶公司浩华分公司为王建东出具收款收据一份，载明2019年12月10日至2020年12月9日租金35万元。2019年9月21日，红叶公司浩华分公司为王建东出具收款收据一份，载明2019年12月10日至2020年12月9日租金35万元。2019年12月3日，红叶公司浩华分公司为王建东出具收款收据一份，载明2019年12月10日至2020年12月9日租金35万元。2020年1月20日，红叶公司浩华分公司为王建东出具收款收据一份，载明2019年12月10日至2020年12月9日租金30万元。另，王建东于2019年6月6日向红叶公司浩华分公司交付租金30万元，红叶公司浩华分公司未出具收据。2020年1月16日，王建东向红叶公司浩华分公司交付租金10万元；同日，王建东通过转账向蛟河红叶公司浩华分公司交付租金5万元；2020年1月18日，王建东通过转账向红叶公司浩华分公司交付租金10万元；以上，王建东共交纳房屋租金240元万。        另查明：经一审法院（2018）吉0281民初3707号、（2018）吉0281民初2935号、（2018）吉0281民初2934号、（2019）吉0281民初3063号、（2019）吉0281民初3062号判决书，判决张来斌向红叶公司浩华分公司支付租金12，800元、吕波向红叶公司浩华分公司支付租金19，921元、崔占林向红叶公司浩华分公司支付租金6901元、真志勇向红叶公司浩华分公司支付租金112，612.5元及滞纳金3，714.8元、真志勇向红叶公司浩华分公司支付另一处商铺租金8，070.3元及滞纳金266.22元，合计164，285.82元。        一审法院认为，本案法律事实发生于民法典实施之前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应当适用合同法的规定及相关司法解释。        一、该租赁合同的租赁范围包括一楼除草根超市部分。        本案中，红叶公司浩华分公司与王建东签订租赁合同，王建东向红叶公司浩华分公司交付房屋租金，红叶公司浩华分公司接收租金并为王建东出具收款收据的事实，足以证明该租赁合同的签订是当事人的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，该租赁合同依法成立并生效。该租赁合同中约定了租赁范围为浩华家居广场二层、三层、四层，第二部分该租赁物前面的地下库房，第三部分为该建筑物租赁范围内的所有广告位，该建筑物建筑构造特殊，从位置上看，租赁物前面的地下库房便为一楼除草根超市的部分，且红叶公司浩华分公司已将该部分钥匙交付王建东，王建东以自己公司的名义将该部分商铺对外出租，更加佐证其租赁范围，至于红叶公司浩华分公司辩称其公司将该部分商铺委托王建东对外出租一节，一审法院认为，若双方为委托合同关系，应当签订委托合同，现红叶公司浩华分公司未提供相关证据证明王建东系受其公司委托出租商铺，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，红叶公司浩华分公司的该项辩解，一审法院不予支持。        二、租赁期限2020年12月10日至2021年12月9日的租金交付时间应为2021年7月1日。本案中，红叶公司浩华分公司主张租金的支付方式为“上打租”，但租赁合同中对此并无约定；在第一年使用期限未到，便交付第二年的租金，明显不符合常理及交易习惯；从合同条款分析，结合交易习惯，“每年于7月1日”应当理解为合同期限内的7月1日，即2021年7月1日。        三、王建东已按照合同约定履行了交付租金的义务，不存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案合同中约定，王建东应当交纳2019年12月10日至2020年12月9日租金及保证金共计255万元，王建东现已交纳该租期的租金共计2，562，485.82元，已完全履行了义务。王建东主张红叶公司浩华分公司将应由王建东收取的租金1，330，952元抵顶了王建东欠红叶公司浩华分公司的租金40万元一节，一审法院认为，王建东提供的九份判决书中，仅有五份载明为租金，其余为供热费，而王建东与红叶公司浩华分公司签订的租赁合同中仅约定租金由王建东收取，而未约定供热费由王建东收取，故对供热费部分予以扣除后，一审法院认定红叶公司浩华分公司获得了本应由王建东收取的债权数额为164，285.82元，该部分应当抵顶王建东欠红叶公司浩华分公司的租金；至于红叶公司浩华分公司称未收到判决书中的钱款一节，一审法院认为，红叶公司浩华分公司未提供证据予以证明，且该五份判决书明确了红叶公司浩华分公司为债权人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，故对其辩解，一审法院不予支持。        第二年租赁期2020年12月10日至2021年12月9日的租金交付时间应为2021年7月1日，该义务的履行期限未到，不能认定王建东存在违约行为。        2020年2月15日之后，双方的多笔往来关系，红叶公司浩华分公司称为王建东交付的第二年租金，而王建东称红叶公司浩华分公司向其借款，对此，一审法院认为，因合同履行期限未到，一审法院对此不予评述，双方可在履行期限届满后，另行主张权利。        综上，红叶公司浩华分公司主张王建东存在违约行为，要求解除与其的租赁合同，要求撤离所租赁的现场的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。        一审判决：驳回红叶公司浩华分公司的诉讼请求。案件受理费50元，由红叶公司浩华分公司负担。        本院认为：红叶公司浩华分公司要求解除案涉的租赁合同是对合同内容相关财产的处分，属于财产性诉求，应以合同合金额确定案件的标的额，本案涉及的合同金额已超出一审法院级别管辖标准，故本案不属于一审法院管辖，红叶公司浩华分公司向一审法院提起诉讼不符合起诉条件。        综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：        一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2021）吉0281民初412号民事判决；        二、驳回蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司的起诉。        一审案件受理费50元，退还蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司；蛟河红叶房地产开发有限公司浩华分公司预交的二审案件受理费149，800元予以退还。        本裁定为终审裁定。        审判长    张利宏审判员    郭立坤审判员    刘卓二〇二一年九月十四日书记员    刘一凝  来源：百度搜索“马克数据网”