吉林市昌邑区站前金之源超市与沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）吉02民终2053号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2053号

• 案件名称

  吉林市昌邑区站前金之源超市与沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  吉林市昌邑区站前金之源超市;沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2053号上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区站前金之源超市，住所地吉林省吉林市吉林火车站后车室二层西A商业区。        经营者：郭天忠，男，1974年9月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区团结街三新南委五组。        委托诉讼代理人：张馨，吉林吉天行（通化）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：付哲铭，吉林吉天行（通化）律师事务所实习律师。        被上诉人（原审被告）：沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区吉林大街215号。        法定代表人：周庆威，董事长。        委托诉讼代理人：靳茜，女，该公司员工。        委托诉讼代理人：魏炳辉，男，该公司员工。        原审第三人：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区崇山东路4-20号。        法定代表人：王少岩，董事长。        委托诉讼代理人：陈浩铭，辽宁华轩律师事务所律师。        上诉人吉林市昌邑区站前金之源超市（以下简称金之源超市）因与被上诉人沈阳铁道吉林铁凇集团有限公司（以下简称铁凇集团公司），原审第三人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司（以下简称双瑞公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金之源超市的经营者郭天忠及其委托诉讼代理人张馨、付哲铭，被上诉人铁凇集团公司的委托诉讼代理人靳茜、魏炳辉，原审第三人双瑞公司的委托诉讼代理人陈浩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        金之源上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．依法改判铁凇集团公司向金之源超市支付因店面装修而产生的费用374，244元；3．依法改判铁凇集团公司向金之源超市支付3年可预见经济损失3，418，990.11元。事实和理由：一审判决认定事实不清、法律适用错误，具体理由如下：1.2018年7月13日金之源超市与铁凇集团公司签订商铺租赁合同后，便于2018年7月18日与通化市合盛装饰装修有限公司签订了对该商铺装修的合同，并进行了装饰装修。然而在装修工程即将完成之时，铁凇集团公司却告知金之源超市拆除已经装修好的商铺，而在此之前铁凇集团公司也未与金之源超市商讨过解除合同及拆除事宜。更不可思议之处在于，铁凇集团公司是在金之源超市不在场的情况下，强行拆除了已经装修好的商铺。而在一审庭审中，铁凇集团公司以2018年7月中下旬将已有经营权转移给双瑞公司为由拒不承认有该拆除行为，而双瑞公司也只是承认有通知过拆除，却不知有拆除的行为。但金之源超市商铺被拆除的行为是客观存在的，一审法院对此均未予认定。此后金之源超市为保存现场残存情况，委托了吉林市江城公证处对拆除现场以拍照、录像的方式进行了公证。而一审法院却认为该公证“不能证明装修合同实际履行情况”故对金之源超市的装修损失不予支持。该认定显然违背了正常的行事逻辑，正因为金之源超市的商铺已经被完全拆除，所以现场才无法体现该商铺已装修好的原始状态，而原审法院的这一认定，严重扭曲了客观事实，对金之源超市的损失完全不予支持，严重违背司法公正。2．金之源超市与铁凇集团公司签订合同后，基于铁凇集团公司为国有企业的身份及对合同诚实信用而产生的完全信赖，对该商铺投入了大量的精力及商业利益回报的希望，因此签订了5年的长期合同。根据我国合同法410条及我国民法典933条的规定：有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。而铁凇集团公司单方违约解除合同行为，使金之源超市丧失了未来5年的可得利益，众所周知在商业运营中，时间的投入成本对经济效益的产生是至关重要的因素。金之源超市为此投入了大量的时间精力，而一审法院仅以缺乏证据佐证，而对金之源超市的可得利益丝毫未与保护，与事实、情理、法理皆无法说通。        铁凇集团公司辩称，铁凇集团已经将经营权移交给双瑞公司，且金之源超市对此事明知，双瑞公司也对这一事实予以确认，一审法院已经查明这一事实，金之源超市的上诉理由不成立。        双瑞公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金之源超市的上诉请求。        金之源超市向一审法院起诉请求：1．解除金之源超市与铁凇集团公司于2018年7月13日签订的场地租赁合同；2．铁凇集团公司向金之源超市共支付3，975，634.11元（包括：2018年租金152，000元、保证金15，200元、违约金15，200元、装修费用374，244元，3年可预见经济损失3，418，990.11元）。        一审法院认定事实：2018年7月13日，铁凇集团公司（甲方）与金之源超市（乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将位于吉林市昌邑区重庆路1号吉林站二层候车厅商岛东起1号位、使用面积37.2平方米的场地租赁给金之源超市，租赁期限自2018年8月1日起至2023年7月31日止，共5年，用于商品销售，该场地5年租金为760，000元，按年支付，每年租金为152，000元。签订合同后的15个工作日内向甲方支付第一年的租金152，000元及租赁保证金15，200元；甲方提前收回场地，须在1个月内书面通知乙方；对违约责任约定：（一）甲方违约责任：1．甲方因不能提供本合同约定的场地而解除合同的，应支付乙方年租金额10％的违约金；2．由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；3．甲方违反本合同约定，无正当理由提前收回场地的，应按照合同年租金额的10％向乙方支付违约金。（二）乙方违约责任：1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该场地，乙方应按照合同年租金额的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将场地转租、转借给他人使用、进行抵押或任何形式的债务担保的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动场地结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该场地进行违法活动的；（4）拖欠租金累计1个月以上的。2．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于场地租金、物业管理费、电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的10％支付甲方违约金。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已支付的租金，甲方不予退还；同时乙方应该按合同年租金额10％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4．租赁期满，乙方应如期腾退并归还场地。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。（五）乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。2018年5月8日金之源超市向铁凇集团公司支付租金定金15，200元。2018年9月26日，金之源超市向铁凇集团公司支付第一年的租金152，000元。        2018年7月18日，金之源超市与通化市合盛装饰装修有限公司（以下简称合盛公司）签订施工合同，对案涉租赁场地进行装修。双方约定建筑面积为37.2平方米；承包方式为包工、包料、包设备；工程造价为347，244元；付款方式为合同签订后支付全款100％作为工程款，工期为2018年7月18日至2018年10月26日。2019年7月2日，金之源超市请吉林市江城公证处对其租赁场地的施工现状进行保全证据公证，当日该案涉场地的装修被全部拆除。        一审法院认为，一、关于承担义务主体及合同解除的问题。铁凇集团公司工商登记为存续状态，具有独立承担民事责任的能力，故铁凇集团公司作为本案当事人，主体适格。铁凇集团公司与金之源超市签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。金之源超市在租赁案涉场地后，对该场地进行了装修，现装修非由于金之源超市原因被拆除，且金之源超市无法在该场地内进行经营。虽然铁凇集团公司主张装修被拆除前《场地租赁合同》中所涉的客站商业业务已移交双瑞公司，但未提供证据予以证明，并且无论案涉场地内的装修是否系铁凇集团公司拆除，作为合同相对方，铁凇集团公司均负有履行其与金之源超市签订的《场地租赁合同》的义务，铁凇集团公司与双瑞公司存在何种关系不能作为其拒不承担违约责任的理由。现金之源超市在所承租案涉场地内的装修已被拆除，其进行经营的合同目的已无法实现，故金之源超市有权请求解除合同。二、关于金之源超市的主张的赔偿事项问题。1．租金及租金保证金。因铁凇集团公司的完全违约，致使合同目的无法实现，因此，铁凇集团公司应当返还由金之源超市已经支付的租赁费152，000元、租金保证金15，200元。2．关于装修损失。金之源超市向一审法院提交的四份收据的收款人均为合盛公司，第一张收据载明的时间为2019年3月7日，金额为15万元，内容为：“收到金之源超市东小餐桌装修预付款”；第二张收据载明的时间为2019年3月13日，金额为8万元，内容为：“收到金之源超市东小餐桌材料预付款”第三张收据载明的时间为2019年3月16日，金额为77，214元，内容为：“收到金之源超市东小餐桌材料预付款”。第四张收据载明的时间为2019年3月18日，金额为67，030元，内容为：“收到金之源超市东小餐桌材料预付款”。四份收据载明的时间与施工合同中约定的付款时间及施工时间均不相符，付款方名称与金之源超市名称不相符，载明的是“预付款”，不能体现实际付款金额，并且根据金之源超市提供的公证书中所附拍摄日期为2019年7月2日所拍的照片，不能看出案涉场地已实际装修完毕，所提供的其他证据不能证明装修合同实际履行的情况，故金之源超市主张的装修损失依据不足，一审法院无法予以支持。3．关于可得利益损失。金之源超市提交的关于可得利益损失证据均系其单方制作，缺乏营业执照、账目往来、银行流水等证据予以佐证，一审法院无法予以支持。4．关于违约金问题。因铁凇集团公司存在根本违约行为，依据场地租赁合同约定，其应向金之源超市支付已付租金的10％，即152，000元×10％=15，200元。        一审判决：一、解除金之源超市与铁凇集团公司于2018年7月13日签订的场地租赁合同；二、铁凇集团公司于判决生效之日起五日内向金之源超市返还租金152，000元、租金保证金15，200元，并给付违约金15，200元，以上金额合计182，400元；三、驳回金之源超市的其他诉讼请求。案件受理费19，303元，由铁凇集团公司负担1974元。由金之源超市负担17，329元。        本院二审期间，金之源超市围绕上诉请求依法提交了2018年3月和2018年11月份的利润表2张、按商品采购明细报表165页、收银员明细报表96页。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据评判认为，上述证据来源无法确定，无法确认其真实性，故本院不予采信。        本院对一审法院认定的事实予以确认。        本院认为，吉林市江城公证处出具的公证书中写明是对案涉商岛装修施工现状进行保全证据公证，但该公证书不能证明案涉商岛已实际装修完毕，并投入使用。金之源超市提供的现有证据不足以证明其装修合同实际履行情况和可得利益损失的情况，故一审法院以证据不足为由，驳回金之源超市关于装修损失和可得利益损失，并无不当。        综上所述，金之源超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费37，146元，由上诉人吉林市昌邑区站前金之源超市负担。        本判决为终审判决。        审判长    张利宏审判员    郭立坤审判员    刘卓二〇二一年九月二十二日书记员    刘一凝  来自：www.nlaw.org