重庆绿邦物业管理有限公司与于佳,黄林物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书（2021）渝0153民初3767号

• 案件编号

  （2021）渝0153民初3767号

• 案件名称

  重庆绿邦物业管理有限公司与于佳,黄林物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书

• 审理法院

  重庆市荣昌区人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  重庆绿邦物业管理有限公司;于佳;黄林

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

重庆市荣昌区人民法院民事判决书 （2021）渝0153民初3767号 原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李渡路79号附1号，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克。委托诉讼代理人：魏光容，女，公司员工。被告：黄林，男，1982年7月27日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：于佳，女，1986年9月20日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称绿邦物业）与被告黄林、于佳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物业的委托诉讼代理人魏光容、被告黄林到庭参加诉讼，被告于佳经传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿邦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告 2018年 7月 1 日至 2018年 12月 31日的物业管理服务费共计563.90元，公共能源费共计 60.00元，合计：623.90元；2.判令被告支付原告2019年10月1日至2021年6月30日的物业管理服务费共计：2850元，违约金：1966.50元，合计：4816.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在购买东邦城市广场X期X号住宅时，签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对被告的东邦城市广场X期X号住宅提供物业管理服务，物业面积79.19平方米，物管费为1.2元/平方米，按月缴纳，逾期缴纳按照每日3‰标准支付滞纳金。后《东邦·城市广场小区物业服务合同》约定：物业管理服务费为1.2元/平方米，按月缴纳。欠费6个月以上，每超过一月，按欠费总额5%收取违约金，直至交清为止。合同签订后，原告按合同约定全面履行了物业管理服务，但被告却未按照约定支付物业管理费，经原告多次催收，被告拒不交纳上述费用，故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告黄林辩称，未交物管费是因为2018年6月8日，被告与他人因安装空调发生纠纷，物管公司从中调解后被告与物管公司发生纠纷，之后就未缴纳物管费。物管公司工作人员未与原告签订任何合同，原告没有资格按1.2元/平方米收取物管费，公共能源费原告也未进行公示。被告于佳未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：被告黄林、于佳系重庆市荣昌区东邦城市广场X期X幢X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积79.19平方米。东邦城市广场小区的建设单位重庆市荣昌区东邦房地产开发有限公司选定绿邦公司为东邦城市广场小区提供前期物业管理服务后，被告黄林、于佳（甲方）与绿邦物业（乙方）于2010年4月4日签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2011年9月1日至2014年8月31日，合同期满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。前期物业服务合同约定物业服务费用标准为：物业服务费实行包干制，住宅根据建筑面积按1.2元/平方米·月计算（含电梯费）；水电公摊暂按10元每月每户分摊；公用专项设备能源消耗独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应在每月10日前履行交费义务，业主未按期如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期满后，原告继续为东邦城市广场小区提供物业管理服务。在荣昌区东邦城市广场小区成立小区业主委员会后，业委会（甲方）与绿邦公司签订了《东邦·城市广场小区物业服务合同》合同期限为2019年1月1日至2022年12月31日。该合同约定物业服务费实行“一费制”，高层住宅物业服务费按建筑面积1.2元/平方米·月收取，业主在每月20日前履行当月物业服务费缴纳义务，业主未按时足额交纳物业服务费和其他费用的，乙方有权根据本合同提起法律诉讼要求业主补交欠款，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金；欠费6个月以上的，每超过一个月，按欠费总额的5%收取违约金，直至交清为止。被告黄林、于佳未交纳2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务费、未交纳2018年7月1日至2018年12月31日的公共能源费。期间，原告多次在重庆市荣昌区东邦城市广场小区一期X幢X号房屋入户门张贴《催缴通知》，并向被告邮寄律师函，要求被告交纳欠缴的物业服务费、公共能源费，被告未交纳。上述事实，有当事人当庭陈述、《前期物业服务合同》、《东邦·城市广场小区物业服务合同》、户室详细情况、催缴通知照片、物业服务资料等为证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告绿邦物业与被告签订的前期物业服务合同及业主委员会与绿邦公司签订的去也服务合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容全面履行各自义务。原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应按约交纳物业管理费。被告与物业公司因被告楼下空调安装问题所引发的相关纠纷，双方未调解好，这属另一法律关系，被告不能以此为由拒缴物管费。被告黄林、于佳应交纳的费用如下：物业服务费，《前期物业服务合同》和《东邦·城市广场小区物业服务合同》，均约定按1.2元/平方米·月计收，被告应交纳2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务费（共计36个月）为3421元。本案原告主张被告支付3413.90元，本院予以支持。公共能源费，《前期物业服务合同》约定按10元每户每月分摊。被告应交纳2018年7月1日至2018年12月31日的公共能源费60元。违约金，合同约定欠费6个月以上的，每超过一个月按欠费总额的5%收取违约金。原告并未举示被告未交物业费造成的损失，该违约金标准过高，本院酌情认定本案违约金为360元。因本案被告所欠物业费用所引发的民事纠纷发生，从民法典实施前一直持续至民法典实施后，应适用《民法典》的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄林、于佳于本判决生效之日起5日内支付原告重庆绿邦物业管理有限公司2018年7月1日至2021年6月30日的物业管理费3413.90元、公共能源费60元、违约金360元，上述费用共计3833.90元。二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄林、于佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告黄林、于佳负担。此款原告已预交，被告黄林、于佳直付原告，本院不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审    判    员      周  阳                          二〇二一年九月十日   法  官  助  理      李小玲书    记    员      陈小玉 - 1 -