续租必须要对原有商铺进行装修原告黄丽与被告员工蔡宇均通过微信多次沟通，在双方协商过程中，蔡宇均告诉原告黄丽
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案件编号
原告黄丽与被告员工蔡宇均通过微信多次沟通，在双方协商过程中，蔡宇均告诉原告黄丽案件名称
续租必须要对原有商铺进行装修审理法院
在签订合同前，蔡宇均与原告黄丽就案涉商铺装修完成的时间进行沟通，蔡宇均根据原告黄丽陈述的计划完成时间(中秋前)将装修完成的时间确定为10月31日前。2020年9月23日，因涉及到加盟费支出问题，原告黄丽就桂螺香能否增加轻食（减肥沙拉）的问题询问蔡宇均，蔡宇均告知原告黄丽需要向被告提出申请。2020年11月3日，被告员工刘浩财再次告知原告黄丽，增加业态（沙拉）需要向被告写申请。2020年11月4日，刘浩财告知原告黄丽装修图纸经审批后方可进行装修。2020年11月9日，刘浩财告知原告黄丽需要补缴11182元的租赁按金、154元的物业管理费按金，原告黄丽询问能否申请分期付款，刘浩财告知原告黄丽先写一份申请。2020年11月11日，原告黄丽询问刘浩财被告何时向其赔偿加盟费，刘浩财回复被告从未同意原告方增加或更换业态。2020年12月30日，原告黄丽在收到要求其在2021年1月31日前完成装修的《通知书》后，通过微信询问被告员工章兰兰怎么回事，章兰兰告知原告黄丽“按正常装修”，原告黄丽回复说先交图纸，过完年再装修，章兰兰回复“今年所有续约的商家都要在年前完成”，并说发现好多商家都没有装修，公司都发了类似的催促通知。2021年1月13日，刘浩财要求原告黄丽提供效果图的电子版上报被告审批，原告黄丽将效果图的电子版通过微信发送给了刘浩财，并告知这次装修只做门面、天花、线路及水管。2021年1月14日、15日，原告黄丽与刘浩财就案涉商铺装修事宜通过微信多次进行沟通。2021年1月17日，章兰兰微信回复原告黄丽称，原告方提供的装修图纸效果一般，若原告方能够继续出图就出，如果出不了年后再做也行，原告黄丽回复想在年前把装修做了，章兰兰随后对原告的招牌、装修颜色等提出了修改建议。2021年1月23日原告黄丽与章兰兰再次就装修颜色进行了沟通；对于证据16，被告无异议，本院予以确认；对于证据17，被告提出原告方提交装修设计图严重逾期且相关内容不符合约定（仅是门面装修而非全面装修、未经许可擅自增加“沙拉”），由此产生的费用不应由被告承担，另外原告方也未提供发票和支付凭证，无法证实该项费用是否真实。对此本院认为，根据原、被告双方签订的《2020年租赁合同》以及相互之间的微信聊天，可以确认原告为履行合同约定的装修义务，已委托第三方进行相应的设计，考虑到原告所主张的装修设计图纸费用为1000元，尚在合理限度内，故在没有反证的情况下，本院予以确认，至于损失如何分担，本院将在下文进行论述；关于证据18，因在2021年4月20日，原告方已将案涉商铺内的物品取走，故原告以此主张43850元的店内物品损失依据不足。考虑到店铺内的食材、饮料、调味品存在保质期，结合租赁合同中对店铺内有关可移动物品的约定，对2021年1月28日至2021年4月20日期间案涉商铺被锁（原、被告双方均在店铺门上上锁）期间所造成的损失，本院酌定为4000元；关于证据19-21，被告对加盟费、营业损失、员工辞退费用这三项损失均提出异议，故本院将在下文对这三项损失进行评析时，对这三份证据一并认定；关于证据22，因与本案的处理缺乏关联性，本院不作审查；关于证据23，被告对其真实性无异议，本院予以确认。就被告在本诉中提交的证据，对于证据1-4、12、13，原告方对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据5-6，原告方对其真实性无异议，且根据相关微信聊天记录，原告方均确认已收到相关延期缴纳保证金、缴纳2021年1月租金的复函，故都这两份证据本院予以确认；对于证据10，原告方已作为证据使用，此处不再重复认证；对于证据11，根据查明的情况，本院确认，2021年1月28日，因原告方未按照被告的要求自行腾退商铺，被告在案涉商铺店门上自行加装门锁，案涉商铺因原、被告双方均加装门锁导致无法正常使用；对于证据15，原告方虽提出关联性异议，但并未否定其真实性，结合原告黄丽实际参与了该证据的形成，故在没有反证的情况下，对该证据本院予以确认，据此可以认定原告黄丽明知被告所有的商铺从提交装修图纸，到通过审批、实际进行装修，需要一定的时间；对于证据16，原告方的关联性异议成立，本院不作审查。两原告对于被告在反诉中提交证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月11月之前，原告黄丽与被告多次签订租赁合同，约定原告黄丽从被告处承租案涉商铺用于经营桂螺香（品螺香），按照双方的约定，原告黄丽向被告缴付了9660元租赁按金。2020年6月至8月期间，原告黄丽与被告员工通过微信等方式就案涉商铺是否需要装修、装修计划完成的时间、租赁期限、租金优惠等续租事宜进行了沟通。2020年8月3日，原告黄健春（乙方、承租方）与被告签订《2020年租赁合同》，合同主要内容为：①乙方承租案涉商铺的经营范围限于经营桂螺香，非经被告书面同意，乙方不得在合同约定的租赁期内擅自变更租赁用途和经营范围。合同租期自2020年7月11日起至2023年7月10日止，共36个月。2020年7月11日至2021年7月10日期间的月租金为8942元。②合同项下的租金按月结算，乙方应于每月5日前向被告缴付当月租金。③乙方应于签署合同时向被告一次性支付20842元保证金，以确保乙方遵守合同项下其必须遵守的一切约定。如乙方未能按照合同约定向被告支付租金，被告有权扣留全部或部分租金保证金进行冲抵；如乙方违反合同约定任何条款，被告有权分别扣留全部或部分租金保证金，以抵偿由乙方违约行为给被告造成的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知之日起7日内将保证金补足，未及时补足的，按欠费处理，如保证金不足以补偿被告损失的，乙方仍需补足赔偿被告的实际损失。非合同约定的免责情况，如乙方违约或中途擅自退租的，被告有权按照合同约定没收乙方的保证金作为补偿金，如保证金不足以补偿被告损失的，乙方仍需补足赔偿被告的实际损失。④如乙方逾期支付租金、其他费用、各项保证金等应向被告支付的任何费用，每逾期一日，乙方按照未支付金额的日千分之三向被告支付违约金。⑤乙方自行承担商铺的装修或改造费用所属地区
装修改造方案和施工公司必须经过被告或物业管理公司的审查书面认定。⑥乙方如需在商铺的外墙或门面上设置招牌或悬挂、张贴有关商品经营信、广告等内容，必须征得被告书面同意。征得同意后，乙方设置、悬挂或张贴的方式、内容、尺寸等方面，仍须经被告审核通过方可实施。⑦因任何原因导致合同解除或终止后当天内，乙方应将商铺交还给被告，交还商铺时，需保留商铺内之地面、天花（含灯具）、玻璃门面、卷闸及灯箱等固定设备（含乙方在租赁期间内增添的固定设备），清走其他可移动物品和装修附着物，或按被告要求还原商铺原本之装修。若乙方没有依前述期限离场或离场时没有按前述要求将商铺交还给被告的，被告有权没收乙方缴付的保证金，并有权要求赔偿因此而造成的损失。⑧乙方拖欠合同任何一项应付被告的费用超过十日，被告有权单方解除合同（合同在被告书面通知送到到达乙方之日起解除），并提前收回商铺、没收乙方的保证金。⑨除发生不可抗力情形外，任何一方违反其在本合同中规定的义务或所作的声明、保证及承诺，致使另一方遭受任何损失的，除了应按照合同其他条款的规定承担责任外，违约方应赔偿其违约给守约方造成的一切直接和间接损失，包括但不限于守约方为索赔支出的律师费、办案费、调查费、交通费、差旅费、通讯费等。⑩原告黄健春（乙方）与被告（甲方）在合同第17.4条中约定：“乙方承诺于2020年10月31日前对店铺停业全面装修，如乙方未能在约定的时间内按甲方要求完成装修，甲方有权作出停电等相应措施。如乙方于2020年10月31日前仍未按约定的装修要求完成装修，甲方有权单方面解除本合同并不承担任何责任，甲方可将乙方已缴纳的保证金作为违约金处理，不再作任何退还。”同日案件类型
原告黄健春与被告签订了一份《商铺租赁合同之补充协议一》，约定为提升双方商业价值，原告黄健春同意在承租案涉商铺期间向被告支付宣传推广费，专门用于商场的品牌宣传及推广，以提高原告黄健春的经营效益。宣传推广期限自2020年7月11日起至2023年7月10日止，共计36个月，2020年7月11日起至2021年7月10日期间每月宣传推广费为1479元，首期宣传推广费在协议签署之日支付，其余各期宣传推广费应于每月5日前向被告支付。若原告黄健春拖欠宣传推广费的，应从应付日起至实付日止，按照拖欠费用的3‰支付违约金。2020年9月21日，原告黄丽从被告处取回加盖有被告公章的《2020年租赁合同》，并通过微信告知被告员工蔡宇均2020年10月1日后才能对案涉商铺进行装修，蔡宇均回复“好”。2020年9月23日，原告通过微信询问蔡宇均“桂螺香”是否可以增加“轻食（减肥沙拉）”，蔡宇均回复需要申请才能增加，2020年11月3日，被告员工刘浩财通过微信再次告知原告黄丽商铺增加业态（即经营范围）需要向被告申请。2020年11月4日，被告收到原告黄丽提交的增加经营范围的申请，同时告知原告黄丽提交的装修图纸经审批后才能进行施工。2020年11月10日，被告给原告方复函称不同意增加轻食沙拉品类。2020年11月17日，被告通过富港物业公司向原告方发出一份《告知函》，要求原告方在2020年11月20日前全面完成店铺装修，否则被告将按合同约定收回商铺。2020年12月30日，被告给原告黄健春发出一份《通知书》，通知书称：根据合同约定，原告黄健春需于2020年11月30日完成店铺的形象升级事宜。截止2020年12月31日原告黄健春仍未提交相关图纸，经多次沟通原告黄健春未有明确回复，请原告黄健春于2021年1月5日前向被告提交形象升级相关资料进行审批，并按照合同约定于2021年1月31日之前完成。如未在通知时间内完成装修，被告有权按照合同约定对店铺停止物业服务，并保留追索其他责任的权利。原告黄丽当天通过微信询问章兰兰发送《通知书》的原因，章兰兰回复“按正常装修”，并告知2020年所有续约的商家都要在年前完成装修，被告对没有进行装修的商家都发送了相应的通知书。2021年1月13日，刘浩财通过微信催促原告黄丽提交电子版装修效果图用于上报被告审批，原告黄丽通过微信向刘浩财发送了电子版的装修图纸，并告知此次装修只做门面、天花、线路及水管。2021年1月17日，章兰兰回复原告黄丽关于装修图纸审批进度时称，原告方提供的装修图纸效果一般，若原告方能够继续出图就出，如果出不了年后再做也行，原告黄丽称想在年前（即春节前）完成装修，章兰兰随后对原告的招牌、装修颜色等提出了修改建议，2021年1月23日原告黄丽与章兰兰再次就装修颜色进行了沟通。2021年1月26日，被告向原告黄健春发送了一份《告知函》，称原告黄健春未按照合同约定的时间完成商铺的装修事宜，且在未取得被告同意的情况下无故拖延，严重违反合约精神。被告将在不另行通知的情况下，于2021年1月28日直接依据《2020年租赁合同》第17.4条的约定行使单方解除权，没收保证金，立即收回商铺，并保留要求原告黄健春继续支付剩余费用，追索其他违约责任的权利。2021年1月28日，被告在案涉商铺的店门上另行加装了门锁。2021年1月29日，原告黄丽进入案涉店铺对店铺内的物品进行清点，随后原告黄丽、被告各自对案涉店铺加装了门锁。2021年4月16日，被告向原告黄健春发出《交还场地通知书》，要求原告在2021年4月20日前将店铺内的可移动物品和装修附着物腾空并交还商铺。2021年4月20日，原告方将案涉商铺腾空后交还给被告。另查明，2020年11月9日，刘浩财通过微信告知原告黄丽，扣除之前缴付的按金外，原告方还需补缴租赁按金11182元、管理费按金154元，原告黄丽询问能否申请分期付款，刘浩财告知需要提交申请。2020年11月10日，原告黄健春向被告提交书面申请，以资金周转困难为由申请分期缴纳保证金，被告通过富港物业公司回复不同延期缴纳保证金。还查明，2021年1月14日，原告黄丽通过微信询问被告员工章兰兰能否延迟缴付2021年1月租金，章兰兰回复延迟交租需要提交申请，原告黄丽于2021年1月15日向被告提交书面申请请求延迟缴付2021年1月的租金，被告通过富港物业公司于2021年1月20日以微信的方式回复原告黄丽不同意延迟交租，原告于2021年1月25日以微信转账的方式缴清了2021年1月份的租金，2021年1月26日被告给原告方足额开具了2021年1月租金、宣传推广费发票。庭审时，原、被告双方一致同意《2020年租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》于2021年1月28日解除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩以及庭审查明的情况，本案存在以下三个争议焦点：1.《2020年租赁合同》对案涉商铺的经营范围有没有进行约定？2.导致《2020年租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一》无法继续履行下去的过错责任？3.原、被告双方在本案中诉请的损失是否合法有据？对此本院详细分析如下：（一）《2020年租赁合同》对案涉商铺的经营范围有没有进行约定？因案涉商铺自2013年开始就由原告黄丽一方承租，此后一直续租至2021年1月，故对案涉商铺的经营范围应结合2020年8月3日之前的所有合同进行分析，在此前的合同中，双方均约定案涉商铺用于经营“品螺香螺蛳粉”，结合原告方的实际经营情况，“品螺香”应为笔误，实际应是“桂螺香”，双方在续签《2020年租赁合同》时，原告黄丽要求被告将“品螺香”改为“桂螺香”，从整个租赁关系延续，以及后续原告黄丽应被告要求书面申请增加经营范围等案件实际来看，认定《2020年租赁合同》签订时，限定原告方租赁案涉商铺的经营范围为螺蛳粉更符合实际。（二）导致《2020年租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一》无法继续履行下去的过错责任？根据被告于2020年1月26日发出的《告知函》，被告要求解除原、被告双方租赁关系的合同依据是《2020年租赁合同》第17.4条，即原告黄健春未按照合同约定的时间完成商铺的装修事宜。根据案件查明的事实，被告在2020年11月17日、2020年12月30日分别向原告方发送的通知都是要求原告方在指定时间内尽快完成装修，据此本院认定被告要求解除《2020年租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一》的理由是两原告未在指定时间内完成案涉商铺的全面装修。原告迟延缴付2021年1月租金并非被告于2021年1月28日要求解除双方租赁关系的理由，考虑到被告在此之前也从未向两原告表达过延迟交租将导致合同关系解除的意思表示，再结合两原告在被告不同意延迟缴付租金后已在2021年1月26日前缴清2021年1月租金，故两原告延迟缴付租金在本案中不构成原、被告双方租赁关系无法继续履行下去的过错。至于两原告是否存在在约定期限内未按要求完成装修义务的问题。根据本院查明的事实，《2020年租赁合同》最初约定要求原告在2020年10月31日前完成对案涉店铺的全面装修，但在合同履行过程中，被告先是将完成装修的时间展期至2020年11月20日，后又展期至2021年1月31日。考虑到对装修展期并不限于两原告，被告同期还对其他承租人的装修期限也进行了相应的展期（2020年12月30日章兰兰与原告黄丽的微信聊天记录），故在没有其他反证的情况下，应认定两原告完成合同约定的全面装修义务的时间为2021年1月31日。但被告在约定期限未届满前，于2021年1月26日通知原告方将在2021年1月28日解除双方之间的租赁关系，根据双方的约定，被告解除合同的条件尚未成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，被告于2021年1月26日发出的解除合同通知并不当然发生解除合同的效力。2021年1月28日，被告单方对尚在合同有效期内的案涉店铺店门上加装门锁，导致原告方无法正常使用商铺，对合同无法继续履行存在一定过错。原告方在被告两次对案涉商铺装修期限进行展期后，迟至2021年1月中下旬仍未完成案涉商铺装修图纸的审批，对于被告就装修图纸提出的一些修改意见也未能及时作出有效的回应，考虑到原告黄丽明知案涉商铺装修图纸通过被告的审批需要一段时间，并且图纸审批通过后实际装修也需要一段时间，原告方的行为导致被告有理由认为其拖延履行约定的装修义务，使得被告单方采取锁门行为存在一定的合理性，故两原告对《2020年租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一》无法继续履行也存在一定的过错。（三）两原告及被告在本、反诉中诉请的损失是否合法有据？⑴关于退还物业管理费按金2340元以及161元的物业管理费。因提供物业管理服务的是富港物业公司，与被告不是同一主体，故本案不作处理，原告可依法另案主张。⑵关于租赁按金。因对《2020年租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议一》的解除，原、被告双方均存在一定过错，根据本案实际，原告方已经实际缴纳的9660元租赁按金不作退还，尚未缴纳的11182元租赁按金原告方也不再向被告缴纳。原告方关于尚未缴纳的租赁按金不应再缴付的辩解于法无据，本院不予支持。⑶关于原告方店内物品损失。原告提供的损失清单中，主要物品损失是由空调、电扇、冰箱、冰柜、橱柜、不锈钢餐具等组成，该部分物品并非为履行《2020年租赁合同》所添置，多是为履行之前已经履行完毕的租赁合同所购买，并且属于可移动的物品，原告方后来实际也将该部分物品运走，故原告方请求被告赔偿该部分物品损失依据不足。结合前述证据分析认定，本院酌定由被告赔偿两原告饮料、食材等损失2000元（4000元财产损失×50%）。⑷铺位原装修损失。因该部分装修非因《2020年租赁合同》所产生，原有的租赁关系已经履行完毕，故两原告主张该部分费用缺乏依据，本院不予支持。⑸铺位新装修设计图纸费。依上所述，本院酌定由被告赔偿两原告500元（1000元×50%）。⑹“森度”品牌加盟费。结合原告黄丽与被告之前租赁合同关系履行情况，根据《2020年租赁合同》的约定，足以认定两原告在案涉店铺经营螺蛳粉以外的品种，需要事先取得被告的同意。但在本案中，原告方在与第三方签订加盟协议并支付相关费用之前，并未取得被告的同意，故该部分损失两原告无权要求被告赔偿。⑺五名员工辞退费用。案涉合同关系无法继续履行，原告方解除其雇请的员工属于为避免损失扩大而采取的合理措施，5000元的支出尚在合理范围之内，本院予以确认，根据双方的过错程度，被告需赔偿两原告2500元。⑻关于营业损失和占用费。原告以合同剩余未履行的31个月期限（2021年1月至2023年7月）为基础，主张按每月15000元的利润进行计算。对此本院认为，原、被告双方之间的租赁合同关系被解除或终止后，即便原告方没有过错且其主张的每月15000元利润属实，依照法律规定，原告方也应采取必要的措施防止损失的扩大，故原告要求按照合同正常履行完毕可获得利益作为自己的损失，缺乏依据，更何况原告所主张的每月15000元的利润依据并不充分，且其对于合同的解除也存在一定的过错。考虑到原、被告双方是在2021年7月26日本案庭审时才就案涉合同关系的解除时间达成一致，在此之前原、被告双方之间的租赁合同关系因未被依法确认解除，理应处于有效状态，即在2021年1月28日至2021年4月20日期间，原告有权正常使用案涉商铺，只是被告的不当锁门措施妨碍了原告方进行合法经营，故原告方有权主张被告赔偿这一时间段的经营损失。由于原告方的经营依托于对案涉商铺的使用，故这一时间段对案涉商铺的占用使用也应向被告支付占用费。结合原、被告双方对合同解除均存在过错、案涉商铺腾退后原告方未在实际继续经营桂螺香等本案实际，扣除2021年1月28日至2021年4月20日期间原告方应支付的案涉商铺占用费后，本院酌定由被告赔偿两原告在这一时间段的经营损失25000元。⑼关于律师费。因原、被告对于双方之间租赁关系的解除均存在过错，故原、被告自行支出的律师费由其各自承担。⑽关于2021年1月28日至2021年1月31日期间的租金及宣传推广费。因该期间的费用原告方已实际缴纳给被告，诉讼过程中双方又一致确认租赁关系在2021年1月28日解除，结合本院对营业损失和占用费的认定（2021年1月28日以后的商铺占用费不再收取），原告诉请返还1344.6元租金及宣传推广费，本院予以支持。⑾关于两原告诉请的利息损失。因原告方对《2020年租赁合同》的解除也存在一定过错，故对利息损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告黄健春与被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司在2020年8月3日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议一》于2021年1月28日解除；二、被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄健春、黄丽返还1344.6元租金及宣传推广费；三、被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄健春、黄丽赔偿店内物品损失、铺位新装修设计图纸费、员工辞退损失、营业损失共计30000元；四、驳回原告黄健春、黄丽的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告佛山市三水富港商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6189元、反诉案件受理费减半收取计809元，合计6998元（原告黄健春、黄丽已预交6189元、反诉原告佛山市三水富港商业经营管理有限公司已预交809元），由原告黄健春、黄丽负担4998元，被告佛山市三水富港商业经营管理有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 雷智勇二〇二一年九月六日法官助理 卢晓婷书 记 员 杨敏贞 搜索“马 克 数 据 网”"审理程序
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当事人
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