济南万怡物业服务有限公司、李燕物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）鲁0104民初7632号

• 案件编号

  （2021）鲁0104民初7632号

• 案件名称

  济南万怡物业服务有限公司、李燕物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  济南市槐荫区人民法院

• 所属地区

  济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  济南万怡物业服务有限公司;李燕

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初7632号原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈健，董事长。委托诉讼代理人：刘悠杨，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：李燕，女，1968年6月19日出生，汉族，住济南市。原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告李燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年8月31日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人刘悠杨、被告李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万怡物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令李燕支付物业服务费2122.5元;2、依法判令李燕支付违约金3000元；3、本案诉讼费由李燕承担。事实与理由：李燕系济南阳光100国际新城小区******室业主，房屋建筑面积141.5平方米。2009年起，李燕委托万怡物业提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1.0元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金，并可代收水费。然而，自2020.1.1-2021.3.31李燕拖欠物业费共计2122.5元。多次通过口头、电话、书面等形式通知李燕，要求尽快支付上述费用，但李燕均置之不理，已严重违约。为维护万怡物业的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。李燕辩称，我不交物业费的原因是阳台墙面开裂、家中入户门门锁经常打不开，物业一直没有维修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李燕系阳光100国际新城******的业主，该房屋建筑面积141.5平方米，物业费按建筑面积每月每平方米1元计算，李燕未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费。2012年8月1日，济南阳光壹佰房地产开发有限公司（甲方）与万怡物业（乙方）签订了《阳光100国际新城1-4期前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定。同时，合同第一章第一条载明：“一、物业基本情况1.物业管理区域名称：阳光100国际新城1-4期；物业类型：（小）高层住宅，多层住宅；坐落位置：槐荫区市（县）阳光新路道（街）19号；建筑面积：1444342.7平方米；2.物业管理区域四至：东至：阳光新路；南至：刘长山路；西至：阳光100国际新城五期；北至：丁子山东街；3.物业服务用房：坐落位置：阳光100国际新城一期物业办公楼、F10、G17、T6等；建筑面积：3722.38平方米。”。合同第八章第二十五条载明：“甲方、业主或者物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按应交总额的百分之零点五向乙方支付违约金。”。合同签订后，万怡物业为阳光壹佰国际新城1-4期提供了物业服务。本院认为，住宅物业的建设单位应当为诉争小区选聘前期物业服务企业。济南阳光壹佰房地产开发有限公司与万怡物业签订的《阳光100国际新城1-4期前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定了万怡物业为诉争小区提供物业服务，并约定了相关权利义务。李燕在购买诉争小区房屋后，虽未与万怡物业签订合同，但物业服务合同具有集体合同的特征，对合同所涉的诉争小区内的全体业主均具有约束力。本案中，万怡物业应按合同的约定提供相应的服务，李燕作为业主在接受物业服务的同时，还应按照合同的约定缴纳相关的物业服务费。李燕主张物业没有履行维修义务故拒交物业服务费，提交阳台照片佐证。本院认为，部分业主采用拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业的不作为或服务瑕疵，李燕提交的证据可以证实万怡物业在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但如果小区内业主均以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费，那么带来的直接后果是物业公司入不敷出，不能维持企业正常运营，最终会导致物业服务质量进一步下降，小区整体环境进一步恶化。小区内物业服务的正常运行，离不开全体业主的共同配合与支持，综上所述，李燕提出的理由不足以减免其向万怡物业缴纳物业服务费的义务，故对李燕的辩解，本院不予采信。万怡物业主张李燕应支付2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费2122.5元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，本院认为，虽《阳光100国际新城1-4期前期物业服务合同》中就未按时足额交纳物业服务费有所约定，但万怡物业在提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，且万怡物业亦需要进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决或予以配合。鉴于此种情形，对万怡物业主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李燕于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付自2020年1月1日起至2021年3月31日期间的物业服务费2122.5元；二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李燕负担。本判决为终审判决。审判员　刘　佳二〇二一年九月十日书记员　曹春燕 来自马克数据网