林立有与张爽、公主岭弘盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2021）吉0184民初4195号

• 案件编号

  （2021）吉0184民初4195号

• 案件名称

  林立有与张爽、公主岭弘盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  公主岭市人民法院

• 所属地区

  公主岭市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  林立有;张爽;公主岭弘盛房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初4195号原告：林立有，男，汉族，1985年2月6日出生，现住公主岭市。        原告：张爽，女，汉族，1986年5月6日出生，现住公主岭市。        二原告委托诉讼代理人：杨彪，系吉林吉天行律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，地址：公主岭市。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：中国民生银行股份有限公司长春分行，地址：长春市长春大街500号。        负责人：钟凌，系该行行长。        原告林立有、张爽与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称弘盛公司）、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行（以下简称民生银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告张爽及二原告委托诉讼代理人杨彪、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹建凤到庭参加诉讼，第三人中国民生银行股份有限公司长春分行经法院传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告林立有、张爽向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告林立有与被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》；2．请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款及抵押合同》，并判令被告办理商品房的抵押登记的涤除手续及合同注销备案手续；3．请求判令被告返还给原告林立有首付款206457元、维修基金3647.60元、代办费660元，合计210764.60元及利息（以210764.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率（LPR）为基准利率标准计算，自起诉之日起算至实际偿还之日止）；4．请求判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本息（具体金额以第三人系统显示数据为准），暂计算至起诉之日前为301519.65元；5．请求判令被告将原告剩余的银行贷款本息（具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人中国民生银行股份有限公司长春分行；6．诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，原告林立有与被告签订《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发建设的公主岭经济开发区大岭汽车物流产业园区，东至乙十五路、西至乙十四路、南至富民大街、北至甲三街公主岭恒大花溪谷B地块项目223（007-23#）幢1单元11层011103（1103）号房，房屋总价为676457元，约定原告采用按揭付款方式购买，首付款186457元，余款47万元由银行按揭贷款支付；双方又约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，2019年10月3日原告按照约定支付首付款186457元，加定金2万元并同时向被告支付了维修基金3647.60元、不动产登记费660元，合计210764.60元。2019年10月10日，在被告的安排下，原告与第三人签订《个人购房借款及抵押合同》，贷款金额47万元，同时原告用上述房屋作为抵押担保并同时由银行贷款支付了购房余款。至起诉前原告已经还贷合计301519.65元。原告曾向被告提出无理由退房，沟通办理手续。但是，被告编造各种理由予以推脱，不履行约定的义务，要求原告必须一次性结清全部银行贷款，且需一年以上才能全部退还，在此期间仍需原告继续归还贷款本息，否则不能按照《无理由退房协议书》规定的条件进行退房，最后告知原告通过司法程序解决退房问题，致使原告不得不继续偿还银行贷款利息，经原告多次协商未果。现起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。        被告公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告符合无理由退房条件，同意解除双方签订的商品房买卖合同，返还房款首先用于偿还银行贷款，其余部分返还原告，因退款需要履行一定的审批程序，请求法院给予六个月的退款期限。要求原告配合办理撤销房屋备案手续。佣金20294元需要从返还房款中予以扣除。因无理由退房协议中未约定利息，故不应承担利息部分。        第三人中国民生银行股份有限公司长春分行未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状，答辩意见：2019年10月10日，原告林立有、张爽与我行签订借款合同，在我行贷款47万元，截至2021年8月9日尚欠贷款本金202168.99元。若法院判决原告与被告解除房屋买卖合同，因我行作为第三人并无违约行为，我行权益应得到保障。原告在解除与我行借款合同前，应结清银行贷款本金和利息。如未结清银行贷款本息，被告应承担连带保证责任。若法院判决原告与被告解除房屋买卖合同，被告应按照生效判决尽快履行还款义务，逾期不还款可能会对原告的征信造成不良影响。在原告与被告结清所欠我行贷款本息后，我行方能配合出具解除房屋抵押登记的相关手续。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年10月3日，原告与被告分别签订了《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和《无理由退房协议书》，约定原告购买案涉房屋。原告、被告及第三人于2019年10月10日签订《个人购房／车位借款及抵押合同》。原告向被告缴纳购房首期（含定金）206457元、维修基金3647.60元、代办费660元。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告起诉要求解除同被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，被告同意解除，本院予以解除。《商品房买卖合同（预售）》的解除致使《个人购房／车位借款及抵押合同》的目的无法实现，原告同时请求解除《个人购房／车位借款及抵押合同》的，亦应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告应在《商品房买卖合同（预售）》解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金47万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人。原告应同时向第三人清偿被告还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中，被告要求扣除佣金20294元，并向本院提交证据予以证实该佣金已实际支付给第三方，原告对真实性、关联性均提出异议，但依据《无理由退房协议》的约定，原告在退房时应当予以返还佣金，原告签字前应当尽审慎义务，且相对于被告无理由退房的承诺，原告承担返还被告因出售给原告房屋已支付给第三方的佣金的约定未显失公平，故对于该佣金应当予以返还。被告应在《商品房买卖合同（预售）》解除后向原告返还扣除佣金之外的购房首期款、维修基金、代办费等共计190470.60元及原告已向第三人归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房／车位借款及抵押合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：        一、解除原告林立有与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号：G0001756）及《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201910030119）；        二、解除原告林立有、张爽与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》（编号：个房贷字第HT3302201906187956号）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林立有返还购房款等190470.60元及原告林立有、张爽已向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行返还原告林立有、张爽至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金47万元减除原告林立有、张爽已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告林立有、张爽应于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告林立有、张爽。原告林立有、张爽配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司；        七、驳回原告林立有、张爽其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计5282元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    穆沙沙二〇二一年九月十七日书记员    宋萌  更多数据：www.nlaw.org