水城县碧辉祥和农贸市场、龙德栋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔02民终2724号

• 案件编号

  （2021）黔02民终2724号

• 案件名称

  水城县碧辉祥和农贸市场、龙德栋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省六盘水市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省六盘水市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  水城县碧辉祥和农贸市场;龙德栋

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2724号上诉人（原审原告）：水城县碧辉祥和农贸市场，住所地：贵州省六盘水市水城区双水新区文苑路，统一社会信用代码：915202215983744444。投资人：杨承祥。特别授权委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。一般授权委托诉讼代理人：安婷，系贵州灏峰律师事务所实习律师，实习证号：23082105220043。被上诉人（原审被告）：龙德栋，男，1978年10月7日生，汉族，住贵州省普定县，现住贵州省六盘水市水城区。特别授权委托诉讼代理人：李俊枝，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201811063065。特别授权委托诉讼代理人：王强，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200810852390。上诉人水城县碧辉祥和农贸市场（以下简称“碧辉农贸市场”）因与被上诉人龙德栋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧辉农贸市场上诉请求：1.依法撤销六盘水市水城区人民法院作出的（2021）黔0221民初1976号民事判决；2.依法判决支持上诉人起诉的全部诉讼请求，租赁场地价值2万元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院将被上诉人经营场地认定是“民生工程”与事实不符，认为农贸市场关闭会损害社会公共利益且应由行政机关审批属于事实认定错误、法律适用错误。上诉人承租案外人的商业资产用于经营农贸市场时，仅注册公司名称带有“市场”字样，并不是经政府有关行政机关审批设立的“农贸市场”，不具有公益性，政府也不投资。该市场经营网点完全出于上诉人自愿设立，不是政府设立的“民生工程”，是否经营完全取决于上诉人根据自身条件和经营效果决定，一审法院未查明事实就将带有“市场”字样的租赁场地认定为是“民生工程”、如要关闭需要经行政审批，没有法律依据。社会公共利益一般是指关系到全体社会成员或者社会不特定多数人的利益，主要包括社会公共秩序以及社会善良风俗等。本案中，上诉人与被上诉人作为平等的民事主体在平等协商的基础上自愿达成口头租赁合同，就该合同而言，当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人在合理期限之内通知承租人即可。上诉人分别于2020年11月18日、2021年2月28日两次对经营户发出关闭农贸市场的公告，既表明解除租赁合同已在合理期限内通知，且关闭农贸市场原因是大部分经营户不按照约定缴纳租金违约在先，导致上诉人无法继续履行与业主签订的《房屋租赁合同》，故上诉人于2021年1月1日向业主提出解除《房屋租赁合同》的通知，业主同意并要求上诉人在5日内将租赁场地返还业主。但时至今日，大部分的经营户已经撤出，只剩极少数的经营户依旧占用农贸市场的摊位，导致上诉人要求承租人返还租赁场地的权利没有得到实现，该权利并未损害社会公共秩序，也未损害社会的善良风俗。一审法院将被上诉人主张的市场关闭需要行政审批的举证责任强加给上诉人于法无据，按照谁主张、谁举证的原则，被上诉就自己的主张负有举证责任，一审法院却判决认定上诉人未提供相应的证据证明关闭农贸市场的合法性，如果关闭农贸市场需要行政审批，那么设立农贸市场也需要审批，一审法院在判决书中也没有引用设立农贸市场必须审批或者关闭的法律依据，且一审法院已经查明的事实中表明上诉人是个人独资企业，承租场地开设农贸市场是个人行为，本就不涉及民生工程，上诉人理解所谓民生工程是政府为切实保障公民的基本权利采取的一系列积极举措，主体是政府，但本案涉及的农贸市场从开始设立时就未涉及行政审批，更未纳入政府规划，只是单纯的商业行为，经营场地也是商业用房，也没有规划为“农贸市场”，所以上诉人当然可以选择自行关闭农贸市场，况且上诉人已经与业主解除租赁合同，经营场地已经被收回，只是被被上诉人等人强占未实现交回场地，上诉人赖以经营的场地已不具有继续租赁经营的条件，故一审法院认定事实错误，且认定事实与其援引的法律条文之间缺乏联系。二、一审法院要求租赁合同继续履行，加重上诉人的违约责任，违背公平原则。上诉人与业主签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月1日解除，作为承租方，上诉人应当返还租赁场地，但一审法院要求上诉人继续履行与被上诉人的口头租赁合同，违背公平原则，没有合理的确定上诉人与被上诉人之间的权利义务，只单方面强调上诉人义务，上诉人在合同解除后因无法返还租赁场地被业主要求支付数十万经济损失，继续履行无异于加重上诉人负担，上诉人仅是个人独资小微企业，无力承担高额费用，更无力管理存在严重安全隐患的市场，供电部门发现存在严重安全隐患后停止供电，被上诉人便在经营场地采用柴油发电机发电使用，使用的水由被上诉人自行向供水公司缴费，仅有近20户经营户在经营，这个存在严重安全隐患的市场如果继续仍由被上诉人经营，那么上诉人已经无力承担巨大的经济损失。综上，上诉人有权要求被上诉人返还租赁场地，一审法院判决被上诉人不返还租赁场地没有法律依据，按照我国民事诉讼法相关规定，现依法向贵院提起上诉，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。龙德栋辩称，上诉人称经营场地不是民生工程的理由不成立。涉案市场的性质是农贸市场，主要经营与周边居民生活息息相关的生活必须品，该农贸市场不仅关系到一百多户经营主体还关系到周边不特定且人数众多的老百姓生活，属于典型的民生工程。该农贸市场设立的初衷是政府组织市场监管局等行政机关将涉案经营户从滥坝镇蔬菜自产自销临时市场搬迁至涉案农贸市场安置，该搬迁行为具有一定的强制性，是为了规范市场行为，将涉案经营户等搬迁至正规、合法的农贸市场经营，也就是搬迁到涉案的农贸市场经营，所以涉案农贸市场是经政府审批后设立的民生工程。在经营过程中，涉案农贸市场得到政府的扶持，并领取了政府相应的补贴、资金，如果不是民生工程，政府不可能给予扶持。本案上诉人要求解除合同，但农贸市场并没有依法关闭，也就是说，农贸市场的经营范围是摊位和门面出租，在农贸市场没有依法关闭之前应当正常经营，被上诉人等租赁户依法具有优先租赁权，故上诉人在农贸市场没有关闭之前无权解除合同。涉案农贸市场在2017年时就曾经要求租赁户搬出，因此引起了租赁户上访，政府明确批文必须维持现状、维持经营。2018年上诉人才接手农贸市场，其又通过一系列非正常手段意图将被上诉人等驱赶出农贸市场以达到关闭农贸市场的目的。上诉人称其与房开公司签订的合同到期等理由均属于上诉人的借口，实际上是房开公司与上诉人为达到关闭农贸市场的目的而采取的非常手段。通过工商信息查询系统可知，涉案农贸市场在2011年设立，设立的资金是100万元，但2018年转让时的资金是10万元，价值100万元的资产以10万元作价转让与常理不符，从该转让行为可以看出，上诉人与房开公司为了驱赶被上诉人采用了非常手段，转让并非正常的市场转让行为。涉案农贸市场真正的权利主体是房开公司，房开公司设立农贸市场，除了方便周边老百姓生活之外，还有提升房开公司住房价值的目的，现房开公司的房屋售卖完毕之后意图关闭涉案农贸市场，不仅仅是对被上诉人的违约，还是对周边购房户的违约，在没有得到周边老百姓同意的情况下，其不得擅自关闭涉案农贸市场。关闭涉案农贸市场关系到被上诉人以及周边老百姓的切身利益，如果强行关闭，可能会导致一系列的不稳定因素，通过代理人了解，随着市场因素的变化，很多原来的农贸市场认为利润不高想要关闭，但政府均坚决不同意，本案是农贸市场主体的一个试水案子，很多农贸市场均对本案持观望态度，如果本案支持了上诉人的上诉请求，将会引发一系列不确定、不稳定的事件发生。请求驳回上诉人的上诉请求、维持原判。碧辉农贸市场向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金4000元（从2020年12月1日至2021年4月1日，按照双方约定的租金标准计算），并支付至将租赁场地交还给原告之日止；2.判决被告将租赁场地交还给原告；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月23日，原告碧辉农贸市场经水城县市场监督管理局登记成立，类型为个人独资企业，投资人为杨承祥。2018年9月12日，贵州碧辉房地产开发有限公司作为甲方与吴军、杨承祥作为乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将其拥有的坐落于双水××路××人家××楼××层房屋出租给乙方用于商业经营，该房屋建筑面积共5103.44平方米（以产权证实际面积为准）；本合同租期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。”该合同还就租金及支付方式、甲乙双方权利与义务、合同的变更和解除等事宜进行了约定。杨承祥租赁上述场地后用于碧辉农贸市场使用。被告龙德栋与原告口头订立了租赁协议，由被告以承租摊位方式经营肉类，双方约定月租金1000元。被告已向原告支付了2020年6月1日至2020年12月1日期间的摊位租金合计6000元。2021年1月1日，原告向贵州碧辉房地产开发有限公司出具了《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书上载明：“我公司以杨承祥名义与贵公司于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》一份，贵公司将“祥和人家”1-2号楼负一负二层房屋租赁给我公司作为农贸市场使用，租赁期限从2018年6月1日至2021年5月31日止，由于各种原因我公司无法按时将租金支付给贵公司，导致从2020年6月1日至2021年5月30日租金50万元未能支付，经我公司慎重考虑，为减少损失，我公司决定从2021年1月1日起不再租赁上述房屋，拖欠的租金由我公司想办法解决，现我公司依法向贵公司发出解除房屋租赁合同通知书，收到此通知书之日《房屋租赁合同》解除，我公司及杨承祥在5日内将市场内的经营户及物品全部清除，将“祥和人家”1-2号楼负一负二层房屋交还给贵公司，如逾期交还房屋则承担法律责任。”同日，贵州碧辉房地产开发有限公司在《解除房屋租赁合同通知书》上写明“同意终止租赁合同，所欠房租请物业协助，办理还款计划”，并加盖了贵州碧辉房地产开发有限公司的印章。2020年11月18日，原告碧辉农贸市场投资人杨承祥向包含被告在内的碧辉农贸市场租户的微信群中发送了《通知》一份，该《通知》载明：“由于本农贸市场一直处于亏损状态，现决定于2021年3月1日正式关闭，请所有商户积极配合，在此望大家理解，租金于12月1日到期，有想继续在市场内续租到3月1日的，请续交租金，如不想续租的商户，请12月5日前搬离本市场，结清所有押金水电费，多退少补。”2021年2月28日，原告碧辉农贸市场投资人杨承祥向包含被告在内的碧辉农贸市场租户的微信群中发送了《通知》一份，该《通知》载明：“由于本农贸市场一直处于亏损状态，现决定于2021年3月1日正式关闭，请所有商户积极配合，在此望大家理解，租金于3月5日前搬离本市场，结清所有押金水电费，多退少补。”一审法院认为，根据原告提供的证据房屋租赁合同、收据1张、解除房屋租赁合同通知书、聊天记录、2020年11月18日通知、2021年2月28日通知，结合原被告双方的陈述，应认定原告就碧辉农贸市场的摊位以每月1000元租金出租给被告经营肉类使用，原告与被告之间形成租赁合同关系，该合同合法有效。因此，被告作为承租人理应向原告履行支付租金的义务。由于被告未支付原告从2020年12月1日至2021年4月1日期间的租金4000元及之后的租金，故对于原告要求被告向其支付从2020年12月1日至2021年4月1日期间的租金4000元，并按照每月1000元租金标准支付至将租赁场地交还给原告之日止的诉请，予以支持。对于原告要求被告将租赁场地交还给原告的诉请。虽然原告作为出租人，其投资人杨承祥分别于2020年11月18日、2021年2月28日向包含被告在内的碧辉农贸市场租户的微信群中发送了两份《通知》，告知租户该农贸市场正式关闭，要求租户搬离农贸市场。后原告诉至法院提出要求被告将租赁场地交还给原告的请求系原告行使权利的一种方式，但是，任何权利都不是绝对的，任何权利的行使都具有一定的边界。根据《中华人民共和国民法典》第八条关于“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”的规定，公序良俗中公序，包括社会公共秩序和生活秩序，这涉及到民事主体从事民事活动，不得损害社会公共利益，因本案涉及的农贸市场具有一定的“民生工程”属性，因此，其开办和关闭涉及一定范围内的社会公共利益，加之原告如需关闭本案农贸市场必须履行一定的行政审批程序，从本案现有证据来看，原告未能提供证据证明其已履行完成关闭农贸市场所需的行政审批程序，故对于原告的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告龙德栋于判决生效后七日内支付原告水城县碧辉祥和农贸市场自2020年12月1日至2021年4月1日期间的租金4000元（从2021年4月2日起至被告将租赁场地交还给原告之日止的租金，按每月1000元租金标准计付）；二、驳回原告水城县碧辉祥和农贸市场的其他诉讼请求。案件受理费400元，因适用简易程序减半收取200元，由被告龙德栋负担（原告已预交，限被告于本判决生效后七日内支付给原告）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：被上诉人应否向上诉人返还租赁场地。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，双方订立口头租赁合同时未约定租赁期限，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的规定，碧辉农贸市场作为出租人可以随时解除合同。碧辉农贸市场于2020年11月18日、2021年2月28日两次在租户微信群中发送了《通知》，要求被上诉人等租户于2021年3月1日前结清租金等相关费用并搬离市场，故其作为出租方已经履行了解除合同的通知义务，且给了租户合理的搬离期限，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”的规定，双方的口头租赁合同已于碧辉农贸市场发出的《通知》到达时解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，合同解除后，被上诉人应当在通知的期限内将租赁场地返还碧辉农贸市场，故碧辉农贸市场主张被上诉人搬离市场的上诉请求符合法律规定，应予支持。一审判决以上诉人关闭案涉农贸市场有损社会公共利益且须经过行政审批程序为由驳回上诉人主张被上诉人交还租赁物的请求无事实及法律依据，应予纠正。综上所述，水城县碧辉祥和农贸市场的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初1976号民事判决第一项；二、撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初1976号民事判决第二项；三、被上诉人龙德栋于本判决生效之日起十日内向上诉人水城县碧辉祥和农贸市场交还租赁场地。一审案件受理费203元、二审案件受理费300元，共计503元，由被上诉人龙德栋负担。本判决为终审判决。审 判 长　　徐　芳审 判 员　　朱会峰审 判 员　　何与芹二〇二一年九月十八日法官助理　　胡金丽书 记 员　　王颖慧 百度搜索“马 克 数 据 网”