刘朝明、永州市和壹房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘1103民初1827号

• 案件编号

  （2021）湘1103民初1827号

• 案件名称

  刘朝明、永州市和壹房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  永州市冷水滩区人民法院

• 所属地区

  永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  刘朝明;永州市和壹房地产开发有限公司;周方军;杨俊荣

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

1湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初1827号原告：刘朝明，男，1981年10月14日出生，汉族，住湖南省宁远县，教师。被告：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区C2-B3）。法定代表人:周方军，该公司董事长。被告：周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告刘朝明与被告永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称和壹公司）、周方军、杨俊荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘朝明到庭参加诉讼，被告和壹公司、周方军、杨俊荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘朝明向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带承担延期办证的违约金34624元；2.判令三被告连带承担原告办证损失35815元；3.判令三被告连带承担产权面积差异房款3426元；4.诉讼费由三被告承担；5.判令三被告将位于永州市冷水滩区［湘（2020）永州市不动产权第××号］的水电卡交付给原告，并准许原告购水、购电。事实与理由：2010年9月28日，原告刘朝明（买受人）与被告和壹公司（出卖人）的前身永州市皇冠房地产开发有限公司（以下简称皇冠公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定皇冠公司将其开发的冷水滩区302号（现为303号）房屋（面积126.2平方米）出售给原告，房屋总价为172263元，首付款52263元，余款120000元向银行借款按揭。合同第十一条约定，买受人必须按合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房产证在交房之日起180个工作日内，由出卖人统一向当地房屋产权登记处申请登记，并统一领取后再发给买受人，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发给买受人，逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。原告于合同签订当日将首付款给付皇冠公司。后皇冠公司更名为永州市和壹房地产开发有限公司。因被告的原因，无法办理按揭贷款手续，根据被告的要求，原告于2016年1月27日按被告周方军的指定，将尾款12万元支付到永州市和壹投资管理有限公司账户。原告交付全部房款后，三被告以种种理由拒不办证。2019年1月9日，原告向冷水滩区人民法院提起诉讼，要求三被告为原告所购房屋办理不动产权证并承担延期办证的违约金，在庭审时才得知三被告在原告起诉后与屈双龙恶意串通，已将该房屋过户到屈双龙名下。2019年3月8日，原告又以三被告及杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双龙为被告向冷水滩区人民法院提起诉讼，经永州市中级人民法院终审判决：三被告及屈双龙将原告所购永州市冷水滩区某小区房屋过户至原告名下。直到2020年5月6日才将该房屋过户到原告名下，产权登记面积为123.69平方米，根据合同第三条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记实际面积为准，多退少补，三被告要退还原告房款3426元。三被告与他人恶意串通，将原告所购房屋过户到他人名下，致使原告多花费办证费35815.44元（首套房只交1.5%的契税2583.95元，而实际花费38399.39元）。被告和壹公司、周方军未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。被告杨俊荣辩称：1.被答辩人要求三被告承担违约金与事实不符。（1）合同约定买受人逾期超过30日，出卖人有权将房屋另售他人；（2）涉案房屋在2015年已经办出总证，并立即在永州日报打了通告，要求来公司交房办证，但被答辩人拒绝收房办证，既不交纳房屋尾款，也不来登记申请。从交房到办证已将近十年，已过诉讼时效；2.被答辩人至今未交清下欠的12万多元房款，何来办证损失费，被告没有义务为其办理产权证；3.涉案房屋现在还不确定是被答辩人的，何谈面积差异费；4.答辩人只是被告和壹公司聘请的主管财务的管理人员，不是适格主体。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的基本事实如下：2009年10月8日，蒋丽云、王建军（甲方）与杨俊荣、杨德刊、周方军（乙方）签订《合作开发协议》，约定甲方提供其位于冷水滩区转角高层住宅开发项目约500平方米出让土地交由乙方开发销售，乙方支付甲方3850000元税外投资款，尔后的销售收入归乙方所有。后杨俊荣、杨德刊、周方军以皇冠公司的名义开发并对外销售商品房。2010年9月28日，原告（买受人）与皇冠公司（出卖人，被告和壹公司前身）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人开发的位于永州市冷水滩区，建筑面积126.2㎡，单价1365元／㎡，折后总金额172263元。上述房款未包括办理银行按揭相关手续费用、办理产权证、土地分户、网络及有线电视开户、物业管理、维修基金等相关税费，相关税费由买受人承担，出卖人代为办理；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记实际面积为准，多退少补；签署合同时交付房款52263元，剩余房款120000元银行按揭，并在接到出卖人通知后七日内送交按揭所需资料并配合办理银行按揭手续，办理费用由买受人承担；买受人如未按合同约定时间付清房款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并有权将此商品房另售他人；出卖人应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，买受人应在接到出卖人通知之日起七日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期视为买受人已交接，由此发生的一切责任及费用由买受人承担；买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证在交房之日起180个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，土地分户使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地产权登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告刘朝明于合同签订当日将首付款52263元给付皇冠公司。2015年12月，被告和壹公司在永州新报登报公告，告知购房户其位于冷水滩区房屋已通过验收，准予交付使用，交房时间为2015年12月10日至2016年1月10日止。原告刘朝明于2016年1月27日将购房款余款120000元按被告和壹公司法定代表人周方军的指定，支付至永州市和壹投资管理有限公司账户。此后，原告多次要求被告周方军、杨俊荣为其办理不动产登记手续及逾期交房违约金，而被告和壹房公司以多次要求原告收房原告均拒绝，且原告至今未交尾款违约在先，合同已经解除，房屋已经另售他人为由拒绝。2013年6月6日，被告杨俊荣、周方军与屈双龙签订了《售房合同》并代签了蒋丽云、王建军的签名，事后得到了蒋丽云、王建军的追认，合同约定将涉案房屋以总价170692元出售给屈双龙。2019年2月1日，被告杨俊荣为给屈双龙办理涉案房屋不动产权过户手续，邀蒋丽云、王建军到永州市不动产登记中心与屈双龙签订了《不动产入场交易合同》，将涉案房屋过户登记到了屈双龙名下。本院于2019年7月1日立案受理了原告刘朝明诉被告和壹公司、周方军、杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双龙商品房销售合同纠纷一案，其诉讼请求为：1.判令王建军、蒋丽云与屈双龙签订关于西南花园Ｃ2-Ｂ3栋303号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；2.判令七被告将冷水滩区某小区房屋过户至原告名下；3.判令七被告连带承担延期交房的违约金17762666元（违约金自约定的交房日2011年8月1日起算，暂算至2019年6月1日，直至被告交房时止）；4.本案诉讼费由七被告承担。本院审理后于2019年8月19日作出（2019）湘1103民初3219号民事判决：驳回原告刘朝明的诉讼请求。原告刘朝明不服，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。该院审理后，于2019年12月23日作出（2019）湘11民终3441号民事判决：“一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3219号民事判决；二、被上诉人王建军、蒋丽云与被上诉人屈双龙签订关于西南花园Ｃ2—Ｂ3栋303号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；三、被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、周方军及屈双龙将位于永州市冷水滩区房屋过户至上诉人刘朝明名下；四、驳回上诉人刘朝明的其他诉讼请求。”和壹公司、周方军、杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双龙不服，向湖南省高级人民法院申请再审。该院审查后，于2020年4月3日作出（2020）湘民申452号民事裁定，驳回其再审申请。2019年2月3日，屈双龙办理涉案房屋不动产登记时缴纳了契税2457.14元。2020年3月13日，原告缴纳了契税7384.5元、地方教育附加246.15元、教育费附加369.22元、城市维护建设税861.52元、个人所得税4923元、增值税24615元，共计38399.39元。2020年5月6日，原告取得了涉案房屋的不动产权证，证号为湘（2020）永州市不动产权第××号，登记房屋坐落为永州市冷水滩区，建筑面积为123.69㎡。被告和壹公司迄今未将涉案房屋水、电卡交付原告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告和壹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一、被告和壹公司既未按合同约定履行交付房屋及办证义务，甚至还将涉案房屋另行出售给屈双龙，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。1.关于原告要求被告承担延期办证的违约金34624元。因原告未提供相关证据证实其因被告和壹公司逾期办证所造成的损失,故本院对该项诉讼请求不予支持；2.关于原告要求被告承担办证损失35815元。2019年2月3日，屈双龙办理涉案房屋不动产登记时缴纳了契税2457.14元，而2020年3月13日，原告根据生效判决办理涉案房屋不动产登记时却缴纳了契税7384.5元，此系被告和壹公司所致，对原告因此多缴纳的契税应由被告和壹公司负担。因原告诉称其应缴契税为2583.95元，故被告和壹公司应当承担赔偿原告办证损失4800.55元的违约责任；原告与被告和壹公司在《商品房买卖合同》中约定办证所需税费由原告承担，故被告和壹公司只应对前述原告多缴的契税承担责任，对原告其他损失请求本院不予支持；3.关于原告要求被告承担产权面积差异房款3426元。《商品房买卖合同》约定的涉案房屋建筑面积126.2㎡，而不动产权证登记的建筑面积为123.69㎡，故被告和壹公司应当退还原告多交的购房款3426元；4.关于原告要求被告将涉案房屋水电卡交付给原告，并准许原告购水、购电。因原告已取得涉案房屋不动产权证，为房屋所有权人，被告和壹公司应当依约将水、电卡交付给原告，并准许原告购水、购电。二、被告周方军、杨俊荣非涉案《商品房买卖合同》相对方，根据合同相对性原则，本院对原告要求被告周方军、杨俊荣承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告永州市和壹房地产开发有限公司赔偿原告刘朝明办证损失4800.55元；二、被告永州市和壹房地产开发有限公司退还原告刘朝明购房款3426元；三、被告永州市和壹房地产开发有限公司将位于永州市冷水滩区［不动产权证号：湘（2020）永州市不动产权第××号］的水、电卡交付给原告刘朝明，并准许原告刘朝明购水、购电；前述义务，限被告永州市和壹房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内履行完毕。四、驳回原告刘朝明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中11华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，公告费560元，由原告刘朝明、被告永州市和壹房地产开发有限公司各负担1104元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审　判　长　　唐建军人民陪审员　　胡海平人民陪审员　　蒋正洁二〇二一年九月十八日法官　助理　　丁　晟书　记　员　　唐圆圆 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