辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、刘素艳商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽10民终1490号

• 案件编号

  （2021）辽10民终1490号

• 案件名称

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司、刘素艳商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省辽阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  辽阳晟宝龙房地产开发有限公司;刘素艳

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1490号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路64号。法定代表人：林龙生，该公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘素艳，女，1948年3月4日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与刘素艳商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决结果错误。上诉人在原审庭审中已经提交证据证明上诉人已于2019年5月9日办理完产权登记备案手续，也就是说上诉人在被上诉人起诉前已经完成全部合同义务，上诉人违约情形已经消除。被上诉人在我公司已经完成全部合同义务、且大部分业主已经办理完产权证的情况下，诉讼我公司要求支付违约金，其前提条件是我公司的违约行为确实对其造成实质性损害，并且举证证明在我公司逾期期间确实到产权部门去办理产权证，原审过程中，在被上诉人没有证据证明由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、没有证据证明确实给被上诉人造成实质性损害，在目前我公司已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，原审判决我公司承担违约责任，判决结果明显错误。综上，原审判决结果错误，上诉人恳请二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。刘素艳辩称：希望维持一审判决。刘素艳向一审法院起诉请求：原告在2016年12月26日与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为20161200944，购买当时坐落于辽阳市白塔区房屋，建筑面积60.25平方米，每平方米价格为4,250元，房款总价256,062.50元，实际交付日期为2017年1月6日。根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）条约定，出卖人应该在商品房交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋产权证书。按照合同约定，被告方已超期办理，被告应该根据合同约定按已付房款的1%向买受人（原告）支付违约金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告支付违约金2,560.63元；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张提供如下证据：证1、身份证复印件，证明原告的主体资格；证2、商品房买卖合同、发票，证明原告与被告存在合同关系，被告应赔偿违约金。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：我公司不同意支付原告违约金。一、我公司于2019年5月9日将案涉房屋办理完产权登记备案手续，在原告没有证据证明确实到产权部门办理过产权证、在原告没有证据证明确系由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、在原告没有证据证明确实给原告造成实质性损害的情况下、在目前我公司已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，原告诉请我公司承担违约责任，明显没有事实及合同依据，原告诉讼请求应依法予以驳回。二、我公司在开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。但令人遗憾的是，由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府原因动迁原因直接导致了我公司无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。对于上述问题，我公司不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时加大力度克服重重困难，办理完报产权机关备案手续，我公司及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，恳请人民法院依法驳回原告诉讼请求，打造辽阳地区和谐的营商环境，解除我公司面临的危机。被告为证明其主张提供如下证据：辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书（编号：文圣2019年第15号），证明我公司已对原告房屋进行了产权备案，备案时间2019年5月9日。一审法院认定事实，刘素艳于2016年12月26日与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司将其开发的位于晟宝龙广场C区第11幢1单元12层39号商品房以人民币256,062.50元的价格出售给刘素艳，房屋交付日期为2017年1月31日。该合同第二十条及附件十一补充协议中载明：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。刘素艳已支付全部购房款，并于2017年1月3日取得辽宁增值税普通发票。庭审中，刘素艳主张实际交付房屋的时间为2017年1月6日，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司对此予以认可。案涉房屋辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于2019年5月9日在辽阳市文圣区住房和城乡建设管理局办理了工程竣工验收备案。上述事实，有商品房买卖合同、发票、备案书及当事人当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，刘素艳与辽阳晟宝龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。若当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘素艳、辽阳晟宝龙房地产开发有限公司双方均承认诉争房屋的实际交付日期为2017年1月6日，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于2019年5月9日办理工程竣工验收备案，鉴于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司办理备案完成房屋初始登记是业主办理产权证的前提条件，故辽阳晟宝龙房地产开发有限公司已违反案涉合同中关于房屋登记的约定，因此辽阳晟宝龙房地产开发有限公司应承担相应的违约责任，对于刘素艳主张辽阳晟宝龙房地产开发有限公司按已付房款1%支付违约金，即256,062.50元×1%=2,560.625元四舍五入为2,560.63元的诉请一审法院予以支持。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张刘素艳未举证证明其到产权部门办理产权证、未举证证明确系辽阳晟宝龙房地产开发有限公司原因没有办理到产权证、未举证证明受到实质性损害而不承担违约责任一节，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的抗辩不能免除其在合同约定期限内办理产权备案手续的义务，故对辽阳晟宝龙房地产开发有限公司该抗辩，一审法院不予采信。关于辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房产证是由于政府动迁遗留问题造成的，故不同意承担违约责任一节，一审法院认为，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司主张的理由不能对抗合同相对人即本案刘素艳，故对辽阳晟宝龙房地产开发有限公司该抗辩，一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付刘素艳违约金人民币2,560.63元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司与被上诉人刘素艳于2016年12月26日签订《商品房买卖合同》，该合同约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后540日内办理竣工备案，而本案被上诉人入住房屋时间为2017年1月6日，而上诉人办理竣工备案的时间为2019年5月9日，上诉人办理竣工备案时已超过合同约定的时间，其行为已经违约，按照合同约定上诉人赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金为2,560.63元（256,062.5元×1%=2,560.625元，四舍五入）。一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人上诉主张其公司于2019年5月9日办理完产权登记备案手续，上诉人违约情形已经消除，且上诉人没有造成被上诉人实质性损害不应给付违约金问题，因上诉人的主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，辽阳晟宝龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　墅审 判 员　　郁　岚审 判 员　　张丽丽二〇二一年九月二十三日法官助理　　王首智书 记 员　　胡子健 关注微信公众号“马克数据网”