杨桂金、韩冰等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽13民终964号

• 案件编号

  （2021）辽13民终964号

• 案件名称

  杨桂金、韩冰等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省朝阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省朝阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  杨桂金;韩冰;朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会;朝阳光大房地产开发有限公司;颜贵春

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终964号上诉人（原审原告）：杨桂金，女，1962年1月15日出生，汉族，退休工人，住朝阳市龙城区。上诉人（原审原告）：韩冰，男，1988年9月29日出生，汉族，工人，住朝阳市双塔区。二上诉人的委托诉讼代理人：赵建合，朝阳市龙城区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会，住所地朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村。法定代表人：王军，主任。委托诉讼代理人：黄海洋，男，朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会副主任。委托诉讼代理人：李飞，男，朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会委员。被上诉人（原审被告）：朝阳光大房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区龙泉大街二段。法定代表人：王大光，董事长。委托诉讼代理人：孙立军，辽宁明睿律师事务所律师。原审第三人：颜贵春，男，1972年1月12日出生，汉族，干部，住朝阳市双塔区。上诉人杨桂金、韩冰因与被上诉人朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会（以下简称“北村村委会”）、被上诉人朝阳光大房地产开发有限公司（以下简称“光大公司”）、原审第三人颜贵春商品房预约合同纠纷一案，不服龙城区人民法院（2020）辽1303民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨桂金、韩冰上诉请求：1．请求二审人民法院查明事实,撤销一审判决,将本案依法发回或改判。2．责令被上诉人光大公司承担本案连带责任。3．依法改判被上诉人从缴款之日起计算给付违约利息，按法律法规应付利息按中国人民银行贷款利息的4倍，1分54计算。4．案件上诉费由被上诉人承担。事实和理由：2012年上诉人因急需用房向被上诉人北村村委会缴纳购房款，有购房收据为凭，此房为被上诉人光大公司与北村村委会联合开发的地产，双方受益，上诉人与被上诉人光大公司签订了房交会商品房意向书的协议，后期因被上诉方违约未能交房，上诉人几年来找到被上诉人双方，均不予解决，导致本案的诉讼，本案在庭审后一审法院基本做出合理判决，但没有完全保护上诉人的合法权益，漏掉了被上诉人光大公司承担连带责任，同时对合法利息没能按从收款之日起计算给付违约金及利息，属适用法律错误。北村村委会答辩称：原审民事判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。1．北村村委会与上诉人杨桂金、韩冰没有直接法律关系。北村村委会收取的购房款156,805.49元，系颜贵春交纳，有购房收款收据予以证实，北村村委会与颜贵春有直接法律关系，与韩俊富无关。韩俊富与颜贵春有直接法律关系，二人之间的关系与北村村委会无关。北村村委会对于颜贵春2010年12月25日出具的“涉案房款15万余元由杨桂金所交，该房与其无关”的证明，不予认可，该证据与颜贵春此前书面证据收款收据载明的“交款人颜贵春”相矛盾，也与颜贵春交款行为相违背。2．本案应查清韩俊富与颜贵春之间法律关系，由杨桂金、韩冰依法向第三人颜贵春主张权利。退一步讲，假设认定杨桂金、韩冰与北村村委会存在交纳买房款、有购买房屋意向关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，因北村村委会不具有开发资质和能力，未取得也不可能取得房屋预售许可证，则该购买房屋意向行为系无效。3．上诉人杨桂金、韩冰所称“案涉房屋为光大公司与北村村委会联合开发”是错误的，该说法没有任何事实依据。杨桂金、韩冰向北村村委会交纳购房款的行为无效，且杨桂金、韩冰存在过错，应由其自行承担无效行为产生的利息损失。按照原判认定，首先，杨桂金、韩冰系冒用他人名义，有违诚信，向北村村委会交纳购房款，谋取不当利益；其存在过错。其次，杨桂金、韩冰在缴纳购房款前，未审查北村村委会所卖房屋的预售许可证等五证是否齐全，未尽到审慎注意义务，亦存在过错。本案杨桂金、韩冰向北村村委会交纳购房款的所谓买房意向行为无效，其损失无非就是购房款利息损失，因杨桂金、韩冰存在过错，该购房款利息损失应由其自担。4．光大公司与上诉人杨桂金、韩冰不存在直接法律关系。杨桂金、韩冰无权向光大公司主张权利。按原判认定，上诉人杨桂金、韩冰将购房款交付给北村村委会，北村村委会给其出具收款收据，上诉人杨桂金、韩冰与北村村委会形成房屋买卖意向关系。北村村委会将案涉房款3,707,614元交付给光大公司，并附22位购房人姓名，表明北村村委会与光大公司之间存在22户房屋的购买意向。光大公司答辩称：原审民事判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。1．答辩人光大公司与上诉人杨桂金、韩冰没有合同关系。一是光大公司与韩俊富2012年4月29日房交会期间签订的“房交会商品房草签意向书”仅为草签“购买意向”，是专用于该“购买意向”将来转化为购买后，享受房交会减税政策签署的意向，而非买卖合同。二是作为“购买意向”，该意向书已失效。该意向书明确载明，至2012年11月30日自动失效。三是假设该意向书视为合同组成部分的话，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，因案涉房屋所属小区项目当时未完成开发，未取得房屋预售许可证，案涉意向书亦为无效。2．上诉人杨桂金、韩冰所称，“案涉房屋为光大公司与吴家洼北村联合开发”是错误的，该说法没有任何事实依据。3．光大公司与上诉人杨桂金、韩冰不存在直接法律关系。杨桂金、韩冰无权向光大公司主张权利。上诉人杨桂金、韩冰将购房款交付给北村村委会，北村村委会给其出具收款收据，上诉人杨桂金、韩冰与北村村委会形成房屋买卖意向关系。北村村委会将案涉房款3,707,614元交付给光大公司，并附22位购房人姓名，表明北村村委会与光大公司之间存在22户房屋的购买意向。4．杨桂金、韩冰上诉称“光大公司承担连带责任”的请求不能成立。承担连带责任，必须由法律规定，或者合同约定。因光大公司与杨桂金、韩冰不存在直接法律关系，没有合同关系，其上诉主张光大公司承担连带责任，既没有事实依据，也无法律依据。5．杨桂金、韩冰向北村村委会交纳购房款的行为无效，且杨桂金、韩冰存在过错，应由其自行承担无效行为产生的利息损失。首先，杨桂金、韩冰冒用他人名义，有违诚信，向北村村委会交纳购房款，谋取不当利益，其存在过错。其次，杨桂金、韩冰在缴纳购房款前，未审查北村村委会所卖房屋的预售许可证等五证是否齐全，未尽到审慎注意义务，亦存在过错。而涉案杨桂金、韩冰向北村村委会交纳购房款的所谓买房意向行为，因北村村委会未取得预售许可证而无效。原审第三人颜贵春答辩称：服从一审判决。杨桂金、韩冰向一审法院起诉请求：1．要求被告退还购房款156,805元，支付违约金3万元，并按照月息2%支付利息；2.由被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：韩俊富系原告杨桂金丈夫，原告韩冰父亲，韩俊富已于2014年6月1日去世。2010年，被告光大公司在吴家洼北村开发建筑绿城国际小区，二被告协商为本村村民提供优惠价格购买房屋。原告方为享受优惠待遇，以颜贵春的名义向被告北村村委会交纳了156,805元购房款，被告北村村委会出具收款收据，具体内容为：收款日期2010年12月24日，交款人颜贵春，收款单位吴家洼北村，人民币壹拾伍万陆仟捌佰零伍元整，收款事由为预收6#1-4-371㎡房款，收据加盖被告北村村委会的公章。颜贵春于次日向原告出具证明，内容为，“吴家洼北村城中村改造期房平方米住房款，由杨桂金所交15万余元，该房所有一切与我无关，特此证明。”2010年12月31日，被告北村村委会将其收取的购房款共计3,707,614元交到被告光大公司处，光大公司向北村村委会出具收据一张，并附有22位购房人姓名及交纳购房款数额，其中有颜贵春156,805.49元、颜贵春103,285元两处。韩俊富与被告光大公司于2012年4月29日签订2012年春季房交会商品房草签意向书，其中约定项目名称为绿城国际的37号楼3单元4层1号房屋，房屋面积71㎡，意向房屋价格为1680元/㎡。该意向书第五条约定：如果甲方（即被告光大公司）不能履行本意向书承诺，致使乙方（即韩俊富）不能享受到房交会期间的有关优惠政策，因此而给乙方造成的一切损失均由甲方负责。第八条约定：本意向书仅做为甲乙双方草签商品房屋售卖意向使用，双方不得将其做为收交房屋价格的依据，甲方更不得将其做为商品房屋买卖协议而收取房屋价款。第九条约定：本意向书的有效日期截止为2012年11月30日，对于在此日前一直未能取得商品房预售许可证的开发项目，在有效截止日当日，甲乙双方草签的意向书将自动失效，不享受本届房交会所提供的各种优惠政策。该意向书尾部有被告光大公司签章及韩俊富签名，并加盖2012年春季房交会维修基金认证专用章、朝阳市房屋产权交易服务中心及朝阳市2012年春季房屋交易委员会组委会公章。该房屋至今未完工。一审法院认为，第三人颜贵春自认156,805元的购房款由原告杨桂金所交纳，颜贵春将该购房款的收款收据原件交由原告方收持，并同意由被告直接将款项退还给原告，其意见与原告的主张一致，原告韩冰作为韩俊富的继承人亦有权主张权利，可以认定二原告为案涉房款的实际所有人。杨桂金向被告北村村委会交纳预购房款，其间形成房屋买卖合同关系，现因购房意向不能实现，原告要求返还购房款，被告北村村委会同意返还，该院予以支持。双方未约定房屋交付日期，也未约定购房款的利息及违约金等事项，原告要求北村村委会按照月息2%支付利息及违约金的请求不予支持。北村村委会同意按照存款利率支付利息不损害原告利益，该院予以支持。原告与被告光大公司签订的协议为“房交会商品房草签意向书”，双方约定该意向书仅作为草签商品房售卖意向使用，不得作为收取房屋价款的依据，卖方不得将其作为商品房买卖协议收取房屋价款。从该意向书内容看，主要是为原告购买房屋享受相关优惠政策而签署，原告与光大公司之间无房屋买卖合同关系，原告亦未向该公司交纳购房款。意向书第五条约定卖方如不履行本意向书承诺，致使买方不能享受到房交会期间的有关优惠政策，因此给买方造成的损失由卖方承担。从文字内容分析，该约定应该是对卖方不履行其承诺的价款及办理享受优惠手续而存在违约行为的约束，并非对卖方交付房屋的约束。意向书第九条约定该意向书于2012年11月30日失效，此后原告不再享受本届房交会所提供的各种优惠政策。根据此条内容可知，原告是知道存在不能及时交付房屋的风险的。综上，原告要求光大公司承担违约责任的请求不成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决：一、被告朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会于该判决生效后十日内返还二原告交纳的购房款156,805元，并自2020年10月13日起至房款返还之日止按照中国人民银行公布的相对应期间一年期存款利率计付利息，利随本清；二、驳回原告对被告朝阳光大房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4036元，减半收取2018元，由被告朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院二审另查明，至2012年11月30日案涉争议房屋未取得预售许可。本院认为：本案原审第三人颜贵春自认156,805元的购房款由杨桂金所交纳，颜贵春将该购房款的收款收据原件交由上诉人方收持，并同意由被上诉人直接将款项退还给上诉人，其意见与上诉人的主张一致，韩冰作为韩俊富的继承人亦有权主张权利，可以认定二上诉人为案涉房款的实际所有人。光大公司在吴家洼北村开发建筑绿城国际小区，北村村委会与光大公司协商为本村村民提供优惠价格购买房屋，上诉人方以颜贵春名义向北村村委会交纳案涉房屋房款，随后韩俊富与光大公司签订了“房交会商品房草签意向书”，在该意向书中关于房屋的建筑面积71m2标注为暂定（实际建筑面积以具有测绘资质的测绘机构出具的测量报告书为准），为不确定条款，且在该意向书第八条明确约定，“本意向书仅做为甲乙双方草签商品房屋售卖意向使用，双方不得将其做为收交房屋价格的依据，甲方更不得将其做为商品房屋买卖协议而收取房屋价款。”从该意向书内容看，主要是为上诉人方购买房屋享受相关优惠政策而签署，因此后上诉人方与光大公司并未签订正式的商品房买卖合同，本案应认定韩俊富与光大公司形成的为商品房预约合同关系。北村村委会收取案涉房款后已经将房款交付给光大公司，本案不应认定北村村委会为房屋出卖方，原审对此事实认定有误，本院予以纠正。双方当事人在意向书第九条约定，“本意向书的有效日期截止为2012年11月30日，对于在此日前一直未能取得商品房预售许可证的开发项目，在有效截止日当日，甲乙双方草签的意向书将自动失效，不享受本届房交会所提供的各种优惠政策。”本案至2012年11月30日案涉争议房屋未取得预售许可，上诉人认为在2012年11月30日被上诉人应退还房款，光大公司亦认为意向书有效期截止到2012年11月30日，综合双方当事人意见，本案应认定2012年11月30日意向书已经解除，光大公司在2012年11月30日之后负有向上诉人方返还房款的义务。一审期间上诉人要求退还房款，而光大公司亦同意退还房款，本院对上诉人要求光大公司退还房款的诉讼请求予以支持。审理过程中，北村村委会自认已经收到光大公司退还的房款本金，并同意支付给上诉人，应视为债务加入的意思表示，故北村村委会与光大公司应共同承担向上诉人退还房款本金的责任。关于上诉人提出的要求被上诉人支付违约金3万元，并按照月息2%支付利息的诉讼请求。意向书第五条约定卖方如不履行本意向书承诺，致使买方不能享受到房交会期间的有关优惠政策，因此给买方造成的损失由卖方承担。从文字内容分析，该约定应该是对卖方不履行其承诺的价款及办理享受优惠手续而存在违约行为的约束，并非对卖方交付房屋的约束。对于上诉人提出的要求光大公司支付违约金3万元，并按照月息2%支付利息的诉讼请没有充分事实和法律依据，本院不予支持。但本案光大公司没有证据证明在2012年11月30日后及时向上诉人返还购房款，光大公司对此有使用上诉人资金的获益行为，同时上诉人资金被占用造成了损失，光大公司应支付占用期间相应的利息，本院酌情确认利息以156,805元为基数，由光大公司自2012年12月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付。综上，杨桂金、韩冰的上诉请求部分成立，应予部分支持，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销龙城区人民法院（2020）辽1303民初1556号民事判决；二、朝阳光大房地产开发有限公司及朝阳市龙城区龙泉街道吴家洼北村村民委员会于本判决生效后十日内返还杨桂金、韩冰购房款156,805元。并以156,805元为基数，分别自2012年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率；自2019年8月20日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，利随本清；三、驳回杨桂金、韩冰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取2018元，由朝阳光大房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4036元，由朝阳光大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　刘玉华审 判 员　　汪　江审 判 员　　姜永涛二〇二一年九月三日书 记 员　　张　多法官助理　　（代） 微信公众号“马克数据网”