徐婷、陈锋等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5552号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5552号

• 案件名称

  徐婷、陈锋等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  徐婷;陈锋;徐州方锦置业有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5552号上诉人(原审原告)：徐婷，女，1986年7月9日生，汉族，住新疆维吾尔族自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：徐友民，系徐婷父亲，男，1958年5月8日生，住邳州市。上诉人（原审原告）：陈锋，男，1982年1月14日生，汉族，住新疆维吾尔族自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：徐友民，系徐婷父亲，男，1958年5月8日生，住邳州市。上诉人（原审被告）：徐州方锦置业有限公司，住所地徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里中心205室。法定代表人：高家楷，该公司总经理。委托诉讼代理人：张娜，该公司法务。上诉人徐婷、陈锋因与上诉人徐州方锦置业有限公司（以下简称方锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2021）苏0305民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐婷、陈锋的共同委托诉讼代理人徐友民，上诉人方锦公司的委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐婷、陈锋上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审；2.由方锦公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定方锦公司于2020年1月19日取得房屋测绘报告，但随即被有关部门要求对基础空腔部位进行整改。方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复，属于认定事实错误。方锦公司一审提交的证据并不足以证明涉案质量问题已经整改完毕，故涉案房屋至今不符合交付条件。2.一审法院认定方锦公司已取得建设工程竣工验收备案文件、房屋测绘报告并具备住宅质量保证书、住宅使用说明书，系认定事实不清、证据不足。方锦公司有能力提供竣工验收备案文件原件，但无正当理由拒不提供，且徐婷、陈锋当庭对该证据不予认可，故不能以此作为定案依据。此外，方锦公司所举证的测绘报告封面日期和内容中所载日期不一致，且未能证明住宅质量保证书、住宅使用说明书取得的具体时间。3.涉案房屋应当砌挡土墙而未砌，质量不合格。因此，不能证明2020年6月30日方锦公司交付的房屋符合合同约定的交付条件。4.一审认定“大气污染导致工期延误”，不能成立。4.涉案房屋至今不符合交付条件，方锦公司应支付逾期交房违约金。一审法院认定方锦公司按照万分之零点五为标准，支付逾期交房违约金有误，应按照万分之三标准支付。5.一审法院举证责任分配错误，方锦公司应向徐婷、陈锋按照万分之三标准支付逾期办证违约金。针对徐婷、陈锋的上诉，方锦公司辩称，1.方锦公司已于2019年12月31日前取得竣工验收备案证明表，2020年1月19日取得实测报告，在2020年1月19日之前已完全具备合同约定的交付条件，后因有关部门要求方锦公司对基础空腔部位进行整改，方锦公司也已修复完成，并经主管部门的现场检查后，允许再次通知业主收房。方锦公司于2020年的6月30日再次通知徐婷、陈锋前来收房，徐婷、陈锋以方锦公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件为由拒不收房，无事实和法律依据，方锦公司保留向其主张合同中约定的关于逾期收房违约责任的权利。2.对于逾期收房，双方签订的商品房买卖合同是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，在商品房买卖合同中已明确约定违约金责任，并且对违约金计算标准等事项作了明确约定。徐婷、陈锋主张逾期交房违约金的约定标准过低，要求予以调整，该要求没有法律依据。同时徐婷、陈锋在一审中也并未提供相应证据证明其实际遭受损失的情况。合同约定的逾期交付违约金足以弥补徐婷、陈锋的相应损失，逾期交付违约金的标准不应予以调整。3.关于大气管控导致工期延误应当予以扣减。徐州市政府自2017年11月以来多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施，上述措施的实施严重影响到方锦公司上游材料供应商的生产，势必影响对方锦公司材料的供应，必然导致工期延误。虽然方锦公司于2019年12月30日取得竣工验收备案证明，但由于政府上述管控措施，导致公司未能按照原计划施工，造成工期延误。另，现实中多家房地产同期开发的楼盘中，目前均存在逾期交付的情形，法院在审理过程中均认可大气管控导致工期延误作为不可抗力的免责事由。综上，方锦公司认为应当依法驳回徐婷、陈锋的上诉请求。方锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回徐婷、陈锋一审的全部诉讼请求；2.上诉费用由徐婷、陈锋承担。事实和理由：方锦公司已于2019年12月31日之前具备交付条件，并在2019年12月30日向业主邮寄了交付通知书通知业主前来收房，方锦公司已经履行通知交房的义务，不存在逾期交付行为，不应当承担逾期交付的违约责任。2019年12月30日方锦该公司取得了《建筑工程竣工验收备案表》，涉案房屋已分别满足规划、供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网路等要求，同时也具备规划许可中关于公共服务与其他配套设施的规定，并经过验收合格进行了竣工验收备案，符合商品房交付的实质要件。关于2020年1月13日贾汪区住房和城乡建设局、徐州市自然资源和规划局贾汪分局发出的《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，通知载明因涉案楼栋未取得实测报告，故不具备交付条件，因此要求方锦公司撤回发出的上房通知书并停止交付行为。该通知书虽然要求停止交付行为，但该《通知书》仅是行政部门的一种行政管理、监督手段，并不能阻却涉案房屋的交付。事实上，涉案房屋于2020年1月19日便获取了房屋的实测报告，2019年12月30日通知交付时，涉案房屋已经具备实质的交付要件，暂未取得实测报告对交付房屋并无重大影响，也不影响业主收房。取得实测报告后，方锦公司又多次催促徐婷、陈锋前来收房，于2020年6月28日再次发出房屋交付通知书，但其仍未前来收房，方锦公司已履行合同约定的通知义务。此外，涉案小区自2017年开工之日起至2019年11月期间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市贾汪区住房和城乡建设局、徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥办公室等多家单位因采取措施应对大气污染而通知涉案项目停止施工，停止施工天数多达180余日。根据合同附件第19条关于免责事由的补充约定，如果行政主管部门单方面采取的行政强制措施导致合同项下的商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到交付条件的，可据实予以延期，不适用商品房买卖合同有关出卖人逾期交房的违约责任条款。上述情形符合合同约定的免责事由，应当据实予以延期，而不是直接承担逾期交房的违约责任。针对方锦公司的上诉，徐婷、陈锋辩称，2020年1月19日方锦公司尚不具备房屋交付条件，涉案房屋污水、雨水管道未分，墙面渗水，没有挡土墙，至今还不具备上房条件。徐婷、陈锋向一审法院提出诉讼请求：1.判令方锦公司按照合同总价1161000元日万分之三的标准计算，支付从2019年12月31日至其实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计算至2020年10月15日为99266元）；按照合同总价1161000元的日万分之三的标准计算，支付从2020年8月31日至其实际为徐婷、陈锋办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金（暂计算至2020年10月15日为15674元）；2.本案诉讼费用由方锦公司承担。一审法院查明，2018年9月12日，徐婷、陈锋（买受人）与方锦公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份（合同编号为JW0042047），合同约定徐婷、陈锋向方锦公司购买其开发的位于徐州市贾汪区排洪沟西侧的融创凤鸣桃源D1幢1单元101号商品房，预测建筑面积为128.41平方米，总房价为1161000元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第（二）款约定，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第（三）款第2项约定，买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电器设备不能正常使用的。第二十条房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起240日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照补充协议13条处理。该合同《补充协议》第13条约定买受人同意再给予出卖人90日的免责办理延展期，若超延展期仍未取得的，则合同继续履行，出卖人按照商品房总价款的0.5%向买受人支付违约金，但出卖人应尽快协调办理房屋所有权证书。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.13约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。上述合同签订后，徐婷、陈锋按照合同约定支付了总购房款1161000元。2019年12月30日，方锦公司向徐婷、陈锋邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2019年12月31日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。2020年1月13日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局及徐州市自然资源和规划局贾汪分局出具《关于融创贾汪康旅小镇部分楼栋停止交付的通知》，内容为停止徐州方锦置业有限公司开发建设的融创贾汪康旅小镇一期项目中楼栋号为H2、H6-H15、H37-H47、H65-H72、D1-D24、D30、D31、D34-D36、D38-D51的商品房上房行为。2020年3月18日，方锦公司出具《关于贾汪区凤鸣桃源叠加项目问题整改方案》一份，表明对涉案小区出现的质量问题将逐项整改。2020年4月7日，徐州市贾汪区建设工程质量监督站下发贾建质[2020]14号《关于落实贾汪融创康旅小镇叠加区房屋基础空腔部位处理的通知》，要求方锦公司认真组织监理、施工等单位，严格按照设计和施工方案进行施工整改。2020年4月16日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局《关于徐婷信访问题的答复意见》中载明：1、水、电、燃气和室外绿化土方下陷、管网断裂、门柱倾斜问题，已责成开发单位进行整改，整改工作正在进行；2、对于沉降和空洞问题，已经组织专家对沉降和空洞问题进行了专题论证，形成了专家意见。目前设计单位已拿出整改意见并向业主公示。方锦公司根据上述文件整改方案，已于2020年4、5月份进行了整改，整改后于2020年6月，再次向徐婷、陈锋邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，地点为融创凤鸣桃源售楼处。徐婷、陈锋收到上述通知后认为涉案小区尚未整改完毕，至今未办理上房手续。2020年7月8日，徐州市贾汪区水务局下发《整改通知书》一份，要求融创贾汪康旅小镇对雨污水管网损坏、於堵及检查井进行修复、疏通。另查明，涉案小区于2019年12月30日取得了竣工验收备案表，于2020年1月19日取得了房屋面积测绘报告。再查明，为控制大气污染，确保空气质量，2018年6月至2019年11月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。一审法院认为，方锦公司与徐婷、陈锋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同的约定履行相应的义务。方锦公司开发的融创凤鸣桃源（又称融创贾汪康旅小镇）于2019年12月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年1月19日取得房屋测绘报告，但随即被有关部门要求对基础空腔部位进行整改。方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复，修复后于2020年6月28日再次向徐婷、陈锋邮寄《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各一份，载明房屋交付时间为2020年6月30日，此时房屋具备合同约定的交付条件，故上房通知书中载明的日期为有效交付房屋日期。徐婷、陈锋诉请的逾期交付违约金应计算至此，对于徐婷、陈锋诉请之后的逾期交付违约金，不予支持。徐婷、陈锋所称的其他房屋质量问题，可通过房屋质量保修合同约定及法律规定予以解决。关于违约金计算标准，徐婷、陈锋诉称按每日万分之三的标准计算，方锦公司则认为应当按照合同约定标准计算违约金。根据双方所签订的《补充协议》第11条关于交付的补充约定第11.13约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日按房屋总价款万分之零点五向买受人支付违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力。徐婷、陈锋以该条约定无效及对等原则要求提高违约金的计算标准，没有法律依据，不予调整。方锦公司于2020年6月再次向徐婷、陈锋发送上房通知书，此时房屋具备上房条件，故逾期上房违约金应从2020年1月1日计算至2020年6月30日。方锦公司辩称逾期交付系因应对大气污染停工令所致，考虑到大气污染防治确实对建设工程施工产生影响，法院酌定违约金为8823.6元。徐婷、陈锋诉称方锦公司支付从2020年8月31日至其实际为徐婷、陈锋办理权属登记之日止的逾期办理权属登记违约金。根据双方合同约定，商品房交付之后一定期限，因方锦公司的原因致使不能办理商品房权属登记的，方锦公司支付违约金。本案涉案房屋手续齐全，徐婷、陈锋不能证明系方锦公司的原因致使其不能在约定期限内办理权属登记，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、方锦公司于判决生效后十日内向徐婷、陈锋支付逾期交房违约金8823.6元；二、驳回徐婷、陈锋的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.方锦公司应否向徐婷、陈锋支付逾期上房违约金，如应支付，数额如何认定；2.方锦公司应否向徐婷、陈锋承担逾期办证的违约责任。一、关于方锦公司应否向徐婷、陈锋支付逾期上房违约金，如应支付，数额如何认定的问题。本院认为，徐婷、陈锋与方锦公司于2018年9月12日签订的《商品房买卖合同》系依法订立的有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。其中合同第十一条约定，方锦公司作为出卖人应在2019年12月31日前向徐婷、陈锋交付达到合同第九、十条约定交付条件的商品房，即涉案房屋应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且涉案商品房的基础设施设备、公共服务即其他配套设备均已达到交付条件。经查，方锦公司于2020年1月19日取得房屋测绘报告，并于2020年1月13日被徐州市贾汪区住房和城乡建设局及徐州市自然资源和规划局贾汪分局要求停止对包括涉案房屋在内的部分楼栋停止交付。据此，方锦公司未能在2019年12月31日前向徐婷、陈锋交付符合合同约定交付条件的房屋，已构成违约。后方锦公司依据整改方案对基础空腔进行了注浆修复后，于2020年6月28日再次向徐婷、陈锋邮寄《房屋交付通知书》，明确涉案房屋的交付时间为2020年6月30日。徐婷、陈锋虽称涉案房屋所在楼栋挡土墙未施工，存在基础空腔未予整改等的问题以致涉案房屋尚不具备交付条件，但方锦公司一审已提交空腔回填工程合同、技术核定单、竣工验收证明等证明其已对空腔填充工程施工并经验收合格，而且经一审法院与贾汪区质量监督管理站核实，确认方锦公司已对质监站提出的基础空腔问题进行注浆施工，但因涉案小区已经竣工验收合格，故质监站未对后续基础空腔整改问题作出专门回复。至于徐婷、陈锋关于涉案房屋存在其他质量问题以致房屋不具备上房条件的主张，因其提供的信访答复意见、照片、质量问题汇总说明等，均不足以证明涉案房屋在2020年6月30日方锦公司通知其再次上房时，尚不具备合同约定的交付条件，故一审法院认定房屋具备合同约定交付条件并有效交付的日期应为2020年6月30日，并无不当。据此，一审法院依照双方签订的《补充协议》第11条约定，认定由方锦公司每日按房屋总价款万分之零点五向徐婷、陈锋支付违约金，亦无不当；另结合方锦公司在履行涉案《商品房买卖合同》期间，确因政府的一系列大气管控措施对工程施工造成了一定影响，故基于此酌定逾期交房违约金为8823.6元，并不违反法律规定，本院予以支持。二、关于方锦公司应否向徐婷、陈锋承担逾期办证的违约责任问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第二十条以及补充协议第13条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起240内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意再给予出卖人90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，出卖人按照商品房总价款的0.5%向买受人支付违约金。据此，徐婷、陈锋要求方锦公司承担逾期办证的违约责任，其首先应就因方锦公司原因导致未能办证的事实进行举证，但徐婷、陈锋以房屋尚不具备交付条件等为由尚未实际接收涉案房屋，且其一审提供的证据亦不足以证明未能办证系因方锦公司所致，故对其关于要求方锦公司承担逾期办证违约金的主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人徐婷、陈锋与方锦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费384元，由上诉人徐婷、陈锋及上诉人方锦公司双方各负担192元。本判决为终审判决。审 判 长　　张　伟审 判 员　　李　琳审 判 员　　王素芳二〇二一年九月九日法官助理　　张　蔚书 记 员　　陆滢冰 搜索“马 克 数 据 网”