河北贯鸿房地产开发有限公司、闫建涛等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终4723号

• 案件编号

  （2021）冀06民终4723号

• 案件名称

  河北贯鸿房地产开发有限公司、闫建涛等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  河北贯鸿房地产开发有限公司;闫建涛;定兴县壹仕德商贸有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4723号上诉人（原审被告）：河北贯鸿房地产开发有限公司，住所地定兴县通兴西路北。法定代表人：赵立平，该公司总经理。委托诉讼代理人：娄志强，河北创奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖培丽，河北创奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫建涛，男，1978年5月28日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：王鑫，北京盈科(天津)律师事务所律师。原审被告：定兴县壹仕德商贸有限公司，住所地河北省保定市定兴县东城根南街路南。法定代表人：李佳福，该公司总经理。上诉人河北贯鸿房地产开发有限公司（以下简称贯鸿公司）因与被上诉人闫建涛及原审被告定兴县壹仕德商贸有限公司（以下简称壹仕德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省定兴县人民法院（2021）冀0626民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贯鸿公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需要上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的2%赔偿被上诉人损失。合同附件四合同补充协议第五条约定：被上诉人应在接到上诉人通知后交纳有关办理产权过户的相关费用和有关办理产权过户所需的真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，委托出卖人代办产权，由于被上诉人原因未能取得产权证书的，出卖人不承担违约责任。上述合同中均明确约定承担违约金的前提是由于上诉人原因造成被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，而一审法院对此并没有查清。二、一审判决适用法律错误。是否是由于上诉人的原因造成不能办理产权登记是本案的主要争议焦点。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被上诉人并没有提供证据证明系上诉人原因造成不能办理产权登记，一审判决错误适用举证责任，属适用法律错误。闫建涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、当事人双方签订的商品房买卖合同成立且生效，双方均应受该合同条款的约束，被上诉人已经按照合同约定缴纳了全部购房款以及办理权属登记所需要的公共维修基金、契税、房本费等费用，已经履行了合同中应当办理权属登记的全部义务。二、上诉人在一审中没有将权属登记所需要的资料到产权登记机关进行备案，也没有按照合同约定及合同附件四之规定代办产权登记，明显属于合同第十五条所规定的“出卖人的责任”。同时，一审中被上诉人提交了与产权登记机关沟通的录音，明确证明上诉人确实没有将产权登记的资料进行备案。三、依据双方签订的合同第十五条之规定及结合买卖合同纠纷案件的司法解释第十四条第一款第一项之规定可知，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，举证责任在上诉人方。综上，上诉人的上诉事实及理由没有依据支撑。二审法院应当驳回上诉人的上诉。壹仕德公司未答辩。闫建涛向一审法院起诉请求：1、判令被告贯鸿公司协助原告办理位于定兴县北京世代北区房屋的所有权权属登记手续；2、判令被告贯鸿公司向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金9249元（按实际已付房价款462428元×2%计算）；3、判令被告壹仕德公司对被告贯鸿公司上述义务承担补充赔偿责任；4、判令被告贯鸿公司、壹仕德公司承担本案的诉讼费等必要费用。一审法院认定事实：2016年1月12日，原告与被告贯鸿公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告以全款方式购买被告贯鸿公司开发的坐落于定兴县北京世代北区房屋一套，同时合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%赔偿买受人损失”。合同附件四：合同补充协议第五条约定“买受人应在接到出卖人通知后交纳有关办理产权过户的相关费用和有关办理产权过户所需的真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，委托出卖人代办产权，由于买受人原因未能取得产权证书的，出卖人不承担违约责任。”原告按贯鸿公司通知要求向贯鸿公司缴纳了全部房款计462428元，并支付了公共维修基金、契税、房本费等费用。2020年9月14日，贯鸿公司向原告出具销售不动产统一发票。2017年10月20日，原告与被告贯鸿公司办理了商品房交付。此后，被告贯鸿公司未按合同约定完成不动产登记备案手续，也未完成受托代办产权事宜，致使原告购买的商品房至今未能在不动产登记部门进行不动产登记。另查明，壹仕德公司系贯鸿公司大股东，持股比例60%，认缴出资3000万元。上述事实，有原被告陈述及原告提交的身份证复印件、被告贯鸿公司、壹仕德公司工商登记信息、商品房买卖合同、购房发票、北京世代业主入住签收表、交费收据及被告壹仕德公司提交的股东会决议等证据在卷佐证。一审法院认为，原告提交的商品房买卖合同及购房发票、北京世代业主入住签收表、交费收据等证据证明原被告之间的商品房买卖合同关系已依法成立，原被告应按合同约定履行义务。原告已向被告贯鸿公司支付了公共维修基金、契税、房本费等费用，并于2017年10月20日与被告贯鸿公司办理了商品房交付，依据商品房买卖合同约定，被告贯鸿公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并代办产权登记。贯鸿公司在本案中未提交证据证明其已按约定期限完成涉案房产相关资料报产权登记机关备案，也未提交证据证明已完成受托代办产权事宜，原告至今未能取得房地产权属登记证书，系贯鸿公司的责任，原告依据商品房买卖合同约定，要求贯鸿公司协助办理涉案房地产的权属登记并按已付房价款的2%赔偿违约金9249元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款第（一）项的规定，本院予以支持。被告贯鸿公司主张其仅有办理房产登记手续备案的义务，并不构成违约，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（2010修正）第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本案中，据贯鸿公司在国家企业信用信息公示系统公示的2020年企业年报显示，其股东壹仕德公司已于2020年7月28日实缴出资额3000万元，与壹仕德公司提交的股东会决议等证据及国家企业信用信息公示系统中记载的变更信息登记内容一致，原告仅以国家企业信用信息公示系统公示的出资额确认壹仕德公司出资不实或抽逃出资，证据不足。另，原告亦无证据证实贯鸿公司已无力清偿债务。故，本院对原告要求被告壹仕德公司承担补充责任的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告河北贯鸿房地产开发有限公司协助原告闫建涛办理位于定兴县北京世代北区房屋的所有权权属登记手续；二、被告河北贯鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫建涛逾期办理房屋产权登记违约金9249元；三、驳回原告闫建涛其余诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由被告河北贯鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同补充协议第五条约定“买受人应在接到出卖人通知后交纳有关办理产权过户的相关费用和有关办理产权过户所需的真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，委托出卖人代办产权，由于买受人原因未能取得产权证书的，出卖人不承担违约责任”。上诉人贯鸿公司出具的收款收据，证实其接收了被上诉人的契税、房本费等费用。综合以上两项证据，能够证实贯鸿公司为受托办证主体，其应积极主动履行此项义务，并督促业主协助履行。被上诉人陈述因贯鸿公司的原因，致使其购买的商品房未能在不动产登记部门进行不动产登记，未能向其交付不动产权证，并提交了相应的证据，贯鸿公司虽不认可，但未提交证据证实其积极主动尽到其应尽义务，不能证实本案中未按约定时间取得产权证书系买受人的责任。贯鸿公司在本案审理过程中称《不动产登记暂行条例实施细则》颁布之后，要求不动产的产权人自己办理产权证，属客观情况发生变化，应由被上诉人承担法律后果，但该细则同时规定当事人可以委托他人代为申请不动产登记，故双方所签合同并未违反法律法规的规定，双方应按合同约定履行。综上，贯鸿公司违约，应按合同约定支付被上诉人违约金。贯鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由河北贯鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　康珍惠审 判 员　王志强审 判 员　肖　雅二〇二一年九月六日法官助理　董　丽书 记 员　戚园园书 记 员　李雪朔