姜院生、大连苏宁便利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终5761号

• 案件编号

  （2021）辽02民终5761号

• 案件名称

  姜院生、大连苏宁便利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  姜院生;大连苏宁便利商贸有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5761号上诉人（原审原告）：姜院生，男，1983年4月3日生，汉族，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：庞宏良，辽宁志方联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连苏宁便利商贸有限公司，住所地大连市中山区胜利广场28号B号3层301室。统一社会信用代码91210202MA0URMC67E。法定代表人：韩瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈甲平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨惠，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人姜院生因与被上诉人大连苏宁便利商贸有限公司（以下简称“苏宁商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜院生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认苏宁商贸公司解除租赁合同无效；2.诉讼费由苏宁商贸公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，且遗漏重要事实。1.一审判决认定2020年3月底苏宁商贸公司搬离案涉房屋，并于2020年3月27日将房屋钥匙和电卡邮寄给姜院生，没有任何依据，系认定事实错误。2.姜院生一审提供的证据四微信聊天记录截屏（共六页），是姜院生与苏宁商贸公司的员工小李以及财务人员崔晓刚之间的聊天记录，证明在第二个租赁年度刚开始时，由于疫情原因，苏宁商贸公司提出减免一个半月租金，第二个年度的租赁合同继续履行，减免的租金在交付第三年度租金时直接扣除，姜院生表示同意，双方达成一致意见。一审法院对此节事实未予认定。而且，姜院生一审提供的证据五微信聊天记录截屏，是姜院生与苏宁商贸公司姓金的员工之间的微信聊天记录，证明2021年3月16日苏宁商贸公司姓金的员工给姜院生发出解除案涉租赁合同的通知。姜院生回复称，“由于受疫情影响，双方已经达成一致意见，由姜院生在下一个年度减免一个半月房租，本年度租金正常支付，合同继续履行，这是双方协调一致的结果，所以姜院生不同意苏宁商贸公司提前解除合同。”一审遗漏了该节事实。上述事实可以证明，双方已经达成一致意见，第二个租赁年度的租赁合同继续履行，不得解除，双方以口头约定和实际履行的方式变更了双方租赁合同第十四条关于苏宁商贸公司任意解除合同的约定。3.关于解除天泉小镇苏宁小店租赁合同的通知函以及苏宁商贸公司员工小李与姜院生之间的微信聊天记录截屏（共两页），证明在交付第二个租赁年度租金前，苏宁商贸公司提出解除案涉租赁合同，当时姜院生已经通过中介出租案涉房屋，因苏宁商贸公司员工小李提出需要跟领导沟通，尽量继续承租案涉房屋，后双方达成一致意见，将第二个租赁年度不含税房屋租金由235700元调整为215700元，第二个租赁年度合同继续履行，双方达成了以降租2万元来换取第二个租赁年度的继续履行。此节事实可以证明在第二个租赁年度苏宁商贸公司不享有合同解除权。二、一审采信证据错误，且遗漏重要证据。一审法院对姜院生提交的证据二、证据四、证据五，既没有认定，也没有表述。三、一审适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款作为本案裁判依据是错误的。本案争议的事实发生在民法典实施之前，应当适用当时的法律，即本案应当适用合同法相关规定。苏宁商贸公司辩称，不同意姜院生的上诉请求，请求维持一审判决。姜院生一审提交的称其与苏宁商贸公司财务人员崔晓刚的微信聊天记录截图，其没有提供原始载体，苏宁商贸公司对其真实性不认可。姜院生主张的两个年度履行情况与本案解除权纠纷没有关联性，其以支付年度租赁费用的分段时间否认租赁合同中解除权的约定没有事实和法律依据。租赁合同中解除权的约定系双方真实意思表示，如对解除权条款有变更，应当进行书面形式的修改。根据姜院生与苏宁商贸公司原有的交易习惯，双方均是通过书面形式确认减免租金等情况，不是通过姜院生的主观推测就变更解除条款的内容约定。关于小李与姜院生的微信聊天记录截图，只能显示苏宁商贸公司有与姜院生解除租赁关系的意向，但并未对此进行正式通知和说明，姜院生主观臆测苏宁商贸公司想要解除租赁合同不属实。关于小金与姜院生之间的微信聊天记录截图显示，苏宁商贸公司已书面通知姜院生解除租赁合同关系。根据租赁合同约定，苏宁商贸公司可以提前60日通知姜院生解除租赁合同。姜院生向一审法院起诉请求：1.确认被告解除租赁合同无效；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2018年12月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于甘井子区的房屋出租给乙方，租赁面积共计236.1平方米，年租金（含税）32.18万元，不含税23.57万元，租赁期限五年两个月，自2018年12月10日至2024年2月9日。同时约定乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方需赔偿甲方一个月不含税租金，除此之外，乙方不承担任何责任。又约定本合同被解除后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。2018年12月18日，原告将案涉租赁房屋交付给被告使用。2020年1月3日，原告与被告签订补充协议，约定：第二年度2020年全年不含税租金23.57万元，调整为全年不含税21.57万元，其他不变。合同签订后，被告向原告支付租金共计59.74万元。2.2020年3月16日，被告通过微信向原告发送《关于解除苏宁小店天泉小镇店租赁合同的通知函》。2020年3月底，被告搬离案涉房屋，并于2020年3月27日将房屋钥匙和电卡邮寄给原告，邮寄单号为1115444401933，邮件被拒收。2020年5月23日被告向原告邮寄《关于多付租金退回事宜的通知函》，原告于2020年5月24日签收。2021年1月29日，被告再次向原告发出《关于解除天泉小镇苏宁小店租赁合同的通知函》，通知被告提前解除案涉《租赁合同》及补充协议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告之间签订的《租赁合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告约定了解除合同的条件，即“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方需赔偿甲方一个月不含税租金，除此之外，乙方不承担任何责任。”被告依据合同约定行使解除权符合法律规定，现解除合同通知函已通过微信方式通知原告，则案涉《租赁合同》及补充协议应自原告收到解除通知函之次日经过60日解除，即2020年5月17日解除。故对于原告请求确认被告解除租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告姜院生的诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预交，已减半收取），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“2020年3月底，被告搬离案涉房屋，并于2020年3月27日将房屋钥匙和电卡邮寄给原告，邮寄单号为1115444401933，邮件被拒收”表述不准确，应更正为：苏宁商贸公司自认其于2020年3月底搬离案涉房屋。2020年3月27日，苏宁商贸公司将案涉房屋钥匙和电卡邮寄给姜院生，邮寄单号为1115444401933，邮件被拒收。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。故一审适用《中华人民共和国民法典》的有关规定，应属法律适用不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”姜院生（甲方）与苏宁商贸公司（乙方）于2018年12月10日签订的《租赁合同》约定：租赁期限五年两个月，自2018年12月10日至2024年2月9日；同时约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方需赔偿甲方一个月不含税租金，除此之外，乙方不承担任何责任。本案中，苏宁商贸公司于2020年3月16日通过微信向姜院生发送《关于解除苏宁小店天泉小镇店租赁合同的通知函》，通知姜院生提前解除双方租赁合同及相关补充协议。按照上述合同约定，案涉《租赁合同》及相关补充协议自该解除合同通知函送达姜院生之日起满60日之次日解除。从姜院生一审提供的其与苏宁商贸公司姓金的工作人员的微信聊天记录来看，姜院生在苏宁商贸公司的工作人员微信发送解除合同通知函的当日收到该函件，故一审认定案涉《租赁合同》及补充协议于2020年5月17日解除，并无不当，本院予以确认。关于姜院生提出双方以口头约定和实际履行方式变更了案涉《租赁合同》第十四条关于苏宁商贸公司任意解除合同的约定的上诉意见，本院认为，姜院生该项主张的主要依据是其与苏宁商贸公司有关工作人员的微信聊天记录，以及双方将第二个租赁年度不含税租金由235700元调整为215700元。从姜院生一审提供的其与苏宁商贸公司有关工作人员的微信聊天记录中，显示双方曾于2020年2月就减免一个半月房租进行过沟通和协商，并且在苏宁商贸公司姓金的工作人员于2020年3月16日通过微信向姜院生发送解除合同通知函后，姜院生于2020年3月23日微信回复“由于受疫情影响经你方提出，我们双方已经达成一致意见。由我方在下一个年度，减免一个半月房租。本年度租金正常支付，合同继续履行。这是双方协商一致的结果，所以我方不同意乙方提前解除合同”。并且，双方签署的《补充协议》约定，第二年度全部不含税租金23.57万元调整为全年不含税21.57万元，其他不变。从上述姜院生与苏宁商贸公司工作人员的微信聊天内容，以及双方签署的《补充协议》内容来看，均未明确提到苏宁商贸公司放弃此前双方《租赁合同》中约定的其提前解除的有关权利。双方在《补充协议》中将第二年度2020年不含税租金从23.57万元调整为21.57万元，也是发生在苏宁商贸公司向姜院生微信发送解除合同通知函之前。而且，在苏宁商贸公司发出解除合同通知函之后，其未再继续向姜院生交付租金。在现有证据条件下，不能认定苏宁商贸公司已经放弃了提前解除合同的权利以及双方以口头约定和实际履行行为变更了此前租赁合同中有关苏宁商贸公司提前解除合同的内容约定。姜院生以此请求确认苏宁商贸公司解除租赁合同无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，姜院生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姜院生负担。本判决为终审判决。审判长　　刘冬艳审判员　　刘小南审判员　　刘　畅二〇二一年九月十三日书记员　　张　宁 关注微信公众号“马克数据网”