常宁如高房地产开发有限公司、刘新云租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘04民终1955号

• 案件编号

  （2021）湘04民终1955号

• 案件名称

  常宁如高房地产开发有限公司、刘新云租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  常宁如高房地产开发有限公司;刘新云

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终1955号上诉人(原审被告)：常宁如高房地产开发有限公司，住所地湖南省常宁市培元办事处泉峰西路101室。法定代表人：李明珂。委托诉讼代理人：李彧婧，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新云，男。委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。上诉人常宁如高房地产开发有限公司(以下简称如高公司)因与被上诉人刘新云租赁合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。如高公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判如高公司不承担违约责任或发回重审。事实与理由：1.刘新云提供的是虚假资料，其至今未取得深圳市维也纳国际酒店管理有限公司(以下简称维也纳公司)在租赁标的物的特许经营权，这也是租赁合同目的不能实现的根本原因。2.刘新云未征得如高公司同意，擅自将租赁物转租给他人，刘新云违约在前，其行为侵害了如高公司的合法权益，如高公司行使的是法律赋予的不安抗辩权，其行为不构成违约。3.一审法院适用民法典第五百八十七条、第五百八十八条的规定，判决对案涉合同的押金和预付租金双倍返还，适用法律错误。刘新云答辩称，1.刘新云的维也纳酒店加盟合同确定的位置与如高公司签订的租赁合同属于同一位置，刘新云已取得维也纳公司的特许经营权。2.在如高公司不同意转租的情况下，刘新云拒绝了第三人的承租要求，刘新云未违约，如高公司主张不安抗辩权于法无据。3.双方在合同中约定如如高公司违约应双倍返还押金及预付租金，虽未标明为定金，但已明确适用定金罚则。4.根据维也纳公司的加盟合同约定，如果合同签订后加盟酒店两年内仍不能对外营业，维也纳公司有权单方解除加盟合同，并追究刘新云的违约责任，如刘新云要继续加盟，则须另选租赁物的位置，加盟费、工程技术费、品牌设计费也要重新缴纳，刘新云的损失远超一审法院认定的损失，如高公司的违约行为与刘新云的损失具有因果关系。刘新云向一审法院起诉请求：1、请求判令如高公司双倍返还刘新云押金以及预交租金200万元；2、请求判令如高公司返还刘新云借款100万元；3、判令如高公司偿还刘新云因如高公司违约导致刘新云所遭受的损失总计2286843.94元（维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元、ETC通行费1343.94元、如高公司违约致使刘新云所遭受的租金损失80万元、刘新云另行寻找商铺需半年时间其可得利益损失为70.55万元）；4、本案诉讼费用由如高公司承担。一审法院认定事实：刘新云、如高公司于2021年1月26日签订《砚池山维也纳项目租赁合同协议书》，刘新云按合同第3.3条约定向如高公司按时交纳了50万元租赁押金和提前支付50万元的预交租金。如高公司于同日向刘新云贷款100万元，并约定超过五个月未还，则用以抵扣180万元租金。如高公司未按合同约定在1个月内向刘新云提供办理酒店经营证照所需的证照证件资料（含建设工程消防验收合格意见或合格证），并于2021年3月23日以租赁物转卖他人为由，向刘新云发出解除租赁合同的函。2021年3月4日，刘新云意欲将案涉租赁物一楼的第三、四、五、六共四个门面转租给第三人，如高公司不同意转租后，刘新云便于2021年3月18日将收取第三人的房租定金10000元退给第三人。一审法院认为，关于刘新云可否直接向人民法院提起诉讼的问题。刘新云、如高公司在案涉合同第8.1条约定，如双方发生争议，协商不成，任何一方可向常宁市仲裁委员会申请仲裁。但常宁市没有仲裁委员会，故该约定系无效条款，因此，刘新云可直接向常宁市人民法院起诉；关于本案合同效力的认定问题。刘新云提供的双方于2021年1月26日签订的《砚池山维也纳项目租赁合同协议书》，合同上甲方有如高公司的盖章和其法定代表人的签名，乙方有刘新云的签名，刘新云与维也纳公司系加盟关系，刘新云只需向维也纳公司交纳一定的加盟费，且刘新云依合同约定已向如高公司交纳了租赁押金和预付租金，履行了合同主要义务，刘新云是本案租赁合同的实际承租人，双方所签订的租赁合同的内容未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效合同。至于如高公司抗辩称其收执的案涉合同未加盖己方公司印章并不影响本案合同的效力；关于本案刘新云、如高公司谁是违约方的认定问题。刘新云按合同第3.3条约定向如高公司按时交纳了50万元租赁押金和提前支付50万元预交租金，如高公司未按合同第4.2条约定在一个月内向刘新云提供办理酒店经营证照所需的证照证件资料（含建设工程消防验收合格意见或合格证），如高公司并于2021年3月23日向刘新云发出解除租赁合同的函，如高公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。刘新云虽意欲将案涉租赁物一楼的第三、四、五、六共四个门面转租给第三人，但如高公司表示不同意转租后，刘新云便将收取第三人的房租定金10000元退给第三人，刘新云按照如高公司的意见已终止其转租行为，没有损害如高公司的相关权益，如高公司以此为由而解除与刘新云的租赁合同关系不妥；关于刘新云所受损失的认定问题。刘新云主张其损失如下：维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元、ETC通行费1343.94元、如高公司违约致使刘新云所遭受的租金损失80万元、刘新云另行寻找商铺需半年时间其可得利益损失为70.55万元，共计2286843.94元。其中，维也纳酒店品牌加盟费25万元、维也纳酒店工程技术费8万元、维也纳酒店品牌设计费25万元等损失与如高公司之间并不发生必然联系，刘新云可另行寻找商铺经营，且刘新云主张的上述损失仅提供相关合同，没有付款的支付凭证，故该院不予认定。刘新云另行寻找商铺经营确有一定损失，但对其损失数额问题，根据刘新云提供的现有证据，该院无法确认其具体数额。刘新云为如高公司提供借款100万元系借贷关系，应按借贷法律关系处理。对刘新云所支付的ETC通行费1343.94元予以认定。综上，如高公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定和案涉合同第4.2条约定，如高公司应承担双倍返还押金及预交租金（定金）的民事责任。鉴于刘新云已选择适用定金条款，且不存在定金不足以弥补其损失的情形，故对刘新云要求如高公司赔偿其损失的诉讼请求不予支持；关于刘新云主张如高公司返还其借款100万元及租金损失80万元的诉讼请求问题。该100万元属于民间借贷法律关系，应按民间借贷有关法律规定进行处理。双方约定刘新云借款100万元抵刘新云租金180万元的约定，其利润80万元超过了民间借贷最高保护利息利率标准，对超过部分不予保护。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，其最高保护利息利率按合同成立时的2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，判决：一、常宁如高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还刘新云押金以及预交租金2000000元；二、常宁如高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还刘新云借款1000000元及其利息（利息自2021年1月27日按合同成立时的2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；三、驳回刘新云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48807元，由刘新云负担21112元，如高公司负担27695元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院另查明，2020年11月8日，刘新云与维也纳公司签订《维也纳酒店特许经营加盟合同书》《补充协议》《设计咨询合同》，合同约定，加盟酒店在两年后最迟不迟不于开始装修施工之日起18个月后仍没有正式对外营业的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已缴纳的费用不予退还。刘新云于2020年9月26日向维也纳公司支付5万元加盟意向金，于11月8日支付20万元品牌加盟费、8万元工程技术费，品牌设计费25万元。其中就《设计咨询合同》的履行情况，维也纳公司已按合同约定的第一阶段的设计，出具了对案涉租赁物的平面功能规划方案图纸。该合同载明，如因甲方(刘新云)的原因解除加盟合同，刘新云支付的25万元品牌设计费用，第一阶段的设计进度应扣除相应的损耗费用为5万元。如高公司将维也纳酒店入驻以及招商方案等广告宣传的大幅海报悬挂于租赁物的外墙，花费5000元施工费用。再查明，2021年3月23日，如高公司向刘新云发出解除合同通知书，内容为：“刘新云老板，你与如高公司李明珂于2021年1月16日签订的房屋租赁合同虽已成立，但至今未生效。该栋房产我司于2021年2月7日已出售给朱自成先生所有，鉴于该房产所有权已转移且你在此期间未按照我司与你签订的协议约定和法律规定，未经我司和朱自成先生同意单方擅自转租标的物，其行为已构成根本违约，我司及房产所有权人朱自成先生依据租房协议约定及相关法律法规现决定解除与你签订的房屋租赁协议，该解除通知自发送给你即生效。”本院认为，综合如高公司的上诉请求及刘新云的答辩意见，本案的争议焦点为以下几点，分别评析如下：一、关于刘新云是否取得维也纳公司的特许经营权以及酒店具体位置的问题。如高公司主张，刘新云取得维也纳公司特许经营权的酒店经营地点，并非租赁标的物的位置，刘新云未取得租赁标的物的特许经营权是导致案涉租赁合同目的不能实现的根本原因。经查，刘新云与维也纳公司签订的加盟合同中，确定项目名称为“衡阳常宁砚池山公园加盟项目”，加盟酒店的具体位置是“常宁市南一环路砚池山公园对面（铜锣湾中心常宁樾府展厅）”，如高公司与刘新云签订的租赁合同中，载明租赁物为“位于常宁市。通过网络地图查询，裕高花苑小区与樾府展厅均在常宁市砚池山公园对面。刘新云陈述与维也纳公司签订加盟合同时，因裕高花苑在建无法定位，故合同签订地点定位在樾府展厅，但实际确定经营地点为裕高花苑。本院认为，刘新云于2020年11月8日与维也纳公司签订加盟合同后，2021年1月16日如高公司与刘新云签订租赁合同，明确出租给乙方（刘新云）的用途为维也纳酒店及酒店配套（含客户、餐饮等）的经营，合同抬头的名称亦为《砚池山维也纳租赁合同协议书》，刘新云与维也纳公司签订的《设计咨询合同》确定的设计图也是衡阳常宁砚池山公园店，根据上述事实足以证明，签订案涉租赁合同时，双方确认租赁物用以开办维也纳酒店经营，刘新云已取得维也纳公司的特许经营权。如高公司未提交证据证明，刘新云存在未取得维也纳酒店特许经营权造成合同不能履行的情形，如高公司上述主张依据不足，本院不予支持。二、关于如高公司解除租赁合同的行为是否违约的问题。如高公司主张刘新云违反合同约定将租赁物转租给他人，如高公司行使不安抗辩权解除合同，并未违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，不安抗辩权是指应当履行债务的当事人，在确切证据证明对方有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务、丧失商业信誉、有丧失或可能丧失债务履行能力的其他情形，可以中止履行。本院认为，如高公司未提供证据证明刘新云存在上述情况，且如高公司提出解除合同，并非中止履行，其主张不安抗辩权缺乏事实和法律依据。一审已查明，刘新云仅有转租意向，转租合同未实际履行，对如高公司的权益未造成损害，如高公司主张刘新云违约将租赁物出租没有事实依据。2021年1月16日，双方签订案涉租赁合同，刘新云依据合同约定支付了租赁合同的押金及预付租金共计100万元，如高公司于2021年3月26日单方解除合同，明确表示不履行合同义务，属于根本性违反合同，刘新云可要求如高公司承担相应的违约责任。三、关于如高公司应如何承担违约责任的问题。案涉租赁合同约定的并非“定金”条款，并不适用民法典关于定金的法律规定，一审法院适用民法典定金法则不当，但根据民法典的相关规定，双方可在合同中约定，一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，作为承担违约责任的方式。本案中，双方就违约的不同情况约定了不同的违约责任。综合本案查明的事实，造成租赁合同不能履行的根本原因系如高公司违约单方解除合同，如高公司应依据租赁合同7.2条约定，以“双倍返还刘新云的押金50万元，并赔偿刘新云所遭受的经济损失”的方式，承担违约责任。关于刘新云的损失问题。刘新云与维也纳公司签订的《维也纳酒店特许经营加盟合同书》约定，加盟酒店在两年后最迟不迟于开始装修施工之日起18个月后仍没有正式对外营业的，刘新云已缴纳费用不予退还。如高公司的违约行为，耽误了酒店的开业时间，但根据上述条款，刘新云有充裕时间另寻地址，继续履行加盟合同。刘新云所交纳加盟费用，除非有证据证明已造成实际损失的部分，否则不属于因如高公司解除合同所造成的损失。就目前情况来看，刘新云与维也纳公司签订的《设计咨询合同》约定，刘新云已支付的品牌设计费25万元中，因维也纳公司已按合同约定第一阶段对案涉租赁物出具了规划图纸，该部分5万元的费用已实际产生，应认定为刘新云的实际损失。刘新云的实际损失还包括悬挂广告施工费用5000元以及ETC通行费1343.94元。故案涉租赁合同约定的违约金已高于刘新云因如高公司违约造成的实际损失，根据民法典第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可根据当事人的请求予以适当减少，如高公司提出不应承担违约金的上诉请求，可视为请求适当减少违约金。鉴于刘新云找到符合特定租赁要求的物业，及就变更开办地址与维也纳公司另行协商确认，需要一定的时间成本，本院综合上述情况，由如高公司承担双倍返还押金的违约责任，已足以补偿刘新云的实际损失和可得利益损失。一审法院判决如高公司双倍返还押金及租金，过分高于造成的损失，应予纠正。综上所述，常宁如高房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初1203号民事判决第二项；二、撤销湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初1203号民事判决第三项；三、变更湖南省常宁市人民法院（2021）湘0482民初1203号民事判决第一项为：“常宁如高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘新云双倍返还押金100万元，返还预交租金50万元，以上共计150万元”；四、驳回刘新云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48807元，由刘新云负担16269元，由常宁如高房地产开发有限公司负担32538元；二审案件受理费22800元，由刘新云负担7600元，由常宁如高房地产开发有限公司负担15200元。本判决为终审判决。审 判 长　　周　宏审 判 员　　刘丽娅审 判 员　　张　健二〇二一年九月二十三日法官助理　　许晓华书 记 员　　谢倩茜 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org