常晶晶与北京兴亚置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终6865号

• 案件编号

  （2021）京01民终6865号

• 案件名称

  常晶晶与北京兴亚置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  常晶晶;北京兴亚置业有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6865号上诉人（原审原告）：常晶晶，女，1975年9月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡卓宏，北京君众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明君，北京君众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区委会办公楼三层303-37。法定代表人：胡效成，总经理。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。上诉人常晶晶因与被上诉人北京兴亚置业有限公司（简称兴亚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员金莙独任审理，本案现已审理终结。常晶晶上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判或发回重审；兴亚置业公司支付双倍返还定金的双倍部分5万元；兴亚置业公司支付2016年6月1日至实际付清之日的利息（暂计至2021年1月20日为130504.03元，利息计算方式为：2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）事实与理由：兴亚置业公司未及时提交网签，造成新政发布后合同无法继续履行，已经构成违约，应当承担责任；兴亚置业公司在明知合同已经无法继续履行的情况下一直拖延退款，主观上有占用常晶晶资金的故意，因此应当支付自2016年6月1日起至付清之日止的利息损失。兴亚置业公司辩称，同意一审判决，不同意常晶晶的上诉请求及理由。常晶晶向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除常晶晶、兴亚置业公司之间签订的编号为BF-XXXX-XXXX的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，解除时间为2020年3月11日；2.判令兴亚置业公司退还房款548666元；3.判令兴亚置业公司双倍返还定金100000元；4.判令兴亚置业公司以已付款项598666元为基数，向常晶晶支付2016年6月1日至2021年1月20日期间的利息130504.03元，利息计算方式为：2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年1月20日的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2016年4月27日，兴亚置业公司（出卖人）与常晶晶签订《北京市商品房认购书》，常晶晶认购诉争的1220号房屋，认购定金5万元。认购书约定，认购人同意在支付定金之日起34日内，与出卖人签订《北京市商品房预售合同》。认购人未在约定的期限内与出卖人签订《北京市商品房预售合同》的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已经支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。2016年5月31日，双方签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（编号BF-XXXX-XXXX），“1220号房屋预测建筑面积36.84平方米，套内建筑面积24.38平方米，单价每平方米48345.61元。总价款1178666元。第八条付款方式和期限。4.其他方式：具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五：一、定金款。买受人于2016年4月27日向出卖人支付该套商品房定金款50000元。二、首付款。1.买受人应于2016年5月31日在签订《北京市商品房预售合同》同时向出卖人支付购房款首付款598666元，其中含定金5万元。2.余额购房款580000元，买受人选择出卖人指定的商业银行按揭贷款。并于2016年11月30日之前将贷款足额付至出卖人指定的银行账户，同时将其中一份《产权证收押合同》交出卖人执有。三、资料的提供及时限。2.买受人在签订《北京市商品房预售合同》同时应向该银行提出相应的按揭贷款申请，并按照该银行的贷款申请规定提供全套完整有效的个人贷款申请资料，并在《北京市商品房预售合同》签订后在出卖人发出贷款通知3日内前往出卖人指定的地点与该银行工作人员按其规定签署全部所需贷款文件，办理完毕所有贷款申请手续。附件九：四、付款方式及期限的其他补充约定。2.买受人选择商业贷款的，不影响买受人按期足额向出卖人支付购房总价款之责任约定。买受人应在签订合同之前向银行确认贷款的可行性，并提交真实有效的贷款资料；若贷款付款日届满前因买受人原因不能按期支付总价款的，按照《北京市商品房预售合同》第十一条之规定，买受人应承担逾期付款的违约责任……”常晶晶分别于2016年4月27日向兴亚置业公司支付50000元，2016年4月30日支付250000元，2016年5月31日支付298666元，共计598666元房款。常晶晶表示其曾在2020年3月11日将书面退房申请交给中昂小时代售楼处的前台，但并未向一审法院提交相应证据证明。另查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五个部门联合发布了《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。……四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。……七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。常晶晶、兴亚置业公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实性意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按照合同履行各自义务。网上签约是房地产交易合同的行政备案手续，双方签订的合同里并未对网签的事项进行约定，且即使需要网签，也需双方共同配合，故常晶晶主张兴亚置业公司未为其办理网签，兴亚置业公司因此违约的意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。但依据查明的事实，常晶晶已经不再具备购买涉案房屋的资质，双方所签订的合同目的已经无法实现，合同无法继续履行，故常晶晶要求解除合同并退还已付房款的诉讼请求，该院予以支持。因现有证据不足以证明兴亚置业公司在履行合同过程中存在违约行为，故常晶晶要求兴亚置业公司向其支付利息损失并双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京兴亚置业有限公司与常晶晶之间签订的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（编号BF-XXXX-XXXX）于二〇二一年六月一日（开庭日）解除；二、北京兴亚置业有限公司于判决生效之日起七日内退还常晶晶购房款598666元；三、驳回常晶晶的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另经本院补充审理查明，常晶晶与兴亚置业公司签订的《北京市商品房预售合同》第二十九条约定，出卖人与买受人在合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，常晶晶与兴亚置业公司之间签订的《北京市商品房认购书》及《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十九条的约定，作为出卖人的兴亚置业公司应当在合同签订后的7日内完成商品房预售合同联机备案手续，并将备案表交付买受人常晶晶一份，本案中，兴亚置业公司未提交证据证明其已履行了上述合同义务，因兴亚置业公司未按合同约定履行联机备案义务，常晶晶亦未按合同约定支付购房款，双方在合同履行过程中均存在怠于履行合同义务的情形，至2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布了公告，使得双方签订的涉案商品房买卖合同客观上已经无法履行。常晶晶在其权利受到侵害时，应当在受法律保护的诉讼时效期间内向兴亚置业公司主张权利。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。本案中，常晶晶于2017年3月26日即应当知道其与兴亚置业公司之间的房屋买卖合同无法履行，但常晶晶直到2021年1月才到法院起诉兴亚置业公司，已经超过了法定的诉讼时效期间，故其主张退还房款利息的诉讼请求及理由无法得到支持；关于常晶晶主张双倍返还定金的诉讼请求，从双方签订的《北京市商品房认购书》中可以看出，5万元定金的性质为订约定金，即该笔定金是为了担保双方签订房屋买卖合同而设置的，另依据房屋买卖合同的约定，房屋买卖合同签订后，该5万元定金即转为购房首付款，鉴于双方已经签订了房屋买卖合同，5万元定金的担保作用已经完成，故常晶晶关于兴亚置业公司应双倍返还其定金的诉讼请求亦不能得到支持。鉴于2017年3月26日公告的发布，常晶晶已无购房资质，其与兴亚置业公司所签的房屋买卖合同的合同目的无法实现，一审判令解除双方房屋买卖合同并无不当，应予维持。综上所述，常晶晶的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由常晶晶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　金　莙二〇二一年九月十八日法官助理　　慕林芳书 记 员　　范慧娟