北京慧诚房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终9422号

• 案件编号

  （2021）京03民终9422号

• 案件名称

  北京慧诚房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  北京慧诚房地产开发有限公司;卢昊

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条第一项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十四条第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9422号上诉人（原审原告）：卢昊，男，1980年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：纳新，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京慧诚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇政府办公楼三层。法定代表人：马永，董事长。委托诉讼代理人：徐健，男，北京慧诚房地产开发有限公司法务总监。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。上诉人卢昊因与上诉人北京慧诚房地产开发有限公司（以下简称慧诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2021）京0118民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人卢昊的诉讼代理人纳新，上诉人慧诚公司的诉讼代理人徐健、于飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢昊上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项；2.依法改判：确认卢昊与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已经于2020年10月21日解除，判令慧诚公司支付违约金701082.1元，判令慧诚公司退还全部购房款7010821元并支付自卢昊付款之日起至实际退还之日止的利息（暂计至2021年4月19日为890606.46元），判令慧诚公司支付卢昊装修支出等损失243900元，判令慧诚公司退还卢昊已支付的公共维修基金16329元，上述款项总计8862738.56元；3.一审、二审诉讼费由慧诚公司承担。事实和理由：一、一审判决认定卢昊“未在双方约定的期限内做出解除合同的书面通知，直接产生丧失解除合同权利的结果”系认定事实和适用法律错误，应予纠正。1.从约定解除权的相关合同条款来说，双方签订的补充协议中关于合同解除权期限的有关条款是慧诚公司作为开发商提供的格式条款。根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提示对方注意，按照对方的要求对该条款予以说明。补充协议第二十二条对买受人行使合同解除权的期限约定为7日内，但该条对出卖人行使合同解除权的期限却未设限制，而在补充协议第八条对因买受人逾期付款时出卖人行使合同解除权的期限则约定为2年。上述约定明显没有按照法律规定公平地确定出卖人与买受人之间的权利义务，系买卖双方权利义务不对等不公平的格式条款，不合理地减轻了开发商责任，加重了购房者责任。慧诚公司也从未就有关条款提示卢昊加以注意，更未予以说明。卢昊有充分理由认为该条款不应成为合同内容，不应对卢昊发生约束力。再者，在商品房合同履行过程中，应当允许购房人在出现解除合同事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。慧诚公司提供的上述格式条款中关于7日期限的约定，显然未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于限制了购房者主要权利的格式条款，亦应认定无效。2.从本案事实来说，卢昊自2020年5月起即已与慧诚公司就产权证办理时间、补偿等相关问题进行协商，并提出了退房的要求。慧诚公司一直告知卢昊就暂时性问题正在积极与银行协商解决，同时承诺会尽快就何时能办证及补偿等问题给予卢昊答复，所以这是双方就合同解除等事宜重新进行了安排，卢昊明确要求慧诚公司于2020年10月15日前给予最终答复，但慧诚公司并未在2020年10月15日前给出答复，所以卢昊于2020年10月21日前往慧诚公司处当面向公司法务人员递交了解除合同的通知。从事情经过可以看出，在发生产权证不能按合同约定期限办理的情况下，卢昊一直在向慧诚公司提出退房、补偿等要求，而慧诚公司一直承诺会尽快解决而未解决，直到卢昊给出的最后期限确认达成解除条件。退一步说，即使补充协议约定7天解除权期限条款有效，卢昊也已在确定解除条件达成7天内向慧诚公司提出了退房，并未超过7天的期限。综上，卢昊发出解除合同的通知不存在超过合同约定期限的情形，不应产生丧失解除合同权利的结果。二、卢昊解除合同的行为及由此产生的要求慧诚公司退还购房款并支付利息、支付违约金、赔偿装修支出、退还公共维修基金等请求符合法律和合同约定，应予支持。根据补充协议有关约定，若因出卖人原因导致密云县×（以下简称涉案房屋）未在约定期限内完成房屋不动产证办理的，买受人有权选择解除合同；买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项向买受人支付10%的违约金。同时，根据买卖合同有关约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任。一审判决已经查明并认定因慧诚公司未能及时解除涉案房屋抵押权的违约行为影响到卢昊未能按合同约定期限取得房产证的事实，卢昊有权选择解除合同。卢昊为房屋装修所支出的费用，应算作因合同解除而产生的实际损失。公共维修基金由慧诚公司收取，在合同解除的情况下亦应退还。虽然涉案房屋于2021年2月5日解除抵押，但慧诚公司的违约事实在此之前已经发生，合同解除的条件已经成就，卢昊亦已在抵押解除之前向慧诚公司发出解除合同的通知并提起诉讼，故卢昊的上诉请求应予支持。慧诚公司针对卢昊的上诉请求和理由辩称，不同意卢昊的上诉请求。对于案涉合同中关于解除合同的相关约定，慧诚公司在合同签署过程中对解除合同的协议内容进行了提示，且卢昊在一审中未提及该上诉理由。卢昊和慧诚公司的工作人员在2020年10月21日沟通过程中并未对合同解除事宜进行重新约定，所以卢昊在2020年10月21日发出的解除通知不符合双方合同的约定，卢昊已经丧失了合同解除权。根据合同约定，慧诚公司在涉案房屋交付后具备了办理产权登记的条件，履行了自身的义务，且在一审过程中慧诚公司也为卢昊及时扫清了办理产权登记的障碍，完成了涉案房屋的抵押权解除，合同可以继续履行。慧诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项内容，改判驳回卢昊的全部诉讼请求；2.由卢昊承担案件诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋出售时慧诚公司已征得房屋抵押权人同意，在房屋网签备案完成、契税及公维缴纳完成、慧诚公司已出具《房屋所有权转移登记申请书》的情况下，涉案房屋完全具备办理产权转移登记的条件，卢昊应依约自行办理，无权向慧诚公司提出解约及相关违约责任主张。1.卢昊依据《北京市商品房现房买卖合同》第六条、补充协议第5条提出本案诉求无事实依据。《北京市商品房现房买卖合同》第六条、补充协议第5条是双方对涉案房屋权利状况的约定内容。对于房屋被抵押的情况，慧诚公司在签约时已如实告知卢昊，且抵押权人对于房屋的出售书面表示同意，慧诚公司未违反对于房屋权利状况的承诺义务。且在合同签订后，慧诚公司将房屋销售款项及时用于归还抵押权人欠款，亦未变相导致出现违背该权利承诺的情形。补充协议第五条所述“若因出卖人原因导致该商品房在办理不动产转移登记时存在权利限制的且导致买受人未在房屋交付后720天完成房屋不动产证办理的”情形，不包括因涉案房屋抵押权人违反同意销售承诺、未及时配合办理房屋转移登记的这一情形，该情形并非慧诚公司导致。2.涉案房屋产权转移登记的条件完全具备，卢昊向慧诚公司主张逾期办证违约责任属于其对案件事实及法律规定的认识错误。涉案房屋系现房销售，双方签约时涉案房屋已取得初始登记证书，而根据《北京市不动产登记工作规范》第10.3.3条之规定，慧诚公司作为出卖人，需要提供房屋所有权转移登记申请书、初始登记不动产权证书、房屋登记表、房产分户平面图、房屋面积实测技术报告书，这些资料在房屋销售时即已经具备，导致转移登记无法办理并非慧诚公司责任，系抵押权人违反同意销售承诺造成。同时，根据《中华人民共和国民法典》第406条之规定，涉案房屋虽存在抵押权，但不影响抵押物的转让，况且抵押权人曾书面同意涉案房屋销售，抵押权不应成为涉案房屋转移登记的障碍。在卢昊自行办理产权转移登记的情况下，其应当依法通过行政程序，向房屋登记管理部门主张权利，而非向慧诚公司提起解除合同之诉。需要指出的是，涉案房屋自交付之日（2018年2月7日）就已经具备办理转移登记的所有条件，房屋已完成网签、契税缴纳，卢昊选择自行办理产权登记后，完全可以立即办理产权登记，无需等到房屋交付后720天办理，其未及时办理，且着手办理后未就办证所遇到问题及时与慧诚公司进行沟通、协商，导致至今未取得涉案房屋产权证，本案的发生主要系卢昊对于法律规定的错误认知。3.卢昊在签订《北京市商品房现房买卖合同》后要求自行办理涉案房屋转移登记手续，在涉案房屋交付后，卢昊于2018年9月29日签署《关于自行缴纳契税、自行办理产权证的申请》，明确表示放弃依据《北京市商品房现房买卖合同》追究慧诚公司配合办理产权登记的相关责任，其无权提出本案诉求。二、慧诚公司在一审过程中积极协调涉案房屋抵押权人，并促成抵押权人对涉案房屋解除抵押，扫清了卢昊办理产权登记的障碍，合同不解除符合维护当事人交易稳定的司法审判原则。三、慧诚公司在自身并无违约责任的情况下，考虑卢昊实际损失，同意负担其律师费、诉讼费，并给予一定经济补偿是建立在卢昊息诉、服从一审判决的基础上的，现卢昊单方提出上诉，慧诚公司有权收回对其承诺。卢昊针对慧诚公司的上诉请求和理由辩称，不同意慧诚公司的上诉请求。卢昊未在合同约定期限内取得产权证系慧诚公司违约造成，卢昊有权提出解除合同并要求慧诚公司承担违约责任。商品房办理产权证的前提是不存在权利限制，而一直到卢昊提起本案诉讼时，涉案房屋的抵押状态仍未解除，这是造成卢昊未能在合同约定期限内办理产权证的原因，而涉案房屋上存在权利限制是因为慧诚公司与银行之间的纠纷未能妥善解决，是慧诚公司与第三人之间的问题，因此应由慧诚向卢昊承担违约责任。关于合同解除未果的情形下慧诚公司应该承担的违约责任，关于律师费、诉讼费的承担是双方合同约定，不以慧诚公司是否愿意承担而转移，慧诚公司在一审中作出的承诺没有理由和权利任意撤回。卢昊向一审法院起诉请求：1.依法确认卢昊与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2020年10月21日解除；2.判令慧诚公司支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金701082.1元；3.判令慧诚公司退还全部购房款7010821元，并支付自卢昊付款之日起至实际退还之日止的利息，暂计算至2020年11月19日为778942.34元；4.判令慧诚公司支付卢昊装修支出等损失243900元；5.判令慧诚公司退还卢昊已支付的契税200309.17元、公共维修基金16329元；6.判令慧诚公司支付卢昊因本案所支付的律师费8万元；7.判令慧诚公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月7日，出卖人慧诚公司与买受人卢昊签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：出卖人以有偿（出让）方式取得坐落于密云县××地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为京（2017）密不动产权第×××号。该商品房已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为京（2017）密不动产权第XXXX号。商品房地址为密云县×，规划性质为住宅、住宅地下室。主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层，实测建筑面积（套内建筑面积）326.58平方米。该房屋已抵押，抵押人为慧诚公司，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部，抵押登记机构为密云区住房和城乡建设委员会，抵押登记日期为2017年11月22日，债务履行期限自2017年6月7日至2022年5月23日。商品房价款，单价为21467.39元，总价款为7010821元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金710821元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。出卖人应当于2018年8月31日前向买受人交付该商品房。出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起且买受人交齐办理房屋不动产权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用后720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照合同附件十三补充协议第十五条约定处理。因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件三，抵押权人同意抵押房屋销售的证明中记载，密云区建设委员会（房屋管理局）：慧诚公司开发建设的位于密云区（县）××的×××××项目（其对应的房屋所有权证号为京（2017）密不动产权第XXXX号）已抵押给我行，我行同意以下抵押范围内房屋销售：国有土地使用证号，京（2017）密不动产权第×××号；他项权利证号，京（2017）密不动产证明第××××××号。楼栋号：×××××××号楼。该份证明由中信银行股份有限公司总行营业部出具，出具日期为2018年1月31日。合同附件五，出卖人与买受人双方约定以按揭贷款付款方式付款，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的80.03％作为首付款，即5610821元，包括买受人已付款710821元。合同附件十三，补充协议记载：该商品房已办理抵押登记的，买受人不持异议。买卖双方一致确认并同意，本条出卖人所作的承诺均是基于签订合同之时的房屋权利现状，合同签订后若出现违背本条承诺情形的，买受人亦不以此为由解除合同，但出卖人保证在该商品房具备办理不动产转移登记时不存在因出卖人导致的权利限制。若因出卖人原因导致该商品房在办理不动产转移登记时存在权利限制的且导致买受人未在房屋交付后720天内完成房屋不动产证办理的，则买受人有权选择继续履行本合同，也有权选择解除本合同，若买受人选择继续履行本合同的，出卖人应自具备办理不动产转移登记之次日起按照买受人已付款项的千分之一向买受人一次性支付违约金，直至出卖人排除障碍之日止；若买受人选择解除本合同的，则出卖人按照买受人已付款项向买受人支付10％的违约金。根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人，并应于收到出卖人同意退房的书面通知书后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及／或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及／或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。卢昊通过银行卡转账等方式向慧诚公司交纳了购房首付款，余款通过贷款方式支付。2018年8月29日，卢昊向慧诚公司交纳了公共维修基金16329元，慧诚公司为卢昊出具了收款收据。同日，慧诚公司将涉案房屋交付于卢昊。2018年9月29日，慧诚公司为卢昊开具购房发票。发票记载：不动产＊房地产开发住宅，价税合计7010821元。2018年11月15日，卢昊交纳涉案房屋契税200309.17元。卢昊未能在合同约定的期限内取得涉案房屋房产证，其于2020年10月21日向慧诚公司寄送了解除合同通知书。通知书内容：由于出卖人慧诚公司违反双方签署的商品房买卖合同中第六条，房屋状况承诺中第3条“该商品房无司法查封或其他限制转让的情况”，现卢昊决定依照合同约定退房并提出补偿要求。要求慧诚公司退还房款并支付利息、支付逾期办理房产证违约金、退还契税及公共维修基金等费用。买受人正式函告，请贵司在15日内给予回复。涉案房屋交付给卢昊后，卢昊对房屋进行了部分装修。卢昊向一审法院提交了其与北京富思特门窗有限责任公司签订的门窗买卖合同，门窗买卖合同记载货款为13900元。卢昊向一审法院提交了其与北京丰通钢结构工程有限公司签订的加建项目合同书，合同约定工程承包内容为室内挑空封楼板、北侧院子开挖地下室、二层南侧阳台封闭、负一层西南侧加建设备间、外墙开门洞、室内轻体墙局部拆除、室内局部砌墙。合同价款为23万元。卢昊还向一审法院提交了北京丰通钢结构工程有限公司向其出具的工程款收据及北京旭轩建筑工程有限公司出具的门窗款收据。2020年11月12日，卢昊与泰和泰（北京）律师事务所签订了委托代理合同。卢昊向泰和泰（北京）律师事务所支付了律师代理费8万元。次日，泰和泰（北京）律师事务所为卢昊开具了律师代理费发票，票面金额8万元。2021年1月11日，卢昊诉至一审法院，要求解除其与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并要求慧诚公司向其支付逾期办理房产证的违约金，退还购房款并支付利息，赔偿其装修支出损失，退还契税、公共维修基金，支付律师费等。慧诚公司认可卢昊所述合同签订及购房款支付、房屋交接等情况。承认已经收到了卢昊发送的解除合同通知书，但提出该公司已经于2021年1月20日以书面形式告知卢昊，该公司不同意解除合同的意见。不同意解除合同的理由主要为：涉案房屋虽曾设有抵押，但现抵押已经解除，卢昊办理房产证并无实际障碍。卢昊向该公司发送解除合同通知书的时间不符合双方合同中对卢昊有权单方提出解除合同的约定，卢昊行使解除权的期限已过。卢昊对涉案房屋已经进行了拆、改建，房屋价值发生贬损，如解除合同，直接影响该公司二次销售。慧诚公司向一审法院提出反诉，要求卢昊支付房款189293元及违约金，并追加中信银行股份有限公司总行营业部作为本案第三人，后撤回反诉请求及追加第三人申请。慧诚公司向一审法院提交了不动产权证书、不动产登记证明、不同意解除合同的回复函及邮寄物流材料、交房通知单、关于自行缴纳契税自行办理产权证的申请、房屋所有权转移登记申请书、变更协议、涉案房屋已经解除抵押的查询材料等证明材料。不动产权证书记载：登记日期2017年5月25日，京（2017）密不动产权第XXXX号，权利人慧诚公司，房屋单独所有，坐落密云区××，用途住宅、住宅地下室，已于2017年11月24日设立抵押登记。不动产登记证明记载：登记日期2017年11月24日，京（2017）不动产证明第××××××号，证明权利或事项为抵押权，权利人为中信银行股份有限公司总行营业部，义务人为慧诚公司，坐落于密云区××，不动产权证号码为京（2017）密不动产权第XXXX号，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为3869000000元。不动产权证明附表中列明的房屋中，包括涉案房屋。房屋所有权转移登记申请书显示，卢昊与慧诚公司于2018年2月7日共同向相关部门申请，慧诚公司将涉案房屋所有权转移登记至卢昊名下。交房通知书内容：卢昊先生，阁下向我司所购买的位于北京市密云区×××××商品房，已达到《北京市商品房现房买卖合同》约定的交付条件，请您于2018年8月29日带齐相关资料和款项前来阳光城君山墅售楼处办理相关手续……2018年8月29日。关于自行缴纳契税、自行办理产权证的申请内容为，慧诚公司，本人购买了贵公司开发的密云县×××××商品房，该商品房总价款为7010821元，已全部付清。现本人申请自行缴纳契税、产权登记费、产权印花税等费用，并自行办理产权证、不再委托贵公司办理相关事宜。贵公司届时将提供政府办证部门所需相关资料。鉴于以上，本人放弃与贵公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中关于贵公司承担办理产权证相关责任的约定。申请人：卢昊，2018年9月29日。《××××××××房屋买卖合同解除通知书》的回复函内容为：卢昊先生，本律师接受慧诚公司的委托，就您于2020年10月21日交闫静伟代为转交慧诚公司的《××××××××房屋买卖合同解除通知书》，代表慧诚公司答复如下，一、慧诚公司不同意您提出的合同解除及退房要求，双方合同应继续履行。二、因双方在合同履行过程当中，未出现法律规定或合同约定的合同解除之情形，故您提出的关于利息、违约金的主张，以及退还房款的要求，慧诚公司不同意。三、慧诚公司正积极协商解决房屋产权登记相关事宜，并竭尽全力按照合同约定履行自身义务，请您予以理解和支持。北京景淳亦驰律师事务所，于飞律师，2021年1月20日。慧诚公司以EMS邮政速递方式向卢昊寄送了回复函，物流信息显示，该份回复函已于2021年1月21日被签收。2021年2月1日，慧诚公司与中信银行股份有限公司北京分行签订变更协议，内容：甲方为慧诚公司，乙方为中信银行股份有限公司北京分行。经甲、乙双方协商一致同意将原抵押事项做如下变更：解除密云县××的抵押登记，原合同项下抵押房屋建筑面积由7530.28平方米变更为6198.01平方米，抵押国有土地使用权分摊面积由8744.13平方米变更为7197.11平方米……。不动产登记信息查询结果告知单显示，2021年2月5日，涉案房屋无抵押权、查封、行政限制、预告登记、异议登记情形。卢昊对慧诚公司提交的房屋登记情况材料、解除合同通知书回复函、交房通知书、关于自行缴纳契税自行办理产权证的申请的真实性均认可。但提出因慧诚公司原因致使卢昊未能在合同约定的期限内取得涉案房屋所有权证，卢昊依照约定享有解除合同的权利。经一审法院释明风险后，卢昊坚持解除合同、退还房款并支付违约金等诉讼请求。一审审理过程中，慧诚公司提出本着妥善解决双方争议的原则，在双方合同不解除的基础上，该公司同意负担卢昊此次诉讼所支出的律师费用8万元及本案诉讼费用，并同意给付卢昊逾期办理房产证违约损失5.6万元。经调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，卢昊与慧诚公司于2018年2月7日签订了商品房买卖合同，双方在合同中对办理房产证的期限及因逾期办证的违约金进行了约定。慧诚公司按照合同约定，于2018年8月29日向卢昊交付了涉案房屋。依据双方约定，卢昊应在房屋交付720日内，即2020年8月19日前取得涉案房屋房产证。慧诚公司于2021年2月5日将涉案房屋解除抵押，其未能及时解除涉案房屋抵押权的行为确已影响卢昊正常办理房产证。慧诚公司存在违约行为，该公司应当就卢昊未能在房屋交付后720日内取得房产证承担违约责任。卢昊要求慧诚公司向其支付本案卢昊已经支付的律师费8万元，符合双方合同约定，且慧诚公司表示同意支付该笔费用，故一审法院予以支持。双方在合同中约定了因慧诚公司原因导致卢昊单方面解除合同的，卢昊应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知慧诚公司。卢昊应在2020年8月19日后7日内向慧诚公司发出解除合同的书面通知。事实上，卢昊于2020年10月21日向慧诚公司发送解除合同的通知书。商品房买卖合同赋予卢昊的解除权性质系形成权，应当严格适用取得解除合同权利之日起7日内这一除斥期间。卢昊未在双方约定的期限内做出解除合同的书面通知，直接产生卢昊丧失解除合同权利的结果。结合卢昊已经对涉案房屋进行了部分拆建、改建等行为，及涉案房屋现并不存在抵押、查封等影响其办理房产证的情况，卢昊要求确认其与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2020年10月21日解除，一审法院不予支持。双方合同并未解除，卢昊要求慧诚公司退还购房款并支付利息、赔偿装修支出、退还契税及公共维修基金的请求，一审法院不予支持。卢昊要求慧诚公司支付逾期办理房产证违约金之请求，合同中双方并未对卢昊选择解除合同未果的情形下，以何种标准支付逾期办理房产证违约金进行明确、具体的约定，但慧诚公司表示在合同不解除的情况下，自愿同意向卢昊给付逾期办理房产证违约损失5.6万元并负担本案诉讼费用，一审法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、慧诚公司于判决生效之日起十日内给付卢昊律师费八万元；二、慧诚公司于判决生效之日起十日内给付卢昊逾期办理房产证违约损失五万六千元；三、驳回卢昊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，卢昊向本院提交了葛静出具的书面证明，用以证明2020年10月21日卢昊退房时与慧诚公司的沟通情况。慧诚公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。慧诚公司对卢昊提交的证据发表如下质证意见：卢昊二审提交的上述证据不属于新证据，该证据不符合证据形式要件，不认可该证据。本院认为，现葛静未出庭作证，本院无法确认该证明的真实性。本院依法补充查明以下事实：双方称涉案房屋已办理网签。根据抵押权登记信息，涉案房屋抵押权注销时间为2021年2月4日。一审中，卢昊认可对涉案房屋地下室部分有局部拆除，进行了一部分装修；慧诚公司称卢昊对涉案房屋分层、开挖地下室等。二审期间经调解，双方未能达成一致意见。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、慧诚公司是否存在违约行为，卢昊行使合同解除权是否超过了合同约定的解除权行使期限；二、如慧诚公司存在违约行为，违约责任的承担。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，案涉《北京市商品房现房买卖合同》附件十三补充协议第五条约定，出卖人保证在该商品房具备办理不动产转移登记时不存在因出卖人导致的权利限制，若因出卖人原因导致该商品房在办理不动产转移登记时存在权利限制的且导致买受人未在房屋交付后720天内完成房屋不动产证办理的，则买受人有权选择继续履行本合同，也有权选择解除本合同等。该补充协议第二十二条约定，根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人，并应于收到出卖人同意退房的书面通知书后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。根据已经查明的事实，慧诚公司于2018年8月29日将涉案房屋交付卢昊，涉案房屋于2021年2月4日注销抵押登记。根据上述补充协议的约定，因慧诚公司未能及时解除涉案房屋抵押权导致卢昊未能在房屋交付后720天内即2020年8月18日前办理完成房屋不动产证，慧诚公司已经构成违约，慧诚公司应就卢昊未能在合同约定的期间内取得房产证承担违约责任。慧诚公司上诉主张卢昊无权向其主张违约责任，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，双方在案涉合同中约定了因慧诚公司原因导致卢昊单方面解除合同的，卢昊应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知慧诚公司，即卢昊应在房屋交付后720天之后的7日内书面通知慧诚公司解除合同。卢昊于2020年10月21日向慧诚公司送达解除合同的通知书，未能在双方约定的解除权行使期限内行使解除权，故根据合同约定及法律规定卢昊的该项权利消灭。一审法院结合卢昊已对涉案房屋进行了部分拆建、改建等行为，及涉案房屋现并不存在抵押、查封等影响其办理房产证的情况，未予支持卢昊要求确认案涉合同解除、退还购房款、赔偿装修支出、退还公共维修基金等诉讼请求，并无不当，本院予以维持。卢昊上诉主张关于合同解除权期限的有关条款系格式条款且该条款无效，依据不足，本院不予采信。关于焦点二，如前所述，慧诚公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。首先，关于卢昊主张的律师费。在慧诚公司存在违约情况下，卢昊要求慧诚公司向其支付律师费8万元，具有合同依据且一审时慧诚公司同意支付该笔费用，一审法院据此支持卢昊的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。慧诚公司上诉称不同意给付卢昊该笔费用，缺乏依据，本院不予采信。其次，关于卢昊主张的逾期办理房屋不动产权证书的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，案涉合同并未就卢昊选择解除合同未果的情形下，以何种标准支付逾期办理房产证违约金进行明确、具体的约定，且卢昊未能提供充分证据证明逾期办理房产证给其造成的损失数额，对此本院综合考量卢昊已付购房款总额、涉案房屋办理房产证的阻却情形的消灭时间、当事人的过错程度等因素，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定慧诚公司应向卢昊支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金18万元。一审法院根据慧诚公司一审时自愿给付的数额认定逾期办理房产证违约损失为5.6万元，明显过低，本院予以纠正。慧诚公司上诉主张其不应给付卢昊该项违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另，因慧诚公司在一审时明确表示自愿负担一审诉讼费用，本院不持异议。关于二审案件受理费，本院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的数额。综上所述，慧诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定的慧诚公司应付的违约金数额有误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市密云区人民法院（2021）京0118民初629号民事判决第一项；二、撤销北京市密云区人民法院（2021）京0118民初629号民事判决第二项、第三项；三、北京慧诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付卢昊违约金180000元；四、驳回卢昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37510元，由北京慧诚房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费76859元，由卢昊负担69939元（已交纳），由北京慧诚房地产开发有限公司负担6920元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　巴晶焱二〇二一年九月十日法官助理　田子阳法官助理　孟　磊书 记 员　王秋岩 来源：百度搜索“马克数据网”