李启亮、山东安和物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁01民终5943号

• 案件编号

  （2021）鲁01民终5943号

• 案件名称

  李启亮、山东安和物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省济南市中级人民法院

• 所属地区

  山东省济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  李启亮;山东安和物业有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5943号上诉人（原审被告）：李启亮，男，1973年11月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，上海市建纬（济南）律师事务所律师。上诉人李启亮因与被上诉人山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人李启亮，被上诉人安和物业公司的委托诉讼代理人魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李启亮上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回安和物业公司对李启亮的全部诉讼请求；2.一、二审的案件诉讼费用由安和物业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。第一，一审法院认定李启亮与安和物业公司存在物业服务合同关系，属于认定事实错误。李启亮并不是涉案《物业管理委托合同》的相对人，李启亮与安和物业公司针对物业费及违约金从未进行过约定。另外，李启亮出现电动车被盗，电闸跳闸等情况时，安和物业公司未向李启亮提供服务；其他方面，李启亮也未感受到安和物业公司提供过服务。第二，一审法院认定安和物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，属于认定事实错误。根据涉案《物业管理委托合同》约定以及安和物业公司的自认情况，涉案物业费应按季度交纳。若李启亮应向安和物业公司交纳物业费，那么，每个季度物业费的诉讼请求应该存有独立的诉讼时效，即从每个季度物业费的债务履期届满之日起分别计算诉讼时效；本案立案之前，安和物业公司未曾向李启亮主张过物业费。所以，从本案立案之日起倒推三年之前的物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应该支持该部分物业费的诉讼请求。第三，安和物业公司没有提供服务，不能因为一纸合同就认定业主应该交钱，安和物业公司的收费标准明显高于2009年济南市实行的政府指导价，没有公示经营收支状况，侵占业主广告费等。综上，一审法院认定事实错误，李启亮为维护自身合法权益，特提出上诉，望法院判如所请。安和物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，对于诉讼时效一审已经认定的非常明确，李启亮拒不交纳物业费不仅侵害了安和物业公司利益，也侵害了小区其他业主利益，如确实存在李启亮所诉给其造成损失，李启亮可以另行提起其他诉讼。安和物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决李启亮向安和物业公司支付物业费12539.2元、违约金1000元；2.本案的诉讼费由李启亮承担。一审法院认定事实如下：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司作为甲方与乙方安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将群盛华城小区委托乙方实行物业管理服务，期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同约定本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋1.26元/月?建筑平方米，非住宅房屋1.58元/月?建筑平方米。甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。李启亮为案涉小区5号楼1-1002号房屋的业主，案涉房屋建筑面积为95.69平方米。李启亮自2010年5月1日至2018年12月31日期间未交纳物业费。2018年12月31日，安和物业公司退出案涉小区，停止为该小区提供物业服务。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，山东群盛置业有限公司与安和物业公司于2009年7月16日签订的《物业管理委托合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。李启亮作为群盛华城小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费。李启亮辩称其不是《物业管理委托合同》的相对方，双方未对物业费及违约金进行过约定，安和物业公司未向其提供物业服务，其也未感受到物业服务，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。本案中，李启亮自2010年5月1日至2018年12月31日期间未交纳物业费，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。综上，安和物业公司主张李启亮支付拖的欠物业费12,539.2元，一审法院依法予以支持。关于安和物业公司要求的违约金，综合李启亮的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，安和物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此一审法院对于安和物业公司要求李启亮支付违约金的诉讼请求不予支持。关于李启亮主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，安和物业公司自2018年12月31日不再为案涉小区提供物业服务，双方的物业服务合同终止，因此应从该合同终止之日即2018年12月31日开始起算物业费的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”至安和物业公司向一审法院提起诉讼，未超过三年诉讼时效期间。据此，李启亮主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效期间，于法无据，一审法院不予认定。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第一条规定，判决：被告李启亮于本判决生效之日起十日内向原告山东安和物业有限公司支付2010年5月1日至2018年12月31日的物业费12539.2元；二、驳回原告山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取计69元，由原告山东安和物业有限公司负担5元，被告李启亮负担64元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明相关事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系安和物业公司与李启亮之间因前期物业服务合同的履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。关于李启亮应当向安和物业公司支付诉争物业费12539.2元的问题，一审法院业已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。李启亮的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人李启亮负担。本判决为终审判决。审 判 员　许海涛二〇二一年九月二日法官助理　汪　丹书 记 员　王　娜 关注微信公众号“马克数据网”