彭辛味、黎敏华等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15713号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15713号

• 案件名称

  彭辛味、黎敏华等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  彭辛味;黎敏华;童丹

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法总则》:第七条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15713号上诉人（原审被告）：彭辛味，男，1941年6月22日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黎敏华，女，1975年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：童丹，女，1972年12月5日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人彭辛味因与被上诉人黎敏华及原审被告童丹租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭辛味上诉请求：撤销一审判决，发回重审。二审期间明确上诉请求为：押金需要在黎敏华赔偿损失后再予以退回。事实和理由：（一）一审判决表述有误，对于证据质证部分，一审表述为“经质证，被告确认证据2、7的真实性”，事实上双方对证据2有争议且证据7不具有真实性。（二）关于案涉合同的解除时间及责任归属问题，一审判决把案涉房屋交接时间2019年7月4日认定为合同解除时间是错误的，事实上，合同解除时间为2019年1月5日，一审判决认定无原件无关联的支付宝支付截图、短信记录及微信聊天记录等单方证据为证据，否认双方认可的银行历史明细账单及个人账户信息清单等材料，是违反证据相关法规及合同约定的。一审判决关于合同提前解除是双方同意的，至今未结算的主要责任在于彭辛味的认定是有违常理、与事实不符的。事实上是黎敏华恶意拖欠房租等费用导致彭辛味提前解除合同，后黎敏华又恶意占用房屋不搬迁。（三）关于彭辛味主张黎敏华存在少交租金、水电费、燃气费等违约行为的问题，一审法院认为黎敏华连续12个月少缴纳租金是对租金上涨基数存在误解，不是主观恶意，是彭辛味未举证证明的责任，显属不当，且违反合同第二条、第三条、第五条约定。（四）一审判决彭辛味、童丹退回押金及物管费是错误的。二审庭询期间另补充：对一审错误记录补正如下：1.黎敏华的证据有两份，第一份证据1-7，第二份证据1-10，彭辛味一审共提交12份证据。2.本案童丹并未委托彭辛味代理，在（2020）粤0106民初10754号案中，童丹是在开庭前委托彭辛味代理诉讼，公示前童丹又撤回彭辛味代理而恢复第三人身份。3.黎敏华的证据1与事实不符，彭辛味仅确认黎敏华证据1个人账户信息清单，证据5收款收据的签名是彭辛味签的，但是不认可收据中的黎敏华就是本案中的黎敏华。黎敏华二审答辩称，彭辛味提出的事实理由没有证据支持，不予确认。对于合同解除时间问题，黎敏华有手机短信为证且一审已经质证过了，也有双方在2019年7月4日交接的证据，黎敏华不存在违约、逾期占用房屋的事实。水电费、燃气费是根据彭辛味转发的手机短信去支付的，黎敏华不存在违规。房租黎敏华没有欠缴，是按期缴费的，且按照合同按时打到彭辛味的银行卡上。2019年7月4日当天双方并没有在清单上签名，当天并没有完成交接手续，黎敏华就彭辛味提出的家电损坏问题，在黎敏华请第三人上门确认损坏情况时彭辛味已经将锁换了，导致黎敏华无法请维修人员进行鉴定、确认损坏情况。且黎敏华已于房屋交接前对家电进行了维修保养，并提供了保养的收据，并不存在家电损坏的情况。关于彭辛味提出家电损坏的异议，根据谁主张谁举证的原则，其需提供证据证明。当天黎敏华无法进入房屋，且黎敏华还有少量私人物品没有拿完，在彭辛味换锁后黎敏华无法将自己的私人物品带走，在联系彭辛味及童丹未果后，黎敏华选择报警，然后警方也联系了业主童丹，希望童丹配合完成交接，但童丹仍未出面与黎敏华进行交接，所以交接并未完成，未完成交接的责任不在黎敏华，黎敏华不存在违约。回应彭辛味二审补充的意见：收据的签名是彭辛味本人，黎敏华也是我本人，签收据的日期和租赁合同的日期是一致的，是彭辛味处心积虑的想侵吞黎敏华的押金、房租以及150元的管理费，当时签合同的时候是晚上，且当时中介方在场确认，确认黎敏华向彭辛味交了押金和租金，当时彭辛味说由他来收取管理费，但黎敏华之后收到物业公司的书面通知，证明交给彭辛味的管理费其并没有交到物业公司，之后黎敏华与彭辛味在微信上确认管理费全部由黎敏华自行交到管理处。黎敏华没有义务向彭辛味提供管理费的发票，且租赁合同中没有约定黎敏华需提供管理费发票。对于损害的情况，合同约定自然损耗是由出租方承担的义务，不应当由黎敏华承担。关于押金，一审判决已经载明抵扣了彭辛味认为需要抵扣的部分。关于租赁合同的签订方是童丹与黎敏华，彭辛味只是代为收款，所以合同责任人是童丹。童丹经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。黎敏华向一审法院起诉请求：1.彭辛味、童丹返还黎敏华押金10000元；2.彭辛味、童丹向黎敏华支付违约金10000元；3.彭辛味、童丹退还黎敏华2019年7月4日至7月5日两日房屋租金376元；4.彭辛味、童丹返还黎敏华2016年7月物业管理费150元；5.彭辛味、童丹提供自2016年7月5日至2019年7月5日期间案涉房屋租赁发票面额191700元及代收、代缴的电费、天然气费用的收费凭证；6.彭辛味、童丹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月29日，彭辛味、童丹（出租方）与黎敏华（承租方）及广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）出租方同意将天河区黄埔大道中恒降街11号1305（以下简称案涉房屋）出租给承租方。（第二条）1.租期自2016年7月5日至2019年7月5日……2.押金10000元。合同终止后，出租方应在5日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金扣除。3.租金每月5000元，租金从第二年起每一年递增6.5%。4.其他费用：物业管理费（如有）、水电煤气费、有限电视费（如有）等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：押金和首月租金，承租方须于案涉合同签订当天向出租方支付。除首月租金外，承租方应于每月5日前支付当月租金、结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有限电视费（如有）等费用。（第三条）租金等款项以现金或转账支付方式。出租方指定收款账号如下，户名：彭辛味，开户行工行创展支行，账号62×××18。承租方将款项成功付至该账户即视为已向出租方付款。（第六条）1.除非出现法定或者约定事由，租赁双方任何一方都不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务达五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。3.合同提前解除，承租方应立即迁出该无物业，否则视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按前述月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的占用费。如合同提前解除系出租方违约导致。承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任。黎敏华为证明自己的主张，提交如下证据：（1）《房产证》《委托书》，证明案涉房屋产权人为童丹，童丹委托彭辛味为其办理案涉房屋出租事宜；（2）彭辛味出具的《收款收据》两份（显示彭辛味于2016年6月29日收到黎敏华2个月押金10000元、收到黎敏华2016年7月份管理费150元），证明其已向彭辛味支付押金及彭辛味多收取其150元物业管理费；（3）《微信聊天记录》（显示黎敏华询问彭辛味物管费该交给谁，彭辛味答复物管费自黎敏华入住开始计算，缴管理处），证明物业管理费缴费方式；（4）物业公司于2016年10月20日向黎敏华开具的《缴费通知单》（显示2016年7月1日至2016年9月30日案涉房屋的管理费为454.5元，151.5元/月）《物业管理收费收据》（载明到案涉房屋2016年7月至2016年9月的物业管理费454.5元）、2019年6月29日的《物业管理收费收据》（显示黎敏华已经缴清2016年7月至2019年6月的全部管理费）；（5）黎敏华在平安银行广州科韵路支行账户62×××98自2016年7月1日至2019年7月31日的《个人账户汇总信息清单》《支付宝支付截图》证明黎敏华支付房屋及水电等费用的情况；（6）《短信记录》（显示黎敏华于2019年6月9日通过短信告知彭辛味案涉合同租期到期后将不再续租）《微信聊天记录》（显示黎敏华与彭辛味在2019年6月24日至2019年7月1日期间就案涉房屋交接及结算问题进行沟通，彭辛味要求黎敏华提供交租凭证亦便进行退还押金结算，黎敏华提交相应凭证后，彭辛味以黎敏华无交费凭证，拖欠押金、无水费、电费、气费发票为由拒绝结算，双方未能就上述问题达成一致）；（7）报警回执。（8）《水、电、燃气费短信通知》证明租赁期间水、电、煤气费用的读数及缴费数额一直由彭辛味以短信形式通知黎敏华。经质证，彭辛味确认证据（1）（2）（7）的真实性，确认证据（2）的签名是其本人签的，实际收取黎敏华15150元。对证据（8）真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据属于单方面证据，水电费、燃气费的缴费数额由自来水公司、燃气公司、供电公司亲自通知黎敏华共同看表确认，黎敏华再将水电费、燃气费打到其建设银行的账户。其才知道每个月的水电费、燃气费的具体金额。彭辛味、童丹为证明其主张，提供了以下证据：（1）、《交接房屋收据》（显示案涉房屋于2019年7月4日进行交接），证明黎敏华否认房内设施家电损坏，不结算，不补交欠费、占用费等违约事实；（2）、彭辛味在中国工商银行广州从桂林支行账户62×××18在2016年1月1日至2020年2月22日的《借记卡账户历史明细清单》，证明黎敏华迟交水电费、房租、占用费等违约事实；（3）、《维修损坏设施家电收据》，证明修补案涉房屋设备及家电的事实；（4）、《解除租赁合同限期搬迁告知书》（显示该告知书为手写，落款日期为2018年7月19日，内容为因黎敏华2019年7月房租又少交，要求黎敏华即日起补交全部欠款及各项违约金，修好房屋设施及家电，务必在2018年7月20日之前搬出案涉房屋）《续催搬迁告知书》（显示该告知书为手写，落款日期为2018年12月28日，内容为因黎敏华少缴2018年7月租金，经催缴黎敏华仍不理睬，彭辛味决定依约解除案涉合同，要求黎敏华务必于2019年1月5日前搬出案涉房屋并结算补交欠费）。经质证，黎敏华确认证据（1）（2）真实性，对证据（1）后面的内容不予确认，是彭辛味自己签署的；对证据（3）真实性、关联性不予确认，案涉房屋的损坏无法确认是认为损坏或自然损坏；对证据（4）真实性不予确认，因为没有原件。一审法院依法向中国南方电网天河供电局、广州自来水公司天河供水管理所发函查询案涉房屋在2016年7月5日至2019年8月6日电费、水费缴纳情况，广东电网有限责任公司广州天河供电局及广州市自来水有限公司东区供水分公司分别向一审法院出具了案涉房屋在2016年9月30日至2019年9月27日的水费缴纳清单（显示结算户名为彭晓波，费用类型为污水费、水费）及在2016年9月至2019年9月的电费缴纳清单（显示用户名称为童丹，其中2016年9月电费的抄表时间为2016年9月3日，上期抄表时间2016年7月3日）。经质证，黎敏华对上述两份清单的真实性、合法性、关联性予以确认，彭辛味对上述两份清单的真实性、合法性、关联性不予确认。一审庭审中，彭辛味与彭辛味共同确认彭辛味在2019年7月4日实际收回案涉房屋，彭辛味在2019年7月4日对案涉房屋进行换锁。彭辛味主张黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间，黎敏华租金每月少缴21.13元，第一年每月租金为5000元，第二年每月租金为5325元，第三年每月租金5671.13元，黎敏华每月实际缴交租金为5650元，故黎敏华每月少缴21.13元。彭辛味在黎敏华提起本案诉讼后另案[案号为（2020）粤0106民初10754号]起诉黎敏华要求支付少交的租金及水、电、燃气等费用以及赔偿经济损失。一审法院将该案与本案合并审理，童丹作为该案第三人参加诉讼，两案于2020年9月23日公开开庭进行了审理。一审法院认为，黎敏华与彭辛味于2016年6月29日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于案涉合同解除时间及责任归属问题。一、彭辛味提交《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》证明自己曾于2018年7月19日、2018年12月28日向黎敏华催缴相关款项、要求黎敏华限期搬离并主张解除案涉合同。但结合黎敏华与彭辛味提交的银行流水明细及黎敏华的微信聊天记录、短信记录，彭辛味在通知黎敏华解除案涉合同后一直正常收租，且后续还与黎敏华沟通案涉合同续租及结算问题，彭辛味上述告知书内容与其正常收租及后续与黎敏华沟通结算的行为明显相互矛盾。一审法院对彭辛味曾向黎敏华发出上述《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》的主张不予采信。黎敏华与彭辛味一审庭审中均确认双方于2019年7月4日彭辛味实际收回房屋并将案涉房屋进行换锁，双方在2019年7月4日房屋交接现场确认水、电、煤气读数，案涉合同已于该日实际解除。一审法院认为，案涉合同解除时间为2019年7月4日。二、关于责任归属问题。（1）综合黎敏华与彭辛味双方提交的短信记录、微信聊天记录及庭审陈述，黎敏华于2019年6月9日通过短信告知彭辛味案涉合同租期到期后将不再续租，彭辛味也同意，合同提前解除系基于双方协商一致的基础上解除的，因此，双方对合同的解除均无过错。（2）黎敏华与彭辛味于2019年6月24日至2019年7月1日期间就案涉房屋交接及结算问题进行沟通，在黎敏华按照彭辛味要求将租赁期间的缴费凭证提供给其到案涉房屋交接之日，彭辛味第一时间不进行对账结算，而是以黎敏华无交费凭证，拖欠押金、无水费、电费、气费发票为由拒绝结算，明显有违常理且缺乏理据，双方至今未完成结算的主要责任在彭辛味，一审法院对彭辛味关于黎敏华拒绝结算的抗辩不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于黎敏华以彭辛味在合同终止后逾期未退还押金为由要求彭辛味、童丹支付10000元违约金的诉请，如前所述，但案涉合同的解除系基于双方协商一致，并非基于案涉合同第六条约定的守约方行使约定解除权的情形。因此，黎敏华该诉请缺乏合同依据，一审法院依法不予支持。关于彭辛味主张黎敏华存在少交租金及水费、电费、燃气费的违约行为的问题。关于租金，彭辛味主张黎敏华少交2018年7月5日至2019年7月4日期间的租金，每月少缴21.13元，根据案涉合同第二条“…租金从第二年起每一年递增6.5%”的约定，一审法院认为，该递增标准应以前一年的月租金为基础进行计算，彭辛味该主张符合合同约定，一审法院依法予以采纳，对黎敏华关于涨价租金是在第一年基础上上涨的主张不予采信。鉴于黎敏华对租金上涨基数存在误解，彭辛味亦未在2018年7月5日至2019年7月4日期间对黎敏华提出少交租金或者补交租金的异议。一审法院认为，黎敏华并无拖欠租金的主观恶意。关于水费、电费、燃气费，黎敏华提交了租赁期间彭辛味向其发出的短信通知证明案涉房屋水费、电费、燃气费的缴费方式是彭辛味每月将上述费用的缴费数额通过短信的方式发给黎敏华，黎敏华再根据彭辛味的短信通知进行缴费，彭辛味对此予以否认并抗辩水电费、燃气费的缴费数额由自来水公司、燃气公司、供电公司亲自通知黎敏华共同看表确认，黎敏华再将上述费用打到其建设银行的账户，其才知道每个月水、电、燃气费的具体金额，但彭辛味未举证证明其主张，彭辛味上述抗辩缺乏理据，一审法院不予采纳，对黎敏华关于案涉房屋每月水、电、燃气费用的缴费方式是黎敏华按照彭辛味的通知进行缴纳的主张予以采纳。黎敏华提交的《黄埔大道中恒隆街11号玉轮阁1305房水电核对记录》中自认存在少缴水、电费的情形，但认为未缴纳相关费用是由于没有收到彭辛味的缴费通知。一审法院认为，彭辛味并未提交证据证明其通知过黎敏华缴纳相关费用，黎敏华少缴相关费用不可归责于黎敏华，黎敏华并不存在拖欠水、电、燃气费的主观恶意。因此，一审法院对彭辛味关于黎敏华存在拖欠水费、电费、燃气费的违约行为的主张不予采信。鉴于彭辛味已在（2020）粤0106民初10754号案中另行主张上述租金、水、电、燃气等费用，应在该案中予以处理。关于黎敏华第一项诉讼请求。彭辛味虽称不记得是否有收取黎敏华押金，但结合其一审庭审中确认收取黎敏华15150元及对房屋押金收据、管理费收据、租金收据真实性的确认，一审法院对黎敏华关于彭辛味收取其10000元押金、150元管理费的主张予以采信。黎敏华该诉请符合案涉合同第二条“合同终止后，出租方应在5日内将押金无息全额退还承租方”的约定，一审法院依法予以支持。关于押金额，黎敏华同意彭辛味将押金用于抵扣少交的水、电、燃气等相关费用后将差额退回，黎敏华该主张符合案涉合同第二条“若承租方尚欠费用未结清……出租方有权从押金扣除”的约定，一审法院予以准许，而在（2020）粤0106民初10754号案中，一审法院已认定黎敏华需向彭辛味补交的租金为253.56元、水费为728.62元、电费为2359.06元。因此，一审法院认为，彭辛味需向黎敏华退回押金数额为6658.76元（10000元-253.56元-728.62元-2359.06元=6658.76元）。关于黎敏华第三项诉讼请求。如前所述，一审法院已认定黎敏华存在少缴第三年租金253.56元的行为，黎敏华该诉请缺乏理据，一审法院不予支持。关于黎敏华第四项诉讼请求。如前所述，一审法院已认定彭辛味收取黎敏华150元物管费，根据物业管理公司出具的收据以及彭辛味关于物管费由黎敏华自行交给物业管理公司的微信聊天记录。一审法院认为，黎敏华要求彭辛味、童丹退还2016年7月物业管理费150元的诉请具有理据，一审法院依法予以支持。关于黎敏华第五项诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，黎敏华可另循途径解决。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年5月11日作出如下判决：一、彭辛味、童丹于本判决发生法律效力之日起10日内，向黎敏华退回押金6658.76元；二、彭辛味、童丹于本判决发生法律效力之日起10日内，向黎敏华退回2016年7月物业管理费150元；三、驳回黎敏华的其他诉讼请求。案件受理费314元，由黎敏华负担210元，彭辛味、童丹负担104元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，彭辛味另行起诉黎敏华一案，一审法院于2021年5月11日作出（2020）粤0106民初10754号民事判决书，判决：一、黎敏华于该判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交租金253.56元；二、黎敏华于该判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交水费728.62元；三、黎敏华于该判决发生法律效力之日起10日内，向彭辛味、童丹补交电费2359.06元；四、驳回彭辛味的其他诉讼请求。该案判后，彭辛味不服，上诉至本院，本院于2021年7月22日作出（2021）粤01民终15723号民事判决书，该判决载明：“……本院认为……一、关于案涉租赁合同提前解除的原因。彭辛味主张租赁合同因黎敏华欠缴相关款项而于2019年1月5日解除并提交《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》予以证明。黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间每月少缴租金21.13元，系因其对合同约定每年上涨6.5%的理解存在歧义所致，并无违约的故意，也未达到根本违约的程度，彭辛味不享有单方解除权。且彭辛味在2019年1月5日以后仍继续收取黎敏华每月缴交的租金，黎敏华亦正常使用案涉房屋至2019年7月4日，可见双方在2019年1月5日以后已以实际行动继续履行案涉租赁合同，这足以证明《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》并未实际发生解除合同的效力。双方于2019年7月4日对案涉房屋进行交接并现场确认水、电、煤气读数，一审法院因此认为案涉租赁合同于2019年7月4日经双方协商一致解除，并无不当，本院予以确认。彭辛味主张租赁合同已在2019年1月5日解除，要求黎敏华支付逾期迁出占用费34026.78元和赔偿提前解除合同违约金10000元，没有事实根据，本院不予支持。二、关于彭辛味上诉主张的欠费、违约金及损害赔偿等诉请是否成立的问题。第一，根据租赁合同的约定，结合黎敏华的交租情况，一审法院认定黎敏华在2018年7月5日至2019年7月4日期间每月少交租金21.13元，应向彭辛味补交租金253.56元，并无不当，本院予以维持；彭辛味主张黎敏华少交租金5253.56元，依据不足，本院不予支持。第二，根据租赁合同的约定，黎敏华应承担承租案涉房屋期间的水、电、煤气费用。关于缴费方式的问题，黎敏华提交了租赁期间彭辛味向其发出的缴费短信通知，证明缴费方式是收到彭辛味的缴费通知后，其再根据彭辛味通知的金额进行缴费。彭辛味对此予以否认，但未提供证据予以证明。一审法院根据双方举证情况采纳黎敏华的主张，认为黎敏华欠缴水、电、煤气费不可归责于黎敏华，并无不当。因彭辛味的举证不足以证明欠缴水电费情况，一审法院依职权向水电部门调查并据此得出黎敏华应向彭辛味补缴水费728.62元、电费2359.06元，一审法院的认定和计算并无不当，符合法律规定，本院予以维持。第三，如前所述，双方在2019年7月4日对案涉房屋进行现场交接，彭辛味在当天即收回房屋并换锁。但在交接当日，彭辛味并未提出案涉房屋设施及家电存在损坏情况，在本案中也未提交证据证明案涉房屋设施及家电在交接当日已损坏。一审法院认为彭辛味仅凭一份落款日期为2019年8月29日的购买家私家电的收据不足以证明家私家电存在损坏，也不能证明这些损坏由黎敏华造成，对彭辛味的这一诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。第四，彭辛味要求黎敏华提供三年物业管理费的纳税发票，支付所有欠费自2019年7月5日至本案终审判决之日的利息，没有合同根据和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。”，判决：驳回上诉，维持原判。该案已于2021年8月6日发生法律效力。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和彭辛味上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、案涉租赁合同提前解除的原因；二、彭辛味上诉主张无须退还押金以及2016年7月物业管理费是否成立。关于案涉租赁合同提前解除的原因。已发生法律效力的（2020）粤0106民初10754号民事判决书、（2021）粤01民终15723号民事判决书已认定彭辛味发出的《解除租赁合同限期搬迁告知书》《续催搬迁告知书》并未实际发生解除合同的效力、案涉租赁合同于2019年7月4日经双方协商一致解除，彭辛味并无足以推翻的相反证据，彭辛味上诉认为案涉租赁合同因黎敏华违约于2019年1月5日解除，理据不足，本院不予支持。关于彭辛味认为其无须向黎敏华退还押金的主张是否成立。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，出租人没收押金系承租人因其违约导致合同提前解除所应承担的违约责任，如前所述，案涉租赁合同系租赁双方协商一致解除，黎敏华要求彭辛味返还押金10000元，应予支持。彭辛味上诉认为其有权没收押金，依据不足，本院不予支持。另案中[一审案号：（2020）粤0106民初10754号，二审案号：（2021）粤01民终15723号]，一、二审法院已经作出判令黎敏华须向彭辛味补交租金253.56元、水费728.62元、电费2359.06元的判决，一审法院在本案中又将上述租金253.56元、水费728.62元、电费2359.06元在彭辛味需要返还给黎敏华的10000元押金中予以扣减，导致黎敏华对其需补交的租金、水费、电费重复承担义务，显属不当。虽然黎敏华并无针对本案一审判决提起上诉，但鉴于一审判决存在明显错误并明显损害黎敏华的合法权益，本院对一审判决予以改判，即上述租金253.56元、水费728.62元、电费2359.06元无须在彭辛味需要返还给黎敏华的10000元押金中予以扣减，彭辛味仍需向黎敏华返还押金10000元。关于彭辛味上诉认为其无须向黎敏华退还2016年7月物业管理费的主张是否成立。彭辛味收取了黎敏华2016年7月的物业管理费150元，一审法院根据物业管理公司出具的收据以及彭辛味关于物管费由黎敏华自行交给物业管理公司的微信聊天记录，判决彭辛味向黎敏华返还物业管理费150元，并无不当，本院予以维持。综上所述，彭辛味的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，但对于黎敏华须向彭辛味补交的费用在押金中扣抵，与另案判决冲突，属于重复计付，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2678号民事判决第二项；二、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2678号民事判决第三项；三、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初2678号民事判决第一项为：彭辛味、童丹于本判决送达之日起10日内，向黎敏华退还押金10000元。四、驳回黎敏华的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人彭辛味负担。本判决为终审判决。审判长　李　静审判员　李　民审判员　唐佩莹二〇二一年九月二十二日书记员　贾　妍古文娜 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