马某某、李某房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书（2021）粤0783民申2号

• 案件编号

  （2021）粤0783民申2号

• 案件名称

  马某某、李某房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

• 审理法院

  开平市人民法院

• 所属地区

  开平市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  马某某;李某

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

广东省开平市人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0783民申2号再审申请人（一审被告、反诉原告）：马某某,女，1980年11月10日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：黄某某，男，1977年9月14日出生，汉族，住广东省台山市。被申请人（一审原告、反诉被告）：李某，男，1982年10月2日出生，汉族，住广西藤县。再审申请人马某某因与被申请人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2020)粤0783民初3751号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人马某某申请再审称：再审申请人因不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初3751号民事判决，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第200条的第一条规定：有新的证据足以推翻原判决、裁定的，现再审申请人提供的光碟可以证明未签定书面合同的责任是李某而非马某某，第三条的规定：原判决、裁定认定的事实主要证据是伪造的，现再审申请人提供的光碟，可以证明再审被申请人向法院提供的证据、证供是虚假的、伪造的，现依法申请再审。请求事项：一、依法撤销广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初3751号民事判决，要求广东省开平市人民法院对（2020）粤0783民初3751号案进行再审；二、驳回再审被申请人原诉讼请求；三、支持再审申请人原审反诉请求（1、判令被反诉人返还反诉人已缴交的租金13750元；2、判令被反诉人支付反诉人在开平市铺位投资的装修费用10700元；3、判令被反诉人支付反诉人加盟某某餐饮管理有限公司的加盟费用37500元。）；四、依法判决诉讼费用由再审被申请人承担。事实与理由：1、一审原判决认定未签订书面合同的责任在再审申请人而责任不在再审被申请人，根据被审申请人提供的证据（光碟），可证明被申请人一直以来有交付租金，是再审被申请人一直拖住不签定书面合同，是再审被申请人违约，而非再审申请人违约。2、再审被申请人亲口答应再审申请人方铺头存在异味的问题由再审被申请人请人维修，维修完毕后由再审被申请人请人检测，如果再有异味发出退还再审申请人交付给再审被申请人所有的钱。但是再审被申请人在2020年10月31号前再审申请人把铺位返还给再审被申请人前都没有请人维修好铺位发出异味的问题，更没有请专业的检测人员到铺位检测，只是一直拖住再审申请人。再审申请人方在6月15日和再审被申请人协商好处理铺位发出异味的问题就让再审被申请人请人维修后请人检测铺位，在维修期间及等待检测期间，再审被申请人应当相应减少租金和延长租期。3、再审被申请人向法院提供的证据证供是再审申请人与再审被申请人于2020年1月29日晚上签定租赁合同，但是再审申请人把合同撕毁，再审申请人向再审被申请人提及铺位有臭味的问题，再审被申请人建议再审申请人找专人进行检查，若查实属于渠道问题，再审被申请人愿意维修，但被告没有积极处理等的证据，证供是伪造的，再审申请人现提供的录音可证明再审被申请人提供给开平市人民法院的主要证据、证供都是伪造的。4、再审被申请人和再审申请人双方约定租出的铺位是经营用途为饮食。法院在判决再审申请人关于37500元加盟费问题判定费用不属于必然损失，也不属于订立合同时可预见或应当预见的损失的依据不足，再审申请人和再审被申请人约定租赁的铺位用途是为饮食，加盟费的主要用途是用来购买物料，物料的保质期是一年，再审被申请人在明知再审申请人经营的行业，但一直拖住再审申请人，不与签定书面合同，及处理好铺位的臭味问题，令到再审申请人的物料过了保质期形同废物，损失惨重。被申请人李某称：我认为我们之前的案件已经审理清楚，现本案无需进行申请再审，简直就是劳民伤财，我对申请人的再审申请请求交由法院依法处理。本院经审查认为，关于李某与马某某房屋租赁合同纠纷一案，李某请求马某某付清所欠的租金9500元及电费2000元，利息从起诉之日起至全部款项结清之日止，以11500元为本金，按年利率24%计算。另，马某某在该案中提出反诉，请求李某返还马某某已缴交的租金11000元、向马某某支付开平市铺位投资的装修费用10700元以及支付马某某加盟某某餐饮管理有限公司的加盟费用37500元。本院依法于2020年12月1日作出（2020）粤0783民初3751号民事判决书，判决“一、被告马某某应自本判决生效之日起十日内支付电费2000元、租金9000元、逾期付款损失148.5元及后续逾期付款损失（以11000元为基数，自2020年12月1日起至款项付清时止，按年利率5.005%计付）给原告李某；二、驳回原告李某其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告马某某全部的诉讼请求。”该判决已于2020年12月23日发生法律效力。马某某于2021年6月21日向本院申请再审。本案为民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人申请的再审事由进行审查。本案属于房屋租赁合同纠纷，再审被申请人李某将坐落于开平市三埠区新昌新安路24号首层103号铺位转租给再审申请人马某某，虽然再审被申请人李某未能提供证据证明其与再审申请人马某某就签订了书面的租赁合同，但再审被申请人李某与再审申请人马某某已就租赁的标的物、租赁期限、租金金额、租金的支付期限、水电费的承担等主要内容已达成一致的口头协议，且再审被申请人李某已实际交付租赁物给再审申请人马某某使用，双方在原审庭审中对双方存在的租赁合同关系均予以承认，故再审申请人马某某与再审被申请人李某之间存在的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。原审中，再审申请人马某某抗辩主张涉案铺位因存在异味且再审被申请人李某未与其签订合同，配合其办理营业执照手续，导致其无法实现经营奶茶店目的，对于上述抗辩主张再审申请人马某某在原审中未提供证据予以证实，且未能提供证据证明针对租赁物存在异味未解决这一问题其已明确要求再审被申请人李某在合理期限内维修，或其已自行维修，故应承担举证不能的不利后果。另，再审申请人马某某亦未因无法实现经营奶茶店与再审被申请人李某协商解除合同或通过诉讼解除合同，却一直占用铺位但拒交租金消极抗辩。此外，再审被申请人李某就租赁物存在异味问题，其在3月份租金中扣减再审申请人马某某1500元，让再审申请人马某某自行雇人维修，积极履行了维修义务，且根据再审被申请人李某与再审申请人马某某的聊天记录可知再审被申请人李某多次向再审申请人提及签订书面租赁合同、办理营业执照等事宜。因此，原审依法认定再审申请人马某某拒绝支付租金的行为违约，应承担继续履行违约责任，判令其向再审被申请人李某支付电费、租金、逾期付款损失以及后续逾期付款损失并无不当。关于装饰装修费用及加盟费用问题，因再审申请人马某某未依约支付租金的行为构成违约，并且双方在原审庭审中同意自2020年10月31日解除租赁合同关系，对于再审申请人马某某在租赁期间对租赁房屋进行墙面批灰、重铺部分地砖等形成的附合的装修，再审被申请人李某在原审中明确表示不同意利用该附合的装修，故原审认为再审申请人马某某主张请求再审被申请人李某赔偿装修费10700元理据不足，未予以支持，并无不妥。另，再审申请人马某某在承租涉案铺位前加盟了广州瑾丰餐饮管理有限公司并支付了加盟费，计划开店经营奶茶，其在原审庭审中确认该加盟费并非按期限收费，且再审申请人马某某在再审审查期间亦确认在租赁涉案铺位前已购入经营奶茶店所需物料，因此，即使再审申请人马某某未能在涉案的租赁物经营奶茶店，但仍可通过租赁其他场所的方法继续经营奶茶店，该费用不属于必然的损失，也不属于再审被申请人李某与再审申请人马某某订立租赁合同时可预见到或者应当预见到的损失，故因再审申请人马某某主张请求再审被申请人李某支付加盟费损失37500元缺乏理据，原审对该主张未予以支持并无不当。审查再审申请期间，再审申请人马某某虽向本院提交了内容为再审申请人马某某的丈夫黄某某与再审被申请人李某于2020年6月15日的电话通话录音的光盘，该通话内容为双方谈及了涉案租赁铺位签订书面合同、店铺异味的处理、店铺租赁费交付等问题，但并不能证明再审申请人马某某所主张的再审被申请人李某存在故意拖延时间不与再审申请人马某某签订合同事实。另，根据原审中的再审申请人马某某与再审被申请人李某的微信聊天记录可知，在2020年6月15日后再审被申请人李某曾多次向再审申请人提及关于签订书面租赁合同的事宜，故再审申请人马某某提出双方没有签订合同是由于再审被申请人李某故意拖延时间导致以及再审被申请人在原审中陈述不属实这一主张，理据不足。因此，再审申请人马某某提供的电话录音谈话内容不能证明原判决存在认定事实的主要证据是伪造的情形，亦不足以推翻原判决。综上所述，马某某主张的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人马某某的再审申请。审 判 长　司徒有劲审 判 员　张 勇 坚审 判 员　张 妙 君二〇二一年九月十八日法官助理　关 秀 洁书 记 员　刘 素 珍广东省开平市人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0783民申2号再审申请人（一审被告、反诉原告）：马某某,女，1980年11月10日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：黄某某，男，1977年9月14日出生，汉族，住广东省台山市。被申请人（一审原告、反诉被告）：李某，男，1982年10月2日出生，汉族，住广西藤县。再审申请人马某某因与被申请人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2020)粤0783民初3751号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人马某某申请再审称：再审申请人因不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初3751号民事判决，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第200条的第一条规定：有新的证据足以推翻原判决、裁定的，现再审申请人提供的光碟可以证明未签定书面合同的责任是李某而非马某某，第三条的规定：原判决、裁定认定的事实主要证据是伪造的，现再审申请人提供的光碟，可以证明再审被申请人向法院提供的证据、证供是虚假的、伪造的，现依法申请再审。请求事项：一、依法撤销广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初3751号民事判决，要求广东省开平市人民法院对（2020）粤0783民初3751号案进行再审；二、驳回再审被申请人原诉讼请求；三、支持再审申请人原审反诉请求（1、判令被反诉人返还反诉人已缴交的租金13750元；2、判令被反诉人支付反诉人在开平市铺位投资的装修费用10700元；3、判令被反诉人支付反诉人加盟某某餐饮管理有限公司的加盟费用37500元。）；四、依法判决诉讼费用由再审被申请人承担。事实与理由：1、一审原判决认定未签订书面合同的责任在再审申请人而责任不在再审被申请人，根据被审申请人提供的证据（光碟），可证明被申请人一直以来有交付租金，是再审被申请人一直拖住不签定书面合同，是再审被申请人违约，而非再审申请人违约。2、再审被申请人亲口答应再审申请人方铺头存在异味的问题由再审被申请人请人维修，维修完毕后由再审被申请人请人检测，如果再有异味发出退还再审申请人交付给再审被申请人所有的钱。但是再审被申请人在2020年10月31号前再审申请人把铺位返还给再审被申请人前都没有请人维修好铺位发出异味的问题，更没有请专业的检测人员到铺位检测，只是一直拖住再审申请人。再审申请人方在6月15日和再审被申请人协商好处理铺位发出异味的问题就让再审被申请人请人维修后请人检测铺位，在维修期间及等待检测期间，再审被申请人应当相应减少租金和延长租期。3、再审被申请人向法院提供的证据证供是再审申请人与再审被申请人于2020年1月29日晚上签定租赁合同，但是再审申请人把合同撕毁，再审申请人向再审被申请人提及铺位有臭味的问题，再审被申请人建议再审申请人找专人进行检查，若查实属于渠道问题，再审被申请人愿意维修，但被告没有积极处理等的证据，证供是伪造的，再审申请人现提供的录音可证明再审被申请人提供给开平市人民法院的主要证据、证供都是伪造的。4、再审被申请人和再审申请人双方约定租出的铺位是经营用途为饮食。法院在判决再审申请人关于37500元加盟费问题判定费用不属于必然损失，也不属于订立合同时可预见或应当预见的损失的依据不足，再审申请人和再审被申请人约定租赁的铺位用途是为饮食，加盟费的主要用途是用来购买物料，物料的保质期是一年，再审被申请人在明知再审申请人经营的行业，但一直拖住再审申请人，不与签定书面合同，及处理好铺位的臭味问题，令到再审申请人的物料过了保质期形同废物，损失惨重。被申请人李某称：我认为我们之前的案件已经审理清楚，现本案无需进行申请再审，简直就是劳民伤财，我对申请人的再审申请请求交由法院依法处理。本院经审查认为，关于李某与马某某房屋租赁合同纠纷一案，李某请求马某某付清所欠的租金9500元及电费2000元，利息从起诉之日起至全部款项结清之日止，以11500元为本金，按年利率24%计算。另，马某某在该案中提出反诉，请求李某返还马某某已缴交的租金11000元、向马某某支付开平市铺位投资的装修费用10700元以及支付马某某加盟某某餐饮管理有限公司的加盟费用37500元。本院依法于2020年12月1日作出（2020）粤0783民初3751号民事判决书，判决“一、被告马某某应自本判决生效之日起十日内支付电费2000元、租金9000元、逾期付款损失148.5元及后续逾期付款损失（以11000元为基数，自2020年12月1日起至款项付清时止，按年利率5.005%计付）给原告李某；二、驳回原告李某其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告马某某全部的诉讼请求。”该判决已于2020年12月23日发生法律效力。马某某于2021年6月21日向本院申请再审。本案为民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人申请的再审事由进行审查。本案属于房屋租赁合同纠纷，再审被申请人李某将坐落于开平市三埠区新昌新安路24号首层103号铺位转租给再审申请人马某某，虽然再审被申请人李某未能提供证据证明其与再审申请人马某某就签订了书面的租赁合同，但再审被申请人李某与再审申请人马某某已就租赁的标的物、租赁期限、租金金额、租金的支付期限、水电费的承担等主要内容已达成一致的口头协议，且再审被申请人李某已实际交付租赁物给再审申请人马某某使用，双方在原审庭审中对双方存在的租赁合同关系均予以承认，故再审申请人马某某与再审被申请人李某之间存在的房屋租赁合同关系合法有效，应受法律保护。原审中，再审申请人马某某抗辩主张涉案铺位因存在异味且再审被申请人李某未与其签订合同，配合其办理营业执照手续，导致其无法实现经营奶茶店目的，对于上述抗辩主张再审申请人马某某在原审中未提供证据予以证实，且未能提供证据证明针对租赁物存在异味未解决这一问题其已明确要求再审被申请人李某在合理期限内维修，或其已自行维修，故应承担举证不能的不利后果。另，再审申请人马某某亦未因无法实现经营奶茶店与再审被申请人李某协商解除合同或通过诉讼解除合同，却一直占用铺位但拒交租金消极抗辩。此外，再审被申请人李某就租赁物存在异味问题，其在3月份租金中扣减再审申请人马某某1500元，让再审申请人马某某自行雇人维修，积极履行了维修义务，且根据再审被申请人李某与再审申请人马某某的聊天记录可知再审被申请人李某多次向再审申请人提及签订书面租赁合同、办理营业执照等事宜。因此，原审依法认定再审申请人马某某拒绝支付租金的行为违约，应承担继续履行违约责任，判令其向再审被申请人李某支付电费、租金、逾期付款损失以及后续逾期付款损失并无不当。关于装饰装修费用及加盟费用问题，因再审申请人马某某未依约支付租金的行为构成违约，并且双方在原审庭审中同意自2020年10月31日解除租赁合同关系，对于再审申请人马某某在租赁期间对租赁房屋进行墙面批灰、重铺部分地砖等形成的附合的装修，再审被申请人李某在原审中明确表示不同意利用该附合的装修，故原审认为再审申请人马某某主张请求再审被申请人李某赔偿装修费10700元理据不足，未予以支持，并无不妥。另，再审申请人马某某在承租涉案铺位前加盟了广州瑾丰餐饮管理有限公司并支付了加盟费，计划开店经营奶茶，其在原审庭审中确认该加盟费并非按期限收费，且再审申请人马某某在再审审查期间亦确认在租赁涉案铺位前已购入经营奶茶店所需物料，因此，即使再审申请人马某某未能在涉案的租赁物经营奶茶店，但仍可通过租赁其他场所的方法继续经营奶茶店，该费用不属于必然的损失，也不属于再审被申请人李某与再审申请人马某某订立租赁合同时可预见到或者应当预见到的损失，故因再审申请人马某某主张请求再审被申请人李某支付加盟费损失37500元缺乏理据，原审对该主张未予以支持并无不当。审查再审申请期间，再审申请人马某某虽向本院提交了内容为再审申请人马某某的丈夫黄某某与再审被申请人李某于2020年6月15日的电话通话录音的光盘，该通话内容为双方谈及了涉案租赁铺位签订书面合同、店铺异味的处理、店铺租赁费交付等问题，但并不能证明再审申请人马某某所主张的再审被申请人李某存在故意拖延时间不与再审申请人马某某签订合同事实。另，根据原审中的再审申请人马某某与再审被申请人李某的微信聊天记录可知，在2020年6月15日后再审被申请人李某曾多次向再审申请人提及关于签订书面租赁合同的事宜，故再审申请人马某某提出双方没有签订合同是由于再审被申请人李某故意拖延时间导致以及再审被申请人在原审中陈述不属实这一主张，理据不足。因此，再审申请人马某某提供的电话录音谈话内容不能证明原判决存在认定事实的主要证据是伪造的情形，亦不足以推翻原判决。综上所述，马某某主张的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人马某某的再审申请。审 判 长　司徒有劲审 判 员　张 勇 坚审 判 员　张 妙 君二〇二一年九月十八日法官助理　关 秀 洁书 记 员　刘 素 珍 来自：www.nlaw.org