仇华琴与张桂珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10819号

• 案件编号

  （2021）京03民终10819号

• 案件名称

  仇华琴与张桂珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  仇华琴;张桂珍

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10819号上诉人（原审原告）：仇华琴，女，1977年6月27日出生，无业，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：马超，北京景铄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祎涵，北京景铄律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张桂珍，女，1954年9月3日出生，太原市万柏林区小井峪街道办事处退休员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨婕，女，1982年9月5日出生，北京市德瑞华商业管理股份有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人仇华琴因与被上诉人张桂珍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇华琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持仇华琴的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“涉案合同于张桂珍重新出租涉案房屋之日即2020年10月26日解除”的事实，系认定案件事实错误。二、一审法院判定被上诉人仅返还上诉人一个月租金，明显过于考虑充分被上诉人利益，对上诉人一方显失公平正义。张桂珍辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。仇华琴向一审法院起诉请求：1．要求判令仇华琴、张桂珍于2018年12月1日签订的《房屋租赁居间合同》于2020年3月12日解除；2．要求张桂珍向仇华琴退还押金14000元；3．要求张桂珍向仇华琴退还2020年3月12日至2020年6月16日期间的租金44300元。一审法院认定事实：2018年12月1日，仇华琴作为承租人（乙方）与张桂珍作为出租人（甲方）、案外人北京宇星佳盈房地产经纪有限公司（以下简称宇星佳盈公司）作为居间方签订《房屋租赁居间合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业。免租期自2018年12月2日至2018年12月16日止，共计15天。房屋租赁期自2018年12月17日至2021年12月16日，共计叁年。租金标准为：第壹年为14000元／月，按半年支付；第贰年为14000元／月，按半年支付；第叁年为15400元／月，按半年支付。各期租金支付日期分别为：2019年6月2日、2019年12月2日、2020年6月2日、2020年12月6日、2021年6月2日。押金14000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方还应返还相应的租金。合同签订后，仇华琴向张桂珍支付押金14000元，张桂珍向仇华琴交付涉案房屋，仇华琴支付租金至2020年6月16日。2020年3月12日，仇华琴通过发送微信的方式向张桂珍提出解除合同，张桂珍称希望双方就此见面协商；2020年3月29日，仇华琴将涉案房屋腾空，并将房屋钥匙交至宇星佳盈公司处。张桂珍称仇华琴只是将房屋钥匙直接留给了宇星佳盈公司，并没有与宇星佳盈公司办理交割手续，张桂珍也从未授权宇星佳盈公司代为收房。一审庭审中，张桂珍称因仇华琴迟迟不将其在涉案房屋地址注册的公司地址迁走，导致其他公司无法在此地址注册，张桂珍无法将涉案房屋重新出租；张桂珍于2020年10月中旬作为涉案房屋的产权人去工商部门将仇华琴注册的公司列入经营异常名录，才使得该公司地址迁走，张桂珍于2020年10月26日与新租户签订了租赁合同，宇星佳盈公司在签订合同当日将涉案房屋钥匙直接交给新租户，故自仇华琴搬离房屋之日至新租户签订合同之日，涉案房屋一直处于空置状态。张桂珍据此提交其与案外人高斯琪于2020年10月26日签订的《写字楼、商铺租赁合同》一份佐证。该合同载明，租期自2020年11月6日至2022年11月5日，租金为10000元／月。仇华琴认可上述证据的真实性，认可其一直未将注册公司地址迁走，但表示不影响新公司在该地址的注册，也不会影响张桂珍另行出租房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，仇华琴、张桂珍签订的《房屋租赁居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但考虑到双方签订的系为期三年的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现，故仇华琴提前解除合同构成违约，尽管仇华琴于2020年3月29日搬离涉案房屋，但双方并未办理交接手续，张桂珍对此亦未同意，故一审法院认定涉案合同于张桂珍重新出租涉案房屋之日即2020年10月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因仇华琴提前解除合同构成违约，故仇华琴要求张桂珍退还押金，缺乏事实和合同依据，一审法院不予支持。关于仇华琴主张退还租金一节，一审法院认为，仇华琴提前解除合同，给张桂珍造成房屋空置损失，张桂珍作为守约方也负有减少损失扩大的义务，一审法院综合考虑涉案合同的剩余租期、涉案房屋在疫情期间是否易于再行租赁、张桂珍另行出租房屋的租金差价、双方的过错程度等因素，对张桂珍应当退还的租金酌情予以确定。据此，一审法院判决：一、仇华琴与张桂珍于二〇一八年十二月一日签订的《房屋租赁居间合同》于二〇二〇年十月二十六日解除；二、张桂珍于判决生效之日起七日内向仇华琴退还租金14000元；三、驳回仇华琴的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是：一、涉案合同解除时间；二、张桂珍应退还的租金数额。关于涉案合同解除时间，双方合同约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方还应返还相应的租金”，2020年3月12日，仇华琴通过发送微信的方式向张桂珍提出解除合同，张桂珍称希望双方就此见面协商；2020年3月29日，仇华琴将涉案房屋腾空，并将房屋钥匙交至宇星佳盈公司处，其在该日以实际行动表明不再履行合同，本院以2020年3月29日为仇华琴正式通知张桂珍解除合同之日，鉴于双方合同约定，解除合同应提前30日通知，故涉案合同解除时间应为2020年4月29日。一审法院对合同解除时间认定不当，本院予以纠正。关于张桂珍应退还的租金数额，双方合同约定，乙方提前退租的，应支付月租金100%的违约金，故仇华琴无权要求张桂珍向仇华琴退还押金14000元。关于张桂珍应退还的租金，鉴于仇华琴未将其在涉案房屋地址注册的公司地址迁走，张桂珍于2020年10月中旬才将该公司地址迁走，同时张桂珍作为守约方也负有减少损失扩大的义务，考虑到双方的过错程度等因素，一审法院对张桂珍应当退还的租金酌情确定相应数额并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41383号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初41383号民事判决第一项为：仇华琴与张桂珍于二〇一八年十二月一日签订的《房屋租赁居间合同》于二〇二〇年四月二十九日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1258元，由仇华琴负担1108元（已交纳），由张桂珍负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费1258元，由仇华琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　杨　夏审 判 员　　申峻屹审 判 员　　张　弘二〇二一年九月十三日法官助理　　史晓霞法官助理　　李宝霞书 记 员　　任　宇 微信公众号“马克 数据网”