中化现代农业(陕西)有限公司、杜海租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0825民初3288号

• 案件编号

  （2021）陕0825民初3288号

• 案件名称

  中化现代农业(陕西)有限公司、杜海租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  定边县人民法院

• 所属地区

  定边县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  中化现代农业(陕西)有限公司;杜海

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十五条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款

陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕0825民初3288号 原告（反诉被告）:杜某甲，男，汉族委托诉讼代理人刘某某，男，汉族委托诉讼代理人杜某乙，男，汉族被告（反诉原告）:某某现代农业（陕西）有限公司，统一社会信用代码：XXX法定代表人未某某，系该公司执行董事兼总经理，住所地：XXX委托诉讼代理人陈某某，男，汉族原告杜某甲与被告某某现代农业（陕西）有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杜某甲的委托诉讼代理人刘某某、杜某乙，被告某某公司的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某甲诉称，2020年春原告与被告口头达成被告租赁原告位于八里河加油站东侧的门面房750平方米意向。2020年4月被告与原告父亲杜守岐签定土地租赁合同21亩，被告用于建设玉米示范农场。2020年6月原告与被告在标的物所在地（八里河）签订了“MAP技术服务中心场地租赁协议”。协议约定，租赁标的物为乙方的门面房，提供功能齐全的MAP技术服务中心各功能区地面砖化道路、围墙、绿化、地下管网建设，按照甲方的要求乙方进行修建、装修，工期一个月。双方约定租赁期5年，从2020年7月10日至2025年7月10日止。租赁费405000元，付款方式为一次性付180000元，两年后一年一付，年初（每月6250元）由乙方开具增值税普通发票。双方约定违约责任：违约方承担违约金15天内每天总标的1%，之后为总标的30%。乙方为了按期完成工期预定部分建筑材料。乙方准备开增值税普通发票要求甲方支付租金时，甲方工作人员张坤通知暂停办理。原因是被告准备重新租赁位于八里河三岔路口郭某某新盖的楼房。之后通过多次协商未达成赔偿协议。租赁合同第5页第十二条规定，甲乙双方不得擅自解除本合同，经双方协商一致，可以订立相应的书面补充协议对本合同进行变更或补充。被告不履行合同，又不解除合同，给原告造成了巨大的经济损失。按照公平原则，被告应承担双方约定的违约责任，赔偿违约金共计181500元。赔偿原告预定建筑材料损失23088元，把自己耕种的土地转让给被告损失既得利益20000元。原告诉至法院，请求：1、由被告支付原告房屋租赁违约金181500元；2、由被告赔偿原告因被告违约造成的损失43088元，两项共计224588元。原告杜某甲向法庭提交以下证据：第一组证据MAP技术服务中心场地租赁协议一份，证明原、被告于2020年6月11日签订。第二组证据光盘一张及书面整理材料一份，证明被告何经理是来处理给原告造成的损失，并不是要求原告给被告损失的；被告公司人员张坤选中了原告的房子并签订了合同，而被告上层领导在没有终止与原告签订的合同情况下，又选中了原告村村主任郭某某的房子。并不是原告未建彩钢棚而误了工期，而是被告公司人员张坤叫停的，是在被告公司人员张坤犟不过领导的情况下，叫停了搭建彩钢棚和一切装修工程。第三组证据收款收据手机截图一支，证明原告购买了部分建筑材料花费23088元，按照合同约定为被告搭建彩钢棚。第四组证据某某公司陕西增值税普通发票一支， 证明原告为被告出具纳税样票一支。第五组证据履行合同通知书一份、邮件交寄单（收据）一支（2020年9月20日），证明2020年9月20日原告邮寄向被告通知要求被告继续履行合同。第六组证据《MAP粮作农场土地租赁合同》一份，证明原告将自己所有的21亩土地租赁于被告耕种试验田，造成原告经济损失20000元。第七组证据照片两张，证明2020年8月21日原、被告协商终止合同，未达成协议。证人杨某某当庭证言证明，XX村XX村的监委会主任，原、被告的租房合同通过被告公司的胡汉调解能否解除，证人参与过调解。参与调解两次但到现在都没有协商成。截止现在杜某甲的房子无法租赁，因为原、被告的合同没有解除。被告某某公司辩称并提出反诉，2020年6月双方签订的《              MAP技术服务中心场地租赁协议》，约定原告将其位于陕西省榆林市定边县石洞沟乡石洞沟街道（八里河加油站）的场地出租给被告，且原告应在2020年7月10日前自行负担修建费用完成合同约定的修建事项，以达到出租标准。同时，合同约定租期自2020年7月11日至2025年7月10日，前24个月租金为每月7500元，后36个月每月租金6250元，租金总计405000元。但合同签订后，原告未按照协议约定在2020年7月10日前完成修建事项，未向被告交付达到出租标准的租赁标的及附属物。2020年7月中下旬，在原告不按合同约定交付的情况下，被告被迫只好另寻他址建设MAP技术服务中心，并和原告协商解约事宜。但原告既不同意解约，又不及时修建和交付租赁标的及附属物。原告的严重违约行为导致反诉原告MAP技术服务中心建设进度严重滞后，并严重影响了被告2020年下半年在当地开展业务，造成了被告重大生产经营损失，原告应当承担违约责任。《MAP技术服务中心场地租赁协议》第十条第2款约定，乙方未按照本协议约定的时间交付租赁标的并保证租赁标的在租期内正常使用达15日及以上的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方向守约方支付本协议租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当予以补足。鉴于反诉被告的严重违约行为，以及其恶意起诉反诉原告的不诚信行为，为维护反诉原告合法权益，提起反诉，请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《MAP技术服务中心场地租赁协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金121500元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。本诉被告（反诉原告）某某公司向法庭提交以下证据：第一组证据《MAP技术服务中心场地租赁协议》一份，证明原、被告合同签订的时间是2020年6月22日，无效时间为2021年6月11日。第二组证据照片四支，证明原告到2020年7月2日都没有进行装修及彩钢附属物搭设。第三组证据微信截图一张，证明被告与石洞沟村郭某某建立联系为2020年7月24日。第四组证据微信截图两页，证明发票样票开具无效。反诉被告杜某甲辩称，一、被答辩人反诉理由不成立，租赁合同订立时约定修建一个月，即从2020年6月11日至7月10日完成交付。在答辩人7月11日之前备料，雇工人按合同约定在7月11日之前交工使用时被答辩人叫停该修建工程，在7月11日之前未修建该工程并不是答辩人的过错。二、被答辩人与答辩人租赁房屋意向已有半年之久，当时郭某某的房子还没修建，在答辩人与被答辩人订立合同之后，郭某某才动工建房，被答辩人想利用郭某某的职权（村主任）推销自己的产品，在没有终止原合同的情况下，又与郭某某达成租赁意向。真正的违约方是被答辩人，并不是答辩人。三、被答辩人何经理、胡经理2020年8月21日到答辩人处举行座谈，并由石洞沟村委会纪检主任杨某某、村民张忠亮、任德广、王志福参加。协商解决，因被答辩人违约给答辩人造成的损失进行赔偿，虽未达成协议，但可以证明被答辩人自己承认违约了，而不是答辩人违约。四、被答辩人反诉要求答辩人赔偿违约金120000元无法律依据，无事实根据，法院应当驳回该反诉理由。经庭审质证：被告某某公司对原告杜某甲提供的第一组证据无异议。对第二组证据有异议，光盘内容听不清楚，对证明目的有异议，被告到现在也没有与郭某某达成协议。对第三组证据有异议，原告称购买建筑材料被告没有见到，也没有拉到杜江的家里面。对第四组证据形式要件无异议，对证明目的有异议，原告自己也承认开具的发票被告不认可。对第五组证据形式要件无异议，对证明目的有异议，原告从2020年7月10日后已经违约。对第六组证据真实性无异议，对证明目的有异议，对此被告代理人不清楚。对第七组证据无异议。对证人杨某某证言有异议，时间节点有误。原告杜某甲对被告某某公司提供的第一组证据无异议。对第二组证据有异议，6月11日才签订的合同，当天拍的照片无效。对第三组证据有异议，无法说明问题。对第四组证据真实性无异议，是与原告代理人的微信截图，但是没有截完整，之前还有聊天记录，无效是被告所说的无效。本院对当事人所举证据作如下认定：原告杜某甲提供第一组证据形式来源合法、内容真实有效，不违反法律强制性规定，被告无异议，本院予以认定。第二组证据内容模糊，原告未提供其他证据佐证，本院对证明目的不予认定。第三组证据形式要件不符合证据的规定，且被告有异议，本院不予认定。第四组证据形式要件被告无异议，且原告实际为被告开具了800元的增值税票，本院予以认定。第五组证据表明原告虽要求被告继续履行合同，但原告在2020年9月20日的《履行合同通知书》中明确“乙方立即按合同约定启动标的物建设”，证明原告没有按照双方的协议于2020年7月10日前将租赁标的按照双方约定的标准进行修建，已经违约。该证据证明目的本院不予认定。第六组证据的合同主体非本案原告，本院在本案中不予认定。第七组证据被告无异议，对原告证明原、被告双方于2020年8月2日协商终止合同但未达成协议的证明目的，本院予以认定。证人杨某某当庭证言证明了原、被告在2020年7月份因租赁合同产生纠纷，由证人参与调解，调解时原告仍没有搭建彩钢棚的事实予以认定。被告提供第一组证据与原告提供的第一组证据相同，且原告无异议，本院对其形式要件予以认定，被告证明合同无效时间是2021年6月11日，但在合同中无此约定，本院不予认定。第二组证据照片中显示拍摄日期为2020年6月11日，无法证明本诉原告于7月2日还没有装修及彩钢附属物搭建，本院不予认定。第三组证据与本案无关联性，在本案中不作认定。第四组证据形式要件不符合法律规定，且原告有异议，本院不予认定。本院根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下事实，原告杜某甲与被告某某公司于2020年6月11日签订了《MAP技术服务中心场地租赁协议》。该协议第一条约定：原告将位于陕西省榆林市定边县石洞沟乡石洞沟街道（八里河加油站东）的建筑面积或使用面积750平方米的场地租赁给被告，原告为达到出租标准，需对租赁标的进行以下修建：1、提供办公区XX室、会议室、办公室、农友之家、卫生间、留样室、mapper之家及厨房各功能房间的主体及装修施工，包含吊顶、地砖、地暖、隔断、踢脚线、墙面粉刷及水电等施工及费用（2020年7月10日前完成）。2、提供功能齐全的MAP技术服务中心各功能区地面硬化、道路、围墙、绿化、地下管网建设及费用（2020年7月10日前完成）。3、提供功能齐全的MAP技术服务中心的消防设施，包括消防水管网及消防灭火器材及费用（2020年7月10日前完成）。以上费用由原告负担。第二条约定：租赁标的及其附属物的装修日期一个月，自2020年6月11日起至2020年7月10日止。装修期间免收租金；租期自2020年7月11日起至2025年7月10日止，共六十个月。第三条约定：被告收到原告开具的增值税普通发票后，前二十四个月的租金一次性付清，每月7500元；从第二十五个月开始一年一付。第十条违约责任约定：被告未按照本协议约定支付租金，或原告未按照本协议约定的时间交付租赁标的并保证租赁标的在租期人正常使用的，每逾期一日，应当向守约方支付本协议项下租金总额1%的违约金；逾期交付或租赁标的未能正常使用达15日及以上的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方向守约方支付本协议租金总额30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当予以补足。合同未约定租赁标的的交付日期。合同签订后，截止2020年9月20日原告仍未按照合同约定完成达到双方约定标准的出租标的修建，被告亦未向原告按照约定支付租金。本院认为，依法成立的合，对当事具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的合同未违反法律强制性规定，依法成立。合同中约定该合同经双方盖章后生效，但被告（反诉原告）认可双方所签订的合同有效并反诉请求解除该合同，视为双方所签订的合同已经生效。原告（反诉被告）主张继续履行合同，但其未在合同约定期限内完成租赁标的物的修建，视为其迟延履行义务致使合同目的不能实现。因此，本诉原告主张继续履行合同，本院不予支持；反诉原告主张解除合同，本院予以支持。原告主张由被告支付违约金人民币181500元，不符合合同约定，本院不予支持。原告请求被告赔偿因违约造成的损失43088元，因其提供支持该请求的证据与原告无关联性，因此，本院在本案中不作处理，由权利人另案主张权利。反诉原告主张由反诉被告支付违约金121500元，因双方仅约定租赁标的物的修建完成日期，未约定租赁标的物的交付日期，因此，该主张本院不予支持。本案系民法典施行前发生的纠纷，适用当时的法律、司法解释。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十五条，第九十四条第（四）款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告杜某甲的诉讼请求。二、解除反诉原告某某现代农业（陕西）有限公司与反诉被告杜某甲签订的《MAP技术服务中心场地租赁协议》。三、驳回反诉原告某某现代农业（陕西）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2334元，由原告杜某甲负担。反诉案件受理费1365元，由反诉原告某某现代农业（陕西）有限公司负担1315元，由反诉被告杜某甲负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长   李胤璇审  判  员   贺玉玲审  判  员   李志存 二○二一年九月十二日 书  记  员   王清锋1  来自：www.nlaw.org