徐闻县房地产发展有限公司、王家荣等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤08民终1113号

• 案件编号

  （2021）粤08民终1113号

• 案件名称

  徐闻县房地产发展有限公司、王家荣等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省湛江市中级人民法院

• 所属地区

  广东省湛江市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  徐闻县房地产发展有限公司;王家荣;何天红

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1113号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐闻县房地产发展有限公司，住所地广东省徐闻县徐城东平一路61号。统一社会信用代码：91440825194879091E。法定代表人：黄文珊，经理。委托诉讼代理人：庄明雄，广东择正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王家荣，男，1988年6月15日出生，汉族，户籍所在地广东省徐闻县，现住广东省徐闻县。原审第三人：何天红，男，1958年11月4日出生，汉族，住广东省徐闻县。上诉人徐闻县房地产发展有限公司（以下简称“徐闻房地产公司”）因与被上诉人王家荣、原审第三人何天红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2019）粤0825民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐闻房地产公司的委托诉讼代理人庄明雄，被上诉人王家荣到庭参加诉讼。原审第三人何天红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐闻房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回退还王家荣办证费用款20793元及支付97697元的利息诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判王家荣赔偿上诉人损失52781.16元、首期房款逾期违约金10253元、购房款余款(按揭)逾期违约金43010元、房屋占用费9000元，共计115044.16元；3.一、二审诉讼费由王家荣承担。事实和理由：一、根据本案查明的事实，王家荣交了首期购房款及办证费用款20793元后，由于王家荣迟迟不签名按揭贷款，造成按揭贷款无法办理，致使合同无法继续履行。王家荣所交办证费用款20793元已用于办证，并且无法退回。王家荣不再购买涉案房屋而致使合同解除，合同解除的责任在于王家荣，故其请求退还办证费用款20793元应不予支持，一审判决徐闻房地产公司退还办证费用款20793元没有依据。二、王家荣违约已是不争的事实，由于其违约造成徐闻房地产公司的经济损失52781.16元有事实依据，一审判决不予支持徐闻房地产公司的该项诉求显属错误。三、依照涉案合同约定以及法律规定，违约方应承担违约责任。徐闻房地产公司并不违约，不应承担任何违约责任，王家荣应当承担全部违约责任。依照合同约定，王家荣应当支付首期房款逾期违约金及购房款余款(按揭)逾期违约金，而徐闻房地产公司请求支付首期房款逾期违约金10253元、购房款余款（按揭）逾期违约金43010元均有理有据，应予支持。四、王家荣使用了徐闻房地产公司房屋一段时间，其应支付徐闻房地产公司房屋占用费，徐闻房地产公司请求支付房屋占用费9000元有理有据，应予支持，一审判决不予支持不当。综上，一审判决部分判项错误，应予纠正，望二审法院依法改判。王家荣辩称：一审判决正确，查明事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。王家荣向一审法院起诉请求：1、解除王家荣与徐闻房地产公司于2015年10月21日签订的《广东省商品房买卖合同》。2、徐闻房地产公司退还王家荣预付的购房款76904元、预付的办证费20793元，两项共计97697元。3、徐闻房地产公司给付王家荣装修损失费15000元。4、徐闻房地产公司支付欠款利息(资金占用费)24424.50元【利息从2015年5月11日起计至2019年7月11日止，计50个月，每月计利息488.49元，共计利息24424.50元(即欠款97697元×每个月利息488.49元×50个月=24424.50元)；2019年7月12日后的利息仍按年利率6%计至付清欠款之日止】。5、本案案件受理费由徐闻房地产公司负担。徐闻房地产公司反诉请求：1、确认徐闻房地产公司与王家荣于2016年8月1日解除《广东省商品房买卖合同》；2、王家荣赔偿徐闻房地产公司损失52781.16元；3、王家荣赔偿徐闻房地产公司首期房款逾期违约金10253元；4、王家荣赔偿徐闻房地产公司余款房款(按揭)逾期违约金43010元；5、王家荣赔偿徐闻房地产公司房屋占用费9000元；6、本案的本诉与反诉诉讼费用由王家荣承担。一审法院审理查明：徐闻县贵雅园小区位于徐闻县徐城镇署前街商业局西侧。2015年5月11日，王家荣与徐闻房地产公司签订一份《贵雅花园认购协议书》，约定：王家荣按套认购徐闻房地产公司坐落徐闻县徐城镇署前路商业局西侧的贵雅花园B栋10楼02号物业，建筑面积约114.88平方米，单价为4325.42元/平方米，总价496904元。王家荣在签订本协议时，向徐闻房地产公司缴纳以上物业认购定金人民币1万元。王家荣签订本认购书后于2015年5月11号前向徐闻房地产公司支付所认购物业30%的房价款：人民币156904元；剩余房款70%人民币34万元由王家荣向徐闻房地产公司指定的银行申请按揭贷款等事项。同日，徐闻房地产公司收到王家荣缴交的首期款76904元及办证费用款20793元。2015年10月21日，以徐闻房地产公司为出卖人与以王家荣为买受人签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。主要约定：第一条：“项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于徐闻县徐城镇署前街商业局西侧......的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。［土地使用权出让合同号］、［土地使用权证号］分别为徐国用（2010）第840号，徐国用（2012）第××号。该两块地块土地共面积为2062平方米，规划用途为住宅，土地使用年限分别为2010年11月18日至2079年8月10日，2012年4月18日至2082年2月21日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】贵雅园。建设工程规划许可证号为建字第2013009号,施工许可证号为44082520130090101。第二条：“商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为徐闻县房产管理局，商品房预售许可证号为（徐房预）字第（2015）8号。第三条：“......该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第Ｂ幢1002号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为30.米，建筑层数地上十层，......。该商品房合同约定建筑面积共106.11平方米，其中，套内建筑面积90.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.97平方米.......”第四条：“......3该商品房属现房，按【套】【整层】【整幢】出售，总价款为人民币496904元。”第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。本合同签订之日一次性支付首期房款人民币156904元（含定金）及办理房产权证等由买受人缴纳的相关税费用，余款34000017元申请办理银行或公积金按揭贷款。.......”第七条：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。。。。。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人除首期外的余款选择银行按揭（公积金）付款方式：（1）买受人签订本合同之日起十五个工作日内向银行（或公积金管理中心）提供办理贷款所需的个人相关资料，且完成住房公积金贷款或银行贷款按揭申请递交手续。（2）如买受人不按约定时间办理的，或因买受人原因造成银行或公积金管理中心不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，买受人必须在收到出卖人书面通知之日起，30个工作日内付清所欠全部房款或不能发放的房贷差额；在收到出卖人通知之日起第30个工作日开始则视为买受人逾期违约：①出卖人有权解除合同；②买受人同意向出卖人交付总房款5%的违约金，并按合同的其他违约条款一并执行。③其他约定费用在商品房交付使用前结清。第八条：“交付期限。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经分期综合验收合格。.......”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。......1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向出买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当书面出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理。买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定交房时间、地点办理交房手续，并从收房之日起交纳物业管理费、公共水电分摊及其他应收费用（如滞纳金等）及有关费用。买受人签署商品房交接单即是对所交商品房的建筑质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、设施设备等均无异议。自接到通知起第十天，买受人仍未办理收楼手续的，视为买受人同意收楼且视同已交付使用，并开始计收物业管理费用、公共水电分摊及其他应收费用（如滞纳金等）及有关费用；因买受人逾期导致房屋门窗等损毁及其他一切经济损失由买受人承担。”第十五第：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2.5%向买受人支付违约金。”等约定。合同签订后，王家荣未缴交剩余首期款，也未能成功办理银行按揭贷款。另查明，徐闻房地产公司在与王家荣签订《贵雅花园认购协议书》后并于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》前(即2015年5月)将涉案商品房锁匙交给王家荣装修该房屋并搬入居住。2016年8月1日，王家荣因未能成功办理银行贷款按揭手续，以致不能缴足首期付款及商品房按揭贷款而引起纠纷，王家荣搬出涉案商品房。2015年6月5日、7月15日，徐闻房地产公司为涉案商品房缴交税费52781.16元。另外，徐闻房地产公司为涉案商品房办理房产证缴交契税7454元、监督管理服用费680元、公共维修基金7441元、印花税248元、产权登记费80元、整理利用费用25元、测绘费160元、工本费10元、证明费15元、交房费用4680元(楼宇对讲1000元、防盗门3680元)，共计20793元。2016年10月份，徐闻房地产公司将涉案商品房出卖给案外人，并办理了涉案商品房权属过户登记手续。一审法院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。争议焦点为：1、王家荣、徐闻房地产公司签订的《商品房买卖合同》应否解除及解除时间的确定；2、王家荣请求徐闻房地产公司退还购房款76904元、预付的办证费20793元，共计97697元及利息应否支持；三、王家荣请求徐闻房地产公司给付装修损失费15000元应否支持；四、徐闻房地产公司请求王家荣赔偿52781.16元，应否支持；五、关于徐闻房地产公司请求王家荣赔偿首期房款逾期违约金10253元，赔偿购房款余款(按揭)逾期违约金43010元，应否支持及违约金如何计算的问题；六、徐闻房地产公司请求王家荣赔偿涉案房屋占用费9000元，应否支持。关于王家荣、徐闻房地产公司签订的《商品房买卖合同》应否解除及解除时间的确定的问题。经查，徐闻房地产公司在与王家荣签订《贵雅花园认购协议书》后并于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》前(即2015年5月)将涉案商品房锁匙交给王家荣装修该房屋并搬入居住。2016年8月1日，王家荣搬出涉案商品房。由于王家荣至今尚未缴交完涉案商品房的有关款项，2016年10月份，徐闻房地产公司将涉案商品房出卖给案外人，并办理了涉案商品房过户登记手续。王家荣、徐闻房地产公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，且王家荣、徐闻房地产公司双方均同意解除于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》，故王家荣、徐闻房地产公司双方主张的解除于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》，合法有据，一审法院予以支持。对于解除《商品房买卖合同》确定日的认定，王家荣于2019年7月26日向人民法院提起诉讼，主张解除与徐闻房地产公司于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》，徐闻房地产公司也同意解除该合同，已行使向徐闻房地产公司告知的义务，因此，一审法院确认解除《商品房买卖合同》时间为2019年7月26日。故徐闻房地产公司主张与王家荣于2015年10月21日签订的《商品房买卖合同》解除日为2016年8月1日的依据不足，一审法院不予支持。关于王家荣请求徐闻房地产公司退还购房款76904元、预付的办证费20793元，共计97697元及利息应否支持的问题。本案中，2015年5月11日，王家荣与徐闻房地产公司签订一份《贵雅花园认购协议书》后，当天，徐闻房地产公司已收到王家荣缴交的首期款76904元及办证费用款20793元。且双方于2015年10月21日又签订了《商品房买卖合同》。现徐闻房地产公司已于2016年10月将涉案商品房出卖给案外人。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”以及《最高人民法院》二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本案的涉案商品房因王家荣未能办理按揭贷款付清款项给徐闻房地产公司，而徐闻房地产公司已将涉案商品房出卖给案外人的原因导致不能实现合同目的，双方均有过错，应当负同等过错责任；且本案合同已经确认解除，根据王家荣提供证据其已于2015年5月11日向徐闻房地产公司支付购房预付款76904元、办证费用款20793元，共计97697元，徐闻房地产公司也予以认可。合同解除后，王家荣已付购房预付款76904元、办证费用款20793元，共计97697元，徐闻房地产公司应予返还，故王家荣的这一诉请，一审法院予以支持。关于利息的认定，因王家荣、徐闻房地产公司双方在合同中均未对已付款的利息作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，故徐闻房地产公司应自2015年5月11日至还清款之日止以97697元为基数参照同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价率(或中国人民银行同期同档次贷款基准利率)支付50%的利息给王家荣。王家荣超出该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于王家荣请求徐闻房地产公司给付装修损失费15000元应否支持的问题。王家荣请求徐闻房地产公司给付装修损失费15000元，但没有提供证据予以证实，也没有申请对装修物进行鉴定（王家荣申请鉴定后，因认为鉴定费过高便未在期限内缴纳鉴定费，后终止鉴定程序），根据《最高人民法院关于关于徐闻房地产公司请求王家荣赔偿52781.16元，应否支持的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十四条：“违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征、或者减税、免税、退税、补税以及其他同税收法律、行政法规相抵触的决定的，除依照本法规定撤销其擅自作出的决定外，补征应征未征税款，退还不应征收而征收的税款，.......”以及财税[2011]32号财政部、国家税务总局《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》：“…：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”的规定，本案中，徐闻房地产公司为涉案商品房缴交了契税(完税)52781.16元，但尚未将涉案房屋权属办理登记在王家荣名下，即未办理房屋权属变更登记，徐闻房地产公司以王家荣名义办理缴交的契税52781.16元可以向有关机关办理退税，其实际尚未造成损失，故徐闻房地产公司主张王家荣赔偿其损失52781.16元，于法无据，理由不充分，一审法院不予支持。关于徐闻房地产公司请求王家荣赔偿首期房款逾期违约金10253元，赔偿购房款余款(按揭)逾期违约金43010元，应否支持及违约金如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一、三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定；以及按照王家荣与徐闻房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定：第七条“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理。.......1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人除首期外的余款选择银行按揭（公积金）付款方式：（1）买受人签订本合同之日起十五个工作日内向银行（或公积金管理中心）提供办理贷款所需的个人相关资料，且完成住房公积金贷款或银行贷款按揭申请递交手续。（2）如买受人不按约定时间办理的，或因买受人原因造成银行或公积金管理中心不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，买受人必须在收到出卖人书面通知之日起，30个工作日内付清所欠全部房款或不能发放的房贷差额；在收到出卖人通知之日起第30个工作日开始则视为买受人逾期违约：①出卖人有权解除合同；②买受人同意向出卖人交付总房款5%的违约金，并按合同的其他违约条款一并执行。③其他约定费用在商品房交付使用前结清。第八条“交付期限。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经分期综合验收合格。.......”第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。.....1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向出买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。该合同第九条中约定的除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。但该条约定中没有第2种处理方式，但该条中的第1种处理方式中的第(2)项“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”与第七条约定的买受人逾期付款的违约责任的第1种方式中的第（2）项“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。”相对等，根据合同公平合理、平等互利的原则，本案的违约责任处理方式应认定该合同对于违约责任处理方式为第七条第1种方式中的第（2）项处理方式，即逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。1、王家荣与徐闻房地产公司签订合同后，除于2015年5月11号向徐闻房地产公司支付首期款76904元外，余下的首期付款80000元至今尚未支付，已超过30日未支付完毕首期款，因双方均有过错，应负同等过错责任(前面已论述，不再重复)，故王家荣应支付徐闻房地产公司首期房款逾期违约金为2000元=(80000元×5%×50%)。2、王家荣与徐闻房地产公司签订合同后，王家荣至今尚未完成住房公积金贷款或办理银行贷款按揭，因双方均有过错，应负同等过错责任(前面已论述，不再重复)，故王家荣应支付徐闻房地产公司购房款余款(按揭)逾期违约金10750元=(430000元×5%×50%)，以上两项违约金共计12750元=(2000元+10750元)。对徐闻房地产公司要求王家荣赔偿首期房款逾期违约金及购房款余款(按揭)逾期违约金高出部分，一审法院不予支持。关于徐闻房地产公司请求王家荣赔偿涉案房屋占用费9000元，应否支持的问题。2015年5月11日，徐闻房地产公司与王家荣与签订一份《贵雅花园认购协议书》当天，王家荣以转账的方式将预付购房款76904元及办证费用20793元一同转给徐闻房地产公司，徐闻房地产公司于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》前（即2019年5月)将涉案商品房锁匙交给王家荣装修该房屋并搬入居住；该期间王家荣系基于双方签订的《商品房买卖合同》等约定而合法居住，居住期间双方签订的《商品房买卖合同》尚未解除，王家荣属于有权居住，后双方因涉案房屋发生纠纷，于2016年8月1日王家荣才搬出涉案商品房；故徐闻房地产公司主张王家荣系无权占有涉案房屋居住，理据不足，不应支持。且，徐闻房地产公司主张按照市场租房价格，该房子至少1000元/月支付9全月占用费9000元，但未能提供同地段同类房屋的租赁市场价格的相关证据，亦未就该房屋的占有使用费申请评估。根据《最高人民法院关于综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于二审期间，双方均没有向本院提交证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对徐闻房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人徐闻房地产公司的上诉理由以及被上诉人王家荣的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于双方是否存在违约行为的问题。本案中，王家荣自缴纳了首期款76904元及办证费用款20793元后，逾期未能缴足首期款，亦因其个人原因未能在合同约定的期限内办理银行按揭贷款手续导致合同履行受阻，存在违约行为。按照涉案合同的约定,在王家荣不能履行足额给付房款义务时徐闻房地产公司有权依照约定依法行使合同解除权;但徐闻房地产公司在未通知王家荣的情况下将案涉房屋另售他人,最终导致合同履行受阻演变成合同目的不能实现的既成事实。徐闻房地产公司虽主张系在依约行使解除权后出售,但王家荣对此予以否认,徐闻房地产公司亦不能证明其在合同解除条件成就时已向王家荣明确表达解除合同的意思表示并且履行了解除权行使的告知义务。徐闻房地产公司在未行使合同解除权的前提下，将涉案房屋再次出售给案外人，最终导致涉案合同目的无法实现而被解除，故徐闻房地产公司亦存在违约行为。因此，根据双方履约行为的实际情况，应认定涉案商品房买卖合同目的不能实现是双方违约共同造成的。对于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案购房款及办证费用系基于买卖合同而支付给徐闻房地产公司,合同解除后,涉案购房款及办证费用自然应当予以返还,故徐闻房地产公司应返还王家荣实际支付的首付款76904元、办证费用款20793元，共计97697元。本案王家荣虽存在违约行为，但考虑到徐闻房地产公司收到上述款项后至今尚未返还，确实给王家荣造成资金占有损失，故一审判决按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算王家荣的利息损失亦为合理，本院对此予以维持。至于徐闻房地产公司主张的经济损失52781.16元，虽然徐闻房地产公司为涉案房屋缴交了契税52781.16元，但其尚未将涉案房屋权属办理登记在王家荣名下，即未办理房屋权属变更登记，徐闻房地产公司以王家荣名义办理缴交的契税可以依规定向有关机关办理退税，其所主张的损失实际并未发生，故对于徐闻房地产公司的该项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定，如前所述，双方在履行合同过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，且合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭,解除合同的后果,违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此,对徐闻房地产公司要求王家荣支付违约金的主张理应不予支持，但鉴于一审法院判决王家荣向徐闻房地产公司支付违约金12750元，王家荣对此没有提出上诉，故本院对此予以维持。关于徐闻房地产公司主张的房屋占用费应否支持的问题。本案中，王家荣系基于商品房买卖合同占有并使用涉案房屋，在签订涉案合同后王家荣亦支付了合同约定的部分房款，且其在居住期间双方签订的合同并没有解除，故徐闻房地产公司上诉主张王家荣支付房屋占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持。综上，徐闻房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2670元，由徐闻县房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　陈小红审 判 员　郑玉莲审 判 员　陈小媚二〇二一年九月十五日法官助理　杨丹红书 记 员　钟　菲附：有关的法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“马 克 数 据 网”