衡阳市行政事业资产经营有限公司、罗柏林房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘04民终2169号

• 案件编号

  （2021）湘04民终2169号

• 案件名称

  衡阳市行政事业资产经营有限公司、罗柏林房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  衡阳市行政事业资产经营有限公司;罗柏林

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终2169号上诉人（原审原告）：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区三江路15号机关事务管理局办公楼二楼。法定代表人：朱桂银，该公司总经理。委托诉讼代理人：范成华，湖南秦湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗柏林，男。上诉人衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称行政事业资产公司）因与被上诉人罗柏林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2021）湘0408民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。行政事业资产公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第五项并改判罗柏林支付逾期违约金19870.5元；2．一、二审诉讼费由罗柏林承担。事实和理由：1．行政事业资产公司与罗柏林已在《房屋租赁合同》中约定逾期交付租金的违约责任，罗柏林未支付租金应按约定承担违约责任。2．行政事业资产公司曾发《律师函》催收租金可证明未超过诉讼时效，一审判决认为因行政事业资产公司的原因致损失扩大无事实依据。罗柏林未出庭亦未发表意见。行政事业资产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、罗柏林立即向行政事业资产公司支付拖欠的房屋租金66235元（按4730元/月暂计算至2021年3月31日止，之后计算至被告搬离房屋之日止）、支付逾期违约金19870.5元，合计86105.5元；3、罗柏林缴纳的保证金14190元不予退还；4、罗柏林搬离涉案房屋并交付行政事业资产公司；5、罗柏林承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年3月26日，罗柏林租赁行政事业资产公司所有的蒸湘区门面（产权证号：衡房权证蒸湘区字第××号），双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：罗柏林租赁行政事业资产公司所有的坐落于蒸湘区门面，建筑面积为40平方米；租赁期自2019年4月1日起至2022年3月31日；每月租金4730元，租金按季计算；交付房屋时，罗柏林应向行政事业资产公司支付房屋租赁保证金，保证金比照3个月租金即14190元，保证金不得用以抵减门面租金，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由罗柏林承担的费用外，剩余部分无息返还；罗柏林如逾期不支付租金累计超过7日，则行政事业资产公司可以书面通知解除本合同，且保证金不予退还；罗柏林逾期交付租金的，由行政事业资产公司按所欠的租金加收50%的逾期违约金；装修期1个月即2019年4月1日至2019年4月30日免租金等内容。合同签订后，罗柏林缴纳了14190元保证金，行政事业资产公司将房屋交付给被告使用。在2019年3月26日至10月10日期间，罗柏林向行政事业资产公司支付租金共计28365元即缴纳了6个月租金，之后罗柏林未再支付租金。期间因疫情原因，行政事业资产公司在本案中主动免除罗柏林3个月租金。2021年3月4日，行政事业资产公司向罗柏林发出律师函催收租金无果酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，行政事业资产公司依约履行了将涉案房屋交付给罗柏林使用的义务，罗柏林租赁房屋后，未按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担本案的违约责任。按照合同约定,罗柏林逾期支付租金累计超过7天，行政事业资产公司即享有书面单方解除合同的权利，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，行政事业资产公司未通知罗柏林解除合同，而直接提起诉讼，故涉案合同自该院送达起诉状副本至对方时已经解除即2021年4月23日，合同解除后罗柏林应返还涉案房屋。行政事业资产公司诉请罗柏林支付自合同签订时起至2021年3月31日止的房屋租金66235元（已扣除装修期租金及疫情期间3个月租金），经核定，罗柏林应支付自合同签订时起至2021年3月31日止的房屋租金应为66220元【月租金4730元×（17个月－3个月）】，对超出该金额部分，应不予支持。另行政事业资产公司要求罗柏林及按照合同约定的每月4730元标准支付至罗柏林腾房搬离之日止的房租损失，符合法律规定，应予以支持。由于罗柏林逾期支付房屋租金已构成根本违约,按照约定保证金不予退还，故予以支持。关于行政事业资产公司诉请的逾期违约金19870.5元，考虑到合同约定逾期不支付租金累计7天,行政事业资产公司即可单方面解除合同,亦可诉至法院寻求救济,不应拖延1年之久,根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，对行政事业资产公司该诉请，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、衡阳市行政事业资产经营有限公司与罗柏林于2019年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月23日解除；二、罗柏林于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋返还给衡阳市行政事业资产经营有限公司；三、罗柏林于本判决生效之日起十日内向衡阳市行政事业资产经营有限公司支付房屋租金66220元，另罗柏林自2021年4月1日起按每月4730元标准向衡阳市行政事业资产经营有限公司支付房租损失至实际返还房屋之日止；四、衡阳市行政事业资产经营有限公司无须向罗柏林返还保证金14190元；五、驳回衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1153元，由衡阳市行政事业资产经营有限公司负担266元，罗柏林负担887元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。上述法条是关于“减损规则”的规定。据此，本案二审的争议焦点是行政事业资产公司应否承担减损规则的义务。本案中，承租人罗柏林自2009年10月10日后即欠付租金，其行为已构成违约，其应承担给付租金并按约支付违约金的责任。但在长达1年有余的期间内，出租人行政事业资产公司明知罗柏林未经营且房租分文未交，仅数次发函催交租金，直至2021年4月提起诉讼，始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其履约行为有违减损规则和诚信原则。因此，一审判决在已支持行政事业资产公司相关诉请的情形下，仅未采纳其要求罗柏林支付逾期违约金19870.5元的主张并无不当。综上所述，行政事业资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2306元，由上诉人衡阳市行政事业资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　丁枥澎审 判 员　刘丽娅审 判 员　周　宏二〇二一年九月十七日法官助理　刘　艳书 记 员　洪雪梅 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org