周建国与北京康普利华物业管理有限责任公司合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10612号

• 案件编号

  （2021）京03民终10612号

• 案件名称

  周建国与北京康普利华物业管理有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  周建国;北京康普利华物业管理有限责任公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10612号上诉人（原审原告）：周建国，男，1952年5月4日出生，汉族，中国残联退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：伍国良，男，1974年8月29日出生，汉族，北京市西城区人民防空办公室科员，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：北京康普利华物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区高原街7号。法定代表人：杜融丽，执行董事。委托诉讼代理人：刘清岩，北京市铭泰律师事务所律师。上诉人周建国因与上诉人北京康普利华物业管理有限责任公司（以下简称：康普利华公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初9946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周建国上诉请求：1.请求撤销北京市朝阳区人民法院的（2020）京0105初9946号民事判决书中的第二项判决，依法改判。2.二审诉讼费用由康普利华公司负担。事实及理由：一、规划车位使用权与优先承租权混淆不清。本案续租车位是小区的规划车位，仅供小区业主租用。因车位紧张，不足以完全满足全体业主停车的需要。周建国通过排队、递交资料、签订车位租赁协议，取得了规划车位的使用权。在周建国按时缴纳车位租赁费用、遵守车位使用规定等履行车位租赁协议义务的条件下，康普利华公司应续签车位租赁协议，无权剥夺周建国的规划车位使用权。周建国从2004年10月10日至2019年10月10日一直可以使用车位，2019年10月11日以后不能使用车位，原因是康普利华公司以未交纳物业费为由拒绝续签车位租赁协议，而法院认定这个原因是依据不足的。康普利华公司侵害周建国的不仅是车位续租的优先承租权，而且还有更重要的规划车位使用权。二、承租车位另行出租与车库车位全部出租事实的不清、没有证据。承租B-27号车位另行出租与车库车位全部出租的信息，在康普利华公司的一审答辩状中只字未提。庭审中当法官问及时，康普利华公司委托代理人临时打电话问询，才说“承租车位已另行出租与车库车位全部出租完毕”。这些对于周建国一审诉讼请求能否得到支持的关键事实，在周建国当场表示不认可的情况下，就凭一通电话认定了，显然说明该事实是不清的。这些事实没有相应的证据支持，没有经过举证、质证。三、原判决适用法律不全面。原判决因认定的侵权事实不清，导致适用法律不全面。康普利华公司侵害了周建国的车位续租优先承租权和规划车位使用权，周建国有权依据《民法典》第一百二十条、第一百七十九条之规定，请求康普利华公司承担“停止侵害、恢复原状与赔偿损失”合并的侵权责任，即一审周建国的诉讼请求：“1.按照原来双方认可的车位续租协议，在原车位位置、按原价位双方签订车位续租协议。2.康普利华公司承担民事赔偿费用1元。”这1元的民事赔偿费用只是从周建国被剥夺车位使用权至被上诉人“停止侵害、恢复原状”（即恢复周建国车位使用权）期间，因周建国无车位使用导致生活不便，增加车辆停放损失的赔偿，而不是被侵害、剥夺车位使用权的赔偿。周建国的合法权益--规划车位使用权理应受到法律保护，并且是可以通过强制履行的方式保护。康普利华公司辩称，不同意周建国的上诉请求及理由。周建国有规划车位的使用权，但是并不具有租赁车位优先承租权。周建国提到有15户业主欠缴物业费，周建是从2015年到2020年都没有交纳物业费。康普利华公司上诉请求：撤销判决书第一项判决内容，驳回周建国要求赔偿一元的诉讼请求，康普利华公司对争议事项不承担民事责任。2.一、二审诉讼费用由周建国承担。事实与理由：一、周建国无车位使用系其个人选择，不应给予经济赔偿。2号楼地下三层车库只能满足50%业主租用需求，其他业主也存在暂时没有车位的情况。周建国在租赁期满后，因与康普利华公司协商不一致，无法签订续租协议，该车位已经另行出租，这是周建国自己的选择。同时，无法律规定车位属于房屋，因此不应享有优先承租的权利。不应支持周建国主张的经济赔偿。二、康普利华公司具有对地下车库如何出租的经营自主权。康普利华公司作为市场经营主体，为2号楼业主提供物业服务，同时也为业主提供出租地下车库车位的服务，既要考虑自身利益，也要考虑全体业主利益，在车位紧张不足以完全满足全体业主停车的情况下，更要从服务全体业主利益的角度出发，合理安排车位出租。合理安排车位出租的原则就是车位要优先提供给遵纪守法、诚实守信、按时交纳物业费等费用、不损害其他业主利益的业主，本身也是康普利华公司经营自主权的体现。康普利华公司将按时交纳物业费等费用作为优先安排车位出租的条件，符合全体业主的利益，受到业主的认可与欢迎。民法典的734条承租人有续租权的规定，明确的是房屋，并不适用于本案。本案是一个车位。根据人民防空法第五条的规定，因为现在对于人防工程改造为车位的权属，现在是没有一个明确的规定，实践中对于人防工程享有收权益的或者收益的原则，是根据谁投资谁收益的原则。现在诉争的人防工程也就是改造成停车场人防工程，当时是由中国残疾人联合会投资进行了改造，根据谁投资谁受益的原则，把收益权应该由中国残联来享有，物业公司是中国的残联的全资的投资的公司，由中国残联委托我公司来进行经营，如何经营完全在物业公司，物业公司有根据自身的情况和所管家小区的情况来决定如何来经营如何来对外租赁你的车位。三、设定这种租赁条件，并不违背公序良俗相反，有利于小区物业费的归集和物业服务，对小区的业主应该是公平的。周建国辩称，不同意康普利华公司的上诉请求及理由。10月9日因为车位跟物业协商，当时协商是交纳2020年物业费，可以签订协议。后来因为诉讼，但是我也表达了不同意捆绑，而且等法院判决后看是否需要签订新的车位协议。11月25日物业又说必须要撤诉，才能签订新的车位协议。关于物业公司对底下车库如何出租权，根据北京市物业管理办法第五章第32条的规定，可以看出需要与业主协商才可以定价，但是新的捆绑的协议没有经过业主协商。物业公司认可地下车库的车位是业主共有。在建设单位拥有全部产权的情况下，还要跟业主协商，况且是业主共有的情况，更需要跟业主协商。物业交费和车位续费是两种不同，我们不认可捆绑。捆绑是不合理不合法的。我每年都按照物业公司的规定缴纳了车位的费用，只是物业公司单方出台了续租协议，捆绑物业费。在公布的案例中，法院认为物业服务合同以车位合同属于两种性质不同的法律关系。物业公司不能以是否缴纳物业为前提条件，业主与物业公司的协议是有效的。车位是小区业主的民生的重要事项，物业公司在按照标准交纳停车费的情况应该保证业主有车位可以使用，也认定物业公司捆绑不合理不合法。周建国向一审法院起诉请求：1、判令康普利华公司按照双方此前的车位租赁协议，在原车位位置、按原价签署车位续租协议；2、判令康普利华公司赔偿损失1元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，法院依法予以认定。康普利华公司系北京市朝阳区高原街7号院2号楼（以下简称2号楼）及地下车库的物业服务单位。周建国经房改购买1202号房屋。经询，双方均确认周建国于2004年起自康普利华公司处承租地下车位，承租位置、费用各有不同，租期均系一年。2019年9月30日，周建国与康普利华公司签订《北京安慧停车场车位续租协议》承租B-27号车位，月租金300元，年租金3600元，承租期限自2019年10月10日至2020年10月10日。后双方未能签署续租协议。庭审中，周建国表示于2020年10月9日找康普利华公司协商续租车位事宜，康普利华公司以交纳物业费为续租前提，因双方物业合同纠纷处于诉讼期间未能全额交费，康普利华公司拒绝签署车位续租协议。周建国要求康普利华公司继续以年租金3600元价格承租B-27号车位，双方续签租期一年的车位租赁协议。另，周建国认为因无车位使用导致生活不便，增加车辆停放损失，酌情主张1元经济赔偿。对此，康普利华公司表示2号楼地下三层车库只能满足50%业主的租用需求。虽然原车位承租人有优先续签的权利，但此次续租增加了交纳物业费的前置要求，周建国拖欠服务费，双方未能续签车位租赁协议，现地下车库车位全部出租完毕，没有空余车位，康普利华公司认为主观及客观均不具备签约条件。一审法院认为，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。但优先承租权系债权性质的优先缔约请求权，并非法定权利，基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力。优先承租权既不具备对抗第三人和物权的效力，亦不具备单方形成合同关系的效力，不宜亦无法通过强制履行的方式保护。本案中，周建国主张与康普利华公司在同等条件下签署地下车库续租协议，但康普利华公司予以拒绝且表示涉租车位已经另行出租，现不具备缔约合意及条件，法院对于周建国该诉讼请求难以支持。另，物业服务合同与车位租赁合同系属不同法律关系，康普利华公司以周建国未交纳物业费为由拒绝续签车位租赁协议依据不足，周建国主张违约赔偿于法有据，法院对于周建国赔偿诉求予以支持。判决如下：一、北京康普利华物业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内赔偿周建国损失一元。二、驳回周建国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由北京康普利华物业管理有限责任公司负担（周建国已交纳，北京康普利华物业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内给付周建国）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权具有债权属性，故只在出租人和原承租人之间发生法律效力，对于第三人并无约束力。本案中，对于周建国要求康普利华公司按照双方此前的车位租赁协议，在原车位位置、按原价签署车位续租协议的诉讼请求，康普利华公司予以拒绝且表示已将涉租车位已经另行出租，故在现有情形下并不具备缔约合意及条件，亦不宜通过强制履行的方式保护，故对于周建国的该项诉讼主张，本院不予支持。关于周建国要求康普利华公司赔偿损失的诉讼请求。本案中，周建国与康普利华公司形成租赁关系后，对其租赁的车位享有优先承租权，康普利华公司在租赁合同到期的情况下以周建国未交纳物业费为由拒绝续签车位租赁协议依据不足，周建国要求康普利华公司赔偿损失，于法有据，本院予以支持。康普利华公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，周建国、北京康普利华物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周建国负担50元（已交纳）、北京康普利华物业管理有限责任公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　张　弘审 判 员　　杨　夏审 判 员　　申峻屹二〇二一年九月八日法官助理　　曾琪惠法官助理　　吴　琳书 记 员　　卢园园