柯福平、杜春燕等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13249号

• 案件编号

  （2021）川01民终13249号

• 案件名称

  柯福平、杜春燕等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  柯福平;杜春燕;邓怀均;张洪群

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13249号上诉人（原审原告）：柯福平，男，1986年7月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。上诉人（原审原告）：杜春燕，女，1986年7月19日出生，汉族，住四川省仪陇县。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗琨，四川常平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓怀均，男，1977年2月15日出生，汉族，住四川省崇州市。被上诉人（原审被告）：张洪群，女，1980年8月29日出生，汉族，住四川省崇州市。上诉人柯福平、杜春燕因与被上诉人邓怀均、张洪群房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯福平、杜春燕上诉请求：撤销一审判决，改判邓怀均、张洪群向柯福平、杜春燕承担11.7万元违约金责任。事实和理由：1.一审判决错误认定柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群签订的《房屋买卖合同》第十条规定的违约金系履行拒绝违约金。本案中只要一方违约致合同无法履行或解除，都应承担约定的违约金责任；2.一审判决适用法律错误。邓怀均、张洪群只需还清银行及开发商欠款，案涉房屋买卖合同仍具可履行性。一审既然认定邓怀均、张洪群违约，且驳回了柯福平、杜春燕继续履行的诉请，那么就应当支持要求邓怀均、张洪群承担违约责任的诉请。邓怀均、张洪群共同辩称，柯福平、杜春燕延迟支付购房款，导致邓怀均、张洪群资金链断裂。邓怀均愿意退还定金给柯福平、杜春燕，但柯福平、杜春燕要求一次性支付。邓怀均不同意支付违约金。柯福平、杜春燕向一审法院起诉请求：1.判令邓怀均、张洪群为柯福平、杜春燕办理位于成都市新都区房屋的过户手续；2.判令邓怀均、张洪群支付柯福平、杜春燕违约金11.7万元。一审法院认定事实：2018年9月14日，邓怀均、张洪群（卖方）与柯福平、杜春燕（买方）在成都优源房地产中介有限公司（以下简称优源地产）居间服务下签订《房屋买卖合同书》。合同第一条约定“邓怀均、张洪群房屋即案涉房屋合同备案号xx，用途为办公，存在按揭，房屋产权现状为目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2019年1月，具体时间视为开发建设单位实际办理而定。待邓怀均、张洪群取得房屋所有权证书后（因此所产生的一切费用由邓怀均、张洪群自行承担），双方可办理房屋权属转移登记。如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，主张方不因合同是否有效均应承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担相应赔偿责任”。第二条约定“双方商定该房屋成交价为390000元（此房是按套定价出售，因此不因预售测绘面积与竣工测绘产权面积的差异而作出调整且包括邓怀均、张洪群已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款，该房屋的附属设施详单见合同附件《房屋附属设施清单》）”。第三条约定“本合同签订当日柯福平、杜春燕向邓怀均、张洪群交付定金50000元，定金之外的房款双方自行交接，选择一次性付款方式。签订买卖合同后在三方约定的时间内到公证处办理预约公证当日内，柯福平、杜春燕将房款240000元支付给邓怀均、张洪群，余款在交易房屋由邓怀均、张洪群过户到柯福平、杜春燕的手续完成并取件后当日内柯福平、杜春燕将剩余房款100000元支付给邓怀均、张洪群”。第四条约定“双方应在2019年1月30日前向优源地产提供办理产权过户及按揭贷款各自相关证件与证明资料，优源地产负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续，双方应积极予以配合”。第八条约定“邓怀均、张洪群同意在合同签订当日向优源地产支付佣金3900元，柯福平、杜春燕同意在合同签订当日向优源地产支付佣金8000元”。第十条约定“1.双方约定，除第十一条外其他致使合同无法履行或者合同解除的，违约方应按照房屋成交价的30%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条中双方相应支付给优源地产的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用”。第十一条约定“因不可抗力原因或者因法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行的，三方均不承担责任”。第十五条特别约定“（1）一次性付款。签订买卖合同后在约定时间内到公证处办理预约公证当日内，柯福平、杜春燕将房款290000元含定金支付给邓怀均、张洪群，余款在交易房屋由邓怀均、张洪群过户到柯福平、杜春燕的手续完成当日内，柯福平、杜春燕将剩余房款100000元支付给邓怀均、张洪群。（2）签订本合同后双方不得违约，否则违约方应按照房屋成交价30%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付给本合同第八条中双方相应支付给优源地产的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。（3）违约金除房屋成交价30%外还应承担商议金额290000元作为赔偿金额。（4）双方中介费在做预约公证当日支付于优源地产，否则视为违约，违约费用按每日1%计算，剩余中介费过户当日支付”。2018年11月14日，邓怀均、张洪群（房屋出售方）与柯福平、杜春燕（房屋买入方）签订《存量房转让预约合同》。4.1条约定“双方确认，在签订本存量房转让预约合同时，双方就该房屋转让的实质性条款已经达成一致，且双方愿意恪守约定，待办理该房屋的不动产权证过户登记的条件齐备后，完成该房屋转让的全部程序，如果任一方以任何理由不予配合该房屋不动产权证转让过户手续的，皆视为违约，违约方除承担违约责任外还应赔偿守约方的全部损失”。4.2条、4.3条约定“该房屋的转让总价为人民币39万元，为邓怀均、张洪群净收价格”。4.4条约定“双方知悉本存量房转让预约合同并非房屋产权转移的凭据，因此邓怀均、张洪群特别承诺在该房屋不动产权证过户登记的条件成就后将且只能将该房屋转让给柯福平、杜春燕，为此邓怀均、张洪群应在取得该房屋不动产权证并在该房屋不动产权证过户登记的条件成就后三十个工作日内与柯福平、杜春燕签订该房屋买卖的正式合同，并无条件地配合柯福平、杜春燕完成该房屋过户登记的一切手续”。6.1条约定“邓怀均、张洪群下列行为视为违约：6.1.1邓怀均、张洪群拒不配合柯福平、杜春燕签订正式房屋买卖合同；6.1.2邓怀均、张洪群单方面改变本存量房转让预约合同约定的房屋价款等内容；6.1.3邓怀均、张洪群将房屋转卖给他人；6.1.4邓怀均、张洪群不配合柯福平、杜春燕办理该房屋不动产权证过户手续”。2018年11月15日，四川省成都市蜀都公证处就前述《存量房转让预约合同》作出（2018）川成蜀证内民字第57858号《公证书》，载明“公证员已告知双方当事人，该《存量房转让预约合同》是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后应签订正式合同，并证明前述《存量房转让预约合同》上双方签名、捺印均属实”。2019年1月20日，四川省成都市蜀都公证处作出（2018）川成蜀证内民字第57858号补《公证书》，对前述《存量房转让预约合同》中甲乙双方联系地址信息予以补正。2018年9月14日，张洪群出具《定金收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋定金10000元”。2018年10月1日，张洪群出具《定金收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋定金40000元，手书备注：所执行合同《房屋买卖合同书、补充协议》”。2018年11月14日，邓怀均出具《首付款收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋首付款140000元”。2018年11月20日，邓怀均出具《首付款收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋首付款100000元，剩余房款100000元在三方约定时间内到房管局办理过户递件房管局受理当日内，柯福平、杜春燕支付于邓怀均、张洪群”。以上四份收据均有优源地产作为见证方加盖印章并有经办人签名。柯福平、杜春燕述称，案涉房屋已于2018年11月14日交付。一审另查明，案涉房屋系邓怀均、张洪群购买自四川华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司），双方于2016年7月1日签订《四川省商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，约定由邓怀均、张洪群购买华业公司投资开发案涉房屋，总价款221000元，其中110000元由邓怀均、张洪群以商业贷款方式支付，华业公司在2016年12月31日前向邓怀均、张洪群交付案涉房屋，因华业公司原因使邓怀均、张洪群未能在商品房交付之日起850个工作日内取得所有权证书的，华业公司应承担违约责任。《四川省商品房买卖合同(预售)》附件四第三条第1款约定“华业公司为邓怀均、张洪群按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因邓怀均、张洪群逾期还款导致贷款机构解除与邓怀均、张洪群的借款合同(提前收贷)，并要求华业公司承担代偿责任的，华业公司有权解除合同”。补充协议还约定华业公司在邓怀均、张洪群取得房屋所有权证书之日起5年内协助其办理分户国有土地使用权证书。因邓怀均、张洪群未按照合同约定按期还款，贷款银行提前收贷并要求华业公司承担担保责任，2019年5月20日在其保证金账户扣划94843.68元，用于归还邓怀均按揭贷款，并向华业公司出具个人贷款结清证明。2020年1月15日，华业公司向邓怀均、张洪群邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，邮递信息显示已签收。华业公司以邓怀均、张洪群为被告向一审法院另案提起商品房预售合同纠纷，提出诉讼请求如下：1.解除华业公司与邓怀均、张洪群签订的《商品房买卖合同(预售)》、附件及补充协议；2.邓怀均、张洪群在判决生效后10日内配合华业公司办理北新国际广场xx号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续，并判令如其怠于配合的，华业公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；3.邓怀均、张洪群向华业公司支付违约金44200元；4.邓怀均、张洪群向华业公司支付律师费15000元；5.邓怀均、张洪群立即将“北新国际广场”项目xx号房屋向华业公司返还。一审法院于2020年3月18日受理该案，柯福平、杜春燕主张作为有利害关系的第三人加入该案诉讼。2020年11月20日，一审法院作出（2020）川0114民初1433号民事判决书，判决如下“1.邓怀均、张洪群在判决生效后十日内配合华业公司办理北新国际广场xx号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续。如邓怀均、张洪群怠于配合，华业公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；2.邓怀均、张洪群在判决生效后七日内向华业公司支付违约金44200元；3.邓怀均、张洪群在判决生效后七日内向华业公司支付律师费15000元；4.邓怀均、张洪群在判决生效后十日内向华业公司返回“北新国际广场”项目xx号房屋；5.驳回华业公司的其他诉讼请求”。一审再查明，查询时间为2020年11月10日的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋登记用途为办公，于2016年7月22日办理签约备案（备案号xx），签约备案买受人为邓怀均、张洪群。该房屋上存在限制登记信息如下：1.2019年4月26日，限制登记文书号（2019）川0106执2407号之二；2.2019年11月5日，限制登记文书号（2019）川0114执保846号，即本案保全查封；3.2020年8月26日，限制登记文书号（2020）川0193执4236号；4.2020年10月12日，限制登记文书号（2020）川0184执2047号。一审法院认为，柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群签订的《房屋买卖合同书》及公证《存量房转让预约合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面地履行义务。合同签订后，柯福平、杜春燕向邓怀均、张洪群支付了部分购房款，邓怀均、张洪群也已将房屋交付柯福平、杜春燕占有使用，现柯福平、杜春燕起诉要求邓怀均、张洪群继续履行合同、将案涉房屋过户登记至其名下并按照《房屋买卖合同书》约定承担违约金，围绕柯福平、杜春燕的诉讼请求，评述如下：1.关于办理过户手续。双方签订的《房屋买卖合同书》及公证《存量房转让预约合同》均载有订立合同时邓怀均、张洪群尚未取得案涉房屋不动产权属登记证明的内容，明确约定邓怀均、张洪群在取得房屋不动产权证并在该房屋不动产权证过户条件成就后与柯福平、杜春燕签订房屋买卖的正式合同并配合其完成过户登记手续，则柯福平、杜春燕对所购房屋系签约备案登记在邓怀均、张洪群名下、尚未取得不动产权属登记的房屋的事实状态和相应风险应为知悉。现房地产开发企业华业公司起诉要求解除该公司与邓怀均、张洪群之间的商品房买卖合同、返还房屋等，且在柯福平、杜春燕在本案中对案涉房屋申请保全查封之前，该房屋已被成都市金牛区人民法院（2019）川0106执2407号之二执行裁定书查封，嗣后又相继被四川自由贸易试验区人民法院、四川省崇州市人民法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，柯福平、杜春燕所提由邓怀均、张洪群为其办理案涉房屋的不动产权证的请求，现阶段属于履行不能，一审法院不予支持。2.关于违约金。当事人一方请求继续履行合同并主张违约金的，应区分合同中关于违约金性质的约定，若为履行拒绝违约金，则请求继续履行与违约金指向对象同一，为免双重获益，守约方只能两者择一而请求；若为迟延履行或不完全履行违约金，则该违约金是对迟延履行或不完全履行产生的损失赔偿的事先约定，继续履行与违约金请求可同时主张。本案中，柯福平、杜春燕依据《房屋买卖合同书》第十条“除第十一条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的30%作为违约金支付给守约方”的约定主张邓怀均、张洪群支付违约金117000元（390000元*30%）。从约定表述看，双方约定的违约金给付前提是合同无法继续履行或合同解除，应属履行拒绝违约金，在柯福平、杜春燕提出继续履行请求的情况下，对其同时提出的履行拒绝违约金请求，一审法院不予支持。柯福平、杜春燕可以根据（2020）川0114民初1433号民事判决生效及履行情况、案涉房屋上限制登记变动情况以及实际损失情况等，另案诉讼主张权利。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回柯福平、杜春燕的全部诉讼请求。一审案件受理费8730元、保全费3020元、公告费300元，共计12050元，由柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群各负担6025元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，一审中，柯福平、杜春燕依据《房屋买卖合同书》第十条的约定，主张邓怀均、张洪群支付违约金。该项约定的违约金给付前提是“合同无法履行或合同解除的”，在柯福平、杜春燕要求办理房屋过户即提出继续履行请求的情况下，其同时提出履行拒绝违约金的请求，不应得到支持，一审认定并无不当。一审判决以“柯福平、杜春燕所提由邓怀均、张洪群为其办理案涉房屋不动产权证的请求在现阶段属于履行不能”为由，驳回柯福平、杜春燕的该项诉讼请求，并非认定合同无法继续履行，只是目前存在履行不能情形。二审中，柯福平、杜春燕以“既然合同无法继续履行”为由主张违约金，实际是对请求权基础进行了变更，故对柯福平、杜春燕的上诉理由，本院不予采纳。柯福平、杜春燕可以根据（2020）川0114民初1433号民事判决生效及履行情况以及案涉房屋限制登记变动情况等，另案主张权利。综上所述，柯福平、杜春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8730元、保全费3020元、公告费300元，二审案件受理费2640元，均由邓怀均、张洪群负担。本判决为终审判决。审判长　赵　锋审判员　陈　曦审判员　白福群二〇二一年九月十日书记员　陈　悦四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13249号上诉人（原审原告）：柯福平，男，1986年7月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。上诉人（原审原告）：杜春燕，女，1986年7月19日出生，汉族，住四川省仪陇县。二上诉人共同委托诉讼代理人：罗琨，四川常平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓怀均，男，1977年2月15日出生，汉族，住四川省崇州市。被上诉人（原审被告）：张洪群，女，1980年8月29日出生，汉族，住四川省崇州市。上诉人柯福平、杜春燕因与被上诉人邓怀均、张洪群房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯福平、杜春燕上诉请求：撤销一审判决，改判邓怀均、张洪群向柯福平、杜春燕承担11.7万元违约金责任。事实和理由：1.一审判决错误认定柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群签订的《房屋买卖合同》第十条规定的违约金系履行拒绝违约金。本案中只要一方违约致合同无法履行或解除，都应承担约定的违约金责任；2.一审判决适用法律错误。邓怀均、张洪群只需还清银行及开发商欠款，案涉房屋买卖合同仍具可履行性。一审既然认定邓怀均、张洪群违约，且驳回了柯福平、杜春燕继续履行的诉请，那么就应当支持要求邓怀均、张洪群承担违约责任的诉请。邓怀均、张洪群共同辩称，柯福平、杜春燕延迟支付购房款，导致邓怀均、张洪群资金链断裂。邓怀均愿意退还定金给柯福平、杜春燕，但柯福平、杜春燕要求一次性支付。邓怀均不同意支付违约金。柯福平、杜春燕向一审法院起诉请求：1.判令邓怀均、张洪群为柯福平、杜春燕办理位于成都市新都区房屋的过户手续；2.判令邓怀均、张洪群支付柯福平、杜春燕违约金11.7万元。一审法院认定事实：2018年9月14日，邓怀均、张洪群（卖方）与柯福平、杜春燕（买方）在成都优源房地产中介有限公司（以下简称优源地产）居间服务下签订《房屋买卖合同书》。合同第一条约定“邓怀均、张洪群房屋即案涉房屋合同备案号xx，用途为办公，存在按揭，房屋产权现状为目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2019年1月，具体时间视为开发建设单位实际办理而定。待邓怀均、张洪群取得房屋所有权证书后（因此所产生的一切费用由邓怀均、张洪群自行承担），双方可办理房屋权属转移登记。如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，主张方不因合同是否有效均应承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担相应赔偿责任”。第二条约定“双方商定该房屋成交价为390000元（此房是按套定价出售，因此不因预售测绘面积与竣工测绘产权面积的差异而作出调整且包括邓怀均、张洪群已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款，该房屋的附属设施详单见合同附件《房屋附属设施清单》）”。第三条约定“本合同签订当日柯福平、杜春燕向邓怀均、张洪群交付定金50000元，定金之外的房款双方自行交接，选择一次性付款方式。签订买卖合同后在三方约定的时间内到公证处办理预约公证当日内，柯福平、杜春燕将房款240000元支付给邓怀均、张洪群，余款在交易房屋由邓怀均、张洪群过户到柯福平、杜春燕的手续完成并取件后当日内柯福平、杜春燕将剩余房款100000元支付给邓怀均、张洪群”。第四条约定“双方应在2019年1月30日前向优源地产提供办理产权过户及按揭贷款各自相关证件与证明资料，优源地产负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续，双方应积极予以配合”。第八条约定“邓怀均、张洪群同意在合同签订当日向优源地产支付佣金3900元，柯福平、杜春燕同意在合同签订当日向优源地产支付佣金8000元”。第十条约定“1.双方约定，除第十一条外其他致使合同无法履行或者合同解除的，违约方应按照房屋成交价的30%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条中双方相应支付给优源地产的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用”。第十一条约定“因不可抗力原因或者因法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行的，三方均不承担责任”。第十五条特别约定“（1）一次性付款。签订买卖合同后在约定时间内到公证处办理预约公证当日内，柯福平、杜春燕将房款290000元含定金支付给邓怀均、张洪群，余款在交易房屋由邓怀均、张洪群过户到柯福平、杜春燕的手续完成当日内，柯福平、杜春燕将剩余房款100000元支付给邓怀均、张洪群。（2）签订本合同后双方不得违约，否则违约方应按照房屋成交价30%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付给本合同第八条中双方相应支付给优源地产的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。（3）违约金除房屋成交价30%外还应承担商议金额290000元作为赔偿金额。（4）双方中介费在做预约公证当日支付于优源地产，否则视为违约，违约费用按每日1%计算，剩余中介费过户当日支付”。2018年11月14日，邓怀均、张洪群（房屋出售方）与柯福平、杜春燕（房屋买入方）签订《存量房转让预约合同》。4.1条约定“双方确认，在签订本存量房转让预约合同时，双方就该房屋转让的实质性条款已经达成一致，且双方愿意恪守约定，待办理该房屋的不动产权证过户登记的条件齐备后，完成该房屋转让的全部程序，如果任一方以任何理由不予配合该房屋不动产权证转让过户手续的，皆视为违约，违约方除承担违约责任外还应赔偿守约方的全部损失”。4.2条、4.3条约定“该房屋的转让总价为人民币39万元，为邓怀均、张洪群净收价格”。4.4条约定“双方知悉本存量房转让预约合同并非房屋产权转移的凭据，因此邓怀均、张洪群特别承诺在该房屋不动产权证过户登记的条件成就后将且只能将该房屋转让给柯福平、杜春燕，为此邓怀均、张洪群应在取得该房屋不动产权证并在该房屋不动产权证过户登记的条件成就后三十个工作日内与柯福平、杜春燕签订该房屋买卖的正式合同，并无条件地配合柯福平、杜春燕完成该房屋过户登记的一切手续”。6.1条约定“邓怀均、张洪群下列行为视为违约：6.1.1邓怀均、张洪群拒不配合柯福平、杜春燕签订正式房屋买卖合同；6.1.2邓怀均、张洪群单方面改变本存量房转让预约合同约定的房屋价款等内容；6.1.3邓怀均、张洪群将房屋转卖给他人；6.1.4邓怀均、张洪群不配合柯福平、杜春燕办理该房屋不动产权证过户手续”。2018年11月15日，四川省成都市蜀都公证处就前述《存量房转让预约合同》作出（2018）川成蜀证内民字第57858号《公证书》，载明“公证员已告知双方当事人，该《存量房转让预约合同》是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后应签订正式合同，并证明前述《存量房转让预约合同》上双方签名、捺印均属实”。2019年1月20日，四川省成都市蜀都公证处作出（2018）川成蜀证内民字第57858号补《公证书》，对前述《存量房转让预约合同》中甲乙双方联系地址信息予以补正。2018年9月14日，张洪群出具《定金收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋定金10000元”。2018年10月1日，张洪群出具《定金收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋定金40000元，手书备注：所执行合同《房屋买卖合同书、补充协议》”。2018年11月14日，邓怀均出具《首付款收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋首付款140000元”。2018年11月20日，邓怀均出具《首付款收据》，载明“收到杜春燕支付的案涉房屋首付款100000元，剩余房款100000元在三方约定时间内到房管局办理过户递件房管局受理当日内，柯福平、杜春燕支付于邓怀均、张洪群”。以上四份收据均有优源地产作为见证方加盖印章并有经办人签名。柯福平、杜春燕述称，案涉房屋已于2018年11月14日交付。一审另查明，案涉房屋系邓怀均、张洪群购买自四川华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司），双方于2016年7月1日签订《四川省商品房买卖合同(预售)》及附件、补充协议，约定由邓怀均、张洪群购买华业公司投资开发案涉房屋，总价款221000元，其中110000元由邓怀均、张洪群以商业贷款方式支付，华业公司在2016年12月31日前向邓怀均、张洪群交付案涉房屋，因华业公司原因使邓怀均、张洪群未能在商品房交付之日起850个工作日内取得所有权证书的，华业公司应承担违约责任。《四川省商品房买卖合同(预售)》附件四第三条第1款约定“华业公司为邓怀均、张洪群按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，如因邓怀均、张洪群逾期还款导致贷款机构解除与邓怀均、张洪群的借款合同(提前收贷)，并要求华业公司承担代偿责任的，华业公司有权解除合同”。补充协议还约定华业公司在邓怀均、张洪群取得房屋所有权证书之日起5年内协助其办理分户国有土地使用权证书。因邓怀均、张洪群未按照合同约定按期还款，贷款银行提前收贷并要求华业公司承担担保责任，2019年5月20日在其保证金账户扣划94843.68元，用于归还邓怀均按揭贷款，并向华业公司出具个人贷款结清证明。2020年1月15日，华业公司向邓怀均、张洪群邮寄解除《商品房买卖合同》通知书，邮递信息显示已签收。华业公司以邓怀均、张洪群为被告向一审法院另案提起商品房预售合同纠纷，提出诉讼请求如下：1.解除华业公司与邓怀均、张洪群签订的《商品房买卖合同(预售)》、附件及补充协议；2.邓怀均、张洪群在判决生效后10日内配合华业公司办理北新国际广场xx号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续，并判令如其怠于配合的，华业公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；3.邓怀均、张洪群向华业公司支付违约金44200元；4.邓怀均、张洪群向华业公司支付律师费15000元；5.邓怀均、张洪群立即将“北新国际广场”项目xx号房屋向华业公司返还。一审法院于2020年3月18日受理该案，柯福平、杜春燕主张作为有利害关系的第三人加入该案诉讼。2020年11月20日，一审法院作出（2020）川0114民初1433号民事判决书，判决如下“1.邓怀均、张洪群在判决生效后十日内配合华业公司办理北新国际广场xx号房屋的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续。如邓怀均、张洪群怠于配合，华业公司可单方申请办理上述房星的商品房买卖合同登记备案注销、预告登记注销手续；2.邓怀均、张洪群在判决生效后七日内向华业公司支付违约金44200元；3.邓怀均、张洪群在判决生效后七日内向华业公司支付律师费15000元；4.邓怀均、张洪群在判决生效后十日内向华业公司返回“北新国际广场”项目xx号房屋；5.驳回华业公司的其他诉讼请求”。一审再查明，查询时间为2020年11月10日的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋登记用途为办公，于2016年7月22日办理签约备案（备案号xx），签约备案买受人为邓怀均、张洪群。该房屋上存在限制登记信息如下：1.2019年4月26日，限制登记文书号（2019）川0106执2407号之二；2.2019年11月5日，限制登记文书号（2019）川0114执保846号，即本案保全查封；3.2020年8月26日，限制登记文书号（2020）川0193执4236号；4.2020年10月12日，限制登记文书号（2020）川0184执2047号。一审法院认为，柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群签订的《房屋买卖合同书》及公证《存量房转让预约合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面地履行义务。合同签订后，柯福平、杜春燕向邓怀均、张洪群支付了部分购房款，邓怀均、张洪群也已将房屋交付柯福平、杜春燕占有使用，现柯福平、杜春燕起诉要求邓怀均、张洪群继续履行合同、将案涉房屋过户登记至其名下并按照《房屋买卖合同书》约定承担违约金，围绕柯福平、杜春燕的诉讼请求，评述如下：1.关于办理过户手续。双方签订的《房屋买卖合同书》及公证《存量房转让预约合同》均载有订立合同时邓怀均、张洪群尚未取得案涉房屋不动产权属登记证明的内容，明确约定邓怀均、张洪群在取得房屋不动产权证并在该房屋不动产权证过户条件成就后与柯福平、杜春燕签订房屋买卖的正式合同并配合其完成过户登记手续，则柯福平、杜春燕对所购房屋系签约备案登记在邓怀均、张洪群名下、尚未取得不动产权属登记的房屋的事实状态和相应风险应为知悉。现房地产开发企业华业公司起诉要求解除该公司与邓怀均、张洪群之间的商品房买卖合同、返还房屋等，且在柯福平、杜春燕在本案中对案涉房屋申请保全查封之前，该房屋已被成都市金牛区人民法院（2019）川0106执2407号之二执行裁定书查封，嗣后又相继被四川自由贸易试验区人民法院、四川省崇州市人民法院查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，柯福平、杜春燕所提由邓怀均、张洪群为其办理案涉房屋的不动产权证的请求，现阶段属于履行不能，一审法院不予支持。2.关于违约金。当事人一方请求继续履行合同并主张违约金的，应区分合同中关于违约金性质的约定，若为履行拒绝违约金，则请求继续履行与违约金指向对象同一，为免双重获益，守约方只能两者择一而请求；若为迟延履行或不完全履行违约金，则该违约金是对迟延履行或不完全履行产生的损失赔偿的事先约定，继续履行与违约金请求可同时主张。本案中，柯福平、杜春燕依据《房屋买卖合同书》第十条“除第十一条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的30%作为违约金支付给守约方”的约定主张邓怀均、张洪群支付违约金117000元（390000元*30%）。从约定表述看，双方约定的违约金给付前提是合同无法继续履行或合同解除，应属履行拒绝违约金，在柯福平、杜春燕提出继续履行请求的情况下，对其同时提出的履行拒绝违约金请求，一审法院不予支持。柯福平、杜春燕可以根据（2020）川0114民初1433号民事判决生效及履行情况、案涉房屋上限制登记变动情况以及实际损失情况等，另案诉讼主张权利。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回柯福平、杜春燕的全部诉讼请求。一审案件受理费8730元、保全费3020元、公告费300元，共计12050元，由柯福平、杜春燕与邓怀均、张洪群各负担6025元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，一审中，柯福平、杜春燕依据《房屋买卖合同书》第十条的约定，主张邓怀均、张洪群支付违约金。该项约定的违约金给付前提是“合同无法履行或合同解除的”，在柯福平、杜春燕要求办理房屋过户即提出继续履行请求的情况下，其同时提出履行拒绝违约金的请求，不应得到支持，一审认定并无不当。一审判决以“柯福平、杜春燕所提由邓怀均、张洪群为其办理案涉房屋不动产权证的请求在现阶段属于履行不能”为由，驳回柯福平、杜春燕的该项诉讼请求，并非认定合同无法继续履行，只是目前存在履行不能情形。二审中，柯福平、杜春燕以“既然合同无法继续履行”为由主张违约金，实际是对请求权基础进行了变更，故对柯福平、杜春燕的上诉理由，本院不予采纳。柯福平、杜春燕可以根据（2020）川0114民初1433号民事判决生效及履行情况以及案涉房屋限制登记变动情况等，另案主张权利。综上所述，柯福平、杜春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8730元、保全费3020元、公告费300元，二审案件受理费2640元，均由邓怀均、张洪群负担。本判决为终审判决。审判长　赵　锋审判员　陈　曦审判员　白福群二〇二一年九月十日书记员　陈　悦 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