马文轩、向巧等樊亚峰、张建忠房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新28民终459号

• 案件编号

  （2021）新28民终459号

• 案件名称

  马文轩、向巧等樊亚峰、张建忠房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  马文轩;向巧;樊亚峰;张建忠

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终459号上诉人（原审被告）：马文轩，男，1991年5月21日出生，回族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县。    上诉人（原审被告）：向巧，女，1991年11月29日出生，回族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州轮台县。    共同委托诉讼代理人：杨立鹏，新疆天雪律师事务所律师。    上诉人（原审被告）：樊亚峰，男，1982年9月20日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。    被上诉人（原审原告）：张建忠，男，1976年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。    委托诉讼代理人：戴劲松，新疆西昭律师事务所律师。    上诉人马文轩、向巧、樊亚峰因与被上诉人张建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区轮台县人民法院（2020）新2822民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月19日开庭进行了审理。上诉人马文轩、向巧及其委托诉讼代理人杨立鹏，樊亚峰，被上诉人张建忠及其委托诉讼代理人戴劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    向巧、马文轩上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1．一审法院认定案件事实的关键证据，即调查笔录中被调查人的身份未经法庭确认，被调查人是否为被调查酒店的实际经营者，其是否对案涉市场行情了解，被调查的三家酒店是否具备市场普遍性，都存在问题。调查笔录中向被调查人发问带有倾向性，未询问5年70万元租金是否现实，而是问“5年租金为30万元是否现实”。2．一审法院在调查轮台县中亚酒店时，被调查人陈述“一年30万元，这是我们酒店，面积较大”，该酒店面积为1万余平方米，客房200余间，拥有独立的停车场及娱乐场所。而案涉酒店面积为2278平方米，无独立停车场及娱乐场所。原审法院调查皇冠假日酒店，网上定价274元每间，而案涉酒店定价仅为138元每间。一审法院对差异视而不见，认定案涉酒店年租金为30万元，属认定事实错误。3．被调查人三人均陈述“转让费”可有可无，是对原装修的补偿。一审法院在认定“2278平方米房屋年租金20万元至25万元之间…但案涉宾馆转让费偏高”的情况下，依然认定年租金30万元有误。4．向巧与樊亚峰签订的《合伙合同书》中约定总投资30万元，转让金40万元，由经营期间酒店盈利支付。上述事实已经法庭查明，若年租金30万元，为何合伙合同书中要约定总投资为30万元，并且对于经营期间的租金支付问题未提及？由此可以反映双方出租金及转让费的真实意思。5．上诉人提出因被上诉人未向消防部门提供消防图纸，致使案涉酒店4、5层无法通过消防验收，共计1100平方米、32间客房无法使用，应当扣减对应面积的房租。上述问题至今仍存在，且影响年租金数额，一审法院对此未调查。6．针对案涉酒店年租金数额问题，上诉人申请鉴定被驳回，理由是鉴定无法反映当事人的真实意思表示。但是一审确认案涉酒店实际租金及转让费是否存在，存在严重错误。综上，请求二审支持上诉请求。庭审中增加上诉请求：即一审判决解除合同有误，请求继续履行合同。    张建忠辩称，1．上诉人当庭增加不予解除合同的上诉请求，属超出上诉期限后新增加的上诉请求，不属于二审审理范围。二审法院应围绕上诉请求进行审理。2．双方在合同中明确约定年租金30万元，其在2019年5月按也约定履行了支付2019年2月至2020年2月房租的义务。共支付355，000元，其中30万元是房租，55，000元是转让费。上诉人辩解年租金14万元没有证据支持。一审法院对年租金的数额认定，也是调查了三家宾馆经营者后作出的认定，属合法的。3．上诉人为了更好的经营，对4-5层进行了装修，装修过程中可能会存在消防验收的问题。如果存在消防验收不合格，后果应当由上诉人自行承担，其主张扣减没有依据，不应得到支持。    樊亚峰辩称，认可上诉人向巧的上诉请求及事实和理由。    樊亚峰上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1．我在2019年初找到向巧想和她合伙开酒店，听说被上诉人张建忠有房屋可以出租。我与向巧找到被上诉人，由于该房屋门前没有停车位，房屋又比较老旧，接手后需要装修翻新，所以双方谈好价钱为5年租期一口价70万元。但是在承租前需一次性向被上诉人支付30万元。由于办理营业执照时需要将租赁合同拿到税务局备案，涉及交税，被上诉人要求我们将合同金额分成两部分写，即一部分为《房屋租赁合同》中的租金30万元，另一部分为《转让协议》中的转让费40万元。2．与被上诉人签订完两份合同后，我与向巧签订了《合伙协议》，对以上事项进行了约定，即“双方对案涉酒店的投资总额为30万元，40万元的转让费在以后年度用酒店盈利支付”。一审法院认定案涉酒店租金为每年30万元，与事实不符。综上，请求支持上诉请求。庭审中增加一项上诉理由：即不同意解除合同。    张建忠辩称，针对上诉人樊亚峰不同意解除合同的上诉请求，答辩意见同上。双方签订的合同是真实意思的表示，上诉请求称为了避税无事实依据，请求二审驳回上诉请求。    向巧、马文轩辩称，认可樊亚峰的上诉请求。根据房屋租赁合同第四条，房屋租金为30万元整。第三条租赁期限自2019年2月1日至2024年2月1日止，这是整个租期内的租金30万元。从合同上看，没有任何一点可以反映出双方约定的年租金是30万元。    张建忠向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原、被告签订《房屋租赁合同》；2．请求判令被告支付房屋租赁费300，000元、取暖费60，000元、保全费3，620元、保全担保费3，600元，合计367，220元。    一审法院认定事实：2019年1月2日，原告张建忠（甲方）与被告向巧、樊亚峰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于轮台县博斯坦路建筑面积为2287平方米的房屋租赁给乙方，该房屋用途为宾馆，租赁期限自2019年2月1日至2024年2月1日，房屋租金为300，000元，于每年2月1日交付，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、房屋租赁税等费用由乙方负担；合同还约定，乙方拖欠租金累计达三个月，甲方可终止合同并收回房屋。同日，张建忠（甲方）与向巧、樊亚峰还签订一份《转让协议》，约定转让费为400，000元，分别于2019年4月1日、2020年2月1日、2021年2月1日分三次付清，每次133，300元；2019年2月1日以后产生的经营费用由乙方负责，该协议自2019年2月1日起正式生效。向巧与马文轩系夫妻，现共同经营中柏宾馆，向巧和马文轩在张建忠提供的录音中均认可房租每年300，000元的事实。再查明，2019年1月29日，被告向巧与被告樊亚峰签订一份《合伙合同书》，约定双方自愿经营“唐朝宾馆”，总投资300，000元，向巧出资150，000元，樊亚峰出资150，000元，双方按出资比例分配盈余，双方共同经营、共担风险、共同盈亏，双方还约定按各自出资比例承担债权债务，任何一方对外偿还债务后，另一方应按比例在十日内向对方清偿自己负担的部分。还查明，向巧已支付房租300，000元，转让费55，000元。还查明，张建忠于2020年11月3日向法院申请诉前财产保全，法院于当日作出（2020）新2822财保242号民事裁定，裁定对向巧、樊亚峰名下360，000元银行存款或等值财产予以保全，花费保全费2，320元，保全保险费1，008元。还查明，经法院庭外调查，三家宾馆的经营者均表示，位于轮台县博斯坦路中段面积为2278平方米的房屋一年租金大概在200，000元至250，000元之间，转让费一般看双方如何协议，若原来的装修、物品都能使用，肯定会存在转让费，但涉案宾馆的转让费偏高。一审法院认为，原告张建忠与被告向巧、樊亚峰形成的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效。对原告主张的租赁费300，000元，法院认为，虽然在房屋租赁合同中仅约定了租金为300，000元，租期为五年，但未明确约定是五年租金还是一年租金，双方存在争议，法院视为双方对租金约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条第二项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，本案中，在双方无法协议一致的情况下，法院结合合同、录音、调查笔录综合确认，涉案房屋的租金为每年300，000元，故法院对该诉请予以支持。对原告主张取暖费60，000元的诉请，鉴于张建忠未提供代为缴纳取暖费60，000元的证据，应承担举证不能的不利后果，法院对该诉请不予支持。对张建忠主张解除房屋租赁合同的诉请，法院认为，在房屋租赁合同中，双方约定租金于每年2月1日交付，且约定乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同，现向巧已逾期近十个月未交纳租金，双方约定的解除条件已成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，法院对原告主张解除合同的诉请依法予以支持。对原告主张的保全费3，620元、保全担保费3，600元，鉴于张建忠实际支出保全费2，320元、保全保险费1，008元，法院依法支持保全费2，320元、保全保险费1，008元。关于责任如何承担的问题。法院认为，鉴于向巧与樊亚峰系合伙关系，二人对该债务应承担连带偿还责任。鉴于向巧与马文轩系夫妻关系，且共同经营中柏宾馆，由此产生的债务应共同承担。对被告向巧、马文轩辩称五年租金700，000元的意见，鉴于与查明事实不符，且无证据支持，法院对该辩解不予采纳。被告樊亚峰经法院合法传唤未到庭应诉，应视为对法律赋予的诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上，遂判决：一、依法解除原告张建忠与被告向巧、樊亚峰于2019年1月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告向巧、马文轩于判决生效后三日内一次性共同向原告张建忠支付房屋租赁费300，000元、保全费2，320元、保全保险费1，008元、合计303，328元；三、被告樊亚峰对上述303，328元承担连带责任；四、驳回原告张建忠的其他诉讼请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向巧、马文轩提交2021年5月29日拍摄7张，其中4张是轮台县中亚大酒店的外观照片和3张案涉中柏酒店的外观照片，证明中亚大酒店面积超过1万平方米，附属设施有KTV、餐厅，还有独立停车场，年租金30万元。一审法院认定案涉酒店年租金30万元过高。被上诉人对照片的真实性、合法性认可，对证明的问题不认可，认为合同明确约定年租金30万元，上诉人提交照片证明年租金过高，没有法律依据。本院对该组证据的真实性认可，证据的关联性综合全案予以确认。    被上诉人张建忠为证明年租金为30万元，提交证据一、通话录音三份，分别是2019年11月28日樊亚峰给张建忠拨打电话录音、2019年12月27日张建忠给樊亚峰拨打电话录音、2020年3月20日张建忠给马文轩拨打电话录音；及微信聊天记录两份，分别是张建忠和樊亚峰、张建忠和向巧。用以证明双方当事人对年租金约定为30万元的事实是认可的，并且对于房租支付时间为每年2月1日也是认可的，对于实际欠款的数额为租金30万元、转让费13.3万元和8万元均是认可的，录音中对方仅是要求减免房租或者延长期限。向巧、马文轩对该组证据的真实性均无异议，但认为通话录音聊的是酒店转让，张建忠在说关键问题之前都会阐述很多无关问题，为了混淆视听。从通话录音中可以看出，樊亚峰对张建忠说话的内容并不能完全理解，也没有直接回答。张建忠说2月1日又该付钱了，但是转让费的支付时间也是2月1日，故以上证据不能证明待证明的问题。樊亚峰在通话录音中说房租这一块不用担心的原因是他认为租金和转让费是一码事。对于张建忠说“本来是房租和转让费同时都要给我，总共43万多，加上今年的8万多”，他并没有提年租金30万元这一关键事实，并且樊亚峰也没有对租金30万元陈述或者承诺。马文轩的通话录音恰好可以证明双方对租金的约定是明确的，就是70万元，30万元是一次性支付的。微信聊天记录没有直接承认租金是30万元，张建忠说了很多，樊亚峰只是说过来再给回复。樊亚峰对该组证据的真实性无异议，但认为第一段通话录音中从头至尾没有明确说租金一年是多少钱，谈了酒店转让和装修的事。第二段录音很多话没有听懂，回答的不清楚，从头至尾也没有提租金的事。对马文轩的通话录音不认可，认为马文轩不是合同参与者。对微信聊天记录认为都是对方说的，没有提及房租只是说过来答复。由于各方当事人对通话录音及微信聊天记录的真实性均认可，本院对该组证据的真实性予以确认，该组证据可以证明双方在签订房屋租赁合同之前的2018年12月12日，向巧与张建忠就合同签订事项进行过协商，张建忠给向巧发送备忘录中载明年租金为30万元。张建忠在2020年2月1日前后通过打电话、发微信的方式分别向樊亚峰、向巧、马文轩索要房租，向巧收到未回复。但向巧与案外第三人周洁的通话录音明确陈述每年的租金30万元。马文轩在通话录音中对年租金30万元是认可的，只是请求租金数额能否降一点或者把时间往后推一下。录音中马文轩还陈述“签订合同确实不能怪你，也是我们太着急，确实是想接着干，这是我们自身的原因…谈确实也谈好了，合同也签好了，但是现在这个行情确实是这样，能不能房租稍微往下降一点”等。樊亚峰在通话录音中对张建忠反复提到的“我只想每年把我的租金30万元收回来”未表示否认。故本院对以上通话录音、聊天记录的关联性予以确认。    二审中，双方对案涉合同租金和转让费的支付金额和时间无异议，本院确认如下：2018年12月17日向巧支付5万元；2019年1月2日向巧支付9万元，樊亚峰支付11万元；2019年1月3日支付2万元；2019年1月9日支付2万元；2019年3月20日向巧支付6万元；2020年6月20日马文轩通过微信支付5，000元，以上总计支付355，000元。    对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：2018年12月12日，张建忠与向巧就租赁房屋事宜进行协商，张建忠手写备忘录通过微信发给向巧，微信聊天中向巧仅对押金提出异议。2019年1月2日，张建忠作为出租方（甲方）与向巧、樊亚峰作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一式三份，向巧、樊亚峰及张建忠各持一份。案涉租赁合同除各方签名外的手写部分均系张建忠书写。其中向巧与樊亚峰持有的合同中“第五条付款方式”支付定金事项被一个斜杠划去，租金的支付时间处空白未填写。而张建忠持有的合同中“第五条付款方式”支付定金事项被多个斜杠划去，租金支付时间填写每年第2月1日交付给甲方。张建忠和向巧均陈述三份合同是同时形成。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以确认。    本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审双方争议的焦点为：1．向巧、马文轩、樊亚峰当庭增加的上诉请求是否属于本案二审审理范畴；2．一审法院判决合同解除是否正确，案涉合同是否符合法定解除或者约定解除的条件；3．案涉合同年租金应认定为30万元还是14万元；三上诉人应否向张建忠支付租金30万元；4．保全费2，320元及保全保险费1，008元应由谁负担。针对上述问题，本院分别评判如下：    针对焦点一，关于张建忠认为向巧等三上诉人在上诉状的事实和理由中未对“解除合同”提出上诉，当庭增加不予解除合同的上诉请求不属于二审审理范畴的问题。本院认为，向巧等三人的上诉请求为“请求撤销一审判决”并按相关规定缴纳了全案上诉费用，属于对全案提出上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。民事诉讼法第一百七十四条规定，第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。据此，本院认为，民事诉讼法第一百六十四条第一款关于十五日的上诉期限系规制当事人上诉权行使的期限，而非规制上诉人上诉请求具体内容的期限。三上诉人在上诉期限内提出上诉，从上诉请求及缴纳的费用来看，属于全案上诉。在二审中，本院经征询被上诉人明确表示不需要答辩期，在充分保障被上诉人程序权利的情况下，将该上诉请求作为二审审理范畴，并未损害被上诉人实体权利，且有利于实质性解决全案纠纷。故被上诉人该请求，本院不予支持。    针对焦点二，关于一审法院判决合同解除是否正确，案涉合同是否符合法定解除或者约定解除的条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定了拖欠租金达三个月，甲方可终止合同并收回房屋。根据本案已经查明的事实，向巧等人拖欠租金达三个月的条件已经成就，双方当事人因租金数额问题无法达成一致，案涉合同已经没有继续履行下去的可能性。并且向巧、樊亚峰已经于2021年6月28日向轮台县人民法院提起诉讼，请求赔偿损失52万元，返还租金18万元，该第二项诉讼请求的前提条件意为解除合同，故本院对向巧等三人请求继续履行合同的上诉请求，不予支持。关于合同解除的时间认定问题。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张建忠以向法院起诉的方式通知向巧解除合同，向巧收到起诉状副本的时间为2020年11月19日，一审法院确认该主张的，应认定案涉合同自起诉状副本送达对方时解除，本院认定案涉合同解除的时间为2020年11月19日。    针对焦点三，案涉合同年租金应认定为30万元还是14万元；三上诉人应否向张建忠支付租金30万元的问题。三上诉人认为，从合同约定的租赁期限来看，2019年至2024年五年的租金为30万元，张建忠的合同自行添加每年2月1日交付租金。对此，本院认为，首先，对于张建忠持有合同的真实性不予认定。理由如下：其持有该合同条款部分与向巧等人持有合同不一致，不一致条款的内容恰恰对其有利，张建忠对该手写部分是当时书写未能提供证据证明，故应作出对其不利的认定。其次，虽然本院不认可张建忠持有合同的真实性，但向巧、樊亚峰持有的房屋租赁合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2．拖欠租金累计达三个月。如按照向巧等人陈述的五年租金一次支付30万元，则不存在拖欠租金三个月的情形。从该条款的字面意思理解，只有每年缴纳租金，才会存在拖欠租金三个月，一方终止合同的情形。向巧对此认为，该条款是针对租金30万元未一次付清而约定，该解释与条款字面意思及内涵并不相符，本院不予采信。第三，张建忠对于双方约定的年租金是30万元，提供了与向巧的微信聊天记录、案外人与向巧的通话录音、张建忠与马文轩的通话录音等，以上证据形成证据锁链，可充分证明向巧在签订合同是对年租金30万元是明知的，如转让宾馆也应按年租金30万元计算，马文轩事后认为签订合同时急于接手宾馆，年租金30万元价格过高是自身原因造成等事实。一审法院综合全案证据，又通过向其他宾馆调查的方式，认定案涉合同年租金为30万元，认定事实清楚，本院予以维持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。本案中，向巧不认可2018年12月12日微信聊天记录中发送的图片是备忘录，其陈述微信图片是押金起草书，但未向法庭提供任何证据证明，该主张本院不予采纳。关于向巧主张，2019年10月28日其与张建忠的通话录音中，向巧提出“我并没有欠你房租，请你用事实说话”，张建忠未予回复。张建忠对此的解释是，2019年10月28日通话时2019年房租已经付清，这个时间还没有到支付2020年房租的时间，所以未予回复。本院认为该解释符合本案客观事实。关于向巧、樊亚峰提出，双方根据租赁合同签订了合伙协议确定投资为30万元，该证据可以佐证案涉合同的年租金为30万元，以及向巧提出对案涉房屋租金进行评估的请求，本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，受法律保护，且对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案对于合同租金认定的问题，应遵循意思自治的原则，按照双方签订合同时的真实意思表示来确定租金数额，故对向巧等人该上诉请求，本院不予支持。关于向巧等人陈述案涉房屋存在不符合消防条件等违约行为，不应支付租金的问题，属于反诉的范畴，且向巧等人已另案提起诉讼，故本案中不作评判。    针对焦点四，关于保全费用3，328元的负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本院认为，保全费亦属于因诉讼产生的必要费用，参照诉讼费用交纳办法的规定，应由败诉方负担。一审法院判决由向巧等三人负担并无不当。向巧等人上诉主张不负担保全费用的理由不能成立，本院不予支持。    综上所述，马文轩、向巧、樊亚峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费13，616元，由上诉人向巧、马文轩负担6，808.00元（已经预交），由樊亚峰负担6，808.00元（已经预交）。    本判决为终审判决。    审判长    邓晓辉审判员    杨娜审判员    巴都木才次克二〇二一年九月二十七日书记员    陈文涛  来源：百度搜索“马克数据网”