张帮和、成都海科投资有限责任公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13029号

• 案件编号

  （2021）川01民终13029号

• 案件名称

  张帮和、成都海科投资有限责任公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  张帮和;成都海科投资有限责任公司;成都海科物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13029号上诉人（原审原告）：张帮和，男，1967年2月23日出生，汉族，住四川省成都市温江区。被上诉人（原审被告）：成都海科投资有限责任公司，住所地：四川省成都市温江区创新中心三楼。法定代表人：张大林，总经理。原审第三人：成都海科物业管理有限公司，住所地：四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园创新中心三楼B座。法定代表人：廖松涛，董事兼总经理。上诉人张帮和因与被上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科投资公司）、原审第三人成都海科物业管理有限公司（以下简称海科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张帮和上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4188号民事判决，并依法改判；2.一、二审案件诉讼费用由海科投资公司承担。事实和理由：1.一审法院将“物业质量瑕疵”认定为“物业服务质量瑕疵”系认定事实错误；2.一审法院认为其与海科物业公司签订的前期物业服务协议无权就商品房质量问题对海科投资公司设定权利义务属于认定事实错误。一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决并依法改判。被上诉人海科投资公司二审中未发表书面答辩意见。原审第三人海科物业公司二审中未发表书面陈述意见。张帮和向一审法院起诉请求：1．请求判令海科投资公司支付其已缴纳的物业费3878元；2．请求判令海科投资公司代其交纳其所购房屋2014年10月15日至房屋修复之日的物业费及生活垃圾费；承担质量保修责任；3．请求判令海科投资公司代其交纳其所购车位2014年3月2日至房屋修复之日的地下车位管理费；4请求判令诉讼费用由海科投资公司承担。一审法院认定事实：2012年1月10日，张帮和与海科投资公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同一》”），约定张帮和（作为买受人）购买海科投资公司（作为出卖人）开发的温江区房屋。房屋总价款357420元，建筑面积103.6平方米；《合同一》第十五条约定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应在合同约定的交付时间内办理接房手续后，由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准，在商品房交付之日起30日内负责修复；出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务；第十六条约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同签订后，张帮和按双方约定履行了付款义务。2012年10月17日，海科公司向张帮和交付了案涉房屋。张帮和在验房时，发现房屋质量问题，《业主入住验房表》的物管项目部意见中载明“①次卧墙有漏水（问题大）；②入户花园墙脱皮；③书房窗户边也有问题、墙面脱皮；④书房左边没玻璃；⑤阳台护栏生锈；⑥阳台淌水不流下；⑦客厅玻璃上条条脱落”。2013年1月5日，张帮和与海科投资公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同二》”），约定张帮和（作为买受人）购买海科投资公司（作为出卖人）开发的温江区××街办××社区××组××幢××层××号车位，总价款60000元。同日，海科投资公司将车位交付张帮和。另查明，2012年1月10日，张帮和与海科投资公司选定的海科物业公司签订《××前期物业服务协议》，协议第三条对物业管理服务内容和质量标准进行了约定。该协议第四条第（8）款约定：物业质量瑕疵不能作为业主拒交物业服务费的依据。确有质量问题的，交由开发商整改，整改期的物业费由开发商代为业主缴纳。一审法院认为，张帮和与海科投资公司签订的《合同一》《合同二》以及张帮和与海科物业公司签订的《××前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。本案焦点在于对《××前期物业服务协议》第四条第（8）款约定的理解问题。张帮和与海科投资公司签订的《合同一》第十五、第十六条已对商品房质量问题、瑕疵等相关权利义务进行了约定，张帮和与海科物业公司签订的《××前期物业服务协议》显然无权就商品房质量问题对海科投资公司设定权利义务。《××前期物业服务协议》第四条第（8）款约定物业质量瑕疵不能作为业主拒交物业服务费的依据。确有质量问题的，交由开发商整改，整改期的物业费由开发商代为业主缴纳。该条款所述质量问题，应为该协议第三条关于物业管理服务内容和质量标准问题，而非房屋自有部位质量问题。故张帮和以房屋自有部位质量问题而依据该约定提出的诉讼请求没有合同和法律依据，不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回张帮和全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取计25元，由张帮和负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，张帮和基于其与海科物业公司签订的《××前期物业服务协议》中约定的内容要求海科投资公司代其交纳物业费、车位管理费等，明显缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回张帮和的全部诉讼请求并无不当。综上，上诉人张帮和的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张帮和负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　喻小岷二〇二一年九月七日书记员　　陈　悦 微信公众号“马克 数据网”