广州市天河区嘉福学校、广州电器元件发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终14666号

• 案件编号

  （2021）粤01民终14666号

• 案件名称

  广州市天河区嘉福学校、广州电器元件发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  广州市天河区嘉福学校;广州电器元件发展有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14666号上诉人（原审被告）：广州市天河区嘉福学校，住所地广州市长湴广州电子元件厂内。法定代表人：张旭辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨文周，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州电器元件发展有限公司（原名：广州电器元件厂），住所地广州市天河区沙河长湴。法定代表人：杨郁腾，职务：厂长。委托诉讼代理人：于波，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泽仍，广东正平天成律师事务所律师。上诉人广州市天河区嘉福学校（以下简称为嘉福学校）因与被上诉人广州电器元件发展有限公司（以下简称为电器元件公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初25692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭审理。现已审理终结。嘉福学校上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审及二审的诉讼费由电器元件公司承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同的租赁期限尚未到期，一审法院判决要求嘉福学校“腾空、交还案涉租赁物”没有事实和法律依据。合同约定的租赁期限至2022年7月31日止，嘉福学校一直正常缴纳租金、水电费等相关费用，电器元件公司也已经正常收取，电器元件公司要求解约没有约定或法定理由，嘉福学校也不同意提前解除合同。嘉福学校在承租案涉场地后，投入了大量的资金、精力在建设学校教学环境上，若提前解除合同，会给嘉福学校带来巨大的经济损失。电器元件公司不能依据广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知就直接要求解除与嘉福学校之间的租赁合同，广州市社会福利企业管理办公室并非合同约定的上级主管单位，其无权要求收回场地和解除合同。因此，案涉租赁合同目前尚未解除，嘉福学校有权继续使用至少至2022年7月31日。二、电器元件公司要求解除并非基于其所谓上级主管单位的要求，而是因其提升租金等费用的需要，该目的违反合同诚信原则，依法应当予以阻止。三、基于维稳及社会主义核心价值观等角度考虑，案涉场地目前不宜立即腾空和交还。案涉场地具有特殊性，嘉福学校承租案涉场地并非用于普通的商业生产经营，而是用于办学。嘉福学校解决了周边普通百姓子女上学问题，起到了良好的社会效果。目前学校的学生仍在继续上学，正常接受教育，如果判决立即腾退，大量的学生将无学可上，且学校的众多教职工也将面临失业，会产生不稳定的社会因素。依据2021年1月19日最高人民法院印发的《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》的通知，在处理本案时，不应机械地判决认定合同解除并要求立即腾退，而是需要充分考虑到社会主义核心价值观，考虑到广大学生的利益，至少给予学校进行新的选址、学生办理转学等时间，维护社会稳定和广大师生的合法权益。四、根据现工商登记查询所示，广州电器元件厂已于2017年变更名称为广州电器元件发展有限公司，但电器元件公司仍以广州电器元件厂来起诉，这是错误的，广州电器原件厂并无诉讼主体资格。综上所述，一审判决存在错误，损害了嘉福学校及广大师生的合法权益，特提起上诉，请法院依法支持。电器元件公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉。关于嘉福学校认为我方变更了工商登记主体信息一事，嘉福学校提交的启信宝查询记录并不是国家的商事信息系统查询数据。而且即便我方的工商信息有变更，但在我方与嘉福学校建立合同关系，以及我方依据合同条款，要求嘉福学校履行合同义务过程中，电器元件公司是合法合规，也是履行我方的合同权利以及法律权利的行为。电器元件公司于2020年7月23日向一审法院起诉请求：1.嘉福学校立即腾空、交还租赁的场地并结清至实际腾空、交还租赁场地之日止的使用费、水电费；2.本案诉讼费由嘉福学校承担。一审法院认定事实：电器元件公司提供的不动产权证书（粤2019广州市不动产权第002***4号）记载，广州市民政局是案涉场地广州市天河区白沙水路*号地段的国有建设用地使用权的权利人。2000年5月25日，广州市国有资产管理局、广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩工作领导小组办公室出具《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》（穗国资[2000]101号），载明：含广州电器元件厂在内的84户企业的原主管机关为广州市民政局，从2000年5月31日起划转至广州市社会福利生产管理服务中心管理。2002年3月18日，广州市社会福利生产管理服务中心出具《场地使用证明》，载明：位于广州市天河区白沙水路*号是广州市民政局产权。根据市国资局《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》精神，广州电器元件厂由原主管机关广州市民政局划转为我中心管理。现同意将该场地无偿划拨给广州电器元件厂使用或出租。2010年2月22日，经广州市机构编制委员会同意，广州市社会福利生产管理服务中心更名为广州市社会福利企业管理办公室。1997年起，嘉福学校开始租用电器元件公司位于广州市天河区白沙水路*号的部分场地作为办学用地，并在租赁合同约定“由于国家及上级部门征用场地，乙方必须无条件服从，但甲方需提前通知乙方，并在力所能及的条件下，尽量提供方便”。2017年3月21日，电器元件公司（出租人，甲方）与嘉福学校（承租人，乙方）签订最后一份房屋租赁合同即《广州市房屋租赁合同》，主要约定以下内容：甲方同意将坐落在天河区白沙水路*号的房地产出租给乙方作学校用途使用，建筑（土地使用）面积8521.3平方米。甲乙双方协定的租赁期限、年租金为：租赁期限2017年8月1日到2020年7月31日，1510604元/年；2020年8月1日到2022年7月31日，1586134元/年，租金按年结算，由乙方在每年的第10日前缴付租金给甲方。由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方需提前180天书面通知乙方，乙方必须在接到书面通知书180天内无条件将场地交回甲方，否则，甲方有权采取强制措施收回本合同出租标的而不需要承担责任；乙方如需要退租须提前30天通知甲方，双方协商一致解除合同。水、电费须在甲方发出收费通知之日起3日内缴纳，如超过10天未有缴纳，从第11日开始每逾期一日，乙方须按当月费用金额的1%向甲方支付滞纳金。在政府或上级主管部门收回本合同出租标的时，乙方可搬移自有财产（房屋固有附属物除外）。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2018年6月，电器元件公司与嘉福学校协商调整租金未果。2018年12月6日，电器元件公司向嘉福学校发出《广州电器元件公司关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，载明：根据《广州市社会福利企业管理办公室关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的函》（穗福管函〔2018〕17号）（附件1）、《广东岭南律师事务所律师函》（附件2）及广州工业发展集团有限公司在2018年3月19日召开民政企业物业经营管理不规范问题整改工作会议的相关精神，结合电器元件公司与嘉福学校于2017年3月21日签订的房屋租赁合同第五条第3款“由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方须提前180天书面通知乙方……”的约定，我厂正式通知贵校，请做好清退工作，并于2019年6月5日前清空场地交还我厂。电器元件公司于2019年1月16日向嘉福学校发出通知要求回函。2019年1月17日，嘉福学校向电器元件公司发出《广州市天河区嘉福学校关于广州电器元件厂要求我校回函的复函》，载明：一、请贵厂撤回2018年12月6日给我校《关于清退广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》。二、同意双方重新协商关于学校租金一事。2019年4月17日，广州市社会福利企业管理办公室出具《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路*号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号），载明：2019年2月市政府同意天河区白沙水路160号地块用于广州民政园项目建设，并已批准立项。为推动民政园项目拆迁工作顺利进行，经研究，我办决定正式收回天河区白沙水路160号土地使用权。2019年5月29日，电器元件公司出具《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，载明：根据《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路*号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号）要求，广州市社会福利企业管理办公室决定正式收回天河区白沙水路*号土地使用权，由于贵校与我厂于2017年3月21日签订的《广州市房屋租赁合同》中所涉的租赁场地在上级主管部门收回土地方位内，根据《广州市房屋租赁合同》第五条第3款约定……，请贵校自收到本通知书之日起180天内将租赁场地交回我厂，《广州市房屋租赁合同》同时终止……，后附《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》。电器元件公司于2019年5月30日发出上述通知，嘉福学校于2019年5月31日签收。关于《广州市房屋租赁合同》约定的“上级主管部门”。电器元件公司主张：电器元件公司的上级主管部门为广州市社会福利企业管理办公室。嘉福学校主张：案涉场地的产权人为广州市民政局，并非电器元件公司主张的广州市社会福利企业管理办公室，产权人和上级管理部门应为同一个主体即广州市民政局。关于租金、水电费。嘉福学校主张其未拖欠电器元件公司的租金、水电费，并提供了部分水电费发票、租金发票。电器元件公司确认嘉福学校租金（占有使用费）已交至2021年4月（含4月），水电费已交至2021年3月。一审法院认为，电器元件公司与嘉福学校签订的《广州市房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方均应依约行使权利、履行义务。根据广州市国有资产管理局、广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩工作领导小组办公室发出的《关于接收广州市市直党政机关移交企业的通知》（穗国资[2000]101号），电器元件公司的主管机关由广州市民政局转至广州市社会福利生产管理服务中心。2010年2月22日，广州市社会福利生产管理服务中心更名为即广州市社会福利企业管理办公室。故广州市社会福利企业管理办公室为电器元件公司的主管机关，可以确定为双方在《广州市房屋租赁合同》约定的“上级主管部门”。双方在《广州市房屋租赁合同》约定“由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，甲方需提前180天书面通知乙方，乙方必须在接到书面通知书180天内无条件将场地交回甲方”。电器元件公司的主管机关广州市社会福利企业管理办公室已于2019年4月17日出具《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路*号土地使用权的通知》（穗福管发〔2019〕25号）决定正式收回天河区白沙水路*号土地使用权，属于上述合同约定的“上级主管部门收回本合同出租标的”的情形。电器元件公司已于2019年5月30日向嘉福学校发出《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，告知嘉福学校广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路*号土地使用权事宜并要求嘉福学校自收到通知之日起180天内交回案涉租赁场地且《广州市房屋租赁合同》同时终止。嘉福学校于2019年5月31日签收。故电器元件公司已按照“甲方需提前180天书面通知乙方”的约定履行提前告知义务。电器元件公司要求嘉福学校交回案涉租赁场地并终止合同，即是根据合同约定行使合同解除权，《广州市房屋租赁合同》于嘉福学校收到电器元件公司通知后180天后即2019年11月30日解除，嘉福学校要求继续租用案涉场地缺乏合同依据。实际上，自嘉福学校于1997年开始租用案涉场地时就已经约定了“由于国家及上级部门征用场地，乙方必须无条件服从，但甲方需提前通知乙方，并在力所能及的条件下，尽量提供方便”类似条款，嘉福学校自始清楚可能面临电器元件公司的上级主管机关收回场地的风险而仍予租用。现电器元件公司的上级主管机关已决定收回案涉场地，嘉福学校应当依约交回场地。故电器元件公司要求嘉福学校腾空、交还案涉租赁场地的诉请具有合同依据，予以支持。《广州市房屋租赁合同》解除后，嘉福学校仍占用使用案涉场地，应向电器元件公司支付案涉场地的占有使用费。现电器元件公司确认嘉福学校已交纳租金（占有使用费）至2020年4月（含4月）且后续仍必然产生占有使用费，一审法院酌定嘉福学校按原有租金标准支付占有使用费，自2021年5月1日起计算至实际交付场地之日止，嘉福学校此后再行支付的部分应予扣除。至于水电费，因双方均确认嘉福学校未拖欠水电费，该费用不必然发生且无法确定计算标准，故电器元件公司要求嘉福学校支付水电费缺乏事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年4月27日判决如下：一、嘉福学校于本判决发生法律效力之日起六十日内，将广州市天河区白沙水路*号场地腾空交还给电器元件公司；二、嘉福学校于本判决发生法律效力之日起六十日内，向电器元件公司支付场地占有使用费（按1586134元/年的标准，自2021年5月1日起计算至实际交付场地之日止，此后再行支付的部分予以扣除）；三、驳回电器元件公司的其他诉讼请求。如嘉福学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由嘉福学校负担。二审期间，嘉福学校向本院提交证据四份：证据一、广州市社会福利管理中心工作会议纪要（穗福会纪[2019]30号）；证据二、电器元件公司企业股权结构报告，显示电器元件公司经广州市市场监督管理局核准登记颁发证照，发照日期为2021年6月22日，股东为广州市人民政府，持股比例100%；证据三、广州市社会福利企业管理中心社会组织信用报告；证据四、广州市社会福利企业管理办公室社会组织信用报告。四份证据拟共同证明广州电器元件厂不具备本案一审原告的主体资格。对此，电器元件公司质证认为，第一，证据一至三与本案无关，证明不了嘉福学校的主张，其均不是来源于国家商事信息登记系统的官方数据，不能够作为认定事实的依据；第二，证据二并没有显示变更股东的时间，即便变更时间确实在电器元件公司收到上级单位发出关于收回白沙水路*号土地使用权的通知的时候，其也是电器元件公司合法的上级单位，后面变更的情况不影响前面行为的效力；第四，电器元件公司在一审提交的关于广州市社会福利生产管理服务中心更名问题的批复，来源于工商查档，足以证明电器元件公司的上级单位广州市社会福利生产管理服务中心名称变更为广州市社会福利企业管理办公室，并不存在嘉福学校所说两个不同名称是没有关联的这种情况；第五，假如嘉福学校认为名称变更后管理范围发生了变化，需要举证予以证明，电器元件公司认为广州市社会福利企业管理办公室对电器元件公司的管理权限没有变更。本院经审查，嘉福学校提交的证据不能证据其拟证明的事实，且对本案处理无实质性影响，本院均不予采纳。为查明案件事实，本院于2021年7月12日向广州市天河区教育局发函调查嘉福学校的办学许可期限、目前在校师生情况、教育部门有无分流学生和解决学生后续就学问题的具体方案等问题。广州市天河区教育局于2021年8月25日向本院复函，内容如下：经核查，嘉福学校的办学许可证有效期至2025年6月14日，该校目前有在职教师51人，在校学生1074人，其中小学生746人，初中328人。现根据学校报告，学校正在积极寻找办学场地，如无法找到合适场地，将于2022年7月30日前完成搬迁。我局已要求学校妥善做好学生分流工作及预案。经质证，嘉福学校确认复函的真实性、合法性，表示其一直在积极寻找办学场地，若无法在2022年7月30日之前寻找到合适场地，也会按照对教育局的承诺在2022年7月30日之前做好学生分流工作；电器元件公司认为关于嘉福学校的人数及办学许可证期限问题由法庭依法核查认定，复函内容与本案无关，不影响本案判决。经二审审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。另查明，广州电器元件厂于2021年6月22日经广州市市场监督管理局核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后名称变更为广州电器元件发展有限公司。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、提前解除案涉租赁合同的条件是否已成就；二、嘉福学校是否需腾空交还案涉场地给电器元件公司。对此，本院评析如下：广州电器元件厂于2020年7月23日提起本案一审诉讼，于2021年6月22日改制并变更名称为电器元件公司，电器元件公司因此承继了广州电器元件厂的权利和义务。嘉福学校以此为由认为广州电器元件厂无提起一审诉讼的主体资格，没有依据，本院不予支持。电器元件公司与嘉福学校签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，并无不当，本院予以维持。电器元件公司提供了证据证明广州市社会福利企业管理办公室系其上级主管机关，嘉福学校虽对此有异议，但未能提供充分的证据予以反驳，本院对嘉福学校的主张不予支持。双方在《广州市房屋租赁合同》中约定，由于政府或上级主管部门收回本合同出租标的，电器元件公司需提前180天书面通知嘉福学校，嘉福学校必须在接到书面通知书180天内无条件将场地交回电器元件公司。现电器元件公司的上级主管机关于2019年4月17日出具了《广州市社会福利企业管理办公室关于收回白沙水路160号土地使用权的通知》（穗福管发[2019]25号），电器元件公司亦于2019年5月30日向嘉福学校发出《广州电器元件厂关于收回广州市天河区嘉福学校租赁场地的通知》，告知其上级主管部门要求收回场地的事宜并要求嘉福学校自收到通知之日起交回案涉租赁场地且《广州市房屋租赁合同》同时终止。嘉福学校已于2019年5月31日签收该通知。故电器元件公司要求解除合同和收回场地的行为符合前述《广州市房屋租赁合同》的约定。一审法院因此认定《广州市房屋租赁合同》在嘉福学校收到通知后180天即2019年11月30日解除，并无不当，本院予以维持。合同解除后，嘉福学校理应向电器元件公司交还案涉场地。但根据天河区教育局向本院的复函内容，嘉福学校的办学许可证有效期至2025年6月14日，目前仍有在职教师51人，在校学生1074人（含小学生和初中生）。考虑到学校办学以及教学时间的特殊性，从保障未成年人义务教育权利的角度出发，本院酌定嘉福学校应在2022年7月30日前搬迁并交还场地给电器元件公司为宜。一审法院在尚未妥善处理在校学生上学安排的情况下，判决嘉福学校在判决生效之日起六十日内搬迁，期限过短，有失妥当，本院予以纠正。关于合同解除后的场地占用费问题，因双方确认嘉福学校已交租金（占有使用费）至2021年4月（含4月），故嘉福学校应按合同约定的1586134元/年的标准向电器元件公司支付自2021年5月1日起至实际交还案涉场地之日止的占有使用费。为方便计算，2021年5月1日至2021年8月31日的占有使用费528711.33元（1586134÷12×4），嘉福学校应在本判决发生法律效力之日起十日内支付；2021年9月1日起至实际交还场地之日止的占用费，嘉福学校应按每月132177.83元（1586134÷12）的标准于每月10日前支付。综上所述，嘉福学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初25692号民事判决第三项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初25692号民事判决第一项为：广州市天河区嘉福学校于2022年7月30日前将广州市天河区白沙水路*号场地腾空交还给广州电器元件发展有限公司；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初25692号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市天河区嘉福学校向广州电器元件发展有限公司支付2021年5月1日至2021年8月31日期间的场地占有使用费528711.33元；自2021年9月1日起至广州市天河区嘉福学校腾空交还场地之日止的场地占有使用费，广州市天河区嘉福学校应按132177.83元/月的标准于每月10日前支付给广州电器元件发展有限公司。四、驳回广州电器元件发展有限公司的其它诉讼请求。如果广州市天河区嘉福学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由广州市天河区嘉福学校负担。本判决为终审判决。审 判 长　刘贤君审 判 员　李　民审 判 员　唐佩莹二〇二一年九月十五日法官助理　邱思陵书 记 员　苏劲丹 来源：百度“马 克 数据网”