成都智冉商务服务有限公司、四川链家房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终7403号

• 案件编号

  （2021）川01民终7403号

• 案件名称

  成都智冉商务服务有限公司、四川链家房地产经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  成都智冉商务服务有限公司;四川链家房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  商品房委托代理销售合同纠纷

• 法律依据

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7403号上诉人（原审被告）：成都智冉商务服务有限公司。住所地：四川省成都高新区天和东街29号1栋1楼3号。法定代表人：郑维，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵如枫，男，系公司员工。上诉人成都智冉商务服务有限公司（以下简称智冉公司）因与被上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。智冉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回链家公司的诉讼请求或发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用均由链家公司承担。事实及理由：一、一审法院未受理智冉公司的反诉、未启动鉴定程序、未依法调查取证，程序严重违法，应发回重审。第一，智冉公司在一审开庭前已通过邮政EMS将民事反诉状邮寄给一审法院，并在开庭时又再次将民事反诉状当庭提交给法庭，且在庭审答辩及辩论阶段均再次请求法院依法受理反诉后与本诉一并审理，但一审法院均未作出任何回应。第二，智冉公司在收到一审法院的相关应诉资料后，即委托代理人在庭前到法院阅卷，但因链家公司未提交除双方合同等立案证据之外的其他核心证据，而是在开庭时才提交，导致智冉公司无法在庭前对链家公司的全部证据进行核对，因此智冉公司的代理人更无法在质证时对链家公司所提交的“对账结算明细表”、“客户确认书”及“成销确认书”等证据的真实性发表意见。庭后，智冉公司发现无法对上述证据中涉及“张倩”“罗菲杨”签字的真实性进行辨识，亦无法核实其真实性，故智冉公司向一审法院申请对涉及“张倩”“罗菲杨”的签名真实性进行鉴定，真实与否以最终鉴定意见为准，并向一审法院提交了书面鉴定申请书，一审未依法启动鉴定程序，剥夺了智冉公司的诉讼权利。第三，因智冉公司并非案涉项目开发商，但案涉《物业经纪代理服务合同》项下经纪代理房源的房屋买卖合同签订、房款收取均由开发商成都融创文旅城投资有限公司（原名称“成都万达城投资有限公司”）直接与购房客户对接，故智冉公司无法对案涉代理房源的成交情况完全掌握。因此，为查明案涉代理房源成交情况的基本案件事实，并核对链家公司所主张的成交房屋是否客观属实，需要到不动产登记中心查询相应房屋的网签备案信息，该信息智冉公司无法查到，需要法院协助查询。为此，智冉公司申请一审法院到都江堰市不动产登记中心调取相应房屋的网签备案信息，一审法院也未依法履行调查取证职责。二、“对账结算明细表”等证据不能作为认定案件事实的依据。第一，一审法院认定成销房屋、房屋价款及佣金所依据的“对账结算明细表”、“客户确认书”及“成销确认书”证据真实性尚未核实，且智冉公司对签字真实性申请了司法鉴定，在此情况下，一审法院径行将上述有争议的证据作为认定案件基本事实的依据，明显错误。同时，根据目前和开发商成都融创文旅城投资有限公司（以下简称融创公司）工作人员的沟通情况，链家公司在一审中提及的3套退房房屋xx、xx、xx，并未在融创公司的退房登记表中，且智冉公司或智冉公司委托的销售代理公司也未销售过该三套房屋，因此该三套房屋不属于智冉公司销售范围内的房屋；并且xx房屋在融创公司登记的业主名字为王兴华、王乾英，也并非链家公司主张的温晓凤、邓伟。这明显与链家公司的陈述以及“对账结算明细表”证据中所载的信息不相符，进一步表明“对账结算明细表”不能客观真实的反映房屋成销实际情况，亦不能作为认定案件事实的依据。第二，《物业经纪代理服务合同》第4.1.4条及第4.1.6条之约定，具有在结算单上签字确认的授权代表为“廖勇”，“张倩”和“罗菲杨”均无权参与或确认结算事宜。即便“张倩”和“罗菲杨”的签字属实，其签字行为也不能对智冉公司具有法律约束力，该结算单亦不能作为认定结算金额的有效依据。第三，《物业经纪代理服务合同》第8.3条约定，结算佣金的前提条件是签订商品房买卖合同并支付首付款，因此即便“成销确认书”所涉及的房源确系链家公司推介成交，这也无法证明购房客户已经将首付款全部支付完毕，亦无法证明智冉公司结算佣金的条件已经成就。因此，链家公司以“成销确认书”主张支付佣金的依据明显不足。链家公司辩称，第一，智冉公司上诉认为“对账结算明细表”不能客观反映房屋销售情况，无任何事实、证据支撑且不符合正常逻辑。该结算明细表由智冉公司签字确认，目的是为了确认成交房屋的情况及智冉公司应支付佣金的金额，是案涉合同8.4条约定的重要付款依据，该表当然可以成为结算和认定事实的依据。智冉公司提及到链家公司主动承认已退房的3套房屋在开发商未查到记录，首先，智冉公司没有证据支撑；其次，该3套房屋的房号可能与开发商内部登记的房号方式不一样，属正常现象；最后，智冉公司表示退还房屋在开发商处登记的业主姓名与结算表中的姓名不一致从而认为结算表不客观。链家公司认为，正因该房屋是由原来的客户买房后退房，最后再由新的客户购买，房屋业主的姓名当然会更换，并且链家公司对该3套房屋不收取佣金。第二，案涉合同4.1.6条约定罗菲杨或张倩可以代表智冉公司签署结算资料，虽然合同约定结算明细表由廖勇签字，但在合同履行过程中廖勇从未在任何一份结算资料中签字，都是由罗菲杨或张倩签字确认，且智冉公司也支付了大部分佣金，应视为双方认可罗菲杨及张倩的签字效力。第三，智冉公司认为，《成销确认书》不能证明客户已经支付首付款与证据本身相违背。《成销确认书》载明房屋成交时间、首付款时间、首付款金额，签署《成销确认书》的前提是链家公司已达到结算条件。综上，链家公司已举证证明智冉公司应支付佣金的事实，而智冉公司无任何证据却否认合同中约定的条款，严重违背合同契约精神，请求二审法院驳回智冉公司的全部上诉请求。链家公司向一审法院起诉请求：1.智冉公司立即向链家公司支付经纪代理服务费1335264.69元；2.本案诉讼费由智冉公司承担。一审法院认定事实：一、2019年1月1日，链家公司作为乙方与智冉公司作为甲方签订《物业经纪代理服务合同》，约定由链家公司为智冉公司代理的位于四川省成都市都江堰市的成都文旅城（备案名成都万达城）项目提供独家销售服务，经纪代理服务范围为368套，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日。销售阶段分为在2019年3月30日前完成销售任务的80%（即完成销售264套），在2019年4月30日前完成331套销售任务（含第一阶段销售任务），2019年6月30日前完成全部368套销售任务，并约定由链家公司提供165500元的履约保证金作为完成销售任务的履约保证。合同约定结佣条件为链家公司推介的客户签署《商品房买卖合同》并支付首付款即达到结佣条件。代理服务费的收费标准为客户于2019年1月1日-2019年1月7日期间认购的房屋按签约房款总价的12%收取，于2019年1月8日-2019年6月30日期间认购的房屋按签约房款总价的11.5%收取。链家公司每15日向智冉公司提供已达到结算条件的《经纪代理服务费结算单》，智冉公司收到该结算单后3日内审核完毕并签字确认返还至链家公司，链家公司根据该结算单确认的金额向智冉公司提供等额发票后7日内智冉公司将经纪代理服务费付至链家公司账。若智冉公司未按照本条款之约定向链家公司返还该结算单，则视为智冉公司对该结算金额无异议，智冉公司应严格按照结算单载明的金额向链家公司履行支付义务。合同同时约定交易流程如下：1.链家公司将客户带到销售现场后，智冉公司向链家公司签署《客户确认书》（由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨签字确认），以印证客户系由链家公司推介；2.达到成销条件2日内，由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认；3.智冉公司依据《成销确认书》向链家公司签署《经纪代理服务费结算单》（由智冉公司授权代表廖勇签字确认），明确每套房屋相应的服务费。4.智冉公司依据《经纪代理服务费结算单》向链家公司支付经纪代理服务费。二、2019年5月13日，链家公司与智冉公司签订《物业经纪代理服务合同补充协议》，双方对《物业经纪代理服务合同》中的履约保证金递交方式进行了补充约定。三、合同签订后，链家公司向智冉公司缴纳了履约保证金165500元，现该履约保证金智冉公司已向链家公司退还。四、《成都万达城项目对账结算明细表》载明了链家公司对不包含购房者余昌兵购买的房屋在内的375套房源的推介销售情况。该明细表载明了客户姓名、房号、认购时间、签约时间、合同成交金额、结算比例、结算金额等信息，并由张倩签字确认。链家公司明确该明细表中有3套房屋因客户退房，故相应佣金不予收取。上述明细表中反应的房屋销售进度与合同约定进度相符。另，链家公司提交一份《成销确认书》载明了购房者余昌兵身份信息、其购买房屋房号、认购日期、签约日期、成交价、首付款日期、首付款金额等信息。该《成销确认书》由罗菲杨签字确认。上述共计376套房源中，除去链家公司明确的3套房屋退房外，实际成交房屋373套，合计佣金35587578.01元（含购房者余昌兵的服务费116544.56元），并由链家公司向智冉公司出具了35834810.3元（其中含已退房房屋对应佣金363776.85元，未含余昌兵房屋销售佣金116544.56元）的增值税发票发票。智冉公司已向链家公司支付34252313.33元佣金，剩余1335264.68元佣金未支付。一审庭审结束后，智冉公司向一审法院申请对《成都万达城项目对账结算明细表》《成销确认书》《客户确认书》中张倩、罗菲杨签名的真实性进行鉴定，一审法院未予准许。一审法院认定以上事实，有双方工商信息、《物业经纪代理服务合同》《物业经纪代理服务合同补充协议》《成都万达城项目对账结算明细表》《成销确认书》《客户确认书》、银行交易凭证及当事人陈述等在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，智冉公司与链家公司签订的《物业经纪代理服务合同》及其补充协议系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为链家公司以《成都万达城项目对账结算明细表》及《成销确认书》作为佣金支付的依据并主张智冉公司向其支付1335264.69元佣金的诉讼请求能否得到支持。针对本案争议焦点，一审法院评析如下：智冉公司抗辩其与链家公司未进行有效结算，双方债权债务尚未明确，且智冉公司不是案涉项目的开发商，其与开发商之间的代理关系亦未进行最终结算，故不清楚链家公司完成交易的房源情况。对此，一审法院认为，首先，双方约定由链家公司推介的客户签署了商品房买卖合同并支付首付款即达到结算条件，链家公司亦提供了《成都万达城项目对账结算明细表》（以下简称《结算明细表》）《成销确认书》予以印证。其中《结算明细表》《成销确认书》均载明了购房者认购房屋的认购日期、签约日期、合同成交金额等信息，《结算明细表》亦明确约定了结算比例、结算金额，《成销确认书》载明了首付款支付日期、首付款金额等信息。且上述资料有智冉公司授权代表张倩、罗菲杨签名确认，签名字迹与合同中留下的模板笔迹较为吻合。其次，虽智冉公司抗辩张倩、罗菲杨无权代表智冉公司在《结算明细表》中签名，但双方约定张倩、罗菲杨系智冉公司的授权代表可在《成销确认书》中签名，而《成销确认书》亦包含了房屋的成交价款、首付款支付日期及金额等关键信息，可反映佣金计提金额。且事实上，所有的《结算明细表》均无智冉公司授权代表廖勇签字，但智冉公司业已依据上述《结算明细表》向链家公司支付了34252313.33元的佣金。再次，智冉公司已收到链家公司出具的金额为35834810.3元的增值税发票（其中含已退房房屋对应佣金）。最后，智冉公司虽抗辩链家公司未按销售进度完成销售，应承担相应的违约责任，但其未提供相应证据证明。相反，智冉公司已向链家公司退还了用于完成销售任务担保的履约保证金，故智冉公司的相关抗辩，一审法院不予采纳。另，智冉公司虽抗辩其不清楚上述资料中是否还尚存不应计算佣金的退房房源，一审法院亦责令智冉公司限期提交除链家公司自认的3套房源退房外的其他退房证据，但智冉公司至今未向一审法院提交。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应承担举证不能的不利后果。且即使将来出现退房情况，双方可根据实际情况另行找补，但智冉公司不能以此作为目前拒付链家公司佣金的理由。至于智冉公司与开发商之间是否结算问题，亦是二者之间的法律关系，不应成为阻却智冉公司支付的理由。综上，链家公司已尽到了力所能及的举证责任，其主张以上述《结算明细表》、《成销确认书》作为佣金支付的依据的证明力更高，一审法院予以采信。故智冉公司关于鉴定上述资料中张倩、罗菲杨签名真实性的申请，一审法院不予准许，即使上述资料中张倩、罗菲杨签名非其本人签名，链家公司出示的证据亦已达到了高度盖然性的证明标准，故智冉公司应向链家公司支付1335264.68元佣金。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第一百零八条第一款之规定，判决：一、智冉公司于判决生效之日起七日内向链家公司支付1335264.68元；二、驳回链家公司的其他诉讼请求。如果智冉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8409元（已减半），由智冉公司负担。二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。智冉公司与链家公司签订的《物业经纪代理服务合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为，一审法院判决智冉公司向链家公司支付服务费金额是否正确；一审法院是否有程序违法的行为。现本院评判如下：关于一审法院判决智冉公司向链家公司支付服务费金额是否正确的问题。第一，双方约定结算条件：链家公司推介或视为链家公司推介的客户签署了商品房买卖合同并支付首付款即达到结算条件。服务费支付条件及方式：链家公司每15日向智冉公司提供已达到结算条件的《经纪代理服务费结算单》，智冉公司收到该结算单后3日内审核完毕并签字确认返还至链家公司，链家公司根据该结算单确认的金额向智冉公司提供等额发票后7日内智冉公司将经纪代理服务费付至链家公司指定账户。若智冉公司未按照本条款之约定向链家公司返还该结算单，则视为智冉公司对该结算金额无异议，智冉公司应严格按照结算单载明的金额向链家公司履行支付义务。代理交易流程为：1.链家公司将客户带到销售现场后，智冉公司向链家公司签署《客户确认书》（由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨签字确认）；2.达到成销条件2日内，由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认；3.智冉公司依据《成销确认书》向链家公司签署《经纪代理服务费结算单》（由智冉公司授权代表廖勇签字确认）；4.智冉公司依据《经纪代理服务费结算单》向链家公司支付经纪代理服务费。第二，一审中，链家公司提供了《成销确认书》、《成都万达城项目对账结算明细表》（以下简称《结算明细表》），《成销确认书》载明了认购日期、签约日期、成交价、首付款日期、首付款金额等信息。《结算明细表》载明了结算比例、结算金额、认购时间、签约时间等信息，上述资料有智冉公司授权代表张倩、罗菲杨签名确认。第三，《结算明细表》载明了链家公司对不包含购房者余昌兵购买的房屋在内的375套房源的销售情况。链家公司提交一份由罗菲杨签字确认的《成销确认书》载明了购房者余昌兵等信息。上述共计376套房源中，除链家公司明确的3套房屋退房外，实际成交373套，合计佣金35587578.01元（含购房者余昌兵的服务费116544.56元）。第四、在所有《结算明细表》均无智冉公司授权代表廖勇的签字的情况下，并未提出任何异议，而是依据《结算明细表》向链家公司支付了34252313.33元的佣金，且智冉公司已向链家公司退还了用于完成销售任务担保的履约保证金。第五，智冉公司已收到链家公司出具的金额为35834810.3元的增值税发票（其中含已退房房屋对应佣金）。由上述事实可知，智冉公司认可链家公司已全面履行了案涉合同义务。智冉公司依据《结算明细表》向链家公司支付了绝大部分佣金，也说明其认可张倩、罗菲杨签名确认的《结算明细表》《成销确认书》，继续履行案涉合同义务。故一审法院判决智冉公司向链家公司支付1335264.68元佣金正确，本院予以维持。关于一审法院是否有程序违法的行为的问题。智冉公司上诉认为，一审法院未准许其对《结算明细表》《客户确认书》《成销确认书》中涉及张倩、罗菲杨签字鉴定申请；其申请一审法院调取相关房屋的网签备案信息，一审法院未调查取证，及一审法院未受理其反诉，均是程序严重违法。本院经审查认为，对于张倩、罗菲杨签字鉴定申请及调取相关房屋的网签备案信息，上文已论述，智冉公司依据《结算明细表》向链家公司支付了绝大部分佣金，继续履行案涉合同义务，是认可张倩、罗菲杨签名确认的《结算明细表》《成销确认书》，因此，一审法院对《结算明细表》《成销确认书》予以采信，未准许智冉公司对《结算明细表》《客户确认书》《成销确认书》中涉及张倩、罗菲杨签字鉴定申请及未调取相关房屋的网签备案信息并无不当。对于一审法院未受理其反诉，本院经审查认为，一审法院对该反诉不予受理属程序瑕疵，但认为智冉公司享有诉权，明确告知智冉公司可以另案起诉，并不影响当事人通过民事诉讼进行救济的权利。综上，智冉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16818元，由成都智冉商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　白福群二〇二一年九月十四日书记员　　夏玉荣四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终7403号上诉人（原审被告）：成都智冉商务服务有限公司。住所地：四川省成都高新区天和东街29号1栋1楼3号。法定代表人：郑维，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何俊宏，四川蓉城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵如枫，男，系公司员工。上诉人成都智冉商务服务有限公司（以下简称智冉公司）因与被上诉人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。智冉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回链家公司的诉讼请求或发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用均由链家公司承担。事实及理由：一、一审法院未受理智冉公司的反诉、未启动鉴定程序、未依法调查取证，程序严重违法，应发回重审。第一，智冉公司在一审开庭前已通过邮政EMS将民事反诉状邮寄给一审法院，并在开庭时又再次将民事反诉状当庭提交给法庭，且在庭审答辩及辩论阶段均再次请求法院依法受理反诉后与本诉一并审理，但一审法院均未作出任何回应。第二，智冉公司在收到一审法院的相关应诉资料后，即委托代理人在庭前到法院阅卷，但因链家公司未提交除双方合同等立案证据之外的其他核心证据，而是在开庭时才提交，导致智冉公司无法在庭前对链家公司的全部证据进行核对，因此智冉公司的代理人更无法在质证时对链家公司所提交的“对账结算明细表”、“客户确认书”及“成销确认书”等证据的真实性发表意见。庭后，智冉公司发现无法对上述证据中涉及“张倩”“罗菲杨”签字的真实性进行辨识，亦无法核实其真实性，故智冉公司向一审法院申请对涉及“张倩”“罗菲杨”的签名真实性进行鉴定，真实与否以最终鉴定意见为准，并向一审法院提交了书面鉴定申请书，一审未依法启动鉴定程序，剥夺了智冉公司的诉讼权利。第三，因智冉公司并非案涉项目开发商，但案涉《物业经纪代理服务合同》项下经纪代理房源的房屋买卖合同签订、房款收取均由开发商成都融创文旅城投资有限公司（原名称“成都万达城投资有限公司”）直接与购房客户对接，故智冉公司无法对案涉代理房源的成交情况完全掌握。因此，为查明案涉代理房源成交情况的基本案件事实，并核对链家公司所主张的成交房屋是否客观属实，需要到不动产登记中心查询相应房屋的网签备案信息，该信息智冉公司无法查到，需要法院协助查询。为此，智冉公司申请一审法院到都江堰市不动产登记中心调取相应房屋的网签备案信息，一审法院也未依法履行调查取证职责。二、“对账结算明细表”等证据不能作为认定案件事实的依据。第一，一审法院认定成销房屋、房屋价款及佣金所依据的“对账结算明细表”、“客户确认书”及“成销确认书”证据真实性尚未核实，且智冉公司对签字真实性申请了司法鉴定，在此情况下，一审法院径行将上述有争议的证据作为认定案件基本事实的依据，明显错误。同时，根据目前和开发商成都融创文旅城投资有限公司（以下简称融创公司）工作人员的沟通情况，链家公司在一审中提及的3套退房房屋xx、xx、xx，并未在融创公司的退房登记表中，且智冉公司或智冉公司委托的销售代理公司也未销售过该三套房屋，因此该三套房屋不属于智冉公司销售范围内的房屋；并且xx房屋在融创公司登记的业主名字为王兴华、王乾英，也并非链家公司主张的温晓凤、邓伟。这明显与链家公司的陈述以及“对账结算明细表”证据中所载的信息不相符，进一步表明“对账结算明细表”不能客观真实的反映房屋成销实际情况，亦不能作为认定案件事实的依据。第二，《物业经纪代理服务合同》第4.1.4条及第4.1.6条之约定，具有在结算单上签字确认的授权代表为“廖勇”，“张倩”和“罗菲杨”均无权参与或确认结算事宜。即便“张倩”和“罗菲杨”的签字属实，其签字行为也不能对智冉公司具有法律约束力，该结算单亦不能作为认定结算金额的有效依据。第三，《物业经纪代理服务合同》第8.3条约定，结算佣金的前提条件是签订商品房买卖合同并支付首付款，因此即便“成销确认书”所涉及的房源确系链家公司推介成交，这也无法证明购房客户已经将首付款全部支付完毕，亦无法证明智冉公司结算佣金的条件已经成就。因此，链家公司以“成销确认书”主张支付佣金的依据明显不足。链家公司辩称，第一，智冉公司上诉认为“对账结算明细表”不能客观反映房屋销售情况，无任何事实、证据支撑且不符合正常逻辑。该结算明细表由智冉公司签字确认，目的是为了确认成交房屋的情况及智冉公司应支付佣金的金额，是案涉合同8.4条约定的重要付款依据，该表当然可以成为结算和认定事实的依据。智冉公司提及到链家公司主动承认已退房的3套房屋在开发商未查到记录，首先，智冉公司没有证据支撑；其次，该3套房屋的房号可能与开发商内部登记的房号方式不一样，属正常现象；最后，智冉公司表示退还房屋在开发商处登记的业主姓名与结算表中的姓名不一致从而认为结算表不客观。链家公司认为，正因该房屋是由原来的客户买房后退房，最后再由新的客户购买，房屋业主的姓名当然会更换，并且链家公司对该3套房屋不收取佣金。第二，案涉合同4.1.6条约定罗菲杨或张倩可以代表智冉公司签署结算资料，虽然合同约定结算明细表由廖勇签字，但在合同履行过程中廖勇从未在任何一份结算资料中签字，都是由罗菲杨或张倩签字确认，且智冉公司也支付了大部分佣金，应视为双方认可罗菲杨及张倩的签字效力。第三，智冉公司认为，《成销确认书》不能证明客户已经支付首付款与证据本身相违背。《成销确认书》载明房屋成交时间、首付款时间、首付款金额，签署《成销确认书》的前提是链家公司已达到结算条件。综上，链家公司已举证证明智冉公司应支付佣金的事实，而智冉公司无任何证据却否认合同中约定的条款，严重违背合同契约精神，请求二审法院驳回智冉公司的全部上诉请求。链家公司向一审法院起诉请求：1.智冉公司立即向链家公司支付经纪代理服务费1335264.69元；2.本案诉讼费由智冉公司承担。一审法院认定事实：一、2019年1月1日，链家公司作为乙方与智冉公司作为甲方签订《物业经纪代理服务合同》，约定由链家公司为智冉公司代理的位于四川省成都市都江堰市的成都文旅城（备案名成都万达城）项目提供独家销售服务，经纪代理服务范围为368套，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日。销售阶段分为在2019年3月30日前完成销售任务的80%（即完成销售264套），在2019年4月30日前完成331套销售任务（含第一阶段销售任务），2019年6月30日前完成全部368套销售任务，并约定由链家公司提供165500元的履约保证金作为完成销售任务的履约保证。合同约定结佣条件为链家公司推介的客户签署《商品房买卖合同》并支付首付款即达到结佣条件。代理服务费的收费标准为客户于2019年1月1日-2019年1月7日期间认购的房屋按签约房款总价的12%收取，于2019年1月8日-2019年6月30日期间认购的房屋按签约房款总价的11.5%收取。链家公司每15日向智冉公司提供已达到结算条件的《经纪代理服务费结算单》，智冉公司收到该结算单后3日内审核完毕并签字确认返还至链家公司，链家公司根据该结算单确认的金额向智冉公司提供等额发票后7日内智冉公司将经纪代理服务费付至链家公司账。若智冉公司未按照本条款之约定向链家公司返还该结算单，则视为智冉公司对该结算金额无异议，智冉公司应严格按照结算单载明的金额向链家公司履行支付义务。合同同时约定交易流程如下：1.链家公司将客户带到销售现场后，智冉公司向链家公司签署《客户确认书》（由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨签字确认），以印证客户系由链家公司推介；2.达到成销条件2日内，由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认；3.智冉公司依据《成销确认书》向链家公司签署《经纪代理服务费结算单》（由智冉公司授权代表廖勇签字确认），明确每套房屋相应的服务费。4.智冉公司依据《经纪代理服务费结算单》向链家公司支付经纪代理服务费。二、2019年5月13日，链家公司与智冉公司签订《物业经纪代理服务合同补充协议》，双方对《物业经纪代理服务合同》中的履约保证金递交方式进行了补充约定。三、合同签订后，链家公司向智冉公司缴纳了履约保证金165500元，现该履约保证金智冉公司已向链家公司退还。四、《成都万达城项目对账结算明细表》载明了链家公司对不包含购房者余昌兵购买的房屋在内的375套房源的推介销售情况。该明细表载明了客户姓名、房号、认购时间、签约时间、合同成交金额、结算比例、结算金额等信息，并由张倩签字确认。链家公司明确该明细表中有3套房屋因客户退房，故相应佣金不予收取。上述明细表中反应的房屋销售进度与合同约定进度相符。另，链家公司提交一份《成销确认书》载明了购房者余昌兵身份信息、其购买房屋房号、认购日期、签约日期、成交价、首付款日期、首付款金额等信息。该《成销确认书》由罗菲杨签字确认。上述共计376套房源中，除去链家公司明确的3套房屋退房外，实际成交房屋373套，合计佣金35587578.01元（含购房者余昌兵的服务费116544.56元），并由链家公司向智冉公司出具了35834810.3元（其中含已退房房屋对应佣金363776.85元，未含余昌兵房屋销售佣金116544.56元）的增值税发票发票。智冉公司已向链家公司支付34252313.33元佣金，剩余1335264.68元佣金未支付。一审庭审结束后，智冉公司向一审法院申请对《成都万达城项目对账结算明细表》《成销确认书》《客户确认书》中张倩、罗菲杨签名的真实性进行鉴定，一审法院未予准许。一审法院认定以上事实，有双方工商信息、《物业经纪代理服务合同》《物业经纪代理服务合同补充协议》《成都万达城项目对账结算明细表》《成销确认书》《客户确认书》、银行交易凭证及当事人陈述等在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，智冉公司与链家公司签订的《物业经纪代理服务合同》及其补充协议系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为链家公司以《成都万达城项目对账结算明细表》及《成销确认书》作为佣金支付的依据并主张智冉公司向其支付1335264.69元佣金的诉讼请求能否得到支持。针对本案争议焦点，一审法院评析如下：智冉公司抗辩其与链家公司未进行有效结算，双方债权债务尚未明确，且智冉公司不是案涉项目的开发商，其与开发商之间的代理关系亦未进行最终结算，故不清楚链家公司完成交易的房源情况。对此，一审法院认为，首先，双方约定由链家公司推介的客户签署了商品房买卖合同并支付首付款即达到结算条件，链家公司亦提供了《成都万达城项目对账结算明细表》（以下简称《结算明细表》）《成销确认书》予以印证。其中《结算明细表》《成销确认书》均载明了购房者认购房屋的认购日期、签约日期、合同成交金额等信息，《结算明细表》亦明确约定了结算比例、结算金额，《成销确认书》载明了首付款支付日期、首付款金额等信息。且上述资料有智冉公司授权代表张倩、罗菲杨签名确认，签名字迹与合同中留下的模板笔迹较为吻合。其次，虽智冉公司抗辩张倩、罗菲杨无权代表智冉公司在《结算明细表》中签名，但双方约定张倩、罗菲杨系智冉公司的授权代表可在《成销确认书》中签名，而《成销确认书》亦包含了房屋的成交价款、首付款支付日期及金额等关键信息，可反映佣金计提金额。且事实上，所有的《结算明细表》均无智冉公司授权代表廖勇签字，但智冉公司业已依据上述《结算明细表》向链家公司支付了34252313.33元的佣金。再次，智冉公司已收到链家公司出具的金额为35834810.3元的增值税发票（其中含已退房房屋对应佣金）。最后，智冉公司虽抗辩链家公司未按销售进度完成销售，应承担相应的违约责任，但其未提供相应证据证明。相反，智冉公司已向链家公司退还了用于完成销售任务担保的履约保证金，故智冉公司的相关抗辩，一审法院不予采纳。另，智冉公司虽抗辩其不清楚上述资料中是否还尚存不应计算佣金的退房房源，一审法院亦责令智冉公司限期提交除链家公司自认的3套房源退房外的其他退房证据，但智冉公司至今未向一审法院提交。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应承担举证不能的不利后果。且即使将来出现退房情况，双方可根据实际情况另行找补，但智冉公司不能以此作为目前拒付链家公司佣金的理由。至于智冉公司与开发商之间是否结算问题，亦是二者之间的法律关系，不应成为阻却智冉公司支付的理由。综上，链家公司已尽到了力所能及的举证责任，其主张以上述《结算明细表》、《成销确认书》作为佣金支付的依据的证明力更高，一审法院予以采信。故智冉公司关于鉴定上述资料中张倩、罗菲杨签名真实性的申请，一审法院不予准许，即使上述资料中张倩、罗菲杨签名非其本人签名，链家公司出示的证据亦已达到了高度盖然性的证明标准，故智冉公司应向链家公司支付1335264.68元佣金。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第一百零八条第一款之规定，判决：一、智冉公司于判决生效之日起七日内向链家公司支付1335264.68元；二、驳回链家公司的其他诉讼请求。如果智冉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8409元（已减半），由智冉公司负担。二审中，双方未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。智冉公司与链家公司签订的《物业经纪代理服务合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为，一审法院判决智冉公司向链家公司支付服务费金额是否正确；一审法院是否有程序违法的行为。现本院评判如下：关于一审法院判决智冉公司向链家公司支付服务费金额是否正确的问题。第一，双方约定结算条件：链家公司推介或视为链家公司推介的客户签署了商品房买卖合同并支付首付款即达到结算条件。服务费支付条件及方式：链家公司每15日向智冉公司提供已达到结算条件的《经纪代理服务费结算单》，智冉公司收到该结算单后3日内审核完毕并签字确认返还至链家公司，链家公司根据该结算单确认的金额向智冉公司提供等额发票后7日内智冉公司将经纪代理服务费付至链家公司指定账户。若智冉公司未按照本条款之约定向链家公司返还该结算单，则视为智冉公司对该结算金额无异议，智冉公司应严格按照结算单载明的金额向链家公司履行支付义务。代理交易流程为：1.链家公司将客户带到销售现场后，智冉公司向链家公司签署《客户确认书》（由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨签字确认）；2.达到成销条件2日内，由智冉公司授权代表张倩或罗菲杨在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认；3.智冉公司依据《成销确认书》向链家公司签署《经纪代理服务费结算单》（由智冉公司授权代表廖勇签字确认）；4.智冉公司依据《经纪代理服务费结算单》向链家公司支付经纪代理服务费。第二，一审中，链家公司提供了《成销确认书》、《成都万达城项目对账结算明细表》（以下简称《结算明细表》），《成销确认书》载明了认购日期、签约日期、成交价、首付款日期、首付款金额等信息。《结算明细表》载明了结算比例、结算金额、认购时间、签约时间等信息，上述资料有智冉公司授权代表张倩、罗菲杨签名确认。第三，《结算明细表》载明了链家公司对不包含购房者余昌兵购买的房屋在内的375套房源的销售情况。链家公司提交一份由罗菲杨签字确认的《成销确认书》载明了购房者余昌兵等信息。上述共计376套房源中，除链家公司明确的3套房屋退房外，实际成交373套，合计佣金35587578.01元（含购房者余昌兵的服务费116544.56元）。第四、在所有《结算明细表》均无智冉公司授权代表廖勇的签字的情况下，并未提出任何异议，而是依据《结算明细表》向链家公司支付了34252313.33元的佣金，且智冉公司已向链家公司退还了用于完成销售任务担保的履约保证金。第五，智冉公司已收到链家公司出具的金额为35834810.3元的增值税发票（其中含已退房房屋对应佣金）。由上述事实可知，智冉公司认可链家公司已全面履行了案涉合同义务。智冉公司依据《结算明细表》向链家公司支付了绝大部分佣金，也说明其认可张倩、罗菲杨签名确认的《结算明细表》《成销确认书》，继续履行案涉合同义务。故一审法院判决智冉公司向链家公司支付1335264.68元佣金正确，本院予以维持。关于一审法院是否有程序违法的行为的问题。智冉公司上诉认为，一审法院未准许其对《结算明细表》《客户确认书》《成销确认书》中涉及张倩、罗菲杨签字鉴定申请；其申请一审法院调取相关房屋的网签备案信息，一审法院未调查取证，及一审法院未受理其反诉，均是程序严重违法。本院经审查认为，对于张倩、罗菲杨签字鉴定申请及调取相关房屋的网签备案信息，上文已论述，智冉公司依据《结算明细表》向链家公司支付了绝大部分佣金，继续履行案涉合同义务，是认可张倩、罗菲杨签名确认的《结算明细表》《成销确认书》，因此，一审法院对《结算明细表》《成销确认书》予以采信，未准许智冉公司对《结算明细表》《客户确认书》《成销确认书》中涉及张倩、罗菲杨签字鉴定申请及未调取相关房屋的网签备案信息并无不当。对于一审法院未受理其反诉，本院经审查认为，一审法院对该反诉不予受理属程序瑕疵，但认为智冉公司享有诉权，明确告知智冉公司可以另案起诉，并不影响当事人通过民事诉讼进行救济的权利。综上，智冉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16818元，由成都智冉商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　白福群二〇二一年九月十四日书记员　　夏玉荣 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