沅陵晨辉房地产开发有限责任公司、张若飞租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1202号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1202号

• 案件名称

  沅陵晨辉房地产开发有限责任公司、张若飞租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  沅陵晨辉房地产开发有限责任公司;张若飞

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1202号上诉人(原审被告)：沅陵晨辉房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇黄花溶凤凰景城，统一社会信用代码：914312227968763817。法定代表人：吴光敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董维权，湖南龚云树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张若飞，男，1975年7月15日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：肖晓锋，男，1974年12月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。上诉人沅陵晨辉房地产开发有限责任公司（以下简称晨辉房地产公司）与被上诉人张若飞租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年7月30日审理了本案。上诉人晨辉房地产公司委托诉讼代理人董维权，被上诉人张若飞及其委托诉讼代理人肖晓锋等到庭参加诉讼。上诉人晨辉房地产公司上诉请求：撤销一审判决，并作出公正判决。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一审采纳湘英特审计鉴定报告结论不真实、不科学，不能作为认定民事权益的有效证据；认定损失期间为605天事实不清，被上诉人没有交租金在先，且多次催交未果。如有损失，也应当由被上诉人自己全部承担。一审程序不合法，实际经营人是张若飞的爱人且已依法登记，导致涉案事实无法查清。被上诉人张若飞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在本案中具有违约行为。被上诉人依约交纳了租金，但自2016年起，商铺就开始漏水，导致我无法继续经营。迫于无奈，就延迟交付租金。但上诉人于2018年10月17日，将门面上锁，停水停电，导致我无法经营。上诉人的违约行为给我造成了巨大的损失，应当依法赔偿我的实际经营损失。张若飞向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》；2、判令晨辉房地产公司赔偿原告经营损失（2018年8月24日—2020年4月20日）及装修残值等各项经济损失共计1024210元；3、本案诉讼费用由晨辉房地产公司承担。原审法院查明：2014年4月2日，张若飞和晨辉房地产公司双方签订了一份《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，合同约定，晨辉房地产公司将其所有的晨辉装饰建材城15栋二层B区的10号商铺租给张若飞；租赁期限为10年（2014年5月20日—2024年5月19日）；前3年免交租金，免租期后第一年按照每平方米14元的标准收取租金，以后每年租金按照每月递增百分之十的标准计算；双方租赁关系终止时，张若飞可拆除允许范围内的部分装修，将场地退还给晨辉房地产公司。合同签订后，张若飞对该商铺进行了装修，用于五金、建材销售及室内装修、设计服务经营。2016年由于该商铺开始漏水，张若飞和晨辉房地产公司双方为此发生纠纷。2018年8月24日，晨辉房地产公司以张若飞拖欠租金为由，将张若飞经营商铺的电表予以拆除，致使张若飞在此后的期间一直没有经营。2018年10月24日，张若飞和晨辉房地产公司双方达成协议，协议约定，张若飞在协议签订时交清65940元的租赁费；晨辉房地产公司给张若飞补偿因商铺漏水给张若飞造成的经济损失1000元，并对天花板进行维修；张若飞赔偿晨辉房地产公司方的医疗费、误工费等经济损失10000元。2018年10月17日，晨辉房地产公司将该商铺上锁，双方再次发生纠纷。2020年1月19日，晨辉房地产公司诉至法院，要求解除张若飞和晨辉房地产公司双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，并责令张若飞及时腾空租赁的商铺；请求判令张若飞支付晨辉房地产公司租赁费74296.80元。该案经法院主持调解，双方当事人于2020年4月20日自愿达成调解协议，法院制作了（2020）湘1222民初107号民事调解书，解除张若飞和晨辉房地产公司双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，张若飞十日内腾空租赁的商铺；张若飞在该调解书生效后十日内支付晨辉房地产公司租金74296.80元。本案在审理过程中，张若飞于2020年5月11日向法院提出鉴定申请，要求对其在2015年至2017年的月平均经营利润及晨辉装饰建材城15栋二层B区的10号商铺装修剩余价值进行鉴定。2020年7月20日，法院委托湖南英特有限责任会计事务所进行司法鉴定。2021年4月12日，湖南英特有限责任会计事务所作出湘英特（2020）审鉴字第200号审计鉴定报告，认定张若飞经营期间（2015年至2017年）月平均经营利润为30950.93元。同时作出长天时价鉴怀字（2021）第012号价格评估结论报告书，认定晨辉装饰建材城15栋二层B区的10号商铺装修剩余价值为102328元。原审法院认为，本案系一起租赁合同纠纷。张若飞和晨辉房地产公司双方于2014年4月2日签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，张若飞和晨辉房地产公司双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在本案中，晨辉房地产公司在纠纷发生后，没有采取正确的法律手段。而是在租赁合同没有解除的情况下，将张若飞经营的商铺上锁并断电，致使张若飞无法继续经营，晨辉房地产公司的行为已构成违约，由此给张若飞造成的经营损失，即合同履行后可以获得的利益，晨辉房地产公司应当予以赔偿。故张若飞要求晨辉房地产公司赔偿2018年8月24日—2020年4月20日期间的经营损失，法院予以支持。张若飞的实际经营损失应为1031.67元（30950.93元÷30天）×605天（2018年8月24日—2020年4月20日），计624160.35元。张若飞以晨辉房地产公司违反合同约定为由，要求晨辉房地产公司赔偿其租赁商铺的装修费用。但张若飞和晨辉房地产公司签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》明确约定，双方租赁关系终止时，张若飞将可拆除允许范围内的部分装修，将场地退还给晨辉房地产公司。同时由于张若飞和晨辉房地产公司双方已于2020年4月20日协商解除了该合同，合同约定的权利义务已经终止，因此，张若飞的该项诉讼请求就没有法律和事实上的依据。故对张若飞要求晨辉房地产公司赔偿晨辉装饰建材城15栋二层B区的10号商铺装修剩余价值的诉讼请求，法院不予支持。张若飞以晨辉房地产公司违反合同约定为由，要求解除张若飞和晨辉房地产公司双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》。但法院于2020年4月20日作出的（2020）湘1222民初107号民事调解书，已经明确解除了双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》，因此张若飞的该项诉讼请求已经没有事实基础，故对张若飞要求解除张若飞和晨辉房地产公司双方签订的《晨辉装饰建材城商铺租赁合同》的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，本案中张若飞的实际经济损失为2018年8月24日—2020年4月20日期间的经营损失624160.35元，鉴定费16000元。合计625760.35元。由于张若飞在本案中未及时交纳租赁费用，自身也存在一定的过错，也应承担相应的责任。根据本案的实际情况及双方当事人的违约情形，法院确认张若飞承担20％的责任，晨辉房地产公司承担80％的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定判决如下：一、限沅陵晨辉房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告张若飞的经营损失500608.28元（2018年8月24日—2020年4月20日）；二、驳回张若飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14018元，由沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担5211元；张若飞负担8807元。双方当事人在二审中没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，在对张若飞的经营利润鉴定时，英特事务所初稿出来后征求双方当事人意见，晨辉房地产公司提出，评估依据销售表等都是张若飞单方提供，且无相关资料相互印证，并在质证时晨辉房地产公司已提出不予认可的质证意见，从而主张鉴定依据不真实、不合法。英特事务所回复称：评估依据的有关材料由法院转达，若该依据调整后，我司也会对报告进行调整。本院认为，一审法院采信的湖南英特有限责任会计事务所关于平均经营利润的司法鉴定报告所依据的资料虽经质证，但在晨辉房地产公司提出异议后，并未进一步组织双方举证从而对鉴定依据进行认证，而是将未经认证的证据交由英特事务所，该鉴定明显依据不足，不能作为本案认定事实的依据，对该鉴定结论不予采信。另，从本案查明的事实看，上诉人与张若飞之间虽因租赁存在矛盾，但根据生效的调解书，张若飞未及时交纳租金是事实，商铺不能经营，张若飞本人有责任。张若飞一直以商铺被关电表被拆为由放任损失的扩大，该扩大部分的损失，不能由晨辉房地产公司赔偿。本案矛盾产生于商铺漏水，晨辉房地产公司应当承担相应的责任。经鉴定，商铺装修残值为102328元，现张若飞不能继续经营，损失确实存在。根据双方在本案中的过错，本院酌情由晨辉房地产公司赔偿张若飞装修残值的90%即92059元，张若飞自己承担10%。综上所述，上诉人上诉部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：1、撤销湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初590号民事判决；2、沅陵晨辉房地产开发有限责任公司赔偿张若飞损失92059元；3、驳回张若飞的其他诉讼请求。一审案件受理费14018元，由沅陵晨辉房地产开发有限责任公司承担1402元，张若飞承担12616元；二审案件受理费8806元，沅陵晨辉房地产开发有限责任公司负担4403元，张若飞负担4403元。本判决为终审判决。审判长　　冷旗帜审判员　　周　晓审判员　　欧晓林二〇二一年九月十六日书记员　　申沁瑶 关注微信公众号“马克数据网”