侯秉进、济南市民委员会土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁01民终5278号

• 案件编号

  （2021）鲁01民终5278号

• 案件名称

  侯秉进、济南市民委员会土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省济南市中级人民法院

• 所属地区

  山东省济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  侯秉进;济南市民委员会

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终5278号上诉人（原审被告）：侯秉进，男，1964年4月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邬宏威，北京威泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王崇美，女，1963年11月26日出生，汉族，住济南市。系侯秉进之妻。被上诉人（原审原告）：济南市民委员会，住所地济南市。法定代表人：王能斌，主任。委托诉讼代理人：马增华，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振虎，山东东城律师事务所律师。上诉人侯秉进因与被上诉人济南市民委员会（以下简称孟家庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。侯秉进上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初900号民事判决；2.判令孟家庄村委会继续履行与侯秉进签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》；3.本案一、二审诉讼费用由孟家庄村委会承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、孟家庄村委会并非适格原告，无权解除依法签订的涉案《土地租赁合同》。孟家庄村委会主任王能斌没有履行必要的民主决策程序，无权提起本案单方解除权之诉。2、侯秉进是响应历城区政府招商引资的号召承租的土地，并且按照合同约定交纳土地租赁费，当时和村委会约定了可以缓交，并且其他承租人也存在类似情形。法院应当调查，并以当时交款日期推定这种情况客观存在。3、孟家庄村委会没有对侯秉进缓交土地租赁费的情况进行书面催告，擅自拖延至三年后起诉解除合同，明显违法，侵犯了侯秉进的合法权益。4、一审判决认定侯秉进欠缴租金致使孟家庄村委会的合同目的无法实现有误，侯秉进提交了录音证据可以证明是孟家庄村委会拒收租赁费，侯秉进没有责任。二、一审判决适用法律错误。1、民事诉讼法第六十四条规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，侯秉进提供的录音证据能有力地证明系孟家庄村委会拒收租金，致使合同目的不能实现的责任属于孟家庄村委会。2、合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，孟家庄村委会拒收侯秉进的缴款，致使合同目的不能实现，其行为严重违反前述法律规定，一审法院判决解除合同有误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护侯秉进的合法权益。孟家庄村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回侯秉进的上诉请求。理由：侯秉进与孟家庄村委会于2003年3月1日签订的土地租赁合同第二条规定，本着先交钱后使用的原则，每年1月5日前交齐下一年租金，逾期不交，孟家庄村委会有权收回土地，终止合同。侯秉进交纳租金最后时间为2019年的2月份，此后未再向孟家庄村委会交纳租金，已构成根本违约，根据合同约定，孟家庄村委会有权解除合同，收回土地。孟家庄村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除侯秉进与孟家庄村委会签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》；2.判令侯秉进将承租的土地（位于荷花路街道孟家村村东荷花路北侧南北长117米、东西宽20米，计3.51亩）返还给孟家庄村委会；3.本案诉讼费由侯秉进承担。一审法院认定的事实：2003年3月1日，孟家庄村委会（甲方）与侯秉进（乙方）签订《土地租赁合同》，约定孟家庄村委会将孟家庄东荷花路北侧南北长117米，东西宽20米，共计3.51亩土地租给侯秉进发展企业使用，租期三十年，自2003年3月1日起至2033年3月1日止，租金每亩每年2000元。本着先交钱后使用的原则，每年终即1月5日前交齐下年租金，逾期不交甲方有权回收土地，终止合同。合同还对涉案土地管理及使用等问题进行了约定。2015年8月20日，孟家庄村委会（甲方）与侯秉进（乙方）签订《土地租赁补充协议》，对前述土地租赁合同部分条款进行调整，约定：1.双方协商确定由原来合同约定的租赁土地价格每亩每年2000元调整至3500元。2.土地租赁范围仍按照原合同确定的范围执行。3.本协议双方经协商，原合同土地租赁价格每五年调整一次，调整幅度以上一个五年当中每年的土地租金价格为基数上浮5%确定下一个五年当中每年的土地租赁价格。4.本补充协议签订之日起，乙方应当按照本补充协议约定的土地租赁价格支付土地租赁费。6.除本协议约定外，原合同的其他条款不变双方应当继续履行。《土地租赁合同》签订后，孟家庄村委会依约向侯秉进交付了涉案土地，侯秉进向孟家庄村委会缴纳土地租金至2019年2月份，2019年2月以后的土地租金未再缴纳。侯秉进陈述，2019年2月以后未再缴纳土地租金系因为孟家庄村委会村主任王能斌拒收，并提交2021年的现场录音一份，并陈述其与孟家庄村委会前几任村书记有关口头协议；孟家庄村委会认为录音中谈话内容未体现孟家庄村委会拒收，只是多次强调2019年、2020年的租金侯秉进并未缴纳。一审法院认为，孟家庄村委会与侯秉进双方签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行义务。涉案土地租赁合同签订后，孟家庄村委会依约向侯秉进交付了涉案3.51亩土地，侯秉进应当按照合同约定按期向孟家庄村委会支付土地租金，但其在缴纳至2019年2月份后未再缴纳。侯秉进辩称未缴纳租金系孟家庄村委会村主任王能斌拒收，且与孟家庄村委会前几任村书记有口头协议可以缓交，但其提交的证据不能证实孟家庄村委会拒收租金的事实，其亦无证据证实存在口头协议，故对其辩称，一审法院不予采信。侯秉进逾期不缴纳土地租金的行为，致使孟家庄村委会出租土地收取租金的合同目的不能实现，已构成根本违约，侯秉进应当承担相应的违约责任，故对于孟家庄村委会要求解除与侯秉进签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》，并归还承租土地的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因孟家庄村委会通过提起诉讼的方式行使合同解除权，故涉案土地租赁合同及补充协议合同的解除时间为本案起诉状副本送达侯秉进之日即2021年1月25日。一审法院依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孟家庄村委会与侯秉进签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议》于2021年1月25日解除；二、侯秉进于判决生效之日起十日内返还孟家庄村委会承租的土地（土地四至：位于荷花路街道孟家村村东荷花路北侧，南北长117米、东西宽20米，计3.51亩）。案件受理费650元，由侯秉进负担。二审中，侯秉进提交以下新证据：1．情况说明3份，落款处有分别有签有“孟某某”、“王某”、“王某”名字及捺印，拟证明历任的村主任均认可了对涉案土地租金予以缓交的事实，结合一审时候提供的租金收据，可以印证本次缓交租金符合之前的约定。孟家庄村委会解除合同的真实目的并非其所谓的侯秉进没有交纳租金。2．证明1份，落款有“王某”、“王某某”、“李某某”签名及捺印，拟证明孟家庄村委会成员王某某和村支部成员王某、李某某均证实孟家庄村委会解除涉案的土地承包合同没有召开村两委会议、党员会议和村民代表会议，也没有相应的民主表决程序，没有会议纪要，没有做到三会两公开的公示。孟家庄村委会对上述证据的真实性和关联性均有异议：3份情况说明存在涂改痕迹，把时间从3月改成5月了，未加盖修改人的手印；证据均属于证人证言，已经超过了举证期限，不属于新证据，证人应当出庭作证，没有正当理由不出庭接受质询无效，也无法达到证明目的。证明二的证明也无法证明三位证人属于村委会成员或者支部成员。本院查明：1.签订涉案租赁合同后至2018年7月，侯秉进每年均足额交纳租金，交纳的时间基本晚于合同约定时间。2.在侯秉进提交的录音中，村主任王能斌认可侯秉进一方2020年去交过租金，否认其2019年去交过租金。3.侯秉进多次明确表示愿意交纳相应的租金。一审认定的其他事实符合法律规定，本院对其予以确认。本院认为，本案争议焦点有两项，现分别分析如下：一、关于涉案租赁合同的效力。根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，侯秉进与孟家庄村委会之间的涉案租赁合同约定租赁期限为三十三年，根据上述法律规定，超过二十年的部分无效。即双方涉案合同自2003年3月1日至2023年2月28日有效，2023年2月28日之后的部分无效。二、涉案租赁合同是否应解除。根据合同约定，侯秉进应于2019年1月5日前交纳2020年的租金，否则孟家庄村委会有权解除合同。但是，侯秉进未提交其该项租金交纳的证据。故一审法院认定合同约定的解除条件成就，符合法律规定。侯秉进主张其与前任村主任约定可以缓交租金，但其至村委会提起本案诉讼时，其一直也未交纳。其主张其于2019年、2020年去村委会交纳过租金，而村委会拒收。但是，其提交的录音中，村主任只认可其2020年去交纳过租金，否认其2019年去交纳过租金。因此，其主张2019年交纳过租金被村委会拒收，只有其陈述，无其他证据佐证，一审法院认定其该主张证据不足，未超出其自由裁量范围。按上述录音，侯秉进于2020年去村里交纳租金，已距合同约定的应当交纳租金的时间约两年时间，即使其主张的缓交事实成立，也超过了缓交应当符合的合理期限。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由侯秉进负担。本判决为终审判决。审判员　　赵雯二〇二一年九月一日书记员　　韩笑 来自：www.nlaw.org