张中阁、闫荣健房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终4985号

• 案件编号

  （2021）津02民终4985号

• 案件名称

  张中阁、闫荣健房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  张中阁;闫荣健

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终4985号上诉人（原审原告）：张中阁，男，1986年3月30日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙颖，张中阁之妻，住天津市津南区。委托诉讼代理人：郭浩，河北艺森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫荣健，男，1987年11月13日出生，汉族，天津市金凯源阀门制造有限公司经理，住天津市津南区。委托诉讼代理人：万洋，天津双辰律师事务所律师。上诉人张中阁因与被上诉人闫荣健房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2021）津0112民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张中阁上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方自2020年11月27日起解除租赁合同关系，闫荣健退还张中阁租金155,250元。2、本案的一、二审诉讼费用由闫荣健承担。事实和理由：一、张中阁与闫荣健之间的房屋租赁合同关系，依法应自2020年11月27日开始解除。1、张中阁通过现金交付的方式，向闫荣健支付了第二年租金23万元，与双方之间的银行转账无关。通话录音可以证明，张中阁已经支付了新一年度的租金，闫荣健“同意张中阁继续使用”也从侧面印证了张中阁付清房租的事实。闫荣健在双方的多起案件中作了大量虚假陈述，其有收取现金的行为，其陈述已不足以采信。2、2020年11月27日，闫荣健的种种行为导致张中阁租用厂房经营公司的合同目的无法实现，合同关系应在当日解除。2020年11月26日上午，张中阁公司的工人还在进行生产经营，案外人来拉货物，闫荣健无故阻止，张中阁妻子报警处理。张中阁提供的监控视频也表明：2020年11月27日凌晨，闫荣健父亲持刀将张中阁公司的工人从宿舍中赶出。此时，张中阁方未收到所谓的保全裁定，财产并未被查封，工人们对双方之间是否有纠纷并不知情，闫荣健“工人搬东西、他们制止”的说法明显与事实不符。在查封财产时，执行法官明确告知闫荣健不得影响张中阁正常经营，但闫荣健方不听警示，封锁张中阁的办公室、扣留张中阁的财物，导致公司无法正常经营。闫荣健方的侵权行为构成根本违约。另外，张中阁公司的客户来取货物时，闫荣健还向他们索取了数万元钱财。闫荣健的行为在当时即表明不再履行合同，也导致张中阁租用厂房场地经营公司的合同目的无法实现，同时也给张中阁带来了巨大损失，张中阁在当时以及11041号案件中也明确表示不再租赁厂房。双方的合同关系应自张中阁被赶出、无法使用厂房时解除。3、本案应将张中阁公司的设备材料转移存放地点进行查封，以减少双方损失。二、张中阁通话录音表明，张中阁已经支付了新一年的租金23万，闫荣健对该录音的真实性也没有异议。张中阁仅使用案涉租赁物至2020年11月27日，便被闫荣健方赶出厂房场地，无法继续经营公司，未使用时间长达八个月零三天。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，闫荣健依法应退还张中阁剩余租金合计155,250元人民币，具体计算方式为：230,000元/年÷12个月×8个月＋230,000元/年÷12个月÷30天×3天。对于张中阁维权发生的诉讼费用，也应由闫荣健负担。三、本案一、二审诉讼费用，应由闫荣健负担。闫荣健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张中阁向一审法院起诉请求：1．请求判令自2020年11月27日起解除张中阁、闫荣健之间的租赁合同关系；2．请求判令闫荣健立即退还张中阁租金155,250元人民币；3．诉讼费由闫荣健负担。一审法院认定事实：双方当事人没有争议的事实为：2019年8月1日开始，张中阁与闫荣健以个人名义签订租赁合同，张中阁租赁位于津南区小站镇（金凯源阀门厂后院），用于案外人天津格涛钢结构技术有限公司（以下简称格涛公司）加工生产，张中阁为格涛公司法定代表人。约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日。约定租赁费为220000元／年。闫荣健当月交付租赁物。后闫荣健续租一年，但就续租一事双方未签订书面租赁合同，仅达成了口头协议。庭审中查明，2020年11月26日，津南区人民法院就天津市金凯源阀门制造有限公司（以下简称金凯源公司，法定代表人为闫荣健）起诉格涛公司、张中阁、孙颖民间借贷纠纷作出（2020）津0112民初11041号民事裁定书，裁定查封、冻结格涛公司、张中阁、孙颖名下400,000元的银行存款或其他等值财产。2020年11月27日，津南区人民法院相应作出（2020）津0112执保1352号执行裁定书，裁定查封被执行人格涛公司名下存放于金凯源公司厂房内的机器设备及工字钢成品、半成品，查封期限两年（自2020年11月27日至2022年11月26日）。2020年12月7日，津南区人民法院作出（2020）津0112民初11041号民事调解书，部分调解协议内容为：格涛公司、张中阁、孙颖连带偿还金凯源公司借款本金400,000元（给付方式：2021年1月7日前偿还100,000元，自2021年1月起每月28日前偿还50,000元，至还清之日止）；如果格涛公司、张中阁、孙颖有任何一期逾期给付，金凯源公司可立即就剩余全部款项申请法院强制执行。2020年11月27日凌晨，闫荣健之父与格涛公司员工发生冲突后，格涛公司员工离开租赁厂房至今，双方均认可设备仍在厂房内存放。一审法院认为，本案的第一个争议焦点为：张中阁、闫荣健双方达成的口头租赁协议是否应予解除？本案发生在《中华人民共和国民法典》实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》，超过6个月的租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除。2020年8月1日开始，双方以口头方式建立的租期为1年的租赁合同应视为不定期租赁合同。当事人可以随时主张解除合同。关于合同解除的时间，按照《中华人民共和国民法典》相关规定，当事人依法主张解除合同，应通知对方，如未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。张中阁虽在庭审中提出了2020年12月初向闫荣健主张过不再继续履行合同，但是并未提交相应证据予以证实，对该事实一审法院不予确认。合同解除的时间应为2021年3月2日，即闫荣健的委托诉讼代理人万洋签收起诉状副本之日。本案的第二个争议焦点为：张中阁支付给闫荣健的款项中包含多少租金？庭审中双方均认可租赁关系开始截至本案起诉，张中阁共计给付闫荣健300余万元，其中包括租金、水电费用、借款。就每一笔款项，是何性质，双方并未达成书面约定。张中阁称两年的租赁费已经付清。2019年8月1日至2020年7月31日的租金220,000元，分别为：①2019年8月9日银行转账50,000元，②2019年12月16日分三次微信转账共计50,000元，③其余120,000元为给付的现金。2020年8月1日至2021年7月31日的租金230,000元，分别为：④2020年8月1日前给付现金80,000元；⑤2020年8月3日、2020年8月4日、2020年8月6日孙颖取现金共计150,000元交付闫荣健。而闫荣健则认为，张中阁给付租金数额为340,000元，其对2019年8月9日和2019年12月16日给付的总计100,000元为租金认可，但对其他给付租金的明细并不认可。闫荣健认为，张中阁给付的另外的240,000元租金明细为：2020年8月12日通过微信支付100,000元，2020年1月10日通过银行转账支付50,000元，2020年1月11日通过微信转账支付10,000元，2020年8月7日通过银行转账支付80,000元。关于张中阁主张已付的租金中闫荣健未认可的部分，张中阁主张均为现金交付，数额为350,000元（第③、④、⑤部分），张中阁主张该款为支付的房租，应就其该主张承担举证责任。但张中阁就该三笔款项未提交闫荣健出具的收条或其他收款凭证，闫荣健也未认可收到过该款。一审法院认为，以上现金数额较大，没有收款凭证的事实与通常的交易习惯不符。其中第⑤部分的三笔，张中阁提交了格涛公司的中国建设银行活期存款明细账，载明该三笔现金支票的提现记录，摘要均为“备用金”，并未体现是支付房租使用，亦无其他证据佐证孙颖支取该款后给付了闫荣健。关于张中阁提交的张宗民与闫荣健之间的通话录音，录音中闫荣健确认收到了220,000元，但对该220,000元系以何方式支付，录音中并未体现。庭审中张中阁、闫荣健双方对已付的房租数额高于220,000元的事实并无异议，而是对付款明细有争议。但付款明细在录音中并未体现。张中阁、闫荣健双方未经对账，往来款项数额大，笔数多，不能排除双方对往来款项性质存在重大误解，导致双方虽貌似就已付租金总额达成了一致，但各方所指向的明细存在差异的情况，故该录音证据不足以证明张中阁之主张。本案的第三个争议焦点：闫荣健是否应退还张中阁租赁费？根据双方庭审中的陈述，对已付租金，双方无争议的部分为100,000元，张中阁实际使用房屋期间对应的租金，已超过该数额。其余款项，就其性质双方未达成一致，且双方民间借贷纠纷正在另案审理。当事人对自己提出的诉讼请求及反驳对方的诉讼请求，应提交证据予以证明。张中阁称已向闫荣健支付两年房租，但其庭审中亦承认张中阁、闫荣健之间除租赁合同还存在民间借贷关系，张中阁应就其支付给闫荣健的款项性质予以举证证明，现张中阁提交的证据不足以证实其已全额向闫荣健支付租金以及租金数额，且至起诉之日止，张中阁仍占有租赁物。故对张中阁主张返还剩余租金的诉讼请求，一审法院不予支持。张中阁可在双方对账后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用二审中，各方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张，应当提供证据予以证明。关于租赁合同解除的时间，因张中阁未能提供书面合同，在双方均认可租赁期间已超过六个月的情况下，案涉租赁应视为不定期租赁，当事人可以随时解除。张中阁主张，租赁合同应自2020年11月27日闫荣健以实际行为导致张中阁租赁合同目的无法实现之日起解除，闫荣健对此予以否认，并陈述只要张中阁不转移租赁场地中被法院查封的设备，其可以使用租赁场地。张中阁现有证据不足以证明其自2020年11月27日起无法实现租赁合同目的及其在2020年12月初即提出解除合同，一审法院判令合同解除时间为闫荣健代理人收到本案起诉状副本之日并无不妥，本院予以维持。关于闫荣健应否退还租金155,250元的问题，张中阁主张，其向闫荣健以银行转账、微信转账方式支付了100,000元租金，以现金形式支付了350,000元租金；闫荣健对此不予认可，并主张张中阁支付的租金总额为340,000元，全部租金均系银行转账或微信转账支付。本院认为，案涉租金数额较大，张中阁主张其分数次向闫荣健支付总额达350,000元的现金作为租金，但未要求对方出具收款凭证，与通常交易习惯不符，且张中阁提供的通话录音时间晚于闫荣健主张的张中阁以微信或银行转账方式支付租金的时间，从录音对话中亦无法得出闫荣健认可其收到以现金形式支付的租金的结论，考虑到张中阁实际使用的租赁场地期间对应的租金数额已超过双方无争议的租金100,000元，其余款项的性质双方并未达成一致，且双方民间借贷纠纷正在另案审理中，故一审法院驳回张中阁要求闫荣健退还租金的诉请并无不当，张中阁可在双方对账后另行主张权利。综上所述，张中阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,405元，由张中阁负担。本判决为终审判决。审判长　　常静审判员　　郭矗审判员　　刘睿二〇二一年九月十日书记员　　王杰