吴丽芸、陈月连租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终21020号

• 案件编号

  （2021）粤01民终21020号

• 案件名称

  吴丽芸、陈月连租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  吴丽芸;陈月连

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终21020号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽芸，女，1984年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈月连，女，1986年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。上诉人吴丽芸因与被上诉人陈月连租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人吴丽芸上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴丽芸的一审诉讼请求，驳回陈月连的一审反诉请求；2.本案诉讼费用由陈月连承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决未依法认定广东xx经济发展有限公司（以下简称美博城）按照月租金9725元的标准给予吴丽芸租金减免的事实。吴丽芸于2018年3月向美博城承租案涉商铺，租赁期限为3年，自2018年3月12日至2021年3月11日。吴丽芸一次性向美博城支付3年租金350100元，平均每月租金9725元。因此，美博城在给予吴丽芸免租时也是按照月租金9725元标准减免。该事实是本案的关键事实，也是吴丽芸按照月租金9725元标准给予陈月连免租的基础和前提。（二）一审判决未依法认定双方已就2020年2-4月减免租金14587.5元达成合意的事实。2020年4月，美博城按照月租金9725元的标准，在2020年2-4月每个月减免吴丽芸半个月租金，按照上述减免方案，美博城减免吴丽芸租金为14587.5元。2020年4月6日，吴丽芸与陈月连协商租金减免事宜，陈月连提出“这个月把美博城免减你的2、3、4月的各半个月的租金，在这个4月给我一起免交，5月还需要补交多少我再付租金呀”，吴丽芸回复称“退是14587.5元这么多，所以你应付是17000-14587.5=2412.5”，“4月应付是2412.5元”，陈月连对吴丽芸提出的租金减免方案和减免金额均没有提出任何异议，并在2020年4月8日向美博城签订《确认书》，确认“现一手承租人已经根据贵司疫情期间的相关政策减免了部分租金，请按贵司的政策向一手承租人予以相应减免，由此引起的责任由本承租人承担”，并于当日确认美博城的免租方案，而且当日向吴丽芸微信支付4月租金2412.5元，以确认免租14587.5元的事实。由此看来，双方早已就租金减免方案即2020年2月-4月共减免租金14587.5元达成一致，且陈月连以其付款行为履行该租金减免约定。换言之，陈月连已经认可吴丽芸按照美博城实际减免的租金金额给予其减免，其在享受租金减免优惠后又反悔要求按照月租金17000元标准减免，严重违反诚实信用原则。一审判决未依法认定上述重要事实，错误认为双方未就租金减免达成一致。（三）一审判决未依法认定陈月连已经逾期缴纳租金的事实。无论双方就免租方案、欠付租金金额产生多大争议，但有一点是双方共同确认的，那就是陈月连逾期支付租金的事实。陈月连在一审庭审也自认该事实，只是对欠付金额有异议。一审判决也认定陈月连未支付租金，却未明确陈月连逾期缴纳租金的事实。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决不当适用公平原则，错误认定吴丽芸主张按美博城减免租金金额相应减免陈月连租金不合理，进而错误认定陈月连仅欠吴丽芸6087.5元，违反合同意思自治、公平合理原则。1.吴丽芸与美博城签订的租赁合同与案涉租赁合同为两份独立的商事合同，除非美博城要提前收回案涉商铺，否则，美博城与吴丽芸之间的合同履行情况，不应当影响陈月连按照租赁合同向吴丽芸支付租金的行为。在双方未达成一致的情况下，美博城与吴丽芸之间的合同约定不当然、也不必然适用于陈月连。在美博城给予吴丽芸1.5个月租金减免的情况下，吴丽芸有权给予陈月连租金优惠，也有权不给予。但由于疫情原因，吴丽芸愿意按照美博城的减免金额相应给予陈月连减免，共减免金额14587.5元，这是吴丽芸对陈月连释放的善意，双方就此达成合意。另外，美博城虽然同意给予吴丽芸免租，但迟迟没有向吴丽芸退回相应租金，而吴丽芸在没有实际拿到美博城退回租金之前，也同意陈月连提前在应付租金抵扣，仅付租金2412.5元。陈月连在接受租金减免后却进而要求按照月租金标准17000元减免2.5个月，无理据。2.一审判决牺牲吴丽芸的个人利益给陈月连租金减免，与公平合理原则不相符。陈月连按照月租金17000元标准减免的主张不合理。吴丽芸与美博城的合同租金标准，与陈月连的合同租金标准相差较大，不具有等同适用的基础。如果按陈月连以月租金17000元标准来减免，则每当美博城给予吴丽芸减免1个月租金9725元，吴丽芸就要给陈月连减免17000元，如此一来，美博城的租金减免对吴丽芸没有意义，还造成吴丽芸的经济损失，这与租金减免是为减轻承租人经济损失负担的初衷相违背。3.一审判决未正确认定陈月连拖欠吴丽芸租金34000元的事实，错误认定仅拖欠6087.5元。吴丽芸按照月租金9725元标准减免陈月连2020年2-4月共1.5个月租金14857.5元，扣除后，陈月连在2020年4月支付2412.5元。陈月连尚欠2020年5月11日至7月10日两个月租金34000元。退一步而言，即使吴丽芸同意减免陈月连2.5个月租金，也是按照月租金9725元标准，陈月连也应当仍欠吴丽芸24275元（34000元-9725元）。一审判决错误认定陈月连仅拖欠吴丽芸6087.5元，二审应当予以纠正。（二）一审判决未依法认定陈月连逾期支付租金的行为已构成根本违约及吴丽芸有权没收租赁押金。如上所述，陈月连逾期支付租金超过15天，根据租赁合同第十五条约定，已经构成根本违约，吴丽芸有权没收陈月连缴纳的租赁押金。综上所述，一审判决认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人陈月连二审答辩称：由于疫情的影响，案涉商场自2020年2月1日至2020年3月8日期间停业38天，2020年3月9日至2020年4月17日案涉商场开业，2020年4月18日至2020年6月5日案涉商场再次停业49天。2020年6月6日案涉商场恢复营业，2020年7月1日至2020年7月9日吴丽芸对案涉商铺进行停电9天。案涉商场方给予实际经营者减免两个半月租金，但该租金减免方案是先给予商场方的承租人之后，再落实到实际经营者，且需要实际经营者签字确认才可执行，而陈月连已经同意该租金减免的方案并签字确认。在2020年2月-6月按照正常缴租的话需缴纳85000元的租金，按照商场方的租金减免方案计算后，陈月连在2020年2月-6月仅需缴纳42500元租金，陈月连已经实际缴纳了36412.5元，因此陈月连仅需补缴6087.5元租金即可。陈月连承租之初就已经向吴丽芸缴纳34000元的租赁保证金，而在2020年7月1日吴丽芸就对案涉商铺进行了停电，虽然在停电期间陈月连仍有开门经营，也寻找了物业管理处要求恢复案涉商铺的供电，但物业管理处称因是吴丽芸要求停电，其不敢擅自恢复供电。按照陈月连的计算，租赁保证金加上2020年7月1日至2020年7月9日停电期间无法正常经营的损失5100元，减去陈月连需要补缴的6087.5元，吴丽芸应向陈月连退还33012.5元。吴丽芸于2021年1月2日向一审法院起诉，请求：陈月连向吴丽芸支付拖欠的租金65587.50元（从2020年3月11日起计至2020年7月10日止，按每月17000元的标准计，陈月连在2020年4月8日支付了2412.50元，故扣除已付的2412.50元实际拖欠的租金为65587.50元）。陈月连向一审法院提起反诉，请求：吴丽芸向陈月连退还押金34000元。一审法院经审理查明：2018年11月8日，吴丽芸（为出租方、甲方）与陈月连（为承租方、乙方）签订《商铺转租合同》，其中内容为：一、甲方同意将位于广州市xx号xx商铺转租给乙方作为美甲、化妆品店面使用；自2018年12月11日起至2021年3月10日止。二、乙方每月的租金为17000元，于每月5号前交于甲方（不含水电费、物业费）。……三、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法违纪活动。……五、乙方于本合同签订时向甲方缴纳二个月租金的租赁押金，计34000元；若乙方租赁期限未满本合同约定的期限，甲方不退还押金。租赁期限届满，乙方凭押金收据领取押金；乙方逾期向甲方缴纳租金15日以上的，甲方有权收回商铺，且不退还押金。陈月连已向吴丽芸交纳了租赁押金34000元。2020年3月17日，陈月连通过微信转账向吴丽芸支付了2020年3月11日至4月10日的租金17000元。2020年4月8日，陈月连向吴丽芸转账支付了2412.50元。2020年6月15日，吴丽芸向陈月连发出《通知》，称陈月连至今未向吴丽芸缴纳5月、6月的租金，如2020年6月20日前未缴清租金，吴丽芸将于2020年6月30日早上9时收回档口。2020年7月10日，吴丽芸收回租赁商铺。本案一审诉讼中，吴丽芸表示：同意按照疫情减免租金政策免除陈月连14587.50元，即要求陈月连向吴丽芸支付拖欠的租金51000元，押金仍坚持没收，不同意退还给陈月连。其实在4月8日陈月连只给2412.50元里面可以看出吴丽芸也是同意减免14587.5元，因为每月租金17000元减免14587.50元刚好就是陈月连支付的2412.50元。关于美博城商场因疫情租金减免方案。吴丽芸确认广东xx经济发展有限公司于2020年给予吴丽芸的租金优惠是2020年2、3月每月各免租半个月租金，4月免除整个月租金，5月免除半个月租金。一审法院认为：受新冠疫情影响，客观上导致了租赁商场、租赁商铺无法正常经营使用，这是租赁双方无法预见却又需要共同面对的困难。在此情况下，如继续按照合同约定标准计租，确实有失公平。现美博城商场出租方基于疫情影响已给予吴丽芸2020年2、3月每月各免除半个月租金，4月免除整个月租金，5月免除半个月租金的优惠。根据公平合理原则，吴丽芸也应参照该租金减免优惠方案来处理其与陈月连之间的转租租金计付事宜，即给予陈月连2020年2、3月每月各免除半个月租金，4月免除整个月租金，5月免除半个月租金。吴丽芸主张按美博城商场给予吴丽芸减免租金的金额来相应减免陈月连的租金，于理不合，一审法院不支持。因对疫情期间的租金减免产生争议，双方经协商未能达成一致，吴丽芸遂于2020年7月10日收回了转租给陈月连的商铺，双方之间的《商铺转租合同》亦即解除。在此情况下，合同虽解除但不应归责于陈月连，故合同解除后吴丽芸应将租赁押金34000元退还陈月连。吴丽芸以陈月连逾期交纳租金违约为由拒不退还租赁押金，一审法院不予支持。至于合同解除前未付的租金问题，结合上述租金减免方案（合计减免2.5个月租金）和陈月连已付租金19412.50元（17000元+2412.50元）情况，可确定陈月连未付的租金为6087.50元。综上所述，一审法院依照当时施行《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十七条之规定，于2021年6月23日作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告陈月连向原告吴丽芸支付未付的租金6087.50元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，原告吴丽芸向被告陈月连退还租赁押金34000元。三、驳回原告吴丽芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1075元，由原告吴丽芸负担947元，被告陈月连负担128元；一审反诉受理费325元，由原告吴丽芸负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴丽芸提交：1.微信聊天记录；2.确认书；证据1-2拟共同证明双方已对租金减免数额达成一致合意，但此后陈月连反悔，且不予缴租存在违约行为，其目的就是为了要求吴丽芸返还全部保证金以及不想继续缴租；吴丽芸同样是商场的承租方，已正常依约向商场方缴纳租金，疫情期间双方均有损失，陈月连的损失不应全部由吴丽芸承担；3.吴丽芸向美博城缴纳350000元租金的缴款收据，拟证明吴丽芸每月需向美博城缴纳租金9725元；4.微信聊天记录，拟证明吴丽芸在2020年5月再次为陈月连减免半个月租金。陈月连质证称：对证据1、2的真实性、合法性予以认可，确认是陈月连与吴丽芸之间的微信聊天记录以及确认是陈月连为了租金减免方案而签署的确认书，但对于关联性及吴丽芸提出的租金减免金额不予认可，因为商场方给予的租金优惠是减免两个半月的租金，应依据陈月连与吴丽芸之间合同约定的租金标准予以减免租金；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，这是吴丽芸与美博城之间的事情，陈月连对此不清楚；对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据确实是陈月连与吴丽芸之间的聊天记录，在双方协商减免租金之初，吴丽芸是不同意减免租金的，并称若陈月连无法继续经营的话就退租，因此陈月连才要求吴丽芸退还租赁押金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、陈月连应向吴丽芸支付租金的计付问题；二、吴丽芸上诉主张其无需退还租赁押金，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、陈月连应向吴丽芸支付租金的计付问题。（一）尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始暴发的疫情确对陈月连的经营产生一定的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于陈月连要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。（二）从一审查明事实和双方微信往来记录看，双方只是就疫情期间租金的减免在2020年4月进行协商并确认了减免的部分金额，但吴丽芸的上一手出租方于2020年5月又向吴丽芸减免了相应的租金，双方后续仍在协商，最终双方并未就租金的减免达成一致意见。经一审查明，美博城商场出租方基于疫情影响已给予吴丽芸2020年2、3月每月各免除半个月租金，4月免除整个月租金，5月免除半个月租金，共计免除2.5个月租金的优惠。吴丽芸将案涉商铺转租给陈月连时存在转租收益，因而其与陈月连之间约定的租金高于其与美博城商场出租方之间约定的租金，但吴丽芸在美博城商场出租方减免其租金期间并未就案涉商铺支付租金，在其与陈月连未就双方之间的租金减免达成一致的情况下，根据疫情期间应将出租方给予的租金减免等优惠政策切实落实到实际承租人的公平合理原则，吴丽芸应参照其与美博城商场出租方之间的租金减免优惠方案来处理其与陈月连之间的转租租金计付事宜，应给予陈月连相应程度的租金优惠而非在扣除转租收益后再给予相应金额的租金优惠。因此，一审认定吴丽芸应按照其与陈月连之间约定的租金标准给予陈月连2020年2、3月每月各免除半个月租金，4月免除整个月租金，5月免除半个月租金共计减免2.5个月租金的优惠，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。（三）一审中吴丽芸已确认美博城商场出租方为其共计减免2.5个月租金，至于每个月租金的具体金额与一审对本案双方该项争议的处理结果并无直接关联，因此，一审在吴丽芸并未举证其与上一手出租方合同约定和合同履行的情况下，未在一审判决中查明和认定美博城商场出租方为吴丽芸减免租金的月租金标准并无不当，吴丽芸据此主张一审未查明该事实影响本案处理依据不足，本院不予采信。综上所述，一审扣减陈月连已支付租金后核算确定陈月连未付的租金为6087.50元合理有据，应予维持。吴丽芸上诉主张一审该处理显失公平，依据不足，本院不予支持。陈月连二审辩称在核算其应支付的租金时应将2020年7月1日至2020年7月9日停电期间无法正常经营的损失5100元计算在内，但陈月连并未对一审判决提起上诉，视为其认可一审判决，其该抗辩意见，本院不予采信。二、吴丽芸上诉主张其无需退还租赁押金是否成立的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上造成案涉商铺的客流量大幅下降，陈月连经营案涉商铺的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。如前所述，在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。同时，突发疫情这一因素并不直接导致吴丽芸、陈月连之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，双方因租金减免问题未协商一致，吴丽芸于2020年6月15日发出通知告知陈月连其将于2020年6月30日收回案涉商铺，后对案涉商铺在2020年7月1日至2020年7月9日停电，并于2020年7月10日收回案涉商铺。由此可见，双方系因疫情期间租金减免无法达成一致意见，吴丽芸行使合同解除权收回案涉商铺。因此，一审认定合同虽解除但不应归责于陈月连，不予支持吴丽芸以陈月连逾期缴纳租金构成违约为由拒不退还租赁押金的主张，并据此判令吴丽芸应将租赁押金34000元退还给陈月连，并无不当，应予维持。吴丽芸上诉主张其无需退还租赁押金，于法无据，本院不予支持。至于吴丽芸二审提交的证据，不足以推翻一审法院认定的事实，本院不予采信。综上所述，吴丽芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由吴丽芸负担。本判决为终审判决。审判长　李　娜审判员　柳玮玮审判员　黄春成二〇二一年九月十八日书记员　冯　韵彭诗敏 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