成都珠江创展投资有限公司、成都一咔众悦文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终14524号

• 案件编号

  （2021）川01民终14524号

• 案件名称

  成都珠江创展投资有限公司、成都一咔众悦文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  成都珠江创展投资有限公司;成都一咔众悦文化传播有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14524号上诉人（一审原告）：成都珠江创展投资有限公司，住所地成都市温江区光华大道三段1588号1栋1311、1312号。法定代表人：罗宪宇，总经理。委托诉讼代理人：张思琳，女，系公司员工。上诉人（一审被告）：成都一咔众悦文化传播有限公司，住所地成都市温江区柳城光华大道三段1588号。法定代表人：王洪建，总监。委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。上诉人成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江公司）因与上诉人成都一咔众悦文化传播有限公司（以下简称一咔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销第三项；2.改判一咔公司支付珠江公司租金14066.70元及逾期支付违约金(以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日2020年2月29日起计至实际支付之日止)；3.改判一咔公司支付珠江公司物业管理费3820.90元及逾期支付违约金(以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日2020年2月29日起计至实际支付之日止)；4.改判一咔公司支付珠江公司装修拆除费80037.39元；5.一、二审诉讼费由一咔公司负担。事实和理由：一、一咔公司的解约申请已发生合同解除效力，但其未依据解约申请中的解约时间2020年2月29日)交还房屋，提供的证据显示真正交还房屋时间为2020年3月17日；而珠江公司在收到一咔公司解约申请后，公司决策须有合理反应时间，同时结合一咔公司并未于其申请的解约日2020年2月29日交还租赁房屋，据此将解约时间据实确定为2020年3月9日，符合客观事实及常理，故，一咔公司应按照解约前的租金、物业管理费标准承担实际占用期间的租金、物业管理费和逾期支付违约金，一审法院仅凭珠江公司己另租案涉房屋、带新租户看房及一咔公司的单方解约申请等因素认定解约时间为2020年2月29日并据此驳回其后期间的租金、物业管理费及违约金不符合客观事实，应予以纠正改判。二、一审庭审中，一咔公司已认可地面未恢复、隔断未拆除，双方合同中已约定原状交还，即便部分替代租户接受现状交还，但无法排除一咔公司原状交还其他案涉房屋的义务，且一咔公司交还钥匙的行为并不意味着珠江公司对房屋交还状态无异议；另，珠江公司主张的装修拆除费确属针对一咔公司未还原区域进行拆除行为实际发生的费用，一审法院对装修拆除费的认定与合同约定、事实依据均不符，应予以纠正改判。一咔公司辩称，1.一审判决认定珠江公司与一咔公司协商一致于2020年2月29日解除两份租赁合同是正确的，双方协商一致解除租赁合同后，一咔公司已经将缴纳的保证金18万余元作为对珠江公司的违约及损失赔偿。除此之外，一咔公司不应当再承担其他违约责任。2.珠江公司诉请要求支付优惠期租金、违约金及2020年3月1日至3月17日的租金没有事实根据，双方租赁合同关系于2020年2月29日解除后，因为疫情原因以及腾退房屋及恢复原状，一咔公司提出返还房屋的时间延迟到2020年3月17日，对此珠江公司同意并予以了确认。就装修拆除费用而言，一咔公司在合同解除后，按约进行了拆除，整个拆除过程中均有珠江公司及相关物业人员的参与，拆除完毕后，一咔公司将租赁房屋的钥匙交还珠江公司，珠江公司予以接收且未提出任何异议。故，一咔公司已经按照合同约定返还了房屋，珠江公司在此后自行对房屋进行装修拆除的事宜与一咔公司无关，费用也不应当由一咔公司承担。一咔公司上诉请求：撤销一审判决第一项，维持一审判决第二、三项。事实和理由：一审法院认定珠江公司与一咔公司协商一致于2020年2月29日解除二份租赁合同正确，但在认定双方协商一致解除租赁合同的情形下，又适用《租赁合同》21.2有关“因乙方(一咔公司)原因导致本合同解除，乙方应补缴装修期租金”的约定，判令一咔公司支付优惠期租金75747.82元明显不当。根据一咔公司提供的相关微信记录，可以证明一咔公司于2020年2月27日向珠江公司提交的退租申请，形式虽为申请书形式，但实际内容系在对租赁关系的终止、终止租赁关系涉及包括保证金等后续事宜的处理达成一致的基础上，由珠江公司一方拟定相关内容后发送给一咔公司，要求一咔公司按此模板签章后送交公司.故该退租申请事实是双方对租赁关系终止及后续事宜达成的一致意见，对双方均应当具有约束力，涵盖了租赁关系终止的全部事宜。既然双方租赁关系经协商一致于2020年2月29日终止，双方并确定一咔公司已交的保证金181716.72元不再退还，除此外一咔公司不应当再承担违约责任。一审法院在认定租赁关系经协商一致解除的情形下，适用《租赁合同》第21.2条一方违约解除的违约责任适用错误。珠江公司辩称，在承租人明确表示不再继续履行租赁合同情况下，出租人一般无法要求承租人继续履行，只能要求对方承担违约责任来主张出租人的权利，并要求其按照合同约定恢复房屋原状，这两点在出租人的解约函已明确说明。疫情并不能导致合同根本不能履行，出租人的回函不等同于双方合意解除，出租人同意解约不等于出租人不会按照合同约定追究违约责任，因此承租人应当承担相应的违约责任。并且有合同约定支付优惠期租金是承租人原因导致合同提前解除的要件之一。珠江公司一审起诉请求：1．判令一咔公司立即向珠江公司支付租金14066.7元，以及逾期支付租金的违约金1287.1元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年08月31日）；2．判令一咔公司立即向珠江公司支付物业管理费3820.9元，以及逾期支付物业管理费的违约金349.61元（以欠付物业管理费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年08月31日）；3．判令一咔公司立即向珠江公司支付优惠期租金132558.68元；4．判令一咔公司立即向珠江公司支付装修拆除费用80037.39元；5．判令确认一咔公司缴纳的履约保证金181716.72元由珠江公司作为违约金予以没收；6．判令一咔公司立即另行向珠江公司支付违约金181360.44元。7．本案诉讼费由一咔公司承担。一审法院查明：一咔公司经营范围为：组织策划各类文化艺术交流活动；摄影服务；婚庆礼仪服务；平面设计；租赁、销售：服装。2018年2月25日，出租方珠江公司（甲方）与承租方董晓霞（乙方）签订租赁合同（编号：成都珠江国际中心-2018-合同-F23-12，F23-13，F23-14，F23-15，F23-16-写字楼）（以下简称2-25合同），就董晓霞租赁F23-12、F23-13、F23-14、F23-15、F23-16房屋（建筑面积共782.42㎡）进行约定，合同通用条款第9.2条：乙方向甲方交还该房屋前应使该房屋处于完好和可出租状态。乙方应在租赁期满或本合同提前终止前将该租赁房屋恢复至附件二之标准，由此发生的费用由乙方承担；第11.3条：乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。合同专用条款第21.1条载明租赁期限为三年，即2018年3月1日至2021年2月28日；第21.2条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2018年03月01日至2018年05月31日。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴租金123960.02元。第22.1条约定第三个租赁年度2020年3月1日至2021年2月28日期间租金的计算标准为每平米55元，月租金为人民币43033.10元。第22.2条约定物业服务费以建筑面积计算，每月每平米人民币14.15元，每月的物业服务费为11071.24元，甲方将视实际情况适当调整该费用标准。合同附件二《房屋交付标准》中对公共部分以及办公室内的标准进行了载明，其中办公室内标准为“天花：混凝土结构面；墙面：轻质隔墙；地面：混凝土结构面；门：玻璃门带锁；布线：强电入户、网络入户、有线电视入层、电话入户；空调装置：中央空调（含风机盘管、温控器等）”。同时专用条款11.4条还约定如乙方提前终止合同，履约保证金不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金。2018年5月3日，珠江公司与董晓霞签订租赁合同（编号：成都珠江国际中心-2018-合同-F23-17-写字楼）（以下简称5-3合同）就董晓霞租赁F23-17房屋（建筑面积78.52㎡）进行约定，合同专用条款第21.1条约定租赁期为2年零10个月即2018年5月1日至2021年2月28日；第21.2条约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2018年05月01日至2018年05月31日。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴租金2286.34元；22.1条约定第三个租赁年度：2020年5月1日至2021年2月28日期间月租金的计算标准为每平米30元，月租金为2355.6元。第22.2条约定物业服务费以建筑面积计算，每月每平米14.15元，每月的物业服务费为1111.06元。5-3合同的其他内容与2-25合同内容一致。合同签订后，上述案涉房屋分别于2018年3月1日以及5月1日交付承租方。2018年10月25日，甲方（出租方）珠江公司、乙方（转让方）董晓霞与丙方（受让方）一咔公司签订主体变更协议两份，分别约定2-25合同和5-3合同中约定的乙方的所有权利义务转让丙方，乙方已支付的履约保证金转为丙方的履约保证金。2020年2月27日一咔公司向珠江公司提交退租申请，退租申请载明由于目前××疫情严重，导致公司已无法正常经营，根据公司财务测算，近几月公司都基本不会再有新增收入，已具有巨大经营风险，故申请：1．2-25合同和5-3合同于2020年2月29日终止；2．鉴于目前疫情，无法找到施工单位按时拆除装修，申请拆除期延长至2020年3月15日；3．已交纳的履约保证金珠江公司可予以没收，此外一咔公司不再承担其他违约责任。2020年3月10日珠江公司与案外人昆山颐华医院有限公司签订租赁合同，珠江公司将案涉F2312、F2313房屋租赁该案外人，双方约定租赁房屋交付时间为2020年4月1日。2020年3月11日珠江公司向一咔公司邮寄发出解约函，称2020年2月27日一咔公司来函要求提前终止双方的合同，因合同期限未届满，一咔公司提前解除合同构成严重违约，珠江公司同意一咔公司提前解除合同的申请，双方合同关系于2020年3月9日解除，同时珠江公司并提出一咔公司应支付拖欠的租金、逾期付款违约金等。2020年5月13日珠江公司与案外人上海国民集团健康科技有限公司签订租赁合同，珠江公司将案涉F2315房屋租赁该案外人，双方约定租赁房屋交付时间为2020年6月15日。2020年6月10日珠江公司与成都市粤港建筑装饰设计工程有限公司签订《成都珠江国际中心F2314、2315、2316商铺改造工程合同》，要求F2314、2315、2316商铺按图纸对墙体进行拆除，并对需要恢复的墙体进行恢复，合同总价80,037.39元，工期为2020年6月9日至6月14日。2020年6月24日珠江公司与案外人王元极签订租赁合同，珠江公司将案涉F2314号房屋租赁该案外人。一审庭审中，一咔公司出示与珠江公司工作人员王章章的微信聊天记录，聊天记录显示退租申请模板由王章章发送给一咔公司员工，以及3月9日王章章告知将带一客户看房，证明双方已就退租达成一致意见。珠江公司认为微信记录不能看出双方有协商解约的意思。珠江公司并认为一咔公司提交的退租申请仅是一咔公司单方的意思表示，无证据证明是双方协商解约。一咔公司申请的证人夏某到庭陈述：其为拆除人员亦是当初对一咔公司的案涉房屋进行装修的人员，拆除情况为除地砖外其他物品均已拆除。一审另查明，一咔公司退还案涉房屋钥匙时间为2020年3月17日。一审法院认为，珠江公司与董晓霞签订的租赁合同合法有效，一咔公司通过主体变更方式承接了董晓霞在租赁合同中的权利义务，珠江公司与一咔公司应按租赁合同约定履行义务。本案几个时间点为：2020年2月27日珠江公司收到一咔公司提出2月29日退租的申请，3月9日珠江公司带客户看房，并于3月10日将案涉的一间房屋出租案外人，3月11日珠江公司邮寄解约函陈述其确认3月9日与一咔公司的租赁合同解除，3月17日一咔公司交还钥匙。如按珠江公司庭审中的陈述退租申请仅是一咔公司的单方意思表示，双方并未形成合意，则珠江公司即是在尚未通知一咔公司解除租赁合同的情况下将已租赁给一咔公司的房屋再次出租第三方，珠江公司存在违约。珠江公司的庭审陈述与其行为相矛盾，对珠江公司的该意见，一审法院不予采纳。珠江公司与一咔公司协商一致于2月29日解除了二份租赁合同，才能与上述时间点相吻合，亦更符合常理和客观事实。故珠江公司要求支付2020年3月1日至3月9日的租金、物业管理费的请求，一审法院不予支持。关于优惠期租金。租赁合同约定在租赁期间内，因一咔公司原因导致合同解除，应补缴优惠期租金，珠江公司依约有权要求一咔公司支付优惠期租金。但众所周知，2020年初开始××爆发，国家采取诸多措施遏制病毒扩散，一咔公司经营的婚庆礼仪服务、组织策划文化艺术交流等各种聚集性活动更是被禁止，新冠疫情以及防控措施对一咔公司经营造成实质性的不利影响，因受××疫情影响一咔公司作出退租决定，××疫情属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，并本着保证当事人合法权益兼顾公平原则，一审法院酌情认定一咔公司向珠江公司支付优惠期租金的60%即75747.82元［（123960.02元＋2286.34元）×60%］。关于装修拆除费用。租赁合同附件约定的房屋交付标准中一咔公司的证人证明仅有地砖未进行拆除，珠江公司提供的证据不足以证明一咔公司退还的房屋除地砖外不符合房屋交付标准，且一咔公司至2020年3月17日交回钥匙时仍未对地砖进行拆除，但珠江公司于2020年3月10日即将案涉F2312、2313号租赁案外人，证明珠江公司对退还的房屋无异议。一咔公司退还房屋三个月后珠江公司与成都市粤港建筑装饰设计工程有限公司签订《成都珠江国际中心F2314、2315、2316商铺改造工程合同》，该改造项目的交付时间为6月14日，但2020年5月13日珠江公司即将F2315号房屋出租案外人，双方约定租赁房屋的交付时间为2020年6月15日，故不能排除珠江公司对房屋进行的拆除改造系应承租人需要而进行。综上，珠江公司主张一咔公司支付装修拆除费用80037.39元，一审法院不予支持。租赁合同第11.4条约定如承租人提前终止合同，履约保证金不予退还，另外还应按一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金。因一咔公司已支付履约保证金181716.72元并在退租申请以及庭审中均陈述该款由珠江公司予以没收，再结合案涉房屋的空租期间，一审法院认为珠江公司无须退还一咔公司上述履约保证金，以此款项弥补创展公司的空租期损失，但也不应再加重一咔公司的违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、一咔公司于判决生效后十日内向珠江公司支付优惠期租金75747.82元；二、一咔公司已向成都珠江创展投资有限公司缴纳的保证金181716.72元，珠江公司不予退还；三、驳回珠江公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2525元，由珠江公司负担1678元，一咔公司负担847元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。二审另查明，珠江公司员工王章章（微信名：王章玮枫）与一咔公司工作人员于2月27日的微信的聊天记录显示，王章章将一份名为《退租申请-一咔众悦》的文件发送给一咔公司的员工，并说：“退租申请我给你写了一版，你自己改改然后盖章给我哈”，一咔公司员工说“咋个改”，王章章说：“你看哈有没得你不喜欢的措辞嘛”，一咔公司的员工：“这种时候我还需要文字爽吗”，王章章：“那就盖章了给我就是了”。3月4日，珠江公司员工王章章（微信名：王章玮枫）与一咔公司工作人员的聊天记录显示，王章章问：“老王，你们现在东西收拾得差不多了哇”，一咔公司员工回答：“没有，还在打包，还在纸箱封存，家具还在联系库房，有什么问题吗老王”，王章章说：“拆除之前跟我说一下哈，要通知物业配合”，一咔公司员工说：“谢谢了，可能要家具搬完之后再拆除”，王章章说：“不说那些”。3月9日，王章章继续与一咔公司员工通过微信表示：“老王，明天你们这边店上有人不呢，明天上午我们可能需要带一个客户进去看一下，大概十点左右”，一咔公司员工回复：“他们只能外面看，我们这里在准备撤除恢复清水”。二审中，一咔公司自认对于案涉租赁房屋尚有地板和部分玻璃隔断尚未拆除。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，根据查明事实，一咔公司与珠江公司就退租问题进行了协商，珠江公司员工王章章拟定《退租申请》发送给一咔公司，一咔公司接受该文件后表示接受，因此该《退租申请》系双方形成合意后的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，一咔公司与珠江公司之间的租赁合同于《退租申请》载明的时间，即2020年2月29日解除，因此珠江公司主张与一咔公司的租赁合同于2020年3月9日解除的意见不成立，本院不予支持，对珠江公司主张的2020年3月1日至3月9日的租金及管理费，本院一并不予支持。《退租申请》系珠江公司与一咔公司的真实意思，且不违反法律强制性规定，各方均应当按照该《退租申请》的内容执行合同解除后的各项约定。关于装修拆除费，根据《退租申请》第二条的约定，一咔公司需承担对租赁房屋的装修拆除工作，结合王章章与一咔公司员工的聊天记录，拆除标准为恢复清水状态，根据庭审中一咔公司的自认，对案涉房屋尚有地板和部分玻璃隔断尚未拆除，因此对于珠江公司为拆除该部分内容所产生的费用，应由一咔公司承担，结合珠江公司提交的《成都珠江国际中心F2314、2315、2316商铺改造工程合同》中的《成都珠江国际中心F2314-2316商铺改造工程报价清单》，本院对该清单中的1.拆除地板瓷砖，10348.80元；2.拆除90厚混凝土垫层，26159.36元；4.拆除轻质隔墙，2399.33元；5.拆除墙面玻璃，32.22元；17.墙面塑胶布保护，798.92元，以上合计39738.6元予以支持。关于保证金、违约金，根据《退租申请》第三条约定，即已交纳的履约保证金珠江公司可予以没收，此外一咔公司不再承担其他违约责任。一审法院认定一咔公司已支付履约保证金181716.72元，珠江公司无须退还一咔公司正确，本院予以维持。同理，根据该条款，珠江公司与一咔公司就一咔公司退租后应当承担的违约责任已做明确约定，即仅限于由珠江公司没收一咔公司的履约保证金，因此，对于珠江公司主张的优惠期租金以及违约金，本院不予支持。综上，珠江公司与一咔公司的部分上诉理由成立。一审判决部分事实认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4169号民事判决第二项，即“二、成都一咔众悦文化传播有限公司已向成都珠江创展投资有限公司缴纳的保证金181716.72元，成都珠江创展投资有限公司不予退还；”；二、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4169号民事判决第一项、第三项，即“一、成都一咔众悦文化传播有限公司于本判决生效后十日内向成都珠江创展投资有限公司支付优惠期租金75747.82元；三、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。”三、成都一咔众悦文化传播有限公司于本判决生效后十日内向成都珠江创展投资有限公司支付装修拆除费用39738.6元；四、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2525元，由成都珠江创展投资有限公司负担1767元，成都一咔众悦文化传播有限公司负担758元。二审案件受理费6744元，由成都珠江创展投资有限公司负担5000元，由成都一咔众悦文化传播有限公司负担1744元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长　何广智审 判 员　胡晓红审 判 员　王　果二〇二一年九月六日法官助理　刘　杨书 记 员　罗　芳 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.macrodatas.cn