高艳凤、崔凤红租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）黑0521民初2238号

• 案件编号

  （2021）黑0521民初2238号

• 案件名称

  高艳凤、崔凤红租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  集贤县人民法院

• 所属地区

  集贤县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  高艳凤;崔凤红

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十二条

黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0521民初2238号原告：高艳凤，女，1968年9月13日出生，汉族，初中文化，无职业，户籍地黑龙江省集贤县，现住集贤县。被告：崔凤红，女，1968年5月3日出生，汉族，初中文化，无职业，户籍地黑龙江省集贤县，现住黑龙江省集贤县原告高艳凤与被告崔凤红租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月30日公开开庭进行了审理。原告高艳凤、被告崔凤红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高艳凤向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告签订的《房屋出租协议》；二、请求法院依法判令被告返还原告房屋租金及保证金共计人民币4900元；三、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2021年7月1日，原告承租被告位于集贤县福利镇鸿福二期6号楼9号车库，原、被告双方签订了《出租协议》，原告按约定向被告交付了保证金500元及租金4800元/年（400元/月），租赁期限为1年。原告入住该房屋后，该房屋出现二次下水冒脏水的情况，经与被告协商，被告表示让原告自行修理，费用由被告承担，原告经修理仍修不好，影响了正常的生活使用，遂搬离该车库，并与被告交涉要求其扣除居住一个月的房屋租赁费返还剩余房租及保证金共计4900元。被告却要求扣除原告2000元房租费，原、被告协商未果，诉至法院。原告当庭新增诉讼请求，要求被告返还电费余额88元和赔偿行李被污水污物浸泡损失160元。被告崔凤红辩称，对于原告主张的《出租协议》的内容、租赁期限及原告的居住时间、交纳5300元房租费和保证金等事实没有异议。原告租住的车库坐便器两次往上返脏水污物事实存在，但没有给原告造成损失，被告只同意返给原告租赁费3000元，因双方签订的一年租期的合同原告只住了28天，构成违约。对于电费88元、行李损失支出160元被告不予认可，因为原告搬离后被告没有居住使用该车库，且行李损失是原告自己管理不当与被告无关。原告高艳凤围绕诉讼请求提交如下证据：证据一：出租协议一份，证明原、被告协议约定租赁车库的租金、保证金、给付方式等事实；证据二：微信截图两份，证明原告通过微信转账共计转给被告5300元，后因污水事宜多次微信语音和视频通话联系被告均未得到回复；证据三：照片3张，证明存在下水返脏的情况；证据四：光盘一张，证明：坐便下水返脏的具体情况。除以上证据外，原告申请证人张某当庭作证，证实租赁房屋已达到不能使用的程度。证人张某当庭表示原告入住车库当天车库正在通下水，坐便器还没有安装好，通完下水后才安装的坐便，被告告知原告安装几个小时后再使用，原告入住车库第三天证人又去了这个车库，此时坐便器就往上返脏水污物，原告当场对被告表示冒脏水的情况不想租了，被告表示如果再冒脏水污物原告可以搬走，以后不到一个月时间证人又去了该车库见正在返污，污水已经从卫生间隔断蔓延到卧室且浸泡了地上的行李，原告打了数次电话联系被告，被告丈夫到场后，原告将自己的东西全部搬出车库，把钥匙交还给被告丈夫，被告丈夫表示房租需要找被告结算，第二天返还剩余租金。依据庭审质证后认定的证据，可以认定如下事实：2021年7月1日，原告与被告签订《房屋出租协议》，约定原告承租被告位于集贤县福利镇鸿福二期6号楼9号车库，协议约定原告以每年4800元（每月400元）的价格承租，并交纳保证金500元，原告履行了合同义务，共计交纳租金、保证金5300元。原告入住车库第三天坐便器往上返污水污物，原告当场对被告表示坐便器往上返污水污物不想租了，被告表示如果再冒污水污物原告可以搬走，入住至28天时坐便器又往上返污水污物，污水污物从卫生间隔断漫延到卧室且浸泡了地上的行李，原告打了数次电话联系被告，被告丈夫到场后，原告将自己的东西全部搬出车库，把车库钥匙交还给被告丈夫，被告丈夫表示：“房租需要找被告结算，第二天把剩余租金返还”。双方就返还数额产生纠纷。原告要求被告返还电费余额88元和赔偿行李被污水污物浸泡损失160元的诉讼请求，没有向法庭提交证据证明。本院认为：原、被告双方存在合法有效的房屋租赁合同关系，原告已履行了支付价款的义务，被告应履行交付无瑕疵标的物的义务，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，但由于被告交付的租赁车库存在坐便器返污水污物的情形，属于履行义务瑕疵，原告有权利主张解除合同。原告在二次返污时联系被告后，搬离了租赁的车库，并将钥匙交给被告丈夫，被告丈夫也接受了钥匙，并表示房租让原告与被告结算，该行为构成了口头协议解除合同的合意，故本院据此认定双方的合同因原、被告的口头协议和事实行为已经实际解除。被告主张原告违约没有事实根据，因此对被告主张的原告违约不予认定。返还租金的具体数额应按照原告实际居住的日期计算租金，原告共居住在租赁车库28天，其主张按照一个月的租金交付构成自认，本院予以确认。关于原告主张的电费余额88元和行李被污水污物浸泡损失160元，因没有证据证明，故对这两项诉讼请求不予支持。综上，被告应返还原告房屋租赁费数额为4900元（4800元/年-400元/月+500元保证金）。依照《民法典》第五百六十二条、第七百零三条、第七百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下：一、解除原告高艳凤与被告崔凤红签订的《房屋出租协议》；二、被告崔凤红于本判决发生法律效力后立即给付原告高艳凤房屋租金及保证金共计人民币4900元；三、驳回原告高艳凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告高艳凤已预交）由被告崔凤红负担。本判决为终审判决。审 判 员　于文斌二〇二一年九月七日法官助理　钱雯祺书 记 员　刘岩峰附：本判决书适用的法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 关注公众号“马 克 数 据 网”