王羽好、惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤13民终3655号

• 案件编号

  （2021）粤13民终3655号

• 案件名称

  王羽好、惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省惠州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省惠州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  王羽好;惠东县长银房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3655号上诉人（原审原告）：王羽好，男，1963年2月23日出生，汉族，户籍地广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹辞寒，广东俭德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。上诉人王羽好与被上诉人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1323民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并经当事人同意，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。王羽好上诉请求：一、撤销一审判决，判令长银公司向王羽好支付延期办证违约金15676元（以967659元为基数按日万分之一自2017年9月23日起计算至2018年3月4日止）；二、长银公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决以案涉商品房完成转移登记权籍调查之日作为逾期办证违约金的起算时间明显有误。如按此裁判标准，则不管开发商在取得权籍调查成果清单之前如何拖延履行合同义务，都不会构成违约，无疑是错误的。二、不存在因不动产办证政策变化而导致双方合同履行不能或继续履行明显不公的情况。积极办理权籍调查事项是长银公司应当履行的义务，本案不适用情势变更原则；檀悦公寓1、2栋与4栋的交房时间、办证时间及政策变化的影响均不同，存在明显的区别，案涉房屋交付后的办证时间已不受相关规定及政策的影响。长银公司辩称:一、将产权登记机关办理及完成初始登记、权籍调查工作的时间计入长银公司办证时间，加重长银公司的义务；办证是双方共同配合义务，并非是长银公司单方可实施行为，故王羽好主张长银公司应在商品房交付使用后360日内将案涉商品房初始登记与转移登记的相关资料提交登记机关备案，没有事实和法律依据。二、不动产登记政策的变化是双方签订合同及补充协议时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合情势变更的法律规定。一审法院认定事实：王羽好（买受人）与长银公司（出卖人）于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》各一份，约定长银公司将其开发建设的位于惠东县出售给王羽好，该商品房用途为公寓式住宅，房屋总价款为967659元，付款方式为买受人于签订商品房买卖合同时支付547659元，余下房款420000元分七期支付，2015年4月9日至2016年10月9日各支付60000元。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条（产权登记）约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照《补充协议》执行。《补充协议》第九条（对本合同第十五条的补充）约定：1.如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达720天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；2.出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担；3.买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理《房地产证》或委托他人代办《房地产证》，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的《委托公证书》，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。《补充协议》第十七条（通知和送达）约定：1.双方通讯地址以本合同所载地址为准，一方联系方式如有变更，应在变更后十五天内书面通知对方；2.本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。《补充协议》第二十、二十一条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，本补充条款自双方签字盖章之日起生效。签订上述合同及《补充协议》后，王羽好按约定向长银公司支付了购房款，长银公司于2016年9月27日将案涉商品房交付王羽好使用，并于2018年6月25日转移登记至王羽好名下【不动产权证号：粤（2018）惠东县不动产权第××号】。中华人民共和国国土资源部于公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。根据长银公司提供的由惠东县房产管理局出具的《关于惠东县长银房地产开发公司办理檀悦度假酒店公寓不动产登记情况的回复意见》显示，上述《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，惠东县当地办理不动产登记需提供惠东县国土资源局勘察测绘队出具的《不动产权籍调查成果表》，长银公司的工作人员曾于2016年2月底及此后就办证事宜多次咨询惠东县房产管理局港口所。另外，针对网络问政人员就不动产登记事宜提出的疑问，惠东县国土资源局于2016年8月19日作出如下回复：“我局于2016年6月30日开展不动产登记工作。权籍调查是不动产登记的前提与基础，目前过渡期间，全县权籍调查工作由我局测绘部门承担，人少量大，再加上台风天频繁下雨，影响外出作业，导致办理时限延误”。为查明案件事实，一审法院依职权向惠东县自然资源局调查案涉商品房的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2020年11月16日回复一份《涉案房屋信息表》，该信息表显示案涉商品房申请办理初始登记的权籍调查时间为2017年5月24日、完成时间为2017年6月16日；申请办理初始登记（确权）时间为2017年6月19日、完成时间【即取得《商品房屋权属登记证明书》（又名《不动产清单》）时间】为2017年9月28日；申请办理转移登记批量出具权籍调查成果时间为2017年10月26日、完成时间为2018年2月7日；预收长银公司申请办理转移登记资料的时间为2018年4月4日，办理时间为2018年6月14日，办结时间为2018年6月25日。长银公司主张其申请办理案涉商品房转移登记的时间应当以其提交的《惠东县不动产登记申请审批表》记载的时间为准，该审批表显示王羽好、长银公司申请办理房屋所有权转移登记的时间2018年3月4日，惠东县房产管理局港口所初审意见的落款日期为2018年4月3日，惠东县国土资源局核定意见（准予登记）的落款日期为2018年6月25日。关于长银公司在取得《商品房屋权属登记证明书》后有无按《补充协议》的约定“在90天内书面通知王羽好前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料”的问题，经一审法院询问，长银公司称其有通过邮寄书面通知王羽好，但邮寄回单已因台风天气遗失。王羽好对该项主张不予认可。一审法院认为，王羽好与长银公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。王羽好在本案中已按照合同约定向长银公司支付了购房款，长银公司理应按合同及《补充协议》的约定履行相关办理商品房权属登记的义务，否则将构成违约，依法应按合同约定承担逾期办证的违约责任。本案的争议焦点：一、不动产办证政策的变动能否成为长银公司豁免逾期办证违约责任的免责情形？二、长银公司是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任？关于第一个争议焦点。一审法院认为，根据中华人民共和国国土资源部公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，即办理不动产权证需要提交的材料在王羽好、长银公司双方签订合同后已经发生了变化。该办理产权登记过程中增加的程序，并非双方当事人在订立合同时可以预测，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，长银公司主张是因情势变更主张变更合同，相应延迟履行办证义务的依据充分，一审法院予以支持。关于第二个争议焦点。根据合同第十五条及《补充协议》第九条的约定，长银公司在履行办证义务过程中应当完成如下两项义务：第一项义务系长银公司应当在房屋交付之日即2016年9月27日起的360天内即2017年9月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系长银公司在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，长银公司经初始登记的权籍调查完成后于2017年6月19日申请办理初始登记（确权），该日期在2017年9月22日前，可见长银公司已按照约定完成了该项义务，并无违约行为。关于第二项义务，长银公司本应在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2017年9月28日后90天内即2017年12月27日前书面通知王羽好前来领取办理转移登记的相关资料。然而，受到上述不动产登记政策变动的影响，即使长银公司将《商品房屋产权权属证明书》交付王羽好，在完成土地权籍调查前王羽好亦无法实现房产权属转移登记的合同目的。故此，在此情况下，长银公司履行该通知义务的时间应当相应顺延，即长银公司应自转移登记的权籍调查完成之日起90天内通知王羽好前来办理不动产权证。因案涉商品房完成转移登记权籍调查的时间为2018年2月7日，故长银公司应当在90天内即2018年5月8日前通知王羽好。根据长银公司提交的《惠东县不动产登记申请审批表》显示，王羽好、长银公司申请办理房屋所有权转移登记的时间为2018年3月4日，因长银公司未提供证据证实已通过邮寄书面通知王羽好，故该时间应推定为长银公司履行通知义务的时间节点。据此，长银公司已根据《补充协议》第九条的约定在2018年5月8日前通知王羽好，其通知义务已履行完毕，王羽好诉请逾期办证违约金的事实依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王羽好的全部诉讼请求。一审案件受理费450元(王羽好已预交)，由王羽好负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的诉辨意见，二审的争议焦点为：长银公司是否应承担逾期办证违约责任。本院认为，双方于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定长银公司在房屋交付之日起360日内需将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则为违约。但合同签订后，中华人民共和国国土资源部公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，该规定属强制性规定，且权籍调查时长非长银公司能够左右，亦即合同约定的办理不动产权证的期限赖以存在的客观情况已发生变化，该变化非双方签订合同时所能预见，亦不能归责于长银公司，如按照合同约定时限规制长银公司义务将显失公平，故一审以案涉商品房完成转移登记权籍调查之日作为逾期办证违约金的起算时间并无不妥，本院予以支持。王羽好诉请逾期办证违约金的事实依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王羽好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费191.9元，由上诉人王羽好承担。本判决为终审判决。审 判 长　温永宏审 判 员　张　竹审 判 员　刘天贞二〇二一年九月十日法官助理　徐彦怡书 记 员　张丽君广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3655号上诉人（原审原告）：王羽好，男，1963年2月23日出生，汉族，户籍地广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹辞寒，广东俭德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。上诉人王羽好与被上诉人惠东县长银房地产开发有限公司（以下简称长银公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1323民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并经当事人同意，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。王羽好上诉请求：一、撤销一审判决，判令长银公司向王羽好支付延期办证违约金15676元（以967659元为基数按日万分之一自2017年9月23日起计算至2018年3月4日止）；二、长银公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决以案涉商品房完成转移登记权籍调查之日作为逾期办证违约金的起算时间明显有误。如按此裁判标准，则不管开发商在取得权籍调查成果清单之前如何拖延履行合同义务，都不会构成违约，无疑是错误的。二、不存在因不动产办证政策变化而导致双方合同履行不能或继续履行明显不公的情况。积极办理权籍调查事项是长银公司应当履行的义务，本案不适用情势变更原则；檀悦公寓1、2栋与4栋的交房时间、办证时间及政策变化的影响均不同，存在明显的区别，案涉房屋交付后的办证时间已不受相关规定及政策的影响。长银公司辩称:一、将产权登记机关办理及完成初始登记、权籍调查工作的时间计入长银公司办证时间，加重长银公司的义务；办证是双方共同配合义务，并非是长银公司单方可实施行为，故王羽好主张长银公司应在商品房交付使用后360日内将案涉商品房初始登记与转移登记的相关资料提交登记机关备案，没有事实和法律依据。二、不动产登记政策的变化是双方签订合同及补充协议时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，符合情势变更的法律规定。一审法院认定事实：王羽好（买受人）与长银公司（出卖人）于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》各一份，约定长银公司将其开发建设的位于惠东县出售给王羽好，该商品房用途为公寓式住宅，房屋总价款为967659元，付款方式为买受人于签订商品房买卖合同时支付547659元，余下房款420000元分七期支付，2015年4月9日至2016年10月9日各支付60000元。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条（产权登记）约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照《补充协议》执行。《补充协议》第九条（对本合同第十五条的补充）约定：1.如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达720天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；2.出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担；3.买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理《房地产证》或委托他人代办《房地产证》，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的《委托公证书》，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。《补充协议》第十七条（通知和送达）约定：1.双方通讯地址以本合同所载地址为准，一方联系方式如有变更，应在变更后十五天内书面通知对方；2.本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期，采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。《补充协议》第二十、二十一条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，本补充条款自双方签字盖章之日起生效。签订上述合同及《补充协议》后，王羽好按约定向长银公司支付了购房款，长银公司于2016年9月27日将案涉商品房交付王羽好使用，并于2018年6月25日转移登记至王羽好名下【不动产权证号：粤（2018）惠东县不动产权第××号】。中华人民共和国国土资源部于公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。根据长银公司提供的由惠东县房产管理局出具的《关于惠东县长银房地产开发公司办理檀悦度假酒店公寓不动产登记情况的回复意见》显示，上述《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，惠东县当地办理不动产登记需提供惠东县国土资源局勘察测绘队出具的《不动产权籍调查成果表》，长银公司的工作人员曾于2016年2月底及此后就办证事宜多次咨询惠东县房产管理局港口所。另外，针对网络问政人员就不动产登记事宜提出的疑问，惠东县国土资源局于2016年8月19日作出如下回复：“我局于2016年6月30日开展不动产登记工作。权籍调查是不动产登记的前提与基础，目前过渡期间，全县权籍调查工作由我局测绘部门承担，人少量大，再加上台风天频繁下雨，影响外出作业，导致办理时限延误”。为查明案件事实，一审法院依职权向惠东县自然资源局调查案涉商品房的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2020年11月16日回复一份《涉案房屋信息表》，该信息表显示案涉商品房申请办理初始登记的权籍调查时间为2017年5月24日、完成时间为2017年6月16日；申请办理初始登记（确权）时间为2017年6月19日、完成时间【即取得《商品房屋权属登记证明书》（又名《不动产清单》）时间】为2017年9月28日；申请办理转移登记批量出具权籍调查成果时间为2017年10月26日、完成时间为2018年2月7日；预收长银公司申请办理转移登记资料的时间为2018年4月4日，办理时间为2018年6月14日，办结时间为2018年6月25日。长银公司主张其申请办理案涉商品房转移登记的时间应当以其提交的《惠东县不动产登记申请审批表》记载的时间为准，该审批表显示王羽好、长银公司申请办理房屋所有权转移登记的时间2018年3月4日，惠东县房产管理局港口所初审意见的落款日期为2018年4月3日，惠东县国土资源局核定意见（准予登记）的落款日期为2018年6月25日。关于长银公司在取得《商品房屋权属登记证明书》后有无按《补充协议》的约定“在90天内书面通知王羽好前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料”的问题，经一审法院询问，长银公司称其有通过邮寄书面通知王羽好，但邮寄回单已因台风天气遗失。王羽好对该项主张不予认可。一审法院认为，王羽好与长银公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同双方均应按合同约定履行自己的义务。王羽好在本案中已按照合同约定向长银公司支付了购房款，长银公司理应按合同及《补充协议》的约定履行相关办理商品房权属登记的义务，否则将构成违约，依法应按合同约定承担逾期办证的违约责任。本案的争议焦点：一、不动产办证政策的变动能否成为长银公司豁免逾期办证违约责任的免责情形？二、长银公司是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任？关于第一个争议焦点。一审法院认为，根据中华人民共和国国土资源部公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，即办理不动产权证需要提交的材料在王羽好、长银公司双方签订合同后已经发生了变化。该办理产权登记过程中增加的程序，并非双方当事人在订立合同时可以预测，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，长银公司主张是因情势变更主张变更合同，相应延迟履行办证义务的依据充分，一审法院予以支持。关于第二个争议焦点。根据合同第十五条及《补充协议》第九条的约定，长银公司在履行办证义务过程中应当完成如下两项义务：第一项义务系长银公司应当在房屋交付之日即2016年9月27日起的360天内即2017年9月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系长银公司在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，长银公司经初始登记的权籍调查完成后于2017年6月19日申请办理初始登记（确权），该日期在2017年9月22日前，可见长银公司已按照约定完成了该项义务，并无违约行为。关于第二项义务，长银公司本应在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2017年9月28日后90天内即2017年12月27日前书面通知王羽好前来领取办理转移登记的相关资料。然而，受到上述不动产登记政策变动的影响，即使长银公司将《商品房屋产权权属证明书》交付王羽好，在完成土地权籍调查前王羽好亦无法实现房产权属转移登记的合同目的。故此，在此情况下，长银公司履行该通知义务的时间应当相应顺延，即长银公司应自转移登记的权籍调查完成之日起90天内通知王羽好前来办理不动产权证。因案涉商品房完成转移登记权籍调查的时间为2018年2月7日，故长银公司应当在90天内即2018年5月8日前通知王羽好。根据长银公司提交的《惠东县不动产登记申请审批表》显示，王羽好、长银公司申请办理房屋所有权转移登记的时间为2018年3月4日，因长银公司未提供证据证实已通过邮寄书面通知王羽好，故该时间应推定为长银公司履行通知义务的时间节点。据此，长银公司已根据《补充协议》第九条的约定在2018年5月8日前通知王羽好，其通知义务已履行完毕，王羽好诉请逾期办证违约金的事实依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王羽好的全部诉讼请求。一审案件受理费450元(王羽好已预交)，由王羽好负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的诉辨意见，二审的争议焦点为：长银公司是否应承担逾期办证违约责任。本院认为，双方于2015年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定长银公司在房屋交付之日起360日内需将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则为违约。但合同签订后，中华人民共和国国土资源部公布并实施《不动产登记暂行条例实施细则》，规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，该规定属强制性规定，且权籍调查时长非长银公司能够左右，亦即合同约定的办理不动产权证的期限赖以存在的客观情况已发生变化，该变化非双方签订合同时所能预见，亦不能归责于长银公司，如按照合同约定时限规制长银公司义务将显失公平，故一审以案涉商品房完成转移登记权籍调查之日作为逾期办证违约金的起算时间并无不妥，本院予以支持。王羽好诉请逾期办证违约金的事实依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王羽好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费191.9元，由上诉人王羽好承担。本判决为终审判决。审 判 长　温永宏审 判 员　张　竹审 判 员　刘天贞二〇二一年九月十日法官助理　徐彦怡书 记 员　张丽君 关注公众号“马克数据网”