杨凯、成都美寓酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）川01民终13322号

• 案件编号

  （2021）川01民终13322号

• 案件名称

  杨凯、成都美寓酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  四川省成都市中级人民法院

• 所属地区

  四川省成都市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  杨凯;成都美寓酒店管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13322号上诉人（原审被告）：杨凯，男，1979年5月10日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：戴皞昱，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都美寓酒店管理有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段399号8栋13层4号。法定代表人：李辉兵。委托诉讼代理人：姚进军，四川永驰律师事务所律师。上诉人杨凯因与被上诉人成都美寓酒店管理有限公司（以下简称美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凯上诉请求：一、请求依法撤销四川自由贸易试验区人民法院(2020)川0193民初10156号民事判决，裁定驳回美寓公司的起诉。二、请求判令一审和二审的上诉费用由美寓公司承担。事实与理由：一、美寓公司不具有本案的主体资格。杨凯系2020年3月29日和朱家位签订租赁合同,美寓公司只是朱家位之代理人，无权取代出租人朱家位之地位向杨凯发起诉讼。根据杨凯向一审法庭提交的美寓公司作为出租人向尚国强出租房屋的租赁合同可以显示,这个时候美寓公司才系出租人,这与美寓公司向一审法庭提交的“出租人:朱家位、代理方:原告、承租人:被告”不一致。由此可以说明:美寓公司无权作为原告向杨凯提起诉讼。二、杨凯不应当支付2020年3月15日至2020年5月14日的租金。杨凯一共租赁朱家位房产三套用于经营酒店,除本案标的的房产外,还有另一套房产,因系营业用房,且该时间为疫情期间,并无客人入住,因此朱家伟和杨凯约定为2020年3月15日到2020年5月14日免除租金。且杨凯在2020年9月向出租人朱家位核实的情况均系如此。因此,即使美寓公司取得原告的地位,但因出租人朱家位至今一直是已经免除该时间的租金并不向任何人收取该时间的租金,美寓公司并未就此发生损失,如法庭判令支付该租金,则美寓公司当形成不当得利,请二审法庭慎重审查。三、杨凯并未违约。因杨凯和出租人朱家位的代理人商定解除合同,而朱家位也于2020年6月13日实际授权物管关停了水电气等能源使用,并于2020年6月15日完成了收房,因此租赁双方系合意解除合同,互不承担违约金。四、杨凯不应当承担房屋维修费用等。杨凯承租时系从尚国强处转移,系现状交房。在交房时且不论物品是否丢失,但并无任何证据表明,该房屋内的电器系美寓公司在一审庭审中描述之物品,且也无证据表明该损害已经按美寓公司的要求完成修复。因此,美寓公司的关于屋内物品的损失证据的关联性不足,不应当得到法庭的认可。五、关于物管和水电气等费用。杨凯尚有房屋押金4200元在出租人处,对于2020年6月13日前的物管费和垃圾清运费、水费同意进行承担,但应当先从上述房屋押金中进行扣除。综上,由于案涉房屋的合同相对人系朱家位和杨凯,杨凯多与其进行沟通。因此,合同解除和租金免除均系和出租人直接进行处理。但美寓公司作为出租人之代理人越过委托人提起诉讼,系主体不适格,因此导致法庭难以查清本案事实。美寓公司辩称，一、杨凯称美寓公司不具有本案的主体资格并请求裁定驳回起诉缺乏依据。本案中，租赁合同均是由美寓公司和杨凯签订，虽然在合同首部记载了朱家位为出租人，但这仅仅是因为朱家位系案涉房屋业主，美寓公司在签订合同时存在笔误所致，实际上在合同落款处的“甲方”均记载的是美寓公司并加盖了公司印章；合同落款处的签字、盖章才是合同的成立、生效要件，应以合同落款处的记载确定合同主体；从美寓公司提交的证据来看，在签订合同前，杨凯与美寓公司法定代表人李辉兵达成了租赁合意、并对免租期进行了沟通，然后由美寓公司安排人员与其签订合同，在签订合同后，租房押金支付给了美寓公司，并且杨凯要求单方变更租金等事宜也是在和美寓公司的法定代表人沟通，租赁催收也是由美寓公司执行，可见合同签订后一直是由美寓公司和杨凯在履行该合同。现杨凯违约后，为了规避违约责任而企图误导法院认定租赁合同是和他人签订缺乏事实、法律依据。二、关于2020年3月15日至2020年5月14日的租金。首先该租金并不是朱家位免除的，双方合同中已明确约定若杨凯未找到顶租人直接退租，应当将已享受的租金优惠全额返还，该条款系双方真实意思表示，一审法院予以支持并无不当。三、杨凯称其并未违约、合同解除系合意解除与事实严重不符，属于虚假陈述，法院不应采信。一审中，美寓公司已经提交了确实、充分的证据证明杨凯要求单方变更租金、在美寓公司没有同意的情况下未按照约定支付租金、提前退出租赁房屋、未按约定保管及交还案涉房屋的物品等，以上均构成严重违约，且杨凯也未提交任何与美寓公司达成解除合意的证据。四、关于房屋维修费用。双方合同中已经明确约定了美寓公司向杨凯交付的物品内容，作为承租方的杨凯，有义务妥善保管和正确使用，因其管理不善造成的设施设备丢失或者延误报修的损失，应由杨凯全额承担，一审中，美寓公司已经提交了充分证据证明物品损失遗失情况、损失金额以及修复产生的成本等，但一审法院仅仅支持了部分款项，事实上根本无法弥补美寓公司的损失，虽然美寓公司没有上诉，但也想要早点弥补损失，尽可能化解矛盾。现杨凯提起上诉是不恰当的。五、关于物管和水电气费，应由杨凯承担。综上，请二审法院依法驳回杨凯的全部上诉请求。美寓公司向一审法院起诉请求：1.解除杨凯、美寓公司于2020年3月29日签订的《青年宜家房屋租赁合同》；2.杨凯向美寓公司支付违约金4743元；3.杨凯向美寓公司支付租金暂计8800元（杨凯应付租金为2020年6月15日至合同解除之日期间的租金，暂计算至2020年8月14日为8800元），并按每日30元的标准向美寓公司支付逾期违约金（违约金自2020年6月4日起算，计算至杨凯付清全部租金及违约金之日止）；4.杨凯向美寓公司支付2020年3月15日至2020年5月14日的租金优惠8400元；5.杨凯向美寓公司赔偿缺失的家具、电器和损坏装修费用以及因装修产生的租金损失和误工费等16183元；6.杨凯向美寓公司支付2020年6月15日前拖欠的物业费、水费、垃圾费2662元并承担自2020年6月15日至合同解除之日所发生的物业费、水费、垃圾费。一审法院认定事实：2020年3月29日，美寓公司（甲方）与杨凯（乙方）签订《青年宜家房屋租赁合同》，合同约定出租房屋位于成都市xx4和xx1号，租赁期限从2020年3月15日至2023年6月14日止。乙方选择3个月为一期，第一期签约时支付，以后每期于下期开始前15天支付，即：第二期于2020年6月4日支付，第三期于2020年9月4日支付……，若乙方迟延支付，每延迟一天（从下期开始前10天开始计算）承担30元违约金，退房时结算。整租房：乙方使用的水电气费、停车费、宽带费等费用以及因延迟交费产生的违约金，由乙方承担，并自行按时交纳。因乙方原因需要提前退租，应退费用=乙方的押金和剩余未住费用-乙方须承担的费用。若乙方未找到顶租人直接退租，乙方须承担：全额违约金=1月房租+1月合租房杂费或1月整租房物管费。乙方已享受的租金优惠或免租期（免租期按天折算成优惠金额=月租金÷30天×免租天数），须全额返还给甲方。乙方有义务妥善保管和正确使用公共区域和私有卧室的设施及物品，若因乙方管理不善造成的设施设备丢失或者延误报修造成的损失，应由乙方承担全部损失。若乙方拖欠租金及相关费用累计达10天（从下一期开始前10天开始计算），甲方有权单方解除合同，乙方除需支付给甲方一个月房租及物管费、服务费作为违约金之外，还应当赔偿甲方造成的相关经济损失。双方在租赁合同（xx4）中载明：以下家具家电各一件并且完好：床、床垫、书桌、电视柜、衣柜、沙发、床头柜两个，冰箱、洗衣机，电视机32寸，烟机。设施的维修维护由乙方负责。双方在租赁合同（xx1）中载明：以下家具家电各一件且完好：床、床垫、书桌、电视柜、小圆桌、衣柜、沙发、床头柜两个，冰箱、洗衣机，电视机32寸，微波炉1个，油烟机。两份合同均补充约定：2020年3月15日至2021年6月14日期间的房租2200元/月，2021年6月15日至2022年6月14日期间的房租2400元/月，2022年6月15日至2023年6月14日期间的房租2500元/月。2020年3月28日，李辉兵与杨凯的聊天记录显示：免2个月租金，物管费水电费由杨凯承担。2020年3月29日，在扣除了两个月免租期后，杨凯支付了上述两套房屋2020年3月15日至2020年6月14日期间的房屋租金合计4400元(2200元/套/月)，并支付了两套房屋的押金4200元。2020年6月5日，杨凯提出“租金就这样一直到合同结束”，李辉兵回复“不行的哈，按合同执行”。2020年6月8日，李辉兵向杨凯发送微信“我正式的通知你，如果10号不交租金，我们就按违约处理，停水停电，6月14日收回房屋”。案涉房屋的物业管理公司成都颐丰物业管理有限公司于2020年9月9日向一审法院出具调查令（回执），载明该公司于2020年6月13日经业主朱家位授权对案涉两套房屋进行了断水、断电。2020年6月15日，美寓公司工作人员到案涉两套房屋进行查看并对房屋内状况拍摄视频留存，发现物品缺失。2020年8月19日，美寓公司向成都颐丰物业管理有限公司缴纳了案涉两套房屋的物管费和生活垃圾清运费，分别是xx4号房屋2020年3月1日至7月31日5个月的物管费926元、生活垃圾清运费90元，折算后每月物管费为185.2元、生活垃圾清运费为18元；xx1号房屋上述5个月的物管费791元、生活垃圾清运费90元，折算后每月物管费158.2元、生活垃圾清运费为18元。一审法院认为，美寓公司与杨凯签订的《青年宜家房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。杨凯辩称美寓公司并非出租人，对此辩解意见，一审法院认为，在双方签订的租赁合同中，美寓公司作为甲方与杨凯作为乙方之间的权利义务均约定详尽，美寓公司是上述租赁合同的相对人，相应的租赁关系是建立在美寓公司与杨凯之间，美寓公司与本案具有利害关系，故杨凯认为美寓公司并非房屋的出租人，不具有原告主体资格的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。针对本案美寓公司的诉讼请求，一审法院分述如下：关于合同的解除。杨凯作为承租方，不履行按时支付租金的义务，根据合同约定，美寓公司有权要求解除合同，故对美寓公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。本案载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年8月20日送达杨凯，因此合同于此日解除。关于美寓公司主张的违约金4743元（两套房屋一个月的租金4400元、物管费158元、物管费185元）。一审法院认为，双方合同约定，“若乙方拖欠租金及相关费用累计达10天（从下一期开始前10天开始计算），甲方有权单方解除合同，乙方除需支付给甲方一个月房租及物管费、服务费作为违约金之外，还应当赔偿甲方造成的相关经济损失。”以及“因乙方原因需要提前退租，应退费用=乙方的押金和剩余未住费用-乙方须承担的费用。若乙方未找到顶租人直接退租，乙方须承担：全额违约金=1月房租+1月合租房杂费或1月整租房物管费”。故杨凯应当按照合同约定承担一个月的租金4400元及物管费，在扣减其已经向美寓公司缴纳的4200元押金后，实际还应承担543元（租金补差200元+物管费343元）作为违约金。关于美寓公司主张的2020年6月15日至合同解除之日止的租金及逾期违约金。一审法院认为，出租人基于租赁合同的约定收取租金是其正当权利，但在承租人杨凯未按照合同约定支付第二期房租时，美寓公司应当按照合同约定或者法律规定的方式依约、依法行使相应权利。物业管理公司在接到案涉房屋所有权人的授权下采取断水断电行为，符合美寓公司在微信中对杨凯的通知内容，美寓公司抗辩系案外人所为，与其无关，与本案事实不符，一审法院不予支持。本案美寓公司在杨凯未支付房租的情况下，以采取断水断电行为催收租金，虽其理由具有正当性，但是行为不当给对方使用房屋造成影响。在断水断电2日后的2020年6月15日，美寓公司工作人员对房屋进行了收房，虽美寓公司陈述在发现屋内家具、家电缺失后将房屋钥匙退还给杨凯公司前台人员，但此时美寓公司已经明确知晓杨凯以其行为退场，不可能再继续履行合同，且案涉房屋已实际处于美寓公司的控制之下，故美寓公司对于2020年6月15日至今租赁物的闲置具有过错，不得对扩大的损失主张赔偿。对其要求杨凯支付2020年6月15日至合同解除之日期间的租金及逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于美寓公司主张杨凯支付其2020年3月15日至2020年5月14日租金优惠8400元。一审法院认为，双方合同约定，若乙方未找到顶租人直接退租，应当将已享受的租金优惠全额返还给甲方。故美寓公司的该项请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于美寓公司主张杨凯赔偿缺失的家具、电器费用12520元。作为承租方的杨凯，有义务妥善保管和正确使用公共区域和私有卧室的设施及物品，若因其管理不善造成的设施设备丢失或者延误报修造成的损失，应由其承担全部损失。但美寓公司提供的证据显示其房屋内的冰箱和洗衣机购买于2016年，其余家具、电器购买时间为2015年，距今时间均较长，结合家具、电器的折旧情况，一审法院酌情支持以购买价格一半的金额予以认定缺失的家具、电器费用6260元。美寓公司主张损坏装修费用1150元，系整修墙面、厨房、阳台及安装的相应费用，一审法院予以支持。美寓公司主张因维修产生的租金损失1613元、误工费900元，因杨凯造成的损坏装修和家具、电器的返修和更换需要一定的时间，一审法院酌情支持两套房屋7天的租金损失1026元（2×2200元/月÷30天×7天）。另外，杨凯并未向一审法院举证证明存在误工损失，且杨凯在承担了上述缺失的家具、电器和损坏装修费用、租金损失后，美寓公司的相关损失已经得到弥补，再行要求杨凯承担维修产生的误工费于法无据，一审法院不予支持。关于要求杨凯支付已经代其缴纳的物业费、水费、垃圾清运费2662元及承担自2020年6月15日至合同解除之日所发生的物业费、水费、垃圾费。一审法院认为，因杨凯使用案涉房屋的时间均为2020年3月15日至2020年6月14日，故仅需承担上述3个月的物管费1030.2元（158.2元/月×3个月+185.2元/月×3个月），美寓公司按照18元/月的标准缴纳的生活垃圾清运费，杨凯应当支付给美寓公司，即108元（2×18元/月×3个月）。美寓公司主张的水费，因其一审庭审中陈述系预估金额，不能对金额进行明确，一审法院在此不予确认，由杨凯与美寓公司另行结算。对于2020年6月15日至合同解除期间所发生的物业费、水费、垃圾费，因案涉房屋已由美寓公司进行占有控制，此期间的物业费、水费、垃圾费应当由美寓公司自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、美寓公司与杨凯于2020年3月29日签订《青年宜家房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；二、杨凯于判决书生效之日起十日内支付美寓公司违约金543元；三、杨凯于判决书生效之日起十日内支付美寓公司2020年3月15日至2020年5月14日租金优惠8400元；四、杨凯于判决书生效之日起十日内赔偿美寓公司缺失的家具、电器费用6260元、损坏装修费用1150元、因维修产生的租金损失1026元；五、杨凯于判决书生效之日起十日内支付美寓公司物业费、垃圾清运费1138.2元；六、驳回美寓公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费1410元，由杨凯负担。本院二审期间，杨凯、美寓公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨凯提交以下证据：一、杨凯与朱家位的微信聊天记录（光盘）。拟证明：朱家位和杨凯是有租赁合同的，美寓公司是朱家位的代理人，朱家位已经免除了3月15日至5月14日的房租；二、四川航信云服务平台视频和照片。拟证明：案涉房屋系成都媄锦酒店管理有限公司作为营业性用房在进行经营和使用。该酒店至今在营业；三、情况说明、营业执照、法定代表人身份证明书、工商信息登档。拟证明：1.证明案涉房屋用于住宿类的营运。2.杨凯系成都媄锦酒店管理有限公司股东，参与该公司的运营和管理；四、朱家位出具的声明、朱家位的身份证复印件及xx4与xx1的房产证复印件，杨凯与朱家位的微信聊天记录。拟证明：证明朱家位已经免除了案涉房屋的租金。美寓公司发表质证意见称，杨凯提交的所有证据材料均不属于新证据，很多材料是二审或一审之前形成，但其在一审、二审中均未提交，直至二审调查完毕后再向法庭提交，其属于恶意拖延，并且从证据规则来说，二审法院不应当接收也不应当采信。具体而言：一、对第一组证据中聊天记录的视频截图和身份证复印件的真实性、合法性不予认可，首先，杨凯未提供视频和照片的原始数据，无法确认来源，也不清楚相对人的身份，所以不具有真实性。其次，该部分证据如形成于一审判决之前，不属于法定的新证据。二审法院不应采信，不具有合法性。第三，倘若聊天记录属实，从内容上来看，也没有任何地方表述xx1、xx4是由杨凯与朱家位建立了租赁合同关系，美寓公司仅仅是朱家位的代理人等内容。关于聊天记录中所提到的租金优惠问题，也应当是朱家位和美寓公司之间法律关系的内容，包括其中提到的2110是直接免的，xx1、xx4是先给了，后面少付的。事实上杨凯从未向朱家位支付过xx1、xx4房屋的任何款项，表明该部分房屋即便存在租金优惠，也仅仅是朱家位针对美寓公司，与本案没有任何关系。综上，该证据无法达到杨凯的证明目的；二、对第二组证据中视频及照片的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。证据内容中提到的公司并非本案当事人，与本案无关，而且杨凯也自认该部分视频形成于2021年9月9日，与当时的租赁关系没有任何关联性；三、针对情况说明、营业执照、法定代表人身份证明书、工商信息登档的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。其余意见与上一组质证意见一致；四、针对朱家位的声明，对形式上的真实性无异议，但对内容不予认可，该份材料系杨凯找到朱家位并且故意诱导朱家位签署的材料。从声明内容来看，朱家位提到免除2020年3月15日至6月14日的租金，不要求杨凯进行支付。该陈述并未提到要免除杨凯的租金，所以不能曲解为杨凯和朱家位存在租赁的法律关系。因杨凯和朱家位不存在租赁关系，朱家位无权对杨凯的租金进行收取或免除，所以才会有最后一句不要求杨凯进行支付的表述。针对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，针对房产证复印件的真实性无异议。美寓公司提交以下证据：一、《两江国际1-1-xx1合同主体变更协议》、xx1、xx4房产证复印件、朱家位身份证复印件、成都美寓酒店管理有限公司工商信息、《青年宜家房屋租赁委托管理协议V3.5》。拟证明：美寓公司与朱家位存在租赁关系，杨凯在庭审中陈述其与朱家位存在租赁关系与事实不符，属于虚假陈述；二、杨凯与朱家位的微信聊天记录及美寓公司法定代表人与朱家位的微信聊天记录。拟证明：美寓公司和朱家位存在租赁关系，美寓公司又将房屋租赁给杨凯，杨凯的租金应当且只能由美寓公司收取。而且朱家位在聊天记录中也明确该材料是杨凯找他签的，材料中描述的月份不对，朱家位不和杨凯之间产生租赁关系，本来就不向杨凯收取任何租金。杨凯发表质证意见称，美寓公司提交的证据全部形成于本案一审之前，不属于二审新证据，并且在2021年7月15日前美寓公司从未向杨凯出示过上述证据。具体而言：一、针对合同主体变更协议、青年宜家租赁委托协议的真实性、合法性、关联性均不予认可。美寓公司从未向杨凯提交过上述合同，即使上述合同系真实存在，也不能改变美寓公司作为朱家位的代理人代表朱家位出租房屋的事实；二、针对朱家位的身份信息、房产证信息、企业工商信息的真实性无异议。针对杨凯与朱家位的微信聊天记录真实性无异议；三、针对美寓公司与朱家位微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。即使该聊天记录为真实，也不能排除美寓公司和朱家位的内部关系是如何商量的，但对外应当以朱家位为主，代理人仅代表朱家位行使权利。对双方当事人提交的证据，本院对双方就真实性皆无异议的朱家位的声明、朱家位的身份信息、房产证信息、企业工商信息、杨凯与朱家位的微信聊天记录予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，因双方当事人均对案涉合同解除不持异议，但对解除时间存在分歧，故根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、美寓公司主体身份是否适格；二、案涉租赁合同解除时间的认定；三、一审认定杨凯应当承担违约责任是否合理；四、杨凯是否欠付物业费、生活垃圾清运费；五、杨凯是否应当补足租金优惠；六、杨凯是否应当赔偿损失。本院分别认定如下：一、关于美寓公司主体身份是否适格的问题。杨凯主张，美寓公司只是案涉房屋所有权人朱家位的代理人，不具有出租人身份，无权取代朱家位向美寓公司发起诉讼。对此，本院认为，虽合同载明朱家位为“出租方（业主）”、美寓公司为“代理方（甲方）”、杨凯为“承租方（乙方）”，但合同签订时朱家位并未在场也未在合同上签字，而根据朱家位与杨凯在案涉合同签订之后的微信聊天记录，朱家位向杨凯表示“你和包租公司租的房子你只有找他们协商了，我没有权利阻止他们收租金”，由此可见朱家位亦未进行追认。故虽合同载明朱家位是“出租人”，但其实际应不具有出租人身份。加之案涉两份合同约定的同意出租的主体、杨凯支付租金的对象、可向杨凯主张违约责任的主体均为美寓公司，美寓公司有权依照合同约定向杨凯主张权利。杨凯主张美寓公司不具备主体资格的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。二、关于案涉租赁合同解除时间的认定问题。杨凯主张双方系合意解除案涉合同，本院认为，杨凯并无证据证明在收回案涉房屋前与美寓公司协商过解除事宜，故本院对其该项主张不予支持。两份合同均约定杨凯拖欠租金等费用累计达10天（下一期开始前10天），美寓公司享有案涉合同解除权。本案中，杨凯应于2020年6月4日支付第二期租金。但其并未按约支付且已逾期超过10天，已经达到合同约定的解除条件，美寓公司起诉要求解除合同，一审基于此认定案涉合同自起诉状副本送达杨凯之日即2020年8月20日解除并无不当，本院予以维持。三、关于一审认定杨凯应当承担违约责任是否合理的问题。本院认为，案涉两份合同第十四条均约定如杨凯欠付租金及相关费用累计达10天，“甲方有权单方面解除合同，乙方除需支付给甲方一个月房租及物管费、服务费作为违约金外，还应赔偿给甲方造成的相关经济损失”，本案案涉合同系因杨凯欠付租金解除，杨凯应当依约承担违约责任。一审基于此认定杨凯承担一个月租金及物管费作为违约金并无不当，本院予以维持。在扣除杨凯已付押金后，杨凯还应支付违约金543元。四、关于杨凯是否欠付物业费、生活垃圾清运费的问题。案涉两份合同均约定“乙方使用的水电气费、停车费、宽带费等费用以及因延迟交费产生的违约金，由乙方承担，并自行按时交纳”，本案中，杨凯对一审判决载明的物业费、生活垃圾清运费数额不持异议，本院对此予以确认，因杨凯未举证证明其对上述款项进行了支付，一审基于此判令杨凯支付两套房屋自2020年3月15日至2020年6月14日的物管费、生活垃圾清运费1138.2元并无不当，本院予以维持。五、关于杨凯是否应当补足租金优惠的问题。根据案涉两份合同约定，因杨凯原因需要提前退租，须将已享受的租金优惠或免租期全额返还，一审认定基于此杨凯应当依约返还已经享受的租金优惠并无不当，本院予以维持。至于杨凯称业主朱家位免除其补足租金优惠的责任。但根据本院查明事实，朱家位与杨凯之间并未建立租赁关系。因合同具有相对性，杨凯以朱家位的承诺对抗案涉合同相对人关于补足免租期租金优惠的主张，本院不予支持。至于杨凯主张基于疫情原因其亦不应补足上述期间租金，本院认为，因双方签订合同在疫情发生后，双方约定的租金标准应系已经考虑了疫情影响，故对杨凯上述主张，本院不予支持。六、关于杨凯是否应当赔偿损失的问题。本院认为，首先，对美寓公司主张杨凯赔偿缺失的家具、电器费用12520元，美寓公司应当对上述物品存在缺失或替换进行举证。根据案涉合同上所列物品清单和照片中收房情况，可以看出，xx1号房缺少冰箱、洗衣机、茶几、电视柜、微波炉；xx4号房缺少冰箱、洗衣机、书桌、椅子、床头柜2个。因美寓公司仅提交部分物品的购买订单及订货单，显示冰箱、洗衣机购买价格共计3194元、茶几300元、书桌250元、椅子60元、床头柜400元、微波炉299元，以上共计4503元，本院在该范围内予以支持。基于除冰箱、洗衣机购买于2016年，其余物品购买于2015年，考虑到物品折旧情况，本院根据酌情支持购买价格的一半，杨凯应当支付缺失的家具、家电费用共计2251.5元（4503元÷2）。至于美寓公司主张杨凯存在替换部分物品的情况，因其提供的证据无法显示系房屋交付时的状况，无法与现状进行对比，故本院对其上述主张不予支持。其次，对美寓公司主张杨凯赔偿修复损坏装修的费用1150元，根据美寓公司与案外人四川悦客装饰工程有限公司签订的《装饰施工合同》载明，其装修工期15天，自2020年8月13日至2020年8月28日，项目为修补墙面、搬运家具家电，工程造价1600元。该费用产生于美寓公司收回案涉房屋后，杨凯未能举证该期间案涉房屋已经另行出租，故对其主张该部分费用1150元，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。最后，对美寓公司主张杨凯支付维修产生的租金损失，因墙面修补、家具家电更换确需一定时间，一审基于此支持两套房屋7天租金损失1026元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨凯的上诉请求部分成立，应予支持；一审认定杨凯支付缺失的家具、家电存在不当，本院应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10156号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项“成都美寓酒店管理有限公司与杨凯于2020年3月29日签订《青年宜家房屋租赁合同》于2020年8月20日解除”“杨凯于本判决书生效之日起十日内支付成都美寓酒店管理有限公司违约金543元”“杨凯于本判决书生效之日起十日内支付成都美寓酒店管理有限公司2020年3月15日至2020年5月14日租金优惠8400元”“杨凯于本判决书生效之日起十日内支付成都美寓酒店管理有限公司物业费、垃圾清运费1138.2元”；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10156号民事判决第六项“驳回成都美寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求”；三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初10156号民事判决第四项“杨凯于本判决书生效之日起十日内赔偿成都美寓酒店管理有限公司缺失的家具、电器费用6260元、损坏装修费用1150元、因维修产生的租金损失1026元”为“杨凯于本判决书生效之日起十日内赔偿成都美寓酒店管理有限公司缺失的家具、电器费用2251.5元、损坏装修费用1150元、因维修产生的租金损失1026元”；四、驳回成都美寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费1410元，由杨凯承担508元、成都美寓酒店管理有限公司承担902元；二审案件受理费263元（已由杨凯预缴2820元），由杨凯承担205元、成都美寓酒店管理有限公司承担58元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长　　王　果审 判 员　　何广智审 判 员　　赵　韬二〇二一年九月十五日法官助理　　郑　帅书 记 员　　袁　敬 关注公众号“马克数据网”