广州市伙伴房地产有限公司、韩洪水居间合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终19111号

• 案件编号

  （2021）粤01民终19111号

• 案件名称

  广州市伙伴房地产有限公司、韩洪水居间合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  广州市伙伴房地产有限公司;韩洪水

• 案件缘由

  居间合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19111号上诉人（原审原告）：广州市伙伴房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路96号1幢1901房。法定代表人：彭加林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文辉，该公司员工。上诉人（原审被告）：韩洪水，男，1975年6月11日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：黄戈，广东达盛律师事务所律师。上诉人广州市伙伴房地产有限公司（以下简称伙伴公司）、韩洪水因居间合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。伙伴公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判韩洪水向伙伴公司支付居间服务佣金788000元；2.改判韩洪水向伙伴公司支付逾期支付佣金的利息暂共计31667.88元（按2021年4月20日同期人民银行公布的贷款基准利率LPR3.85%计付，自付款承诺支付日的次日即2020年5月11日计至上诉具状日共381天），最终计算以韩洪水实际支付伙伴公司佣金之日止；3.本案一、二审诉讼费由韩洪水承担。事实和理由：因有出租位于增城区新塘镇夏埔工业园南城大道7号厂房的需求，韩洪水委托伙伴公司提供居间服务进行代理招租。伙伴公司通过宣传、广告等大量信息交流渠道、居间活动，引荐有承租意向的租客与韩洪水会见洽谈租赁事宜，期间在伙伴公司的多次居间促进下签订了《厂房费用洽谈确认表》《居间服务确认书（求租/求购）》，上面有韩洪水与租客的签字确认。伙伴公司最终顺利促成韩洪水与租客签署租赁合同，韩洪水签署《付款承诺书》表示对伙伴公司居间服务的认可，并承诺支付788500元作为居间服务佣金。随后租客搬迁经营设备进驻上述物业并同时进行装修，很快便开始了运营活动。可见，伙伴公司提供的居间服务已经基本达成。虽然伙伴公司在签订合同时没有查看韩洪水享有出租权的相关文件，但韩洪水自认其是得到涉案厂房出租信息后，找到伙伴公司提供租赁居间服务，在与柏友文达成租赁协议后，韩洪水再与广州市枫茂洗水漂染有限公司签订租赁合同，上述风险的原因不能归责于伙伴公司。韩洪水通过伙伴公司提供的居间服务成功获取承租客户信息并最终成交，伙伴公司的居问服务已经全部履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，韩洪水理应支付伙伴公司全部中介服务佣金788000元。一审判决对韩洪水应支付的中介服务佣金予以酌情减免以及在利息的计算上明显不当。伙伴公司履行居间服务过程中不存在任何过错且合理完成，而韩洪水从伙伴公司提供的居间服务中获得订立合同的机会并最终成交获益，在签署《付款承诺书》承诺支付中介服务佣金后又以各种理由推诿拒付，已构成违约并违反诚实信用的基本原则。在此情况下，伙伴公司理应得到合同约定的788000元居间服务佣金，而一审法院在没有明确阐明酌减理由之下减免韩洪水应支付的588000元居间服务佣金，且酌减的幅度明显过当，剥夺了伙伴公司的合法权利，已经超越了自由裁量权的合理范围。综上，请求二审法院改判支持伙伴公司的上诉请求。韩洪水二审辩称：首先，《居间服务确认书》是伙伴公司与案外人柏友文签订的，当中约定的内容不应约束韩洪水，对韩洪水而言，伙伴公司没有完成居间服务，不应当以《居间服务确认书》所述的报告了订立合同的机会来认定伙伴公司已经完成了居间服务。其次，《付款承诺书》是伙伴公司提供的不合理的格式文本，伙伴公司在未完成居间服务的前提下要求韩洪水签订该承诺书，明显加重了韩洪水的责任，也免除了伙伴公司的义务，该格式文本不应作为韩洪水承诺支付中介费的认定依据。韩洪水上诉请求：1.驳回伙伴公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由伙伴公司承担。事实和理由：韩洪水与柏友文未签订正式租赁合同，伙伴公司的中介服务未达成，一审法院以韩洪水签署《付款承诺书》对伙伴公司就涉案厂房提供租赁的居间服务成功予以确认并承诺支付佣金，来认定伙伴公司已完成居间服务是不合理的。伙伴公司作为房地产居间中介专业服务企业，为了促成合同签订而在明知交易双方存在对法律法规不熟悉的情况下，未尽到提醒双方注意租赁物的出租权来源、权属来源、土地使用性质等事项，最后造成交易双方无法签订正式租赁合同。此外，《厂房费用洽谈确认表》内容过于简单，无法满足租赁合同的全部法定要件。由此，伙伴公司未完成居间服务，韩洪水无需支付报酬，请求二审法院判如所请。伙伴公司二审辩称：首先，韩洪水自认当时是广州市枫茂洗水漂染有限公司将涉案厂房出租给韩洪水再由其转租给柏友文的，故韩洪水应当清楚知悉涉案厂房的产权信息，且在提供居间服务过程中，广州市枫茂洗水漂染有限公司与韩洪水、柏友文多方商议相关租赁事宜时，已经当场出示了产权相关文件和租赁文件供在场人员共同查看。因涉及多方租赁关系，没有让伙伴公司拍照或者复印留底保存相关资料，现伙伴公司才无法出示，但韩洪水十分清楚涉案厂房的出租来源及土地使用性质。其次，韩洪水获悉涉案厂房的出租信息后主动找伙伴公司提供居间服务，利用伙伴公司的信息进行转租从中赚取利润，《厂房费用洽谈确认表》就是伙伴公司提供居间服务的证明。该确认表明确约定签订当天支付定金，亦实际进行了支付，还约定签订租赁合同的时间，结合《付款承诺书》能够佐证当时各方已经达成租赁的合意。伙伴公司提供的居间服务已经基本达成，韩洪水应按《付款承诺书》的约定支付居间服务佣金。因本案纠纷，伙伴公司于2021年1月27日诉至一审法院，请求判令：1.韩洪水支付伙伴公司788500元居间服务佣金；2.韩洪水支付伙伴公司逾期支付佣金的利息，利息按2020年10月20日同期人民银行公布的贷款基准利率LPR3.85%计付，自2020年5月11日至具状日共169天；最终计算以韩洪水实际支付伙伴公司佣金之日止；3.韩洪水承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2020年5月1日，柏友文与伙伴公司签署《居间服务确认书》，内容为：柏友文确认伙伴公司介绍增城区新塘镇夏埔工业园南碱大道7号枫茂厂出租给柏友文，并报告了订立买卖或租赁合同的机会等内容。2020年5月1日，柏友文、韩洪水、伙伴公司签订《厂房费用洽谈确认表》，内容为：经伙伴公司引荐洽谈，就厂房租赁条件达成以上意见：出租楼盘地址：增城区新塘镇夏埔工业园南碱大道7号枫茂厂。厂房租金，韩洪水与柏友文一致确认厂房租金：19元/平方米。电费、水费：自己缴纳。装修期：3个月，押金：3押。合同最高5年，每年递增10%。其他，按实际面积出租。宿舍一楼留一间办公司给房东用。柏友文于2020年5月1日向韩洪水支付定金50000元。韩洪水与柏友文认可伙伴公司中介服务，双方同意正式签约，须告知伙伴公司到场。2020年5月1日，韩洪水出具《付款承诺书》，内容为，经伙伴公司代理租售物业，于2020年5月1日成交，韩洪水承诺在2020年5月10日前支付788500元佣金支付给伙伴公司。韩洪水提供一份日期为2020年5月15日《关于调整新塘环保工业园永晖防止有限公司等8间企业用地规划的通知》复印件，其中载明广州市枫茂洗水漂染有限公司等8间企业不得再作为工业用途使用，上述8家企业现暂停办理工商登记、生产经营、改建扩建和装修申报等审批手续。一审审理中，双方确认提供居间服务的租赁物就是广州市枫茂洗水漂染有限公司的厂房。伙伴公司陈述，1.柏友文与韩洪水就涉案厂房已经签订租赁合同，但是双方均拒绝向伙伴公司提供。2.伙伴公司有看到枫茂厂的房产证。3.柏友文、韩洪水和伙伴公司三方在2020年5月1日坐在一起协商，伙伴公司相信韩洪水有出租权。在2020年5月2日柏友文与韩洪水已经签订租赁合同，且柏友文实际也进行了经营半年左右。韩洪水陈述，1.韩洪水得知枫茂厂涉案租赁物的出租信息，是以转租赚取租金差价才委托伙伴公司提供出租服务的。韩洪水不是涉案厂房的所有人，也没有与枫茂厂签订相关租赁合同。2.韩洪水确实收取了柏友文的50000元定金，代理人不清楚该50000元定金有没有退还。但双方暂时没有进入诉讼阶段。3.韩洪水在2020年5月5至6日左右得知政府文件的，该文件在2020年5月15日公示。4.韩洪水洽谈时候没有出示枫茂厂的相关委托授权文件资料。一审法院认为：本案系于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，伙伴公司认为其已经促成韩洪水与案外人柏友文签订了租赁协议，韩洪水则否认已与柏友文签订租赁协议。对此伙伴公司未能提供柏友文与韩洪水之间的租赁合同予以佐证，但综合三方在2020年5月1日签订的《厂房费用洽谈确认表》，表格中韩洪水与柏友文对于涉案厂房的租金标准，租赁年限等均达成了一致意见，且柏友文也已经支付了50000元定金。同日，韩洪水签署《付款承诺书》，对于伙伴公司就涉案厂房提供租赁的居间服务成功予以确认，并承诺支付佣金。因此，伙伴公司提供的居间服务已经基本达成。伙伴公司虽然在签订合同的时候没有查看韩洪水享有出租权的相关文件，但韩洪水自认其是得到涉案厂房出租信息后，找到伙伴公司要求其提供租赁的居间服务，在与柏友文达成租赁协议后，韩洪水再与广州市枫茂洗水漂染有限公司签订租赁合同，赚取其中的租金差价。因此，若韩洪水陈述属实，那么韩洪水的上述行为将导致最终不能与柏友文签订租赁合同或履行租赁协议的风险。同时，即使韩洪水提供的《关于调整新塘环保工业园永晖纺织有限公司等8间企业用地规划的通知》真实存在，但上述文件发布日期在三方协商以及韩洪水签署《付款承诺书》之后，伙伴公司、韩洪水各方均无证据证明提前知晓或应当知晓的情形。若柏友文与韩洪水因《关于调整新塘环保工业园永晖纺织有限公司等8间企业用地规划的通知》不能最终达成租赁协议，但上述风险的原因也不能归责于伙伴公司。故一审法院综合伙伴公司提供居间服务的行为，韩洪水自身委托租赁以及之后的客观情况，并结合伙伴公司陈述等，综合评判，韩洪水应支付佣金，但佣金数额酌减，韩洪水需支付200000元为宜。至于伙伴公司起诉要求利息，一审法院酌定从起诉之日起，即2021年1月27日开始，以200000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月12日作出如下判决：一、韩洪水在本判决发生法律效力之日起十日内，支付200000元居间服务费及利息（利息从起诉之日起，即2021年1月27日开始，以200000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）给伙伴公司；二、驳回伙伴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5840元，由伙伴公司负担4000元，由韩洪水负担1840元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，韩洪水确认尚未向柏友文退还已经收取的50000元定金，但双方至今未有诉讼，其亦愿意向柏友文双倍退还定金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是韩洪水是否应当向伙伴公司支付居间服务费问题。首先，从韩洪水、柏友文与伙伴公司签订的《厂房费用洽谈确认表》的内容来看，经伙伴公司的居间介绍，韩洪水与柏友文就租赁涉案厂房的事宜进行了协商，并就租金标准、水电费承担、租赁期、装修期、押金等租赁的重要信息达成了一致意见。现伙伴公司虽然无法提供韩洪水与柏友文之间的租赁合同，韩洪水亦否认与柏友文签订了租赁合同，但韩洪水未能合理解释在长达一年多的时间内其为何仍未与柏友文清结相关的签约定金，同时结合前述《厂房费用洽谈确认表》的内容，以及韩洪水在《付款承诺书》中明确认可经伙伴公司提供居间服务的涉案厂房已于2020年5月1日成交，故一审法院认定伙伴公司提供的居间服务已经基本达成，理据充分，本院予以认可。韩洪水上诉认为无需向伙伴公司支付居间服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，伙伴公司作为专业的房地产中介机构，在提供居间服务时，应当查验涉案厂房的自然状况及查封、抵押等权利限制情况，以及出租房屋的当事人对房屋的处分权等等，但本案中，伙伴公司未提交证据证明其对上述重要信息进行了查验，其在提供居间服务时是存在一定瑕疵的。一审法院酌情认定韩洪水应支付的居间服务费为200000元，已经综合考虑伙伴公司提供居间服务的行为、韩洪水自身委托租赁以及之后的客观情况和本案的总体情况，合法合理，并无不当。伙伴公司上诉要求韩洪水按照《付款承诺书》约定的788500元来支付居间服务费，缺乏事实依据，本院不予采纳。再次，考虑到伙伴公司与韩洪水就应支付的居间服务费具体金额存在争议，一审法院酌情认定从本案起诉之日即2021年1月27日起计算居间服务费的利息，理据充分，并无不当。伙伴公司上诉要求利息从2020年5月11日起算，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人伙伴公司、韩洪水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11680元，由上诉人广州市伙伴房地产有限公司负担5840元，上诉人韩洪水负担5840元。本判决为终审判决。审判员　邓　颖二〇二一年九月十八日书记员　莫善友区敏儿