张亚荣与白传虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10743号

• 案件编号

  （2021）京03民终10743号

• 案件名称

  张亚荣与白传虎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  张亚荣;白传虎

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10743号上诉人（原审被告）：张亚荣，女，1963年5月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白传虎，男，1969年7月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。上诉人张亚荣因与被上诉人白传虎房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张亚荣上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2021）京0112民初354号民事判决书第二项，依法改判为驳回白传虎的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清。白传虎于2019年3月21日将涉案房屋的承租权转让给了案外人李金兴，至合同期满，白传虎不是实际使用人，期间的租赁费实际由李金兴负担，白传虎未负担租赁费，没有租赁费的损失。虽有疫情，但并未对承租经营人造成影响，且一审法院已认定搬走时间超过两年，双方系因租赁合同期满而终止，并非因疫情而解除合同。在合同履行期间，无论是白传虎，或是实际承租经营人李金兴，均未提出过减免租金的表示。白传虎辩称，同意一审判决，不同意张亚荣的诉讼请求。张亚荣混淆了合同相对性原则。白传虎向一审法院起诉请求：1．请求确认白传虎、张亚荣签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令张亚荣退还白传虎房屋租金10万元；3．本案诉讼费由张亚荣承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年7月25日，白传虎（乙方，承租方）与张亚荣（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇小堡商业街建筑面积为184平方米的涉案房屋出租给乙方使用，租期为两年，自2018年7月25日起至2020年7月24日止，房屋年租金为24万元，于每年的6月24日前付清下年度全年租金。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。租赁合同签订后，张亚荣向白传虎交付了涉案房屋，白传虎共向张亚荣支付了48万元房租。2021年3月2日，北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（以下简称小堡村委会）出具证明，主要内容为：张亚荣于2017年1月15日与小堡村委会签订关于小堡商业街门面房（原徐宋路东72号）的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为三年，租期自2017年1月15日至2020年1月14日。租赁期间，张亚荣将该门面房转租给门牌名称为“金榜饺子王”的饭店使用。由于该门面房所处的小堡文化广场面临升级改造，协议到期后小堡村委会与张亚荣租赁关系终止。由于张亚荣未按期腾退并交回所承租门面房，小堡村委会于2020年5月底再次通知腾清房屋内所有物品且2020年7月1日给张亚荣下发限期搬离的书面通知。经多次沟通后，该房屋使用人“金榜饺子王”于2020年8月10日左右搬离徐宋路东72号门面房。庭审中，关于涉案房屋是否取得了规划批准文件，白传虎主张涉案房屋并未取得规划批准文件，张亚荣不认可白传虎的主张，但其未能在法院指定的期限内向法院提交涉案房屋的规划批准文件；关于涉案房屋的实际使用情况，张亚荣主张白传虎于2019年3月21日将其在涉案房屋经营的饭店及涉案房屋的使用权转让给了李金兴，故白传虎无权再要求张亚荣退还租金，白传虎对张亚荣的主张不予认可，认为即便存在转让关系，根据合同相对性的原则，张亚荣不能否定白传虎作为合同主体向其主张权利；关于涉案房屋的腾退时间，白传虎主张其于2020年7月中下旬将涉案房屋腾空并从涉案房屋搬走，张亚荣认为根据小堡村委会出具的证明，白传虎搬走的时间为2020年8月10日。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，张亚荣将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给白传虎，双方签订的《房屋租赁合同》无效。对于白传虎要求确认白传虎、张亚荣于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。涉案《房屋租赁合同》虽然无效，但白传虎在使用涉案房屋期间，仍需按照双方约定的租金标准向张亚荣支付占有使用费。关于白传虎从涉案房屋搬走的时间，白传虎主张其于2020年7月中下旬从涉案房屋搬走，但其并未提供证据材料对其主张予以佐证，张亚荣提交了小堡村委会出具的证明，证明白传虎于2020年8月10日左右从涉案房屋搬走，故法院根据双方当事人陈述及举证情况，认定白传虎从涉案房屋搬走时其使用涉案房屋已经超过2年。但考虑到由于新冠肺炎疫情确对白传虎使用涉案房屋造成不利影响，结合小堡村委会出具的关于其与张亚荣合同到期后小堡文化广场升级改造的事实，法院根据本案情况酌情确定张亚荣向白传虎退还4万元，对白传虎主张过高部分，法院不予支持。判决如下：一、确认白传虎与张亚荣于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张亚荣于判决生效之日起七日内给付白传虎4万元；三、驳回白传虎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由白传虎负担690元（已交纳），由张亚荣负担460元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人陈述及张亚荣提交的小堡村委会出具的证明，白传虎于2020年8月10日左右从涉案房屋搬走。但本案中，双方在履行合同中出现新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情的出现对白传虎承租涉案房屋进行经营活动确实产生一定的影响，一审法院综合考虑合同履行情况、疫情以及相关防控措施的影响，结合小堡村委会出具的关于其与张亚荣合同到期后小堡文化广场升级改造的事实等本案实际情况，酌情确定张亚荣向白传虎退还部分租金，处理并无不当，本院予以维持。张亚荣的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，张亚荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由张亚荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　张　弘审 判 员　　杨　夏审 判 员　　申峻屹二〇二一年九月七日法官助理　　曾琪惠法官助理　　吴　琳书 记 员　　卢园园 更多数据：www.nlaw.org