周某某、济南市居民委员会房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁01民终7796号

• 案件编号

  （2021）鲁01民终7796号

• 案件名称

  周某某、济南市居民委员会房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省济南市中级人民法院

• 所属地区

  山东省济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  周某某;济南市居民委员会

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7796号上诉人（原审被告、反诉原告）：周某某，男，1975年10月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王钟强，上海段和段（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安岩，上海段和段（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市居民委员会，住所地济南市。法定代表人：林吉勇，居委会主任。委托诉讼代理人：刘昌华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，济南长清恒信法律服务所法律工作者。上诉人周某某因与被上诉人济南市居民委员会（以下简称大柿子园居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周某某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费等各项诉讼费用由大柿子园居委会承担。事实和理由：一、一审判决认定“双方签订的《房屋租赁合同》未对消防事宜作出特别约定”与事实不符。一审判决认定事实不清，应依法予以撤销。涉案《房屋租赁合同》第五条第2项约定“本协议签订后，乙方交定金贰万元，甲方当日交付房屋，当年租金的余额部分等甲方房屋消防验收合格后十日内付清，以后每年的租金以第一年交付租赁费之日起十日内付清。以后每年依次类推”。根据该约定，双方将房屋消防验收合格作为租金支付的条件，涉案房屋消防验收不合格，周某某有权不支付租金。二、一审判决认定租金缴纳情况与事实不符，应依法予以撤销。（一）2014年9月18日，周某某缴纳的11万元并不是2012年度的租金，而是根据涉案合同约定及2014年9月17日会议记录的要求，周某某支付的前四年的租金之和。1、双方合同约定，合同签订后缴纳贰万元定金，余下租金待房屋消防验收合格后十日内付清，以后每年依次类推。2、合同签订后，周某某缴纳三万元，之后由于房屋消防验收不合格，一直未缴纳房租。3、2014年9月17日，大柿子园居委会召开两委会，会议决定“消防验收合格前按照租赁协议约定租赁费一半缴纳，消防验收合格后按照合同执行”。4、根据合同约定，第一个五年每年租金柒万元，自2011年度至2014年度总租金应为28万元；按照大柿子园居委会两委会会议记录的要求减半收取即为14万元。周某某已经缴纳3万元。会议后第二天，周某某缴纳11万元，将前四年的租金一并付清。5、因为合同约定了租金支付条件，并且条件未成就，所以2011年度至2014年度，周某某未交缴纳租金，大柿子园居委会也未采取任何措施。如会议记录所载明，会议为了解决全部租赁户缴纳租金的问题，并不是只有周某某自己。况且房屋交付后，四年不缴纳租金，出租人不采取任何措施明显违背常理。一审法院该认定没有任何事实和法律依据，应予以撤销。（二）一审法院关于“2016年9月23日缴纳2015年度租金时，按照合同应缴纳70,000元，实缴62,500元”的认定没有任何事实和法律依据，是完全错误的。根据大柿子园居委会第一次庭审提交的证据四载明，2015年12月30日，缴纳租金35,000元。这部分是2015年度的租金。（70000元÷2）。（三）2016年9月18日，周某某缴纳租金37,500元，该笔款项是缴纳的2016年的租金（75000元÷2）。（四）再之后由于居委会换届、消防整改、消防改造等原因，租金缴纳不是完全符合，但大体上也是按照减半的标准支付的。2020年缴纳的款项是大柿子园居委会表示要继续将房屋出租给周某某，周某某提前缴纳的租金。但大柿子园居委会在收到款项后将周某某撵走。（五）不仅周某某是这样的情况，整个大楼其他的租赁户都是这样的情况。周某某一审申请证人出庭，也同时申请法院依法裁定责令大柿子园居委会提交涉案大楼租户2011年-2019年租金缴纳的账簿和记账原始凭证，用以证实上述事实。一审法院未同意证人出庭，对周某某的申请未做处理。三、一审法院关于“会议记录没有列明出席会议的两委会委员的姓名、更没有出席会议委员的签名与会议召开的地点等不符合证据形式要件；出席会议的其他委员全部沉默，经不住推敲，也不符合会议表决少数服从多数的原则，对该会议记录记载的相关内容本院不予采信”的认定没有事实和法律依据，应依法予以撤销。1、大柿子园居委会两委会的人员是固定的，会议记录记载“两委全体应到9人，实到8人（王健未参会）”，实际参加的人员就是确定的。从会议记录的复印件可以看出，会议记录用的是固定格式的信笺，没有标注会议地点。从记录内容来看，不仅仅讨论的关于涉案大楼的租赁问题，还讨论了居委会的其他问题。一审法院仅以没有记录会议地点而认为该会议记录不符合证据形式要件没有法律依据。2、会议记录载明其他参会人员没有反对意见，不能说明其他人员就是沉默。从大柿子园居委会提交的证据可以看出，周某某在交房当日缴纳叁万元后，之后近四年一直未缴纳租金，在2014年9月17日会议后，9月18日周某某一次性按照会议记录的要求全部付清前四年的租金。同时，周某某也申请证人出庭，也申请法院责令大柿子园居委会提交涉案大楼其他租赁户缴纳租金的情况，一审法院均未处理。一审判决对该证据不做任何审查，否认会议记录的证明效力，适用法律错误，应予以撤销。周某某认为一审判决事实认定不清，适用法律错误。大柿子园居委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉请求应予驳回。涉案大厦包括周某某租赁的房屋，均无法办理消防验收双方是明知的，截止目前属法律上的不能。没有合法的建设手续，无法办理各种验收，不能办理房产证，但整栋大厦至今仍使用、经营。周某某提交的2014年的9月17日的“会议记录”不能证实租赁费减半收取是大柿子园居委会真实意思表示。第一、会议纪要经了解不存在，即使存在也无效；第二、该会议纪要也没有明确房租减半收取，另一半不再收取。该案事实是房屋租金极低，已经考虑房屋没有法律上的完全产权的因素。租金平均每平方米0.19元。3、据了解，周某某签订租赁合同租赁房屋，系装修后转租他人从中获取利益，没有自己使用。租赁期间周某某利用涉案房屋取得了利益。4、庭前得知周某某申请证人出庭，该申请已经超过法定举证期限，不同意证人出庭。综上，恳请贵院查明事实，驳回上诉请求，维持一审判决。大柿子园居委会向一审法院起诉请求：1.要求周某某支付房屋占用使用费251,520元且自2020年8月1日起按年利率6%支付利息；2.案件受理费、财产保全费、保函费均由周某某承担。一审法院认定事实：2010年2月18日，大柿子园居委会与周某某签订《房屋租赁合同》，...大柿子园居委会将自己位于济南市长清区龙泉街的龙泉大厦八层约1000㎡（建筑面积）租赁给周某某使用，租赁期限为16年，自2010年12月18日始至2026年12月18日止，用途为经营和居住。合同约定：第一个五年每年租金七万元，第二个五年每年租金七万五千元，最后六年每年租金八万元。共计租金壹佰贰拾万伍仟（120.5万元）。...合同还签订了租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋转让、合同的变更解除与终止、双方违约责任的处理等等。合同签订后周某某随即占用使用房屋，因其拖欠租金，大柿子园居委会于2020年7月30日下发通知，要求其缴纳拖欠的租金，否则，限期搬出并解除合同。2020年7月31日，周某某腾空房屋交付给了大柿子园居委会。合同解除后周某某未清欠租金，经大柿子园居委会多次催要，周某某以各种理由未付。大柿子园居委会因此提起诉讼，请求依法判令周某某给付拖欠的租赁费并承担债务利息等。诉讼过程中，周某某为证明自己反诉的请求，提交了一份2014年9月17日的大柿子园两委会的“会议记录”，会议主持人：张书记；记录人：许；参加人员（人数）：两委会全体，应到9人，实到8人（王健未参会）。记载租赁的内容主要为：“......2.大楼租赁的问题，有的同志向上级反映租赁户租赁费未交全的问题，主要原因是因消防验收确实影响了房屋租赁，有的楼层至今也未全租出去，租赁费不交是不合理的，但事出有因，确实是我们消防验收未通过造成的，因此我提议在消防验收合格前，各租赁户按租赁协议约定的租赁费的一半交纳，消防验收合格后，按合同执行，这个办法行不行，请大家发表意见。...既然没人提相反意见，就按这个决定执行。”周某某自2012年12月18日至2020年7月31日，按合同约定应缴租赁费693,750元，实缴405,000元，其中大柿子园居委会应缴纳消防维修费37,500元。周某某2014年9月18日缴纳2012年度租金时，按合同应缴纳70,000元，实缴110,000元；2016年9月23日缴纳2015年度租金时，按合同应缴纳70,000元，实缴62,500元；2019年9月30日缴纳2017年度租金时，按合同应缴纳75,000元，实缴77,000元；2020年7月6日缴纳2018年度租金时，按合同应缴纳75,000元，实缴50,000元等。周某某租赁房屋后，没有按租赁用途使用，而是对外转租他方办公使用。双方签订的《房屋租赁合同》未对消防事宜作出特别约定。一审法院认为，大柿子园居委会与周某某签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违背法律规定，一审法院予以确认。周某某尚欠大柿子园社区居委会租赁费251,520元，有双方订立的租赁合同及大柿子园社区居委会的周某某交款记录、周某某的缴款凭证，在案为凭，事实清楚，证据确实，一审法院予以确认。双方合同解除后，周某某理应清欠给付大柿子园居委会的涉案款项，其拖延给付的做法是错误的，一审法院不予支持。大柿子园居委会请求依法判令周某某给付至双方合同解除之日尚欠的租赁费，合理合法，一审法院予以支持。但对债务利息的请求，应符合法律规定，鉴于大柿子园居委会向周某某出租的房屋有瑕疵，其请求一审法院不予支持。关于周某某向一审法院提交的“会议记录”的问题。该会议记录，没有列明出席会议的两委会委员的姓名，更没有出席会议委员的签名与会议召开的地点等，不符合证据的形式要件；出席会议的其他委员全部沉默，经不住推敲，也不符合会议表决少数服从多数的原则，对该“会议记录”记载的相关内容，一审法院不予采信。退一步讲，如果会议内容属实，其内容也没有决定对涉案租赁费的减免，缓缴与减缴是两个不同的概念，两个概念的涵义常人不用解释自明。从周某某缴费的记录看，2014年9月17日之后，也没有按照自己举证的“会议记录”的“要求”去执行。关于周某某反诉的问题。周某某并没有向一审法院提交大柿子园居委会减缴租赁费的有效证据，其要求返还多支出的租赁费没有依据；合同解除时，双方没有发生纠纷，周某某要求大柿子园居委会赔偿巨额损失的要求没有证据支持。因此，周某某的反诉请求，一审法院不予支持。该案经调解未果，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由周某某于判决生效之日起十日内，给付尚欠济南市居民委员会租赁费251,520元。（应缴693,750元-已缴405,000元-消防维修费37,500元）二、驳回济南市居民委员会的其他诉讼请求；二、驳回周某某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5072元，减半收取计2536元；反诉费3462元，减半收取计1731元，均由周某某负担。保全费1920元，保险服务费1000元，由周某某负担2890元，由大柿子园居委会负担30元。二审期间，周某某申请证人杨刚、许孔炎出庭接受询问，以证明会议纪要及减半收取涉案房产房租的真实性。大柿子园居委会认为杨刚作为承租涉案大楼房产的承租人，与周某某具有利害关系，对许孔炎的证言亦不予认可。本院认为，上述证言尚不足以认定双方同意将涉案房产的租金变更为减半收取，对该证言不予采信。一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同只是约定房屋租金待房屋消防验收合格后十日内付清，并非免收租金，鉴于周某某在签订合同时对涉案房产的消防情况就已明知，且其已实际占有使用该房产，故一审法院在涉案房屋租赁合同已解除的情况下，判令周某某支付剩余房租，并无不当。对周某某关于涉案房租减半收取的主张，周某某提交的会议记录形式上不符合法律规定，缺少出席人员签字确认等必要形式要件，内容上也未明确记载免收一半房租。周某某虽辩称其此后均按一半交纳房租，但仅有转款记录不足以证实该辩称，且证人杨刚亦证实大柿子园居委会现已实际收取了其他承租人未缴纳的一半租金，由此可见涉案双方并未达成减免一半房租的合意，故一审法院对该会议记录不予采信，并不违反法律规定。综上所述，周某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5073元，由周某某负担。本判决为终审判决。审判员　　武绍山二〇二一年九月八日书记员　　徐　敏 来源：马 克 数 据 网