曹晓红、龙门县人民政府对外联络中心等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15737号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15737号

• 案件名称

  曹晓红、龙门县人民政府对外联络中心等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  曹晓红;龙门县人民政府对外联络中心;黄吓新;林月春;陈英玲;黄金波;李海岩

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15737号上诉人（原审被告）：曹晓红，女，1974年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：龙海涛，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雯，广东广诺律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：龙门县人民政府对外联络中心，住所地广东省惠州市龙门县龙城街道东门路二号1号楼1楼。法定代表人：李莹莹。委托诉讼代理人：柳嘉利，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬小明，广东国鼎律师事务所律师。原审第三人：黄吓新，男，1978年9月27日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县。原审第三人：林月春，女，1981年2月11日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。原审第三人：陈英玲，女，1981年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区。原审第三人：黄金波，男，1970年1月23日出生，汉族，身份证住址黑龙江省尚志市。原审第三人：李海岩，男，1987年5月15日出生，汉族，身份证住址黑龙江省五常市。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴小兰，广东启源律师事务所实习人员。上诉人曹晓红因与被上诉人龙门县人民政府对外联络中心（以下简称联络中心）、原审第三人黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人曹晓红上诉请求：1.确认曹晓红与联络中心就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》于2018年8月31日解除；2.撤销一审判决第一项、第二项，驳回联络中心针对曹晓红的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费、财产保全费由联络中心、黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案合同应自20066号案判决生效之时解除属于事实认定及法律适用错误。涉案合同中约定乙方逾期两个月不缴交租金，视作违约，甲方可以单方终止租赁合约。而在20066号案判决亦确认曹晓红存在违约行为，联络中心请求解除就涉案房屋签订的租赁合同，理据充分，予以支持。据此可知，因曹晓红的违约行为，联络中心对涉案合同享有单方解除权，解除权系形成权，即权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。解除权的行使无须征得对方当事人的同意，在法定或双方约定的事由出现之时，无需司法救济来确定是否具有解除权，联络中心自然且当然享有解除的权利，并依据联络中心通知解除的方式与时间来确定合同的解除时间。《民事审判指导与参考》2017年第4辑《以起诉方式解除合同解除时间的确定》一文中载明：“在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生解除合同的效力。”因此20066号案判决确认合同解除时，合同解除的效力应追溯到曹晓红于2018年8月31日收到联络中心的20066号案起诉状副本时发生效力，联络中心的解除权已得到实现，合同己经解除。联络中心起诉，系对其单方解除合同之权利与事实的确认，该诉应是确认之诉，20066号案判决仅是对双方合同已经解除的事实进行确认。二、在涉案合同已被解除且曹晓红并非实际占有使用人的前提下，联络中心无权向曹晓红主张租金、滞纳金。若法院认定涉案合同于2018年8月31日解除，则联络中心关于2018年9月1日至2019年9月4日的租金、滞纳金的主张无相关事实依据和法律依据。一审法院已认定实际占有使用涉案房屋的系黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩，因此相应的占有使用费及滞纳金应由实际占有使用人支付。若法院认定涉案合同于2019年9月5日方发生合同解除的效力，实际上曹晓红在2018年9月1日至2019年9月4日合同存续期间未交租金系因为2018年联络中心起诉曹晓红时，便开始要求黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩不要交租金给曹晓红，而龙门县人民政府对外联络中心于一审当庭提交的证据1正是对此事实进行确认。黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲拒不履行交租义务，导致曹晓红无法缴纳相应租金，实质上是联络中心自身原因以及黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩的违约行为导致的。因此即使法院要求曹晓红承担支付租金及滞纳金的责任，法院亦应确认曹晓红有权要求黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩承担相应的租金及滞纳金。曹晓红另案起诉黄金波、李海岩，但当中租金差额较大，造成重大损失，并且在诉讼的过程当中，联络中心与黄金波、李海岩另行订立租赁合同，也说明联络中心、黄金波、李海岩的串通行为，导致曹晓红目前只能上诉，并且寻求挽回损失的司法路径。三、本案中，从曹晓红最开始向联络中心投标经营物业时，联络中心就知晓曹晓红需要对外招商引入其他经营者对场地进行经营，对于曹晓红转租的事实联络中心的工作人员以及负责人清楚知晓且许可。没有任何证据证明联络中心在合同履行的过程当中不允许曹晓红转租，因此一审法院认定曹晓红未缴纳租金和转租的行为属于违约与事实不符。被上诉人联络中心辩称：一、涉案租赁合同的解除时间应为前案判决生效当日即2019年9月5日。1.根据《2011年全国审判工作会议纪要的精神》第63条：“当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。”本案的合同解除时间应为判决生效当日。2.曹晓红对涉案合同是否解除曾于2019年7月16日提起上诉，可见双方对于合同是否解除仍存在争议，二审裁定认定曹晓红因未缴纳上诉费视为撤回上诉处理，该案于2019年9月5日生效。在前案生效之前，合同是否解除均处于不确定状态，以生效判决之日作为合同解除的时间更有利于解决纠纷。3.2018年9月1日至2019年7月，曹晓红仍就其承租的涉案物业继续承担缴纳水费、电费的相关义务，在联络中心起诉后，曹晓红以继续缴纳水电费的行为履行合同的相关权利义务。从合同实际履行情况出发，涉案合同在2018年9月1日开始至2019年9月4日期间仍在继续履行。4.以前案判决生效之日作为合同解除时间节点，有利于定纷止争，避免司法资源的浪费。二、在确定合同解除的基础上，租金的支付以及占用费的支付应当参照涉案租赁合同约定的租金为标准计算。三、合同解除后曹晓红应支付的滞纳金标准应当以涉案租赁合同约定的滞纳金标准计算。合同解除不影响原租赁合同中关于违约金条款的效力。另，联络中心从未要求实际承租人不向曹晓红缴纳租金，曹晓红陈述与事实不符。生效判决已对曹晓红的转租行为作出违约的事实认定。原审第三人陈英玲述称：2019年12月，合同已经终止，当时判决已经出来，因此陈英玲没有交租。陈英玲与曹晓红之间没有其他诉讼。同意一审判决。陈英玲现在还在使用涉案场地，直接与龙门县人民政府对外联络中心签订合同。原审第三人黄金波、李海岩共同述称：一、一审判决认定事实清楚、适用法律准确。曹晓红的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。二、黄金波、李海岩并非涉案租赁合同的相对人，违约的一方为曹晓红，根据合同相对性原则，一审判决认定由曹晓红履行合同义务、承担合同责任，并无不妥。三、根据（2020）粤0106民初17072号的民事判决内容，黄金波与曹晓红之间的房屋租赁合同纠纷一案，已作出判决，判令黄金波支付租金的期限为2017年10月15日至2019年9月4日。对于该判决，黄金波虽有异议，但为了尽快定纷止争，黄金波没有提起上诉，但针对曹晓红的违约行为，黄金波保留追究的权利。第一，黄金波与曹晓红签订的租赁合同期限为五年，自2017年10月15日至2022年10月14日。但曹晓红与联络中心与的租赁合同期限为四年，自2017年11月1日至2021年10月14日。从租赁期看，曹晓红就存在两处明显的欺诈，一是尚未取得租赁权便开始计算租期；二是延长租期，产生包括但不限于折旧的损失、预期利益损失等。第二，租金计算标准有失公平，应予以调整。第三，根据相关证据，可以证实曹晓红与黄金波签订广州市房屋租赁合同时，曹晓红承诺有2个月免租期。黄吓新、林月春未到庭，亦未提交书面意见。龙门县人民政府对外联络中心于2020年4月3日向一审法院起诉请求：一、判令曹晓红及黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩共同向联络中心支付自2018年9月1日起至2019年9月4日止欠缴的租金687416.65元及暂计滞纳金1000元（滞纳金以每月租金56500元为本金，按每日0.1%的标准，从应付租金的当月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；二、本案的受理费、保全费均由曹晓红、黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩承担。一审法院经审理查明：联络中心为龙门县政府开办的事业单位，宗旨和服务范围包括“负责龙门县人民政府在广州物业管理和运营”。龙门县人民政府对外联络中心提交的房产证显示，广州市天河区XX路192.194号房产的权属人为龙门县人民政府。2017年10月10日，经过招投标程序，联络中心（出租方/甲方）与曹晓红（承租方/乙方）、龙门县资产资源管理服务中心（监管方/丙方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》（以下简称补充合同），《房屋租赁合同》约定：甲方愿意将位于广州市天河区XX路192-194号靠水荫路负一层部分，面积155平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方经营零售业项目，月租金为56500元，租期为4年，即自2017年11月1日至2021年10月14日等。《补充合同》约定：联络中心（甲方）与曹晓红（乙方）达成补充合同如下：如发生下列任何情况，甲方有权单方面解除本合同：1.乙方逾期2个月仍未缴付清（不论甲方曾否催交）租金或其他本合同项下乙方应缴费用；2.乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的……如甲方根据本合同该条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的控制状态交还甲方（除本合同另有规定外），一切有关费用由乙方负担等。2017年11月1日，联络中心、曹晓红双方签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备1178号），其关于租赁物、租期、租金的约定与前述《房屋租赁合同》一致。该合同于2017年12月18日在租赁管理部门备案。2017年10月至11月期间，曹晓红（甲方）分别与黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩（乙方）签订《龙门美食城合作协议》，约定甲方将位于天河区XX路192、194号负一层分为几个部分，分别与乙方合作使用，租金不等。黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩合同签订后，在上述涉案房屋经营店铺至今。2018年7月20日，联络中心就《房屋租赁合同》及补充合同起诉曹晓红，一审法院以20066号案受理。经审理后，一审法院于2019年7月9日作出（2018）粤0106民初20066号（以下简称20066号案）民事判决，认定曹晓红构成违约，联络中心不存在违约，并判决：一、解除龙门县人民政府对外联络中心与曹晓红就广州市天河区XX路192-194号靠水荫路负一层部分房屋（面积155平方米）签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，曹晓红向龙门县人民政府对外联络中心支付截至2018年8月31日所欠付的租金共计169500元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，曹晓红向龙门县人民政府对外联络中心支付延迟支付租金的滞纳金（滞纳金应以租金56500元为本金，自应付未付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限）；四、龙门县人民政府对外联络中心有权没收曹晓红租赁保证金169500元；五、驳回龙门县人民政府对外联络中心的其他诉讼请求。曹晓红不服上述判决，上诉至本院，2019年8月30日，本院以曹晓红未在法定期限内缴纳上诉费为由裁定按曹晓红自动撤回上诉处理。该判决于2019年9月5日发生法律效力。经询问，联络中心明确其以合同关系主张权利。曹晓红确认未支付联络中心第一项诉请中2018年9月1日至2019年9月4日的租金。对于联络中心主张的滞纳金计算标准，曹晓红认为过高，应该按照20066号案案中确定的标准计算。一审法院另查明：曹晓红还承租了联络中心位于广州市天河区XX路192、194号房屋的其他部位，并且另行签订了租赁合同。2020年1月至2月，联络中心（甲方、出租方）与黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定：甲方将位于广州市天河区XX路192、194号靠水荫路负一层部分分别出租给黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩经营餐饮项目，租期自2019年9月5日至2021年10月14或31日等。一审法院认为：综合诉辩意见，本案争议焦点有三：一、合同解除时间；二、租金支付主体；三、滞纳金标准。关于合同解除时间。首先，本案事实均发生于《中国人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案不应适用《中国人民共和国民法典》相关规定。其次，联络中心在20066号案中请求法院解除合同，而非通知曹晓红解除合同，且在20066号案判决尚未生效之时，联络中心的约定解除权是否成立尚未确定。再次，判决主文的含义是解除合同，故涉案合同自然应自该判决生效之时解除。鉴上，联络中心与曹晓红就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》应于2019年9月5日解除。关于租金的支付主体。首先，联络中心基于合同关系主张权利，根据合同相对性原理，联络中心仅能请求合同相对方及曹晓红履行合同义务，承担合同责任。其次，在2018年9月1日至2019年9月4日期间，曹晓红并未将涉案房屋交还联络中心，根据对价原则，其应当支付此期间的租金。再次，黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩实际使用涉案房屋是基于其与曹晓红的合同关系，与联络中心并无合同关系，因此，联络中心请求黄吓新、林月春、陈英玲、黄金波、李海岩支付涉案房屋上述期间的租金缺乏理据，一审法院不予支持。鉴上，根据合同约定，涉案房屋上述期间的租金应为685533.33元（56500×12+56500÷30×4），应由曹晓红向联络中心支付。关于滞纳金。曹晓红未按期足额支付租金，故联络中心有权依照合同约定向其主张滞纳金，合同约定曹晓红应于每月15日前交清当月租金，故滞纳金应自当月16日起算。合同约定的迟延交租的滞纳金为每日1‰，曹晓红主张过高，应与20066号案中确定的滞纳金一致，一审法院予以采纳。故滞纳金应以当月欠缴租金56500元为本金，自应付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年4月2日作出判决如下：一、曹晓红自本判决发生法律效力之日起10日内，向龙门县人民政府对外联络中心支付2018年9月1日至2019年9月4日期间的租金685533.33元；二、曹晓红自本判决发生法律效力之日起10日内，向龙门县人民政府对外联络中心支付延迟支付租金的滞纳金（滞纳金应以租金56500元为本金，自应付未付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限）；三、驳回龙门县人民政府对外联络中心的其他诉讼请求。本案受理费10684元，由龙门县人民政府对外联络中心负担100元，曹晓红负担10584元；财产保全费3960元，由曹晓红负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除时间如何确定；二、曹晓红是否应当向联络中心支付2018年9月1日至2019年9月4日期间的租金以及迟延支付租金的滞纳金。关于争议焦点一。20066号案判决主文为“解除龙门县人民政府对外联络中心与曹晓红就广州市天河区XX路192-194号靠水荫路负一层部分房屋（面积155平方米）签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》”，故一审判决认定涉案租赁合同于判决生效之日即2019年9月5日解除，并无不当，本院予以认可。曹晓红称涉案租赁合同应于其签收20066号案的起诉状副本之日即2018年8月31日解除，该主张与生效判决不符，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，2018年9月1日至2019年9月4日，曹晓红与联络中心的租赁关系处于存续状态，故联络中心要求曹晓红按照租赁合同的约定支付租金，合理合法，一审判决曹晓红支付联络中心上述期间租金685533.33元，并无不当，本院予以维持。因曹晓红未按期足额支付租金，联络中心有权依照合同约定要求曹晓红支付滞纳金，一审判决滞纳金应以当月欠缴租金56500元为本金，自应付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，并以本金为限，并无不当，本院予以维持。曹晓红上诉称联络中心在提起前案诉讼后要求黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲不向其交租，而黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲拒不履行交租义务，导致其无法缴纳相应租金。曹晓红并未提交充分证据证实联络中心要求黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲不向曹晓红交租，且黄金波、李海岩、黄吓新、林月春、陈英玲是否按时缴纳租金不影响联络中心依据其与曹晓红之间的租赁合同向曹晓红主张延迟支付租金的滞纳金。曹晓红的该项上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，曹晓红的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10584元，由曹晓红负担。本判决为终审判决。审判长　　李光华审判员　　谭红玉审判员　　邓　颖二〇二一年九月十六日书记员　　林臻灏区敏儿 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