广州南湖粤途国际旅行社有限公司、欧阳慈钦等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15827号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15827号

• 案件名称

  广州南湖粤途国际旅行社有限公司、欧阳慈钦等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  广州南湖粤途国际旅行社有限公司;欧阳慈钦;黎咏璋

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15827号上诉人（原审被告）：广州南湖粤途国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区广卫路19号之二301（自编307、308）。法定代表人：郑年军，该公司经理。委托诉讼代理人：徐云熵，该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧阳慈钦，女，1970年9月18日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黎咏璋，女，1971年7月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟伟，上海锦天城（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢珊，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人广州南湖粤途国际旅行社有限公司（以下简称南湖公司）因与被上诉人欧阳慈钦、黎咏璋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初29342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。南湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或改判房屋租金为38322.58元；2.撤销一审判决第三项，发回重审或改判房屋占用费的计付截止时间为2020年10月31日，应为81900元；3.撤销一审判决第四项，发回重审或改判；4.撤销一审判决，发回重审或改判房屋税费的计付截止时间为2020年10月31日，应为29604.2元；5.撤销一审判决第六项，发回重审或改判；6.撤销一审判决第七项，发回重审或改判；7.本案诉讼费由欧阳慈钦、黎咏璋承担。事实和理由：（一）本案租赁保证金72000元不应被没收，应抵偿租金，抵偿后租金金额应为38322.58元。涉案租期内（2020年5月1日至10月31日）是新冠疫情肆虐期间，南湖公司并无恢复经营，欧阳慈钦、黎咏璋并无向南湖公司减免租金。南湖公司因疫情原因，经营受到严重影响导致未能按时支付租金，并非恶意违约，不应承担没收租赁保证金的违约责任。租赁保证金应抵扣南湖公司的欠租，抵偿后的租金金额应为38322.58元。（二）房屋交付的时间为2020年10月31日，因此而产生的房屋占用费、税费应计付至该日，房屋占用费应为81900元，税费应为29604.2元。南湖公司已于10月31日完成腾房义务并微信通知欧阳慈钦、黎咏璋收房，但其以自己外出旅游等借口拒绝收房。欧阳慈钦、黎咏璋既认为自己苦等多时无法收房而要追究南湖公司逾期交房违约责任，又在8月至10月期间从无与南湖公司沟通收房事宜，而后南湖公司主动与其沟通收房事宜后，其又推搪。迫于无奈之下，南湖公司只能通过邮寄钥匙等方式向欧阳慈钦、黎咏璋交房，因此11月1日至11月2日期间的房屋占用费、税费等款项不应由南湖公司承担，该部分的扩大损失是由欧阳慈钦、黎咏璋拒绝收房而造成的，与南湖公司无关。（三）不应计算迁出注册地址的违约金，双方就该事宜的沟通发生在2020年10月30日，欧阳慈钦、黎咏璋在同日表示南湖公司可以在10个工作日内办理迁出手续，因此办理迁出手续的时间应该从10月30日起计算10个工作日。11月18日是实际迁出日期，在此之前南湖公司已经按照合同约定办理及提交了迁出手续申请。工商行政管理机构受理申请至实际批准迁出时间并非南湖公司可以控制，南湖公司已经积极办理工商注册地址的迁出手续，并无违约，不应计算违约金。（四）南湖公司不应承担本案律师费。南湖公司多次表达愿意将房屋交回给欧阳慈钦、黎咏璋，也希望其尽快找到下一个租户以避免损失。聘请律师并非必然发生，该费用并非合理费用，在疫情之下，应综合考虑南湖公司与欧阳慈钦、黎咏璋双方的实际情况，不应过分加重受疫情影响严重的南湖公司的负担，南湖公司不同意承担本案律师费。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，应予改判。欧阳慈钦、黎咏璋二审答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。（一）由于南湖公司从2020年5月起拖欠租金，欧阳慈钦、黎咏璋依法解除涉案租赁合同，根据合同第六条第2款约定，一审判决判令保证金归欧阳慈钦、黎咏璋，理据充分。南湖公司主张因疫情未按时支付租金，要求以租赁保证金抵扣拖欠的租金没有依据，其并未举证证实因疫情或防控措施导致其经营困难，不能履行合同义务。欧阳慈钦、黎咏璋已因疫情减少了南湖公司2020年3月、4月的部分租金，而在2020年5月之后疫情明显好转，旅游业也放开，但南湖公司长期拖欠欧阳慈钦、黎咏璋租金，且在欧阳慈钦、黎咏璋解除合同后，仍不交还租赁物，而是占用租赁物继续经营至当年的国庆月届满，这足以证实不存在所谓的因疫情无法履行合同，否则南湖公司早应交还租赁物以避免损失扩大。（二）南湖公司占用租赁物直至2020年11月2日才通过邮寄方式寄出钥匙，一审判决将有关费用计算至该日正确。（三）根据涉案租赁合同第六条约定，合同解除后南湖公司未在7日内迁出注册地址的，应当承担违约金。欧阳慈钦、黎咏璋已经给予南湖公司7日办理时间，但南湖公司在合同解除后不但不迁出注册地址，还继续使用租赁物，其理应承担违约金。一审判决已经再次给予10个工作日的宽限期，南湖公司上诉主张不承担该部分违约金的理由不合法亦不合理。（四）涉案租赁合同第六条第16款明确约定了律师费的承担，一审判决对此的处理正确。综上，南湖公司的上诉没有依据，应予驳回。欧阳慈钦、黎咏璋向一审法院起诉请求：1.确认欧阳慈钦、黎咏璋与南湖公司双方于2018年11月22日签署的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除；2.判令南湖公司立即向欧阳慈钦、黎咏璋支付拖欠租金146322.58元及延迟付款期间的违约金（每月租金的违约金从上一月的28日起按每日万分之五的标准计算至清偿之日）；3.判令南湖公司按每日1260元的标准向欧阳慈钦、黎咏璋支付占用费（从2020年8月28日计算至2020年11月2日）；4.判令南湖公司按每日1260元的标准向欧阳慈钦、黎咏璋支付延迟迁出注册地址的违约金（从2020年9月4日计算至2020年11月18日）；5.判令欧阳慈钦、黎咏璋无须退还南湖公司已交纳的租赁保证金72000元；6.判令南湖公司向欧阳慈钦、黎咏璋支付南湖公司应承担的税费29932.97元及滞纳金2027.76元；7.判令南湖公司向欧阳慈钦、黎咏璋支付本案的律师费9000元；8.本案受理费由南湖公司承担。一审法院认定事实：位于广州市*区*街*号首层房屋权属人为欧阳慈钦、黎咏璋，建筑面积为562.6平方米，规划用途为商业。2018年11月22日，欧阳慈钦、黎咏璋（出租人、甲方）与南湖公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方对其位于*区*街*号（自编号为09号）房屋进行出租管理和经营，现乙方同意承租该房屋；租赁房屋建筑面积为75.6755平方米；乙方承租该房屋作商铺用途，主要经营旅行社服务；租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止，其中2019年1月1日至2019年12月31日月租金为36000元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金为37800元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金为39690元；由甲方两位业主分别收取租金，每月按当月租金50%收取租金，租金按月为一个交租期缴纳，乙方应在每个交租期末月28日前向甲方支付下一个交租期的租金，租金按每年5%递增；乙方应及时向金碧物业有限公司和其他第三方支付其他应付包括但不限于物业管理费电费水费等其他费用；乙方须向甲方缴纳租赁保证金72000元和水电费保证金36000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，甲方将该租赁和水电保证金无息退还给乙方；在租赁关系终止时，乙方应将该房屋设备按原状交还给甲方，并保持其完好；因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期15天不交的，甲方有权即时解除合同，按乙方违约处理；本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应缴费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费；乙方若需将该房屋地址作为企业注册登记地址到工商部门办理注册登记的，无论本合同因任何原因终止，乙方须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则，乙方的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向甲方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续；甲方因向乙方催讨租金及其他费用或者甲方因乙方违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于甲方的律师费和交通费，行政费用以及法院的各项收费等等）由乙方承担；本合同房屋在租赁期内，需要缴纳的税费全部由乙方承担；等。欧阳慈钦、黎咏璋为证明其主张提交了以下证据：1.房地产权证书；2.房屋租赁合同；3.律师函、快递凭证、妥投证明；4.解除合同的通知、快递凭证、妥投证明；5.微信记录，其中在2020年10月30日的聊天中南湖公司表示“营业执照7个工作日内无法完成。能否宽限到15个工作日”欧阳慈钦、黎咏璋表示“10个工作日吧”，之后南湖公司通知欧阳慈钦、黎咏璋于2020年10月31日交接，欧阳慈钦、黎咏璋表示因未达到交接条件且周末外出，故周一回来交接；6.微信记录；7.民事委托代理合同及发票、付款记录，拟证明欧阳慈钦、黎咏璋因本案支出了律师费9000元。南湖公司质证意见：证据1三性无异议；证据2三性无异议，但本案是因为不可抗力因素，故南湖公司不存在违约；证据3三性无异议，但是南湖公司在收函前后都与欧阳慈钦、黎咏璋进行沟通，不存在沟通不上的说法；证据4三性无异议；证据5真实性、合法性无异议，关联性不认可，欧阳慈钦、黎咏璋是因为个人原因拒绝在2020年10月31日接收场地并且在微信沟通过程中南湖公司多次根据欧阳慈钦、黎咏璋要求尽量配合欧阳慈钦、黎咏璋恢复场地，同时合同并未约定场地要以毛坯状态交付，南湖公司已经在合同要求的范围之外额外配合欧阳慈钦、黎咏璋进行场地交付，欧阳慈钦、黎咏璋不予接收是欧阳慈钦、黎咏璋的责任，南湖公司不能以欧阳慈钦、黎咏璋拒绝接收而扩大欧阳慈钦、黎咏璋的损失，所以才将钥匙单方面寄回给欧阳慈钦、黎咏璋；证据6真实性、合法性无异议，关联性不认可，税费一直是南湖公司代替欧阳慈钦、黎咏璋缴纳，税款缴纳主体是欧阳慈钦、黎咏璋；证据7真实性、合法性无异议，关联性不认可。南湖公司为证明其主张提交了以下证据：1.《文化和旅游部：全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动》；2.《广东省文化和旅游厅关于做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》；3.《关于坚决贯彻落实文旅部和省文旅厅全力做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》；4.《文化和旅游部办公厅关于进一步加强秋冬季疫情防控工作的通知》；5.南湖公司员工与欧阳慈钦的微信聊天记录；6.《场地交接告知函》及物流记录；7.《企业核准注销登记通知书》，显示金碧营业部于2020年11月18日注销登记。欧阳慈钦、黎咏璋质证意见：证据1、2、4、5、6、7真实性无异议，证据3真实性无法核实；证据1、2、3合法性无异议，关联性不认可，本案争议的是2020年5月份之后的租金，南湖公司的证据均是2020年1月、2月份的，这些文件不能认为是2020年5月份合同履行背景的依据；证据4文件显示时间是2020年10月份，但是证据4的发生是在本案起诉之后，与本案争议时间段无关，证据4中旅游部门不恢复的只是出境团队游，并不影响早已在五一黄金周以及后续国内旅游市场的经营，重要的是南湖公司证据1-4只能证明环境背景并不能证明南湖公司履行了法定的有关不可抗力的通知，不能证明南湖公司的经营以及收入减少事实，也不能证明南湖公司不履行合同义务是因为疫情导致的；证据5、6、7合法性无异议，关联性不认可，证明内容不认可，证据5中聊天记录以及我方提交的证据5直到2020年10月31日南湖公司仍然在涉案场地内经营，直到2020年11月1日我方委托人员仍然在现场拍照可以证明在2020年11月2日之前场地并未腾空，南湖公司是在2020年11月2日以邮寄方式交还钥匙，我方认可2020年11月2日为场地交接时间。证据6证明内容不认可，本案是由于南湖公司长期拖欠欧阳慈钦、黎咏璋租金并长期利用欧阳慈钦、黎咏璋场地进行经营，导致欧阳慈钦、黎咏璋依法行使合同解除权并向法院提起诉讼，南湖公司应该按照欧阳慈钦、黎咏璋的相关通知在合同解除之后交还场地，南湖公司在2020年11月2日交还场地只能说明其履行合同约定的交还义务，不能将南湖公司的违约行为理解为合同解除或南湖公司行使解除权。证据7我方无异议。一审诉讼中，欧阳慈钦、黎咏璋与南湖公司双方确认以下事实：租金按月支付，每月28号支付下一个月租金。南湖公司支付租金至2020年4月份，自2020年5月份之后未支付，2020年3、4月的租金双方协商一致已经减免20%。南湖公司缴纳了租赁保证金72000元以及水电保证金36000元。欧阳慈钦、黎咏璋于2020年8月26日向南湖公司发出解除合同的通知，该通知于2020年8月27日到达南湖公司处。欧阳慈钦、黎咏璋表示涉案场地于2020年11月2日交还,租赁保证金72000元欧阳慈钦、黎咏璋予以没收，水电保证金36000元按顺序抵扣南湖公司应支付的违约金、滞纳金、税费、占用费、租金。南湖公司则表示2020年10月31日将涉案场地拆除交还给欧阳慈钦、黎咏璋，欧阳慈钦、黎咏璋拒不接收，南湖公司遂于2020年11月2日将涉案房屋钥匙邮寄给欧阳慈钦、黎咏璋，涉案租赁合同应在10月31日解除。另外南湖公司对欧阳慈钦、黎咏璋主张的2020年5月1日至2020年11月2日的税费29932.97元无异议，但认为应计算至2020年10月31日，其仅同意支付2020年5月1日至2020年10月31日的税费29604.2元给欧阳慈钦、黎咏璋。同时南湖公司主张租赁保证金及水电保证金应当优先抵扣租金。一审法院认为：欧阳慈钦、黎咏璋与南湖公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。关于合同的解除时间。欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司自2020年5月份开始拖欠租金，欧阳慈钦、黎咏璋于2020年8月26日向南湖公司发出解除合同的通知，该通知于2020年8月27日到达南湖公司处，南湖公司对此予以确认，故一审法院认定涉案房屋租赁合同于2020年8月27日解除，南湖公司抗辩涉案合同于2020年10月31日解除的意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于租金及房屋占用费的问题。如上所述，涉案租赁合同于2020年8月27日解除，故南湖公司应当支付自2020年5月1日至8月27日的租金给欧阳慈钦、黎咏璋，经核算，该期间的租金数额为146322.58元（37800×3＋37800÷31×27）。欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司于2020年11月2日将涉案房屋交还，根据欧阳慈钦、黎咏璋提交的证据及双方陈述，一审法院对此予以采信。南湖公司抗辩称涉案房屋于2020年10月31日交还的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。根据租赁合同约定，本合同因任何原因终止时，南湖公司须在合同终止之日结清一切应缴费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出，因南湖公司违约导致合同提前终止，在交还期内，南湖公司应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向欧阳慈钦、黎咏璋支付占用费。如在交还期届满后南湖公司仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，南湖公司应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。现欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司按照每日1260元的标准支付自2020年8月28日至2020年11月2日的房屋占用费给欧阳慈钦、黎咏璋，并无不当，一审法院予以支持。经核算，上述期间房屋占用费为84420元（1260元/日×67日）。关于迟延迁出注册地址的违约金问题。根据租赁合同约定，无论本合同因任何原因终止，南湖公司须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则，南湖公司的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向欧阳慈钦、黎咏璋支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续。现欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司按照每日1260元的标准支付自2020年9月4日至2020年11月18日的违约金给欧阳慈钦、黎咏璋，根据欧阳慈钦、黎咏璋提交的微信聊天记录可知，欧阳慈钦、黎咏璋对于南湖公司营业执照的迁出确有宽限10个工作日的意思表示，故计算违约金的起始时间应在2020年9月3日后顺延10个工作日即2020年9月18日，南湖公司应当支付迟延迁出注册地址的违约金（按1260元/的标准计算，自2020年9月18日至2020年11月18日）给欧阳慈钦、黎咏璋。关于租赁保证金的问题。一审诉讼中，双方确认2020年3、4月的租金欧阳慈钦、黎咏璋已经减免20%，故自2020年5月份起南湖公司理应按照约定的租金标准支付租金给欧阳慈钦、黎咏璋，南湖公司拖欠租金的行为已经构成违约，并且南湖公司并未按照合同约定的期限将注册地址迁出涉案房屋，故根据合同约定，欧阳慈钦、黎咏璋主张没收南湖公司缴纳的租赁保证金72000元，理据充分，一审法院予以支持。关于税费及滞纳金的问题。如前所述，南湖公司于2020年11月2日将涉案房屋交还给欧阳慈钦、黎咏璋，且南湖公司对欧阳慈钦、黎咏璋主张的2020年5月1日至11月2日涉案房屋所产生的税费金额29932.97元并无异议，故南湖公司应当将上述税费支付给欧阳慈钦、黎咏璋，南湖公司仅愿意支付2020年5月1日至2020年10月31日的税费29604.2元的抗辩意见，依据不足，一审法院不予支持。但欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司支付滞纳金2027.76元的请求，依据不足，一审法院不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题。欧阳慈钦、黎咏璋已经没收了南湖公司支付的租赁保证金72000元，该租赁保证金足以补偿因南湖公司违约对欧阳慈钦、黎咏璋造成的损失，故欧阳慈钦、黎咏璋主张南湖公司支付逾期支付租金违约金的请求，一审法院不予支持。关于水电保证金的问题。双方确认南湖公司支付了水电保证金36000元，且南湖公司表示愿意以水电保证金抵扣拖欠的租金，一审法院对此予以采纳，欧阳慈钦、黎咏璋主张优先抵扣违约金等费用依据不足，一审法院不予采纳。抵扣后，南湖公司实际应支付拖欠的租金为110322.58元（146322.58元-36000元）。关于律师费的问题，根据欧阳慈钦、黎咏璋提交的律师费发票等证据，一审法院确认欧阳慈钦、黎咏璋支出了律师费9000元，租赁合同约定了该项费用由南湖公司负担，故欧阳慈钦、黎咏璋对于律师费的主张，合理有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年4月20日作出如下判决：一、欧阳慈钦、黎咏璋与广州南湖粤途国际旅行社有限公司于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除；二、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内，支付2020年5月1日至8月27日的租金110322.58元给欧阳慈钦、黎咏璋；三、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内，支付2020年8月28日至11月2日的房屋占用费84420元给欧阳慈钦、黎咏璋；四、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延迁出注册地址的违约金（按1260元/日的标准，自2020年9月18日计算至2020年11月18日）给欧阳慈钦、黎咏璋；五、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内，支付2020年5月1日至11月2日期间的税费29932.97元给欧阳慈钦、黎咏璋；六、广州南湖粤途国际旅行社有限公司缴纳的租赁保证金72000元归欧阳慈钦、黎咏璋所有；七、广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内，支付律师费9000元给欧阳慈钦、黎咏璋；八、驳回欧阳慈钦、黎咏璋的其他诉讼请求。案件受理费7890元，由广州南湖粤途国际旅行社有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，南湖公司同意本案书面审理。另查明，一审期间，南湖公司提供的与欧阳慈钦、黎咏璋的微信记录显示，南湖公司在2020年10月30日下午告知欧阳慈钦其公司将于次日拆除营业部柜台，要求欧阳慈钦在2020年10月31日下午两点接收场地。欧阳慈钦当即回复：“今天已经来到现场，你们没有恢复商铺清出物品达不到交接条件，明天周末已经安排外出旅游两天，周一回来交接”。2020年10月31日中午12：48分，南湖公司通过微信向欧阳慈钦发送涉案商铺现场视频以及照片，告知欧阳慈钦已经拆除店铺柜台。欧阳慈钦于同日1：02分回复：“房间需要拆除”、“墙上柜子需要拆除”。2020年11月1日12：06分，欧阳慈钦向南湖公司发出现场图片，对南湖公司未拆除部分提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和南湖公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、南湖公司应向欧阳慈钦、黎咏璋支付房屋占用费以及租赁税费的截止计付时点；二、南湖公司缴纳的保证金应否没收；三、南湖公司应否支付迁出注册地址的违约金以及应否承担律师费。关于租金、房屋占用费、租赁税费的截止计付时点的问题。对于合同解除时间以及租金计付标准、房屋占用费计付标准问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。涉案《房屋租赁合同》约定“在租赁关系终止时，乙方应将该房屋设备按原状交还给甲方，并保持其完好”、“本合同因任何原因终止时，乙方（南湖公司）须在合同终止之日结清一切应缴费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。”虽然南湖公司曾向欧阳慈钦、黎咏璋表示过2020年10月31日交接，但并无证据证明其已按照合同约定将涉案房屋恢复原状，且其应当在通知欧阳慈钦、黎咏璋接收商铺时给予欧阳慈钦、黎咏璋合理的准备期间，现有证据并不足以证明欧阳慈钦、黎咏璋存有怠于收回租赁物的行为，一审法院以欧阳慈钦、黎咏璋于2020年11月2日收回租赁物的时间作为南湖公司房屋占用费、租赁税费的截止计付时点，并无不当，本院予以认同。南湖公司上诉认为房屋占用费、租赁税费的截止计付时点应为2020年10月31日，理由不能成立，本院不予支持。关于南湖公司缴纳的保证金应否没收的问题。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。南湖公司承租涉案商铺是为了经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。事实上，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨，欧阳慈钦、黎咏璋在疫情发生后也对部分月份的租金进行了减免，也与疫情期间风险共担、共渡难关的原则相符。南湖公司提供的证据并不足以证明因疫情及疫情防控措施导致涉案租赁合同后续仍无法履行，无充分证据证明其合同目的不能实现，故南湖公司在自2020年5月份起即未支付租金，已构成违约，应对合同解除承担违约责任。一审法院认定南湖公司缴纳的保证金72000元应予没收，并无不当。南湖公司上诉认为保证金不应予以没收且应冲抵其欠付的租金、房屋占用费，理据不足，本院不予支持。关于注册地址的违约金以及律师费。涉案租赁合同约定：“无论本合同因任何原因终止，乙方须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则乙方的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向甲方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续。”涉案租赁合同已于2020年8月27日解除，南湖公司直至2020年11月18日才办理金碧营业部的工商注销登记手续，欧阳慈钦、黎咏璋有权要求南湖公司支付迟延迁出注册地址的违约金。现欧阳慈钦、黎咏璋要求南湖公司按照1260元/日的标准计付该部分违约金，符合合同约定，一审法院判令南湖公司按照1260元/日的标准向欧阳慈钦、黎咏璋支付2020年9月18日至2020年11月18日期间的迟延迁出注册地址的违约金，并无不妥，二审予以维持。涉案租赁合同约定，甲方因向乙方催讨租金及其他费用或者甲方因乙方违约而行使合同约定权利而引起的所有费用和开支（包括但不限于甲方的律师费和交通费，行政费用以及法院的各项收费等等）由乙方承担。一审法院判令南湖公司承担欧阳慈钦、黎咏璋因主张权利所支出的律师费9000元，符合合同约定，应予维持。据上，南湖公司关于其无须承担迟延迁出注册地址的违约金以及律师费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，南湖公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3417元，由上诉人广州南湖粤途国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　静审判员　李　民审判员　唐佩莹二〇二一年九月七日书记员　贾　妍古文娜 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