雷耀麟、洪海叠物权保护纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终17568号

• 案件编号

  （2021）粤01民终17568号

• 案件名称

  雷耀麟、洪海叠物权保护纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  雷耀麟;洪海叠

• 案件缘由

  物权保护纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国物权法》:第三十四条；《中华人民共和国物权法》:第三十七条；《中华人民共和国物权法》:第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17568号上诉人（原审被告）：雷耀麟，男，广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：洪海叠，男，住广东省开平市。委托诉讼代理人：马少华，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕观琼，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人雷耀麟因与被上诉人洪海叠物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人雷耀麟本人，被上诉人洪海叠委托诉讼代理人马少华、吕观琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雷耀麟上诉请求：1.撤销一审判决，改判洪海叠向雷耀麟支付赔偿金15万元整；2.判决雷耀麟继续在涉案物业居住；3.一、二审案件诉讼费用由洪海叠承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。2015年5月5日，洪海叠通过不法、隐瞒等手段，在雷耀麟不知情的情况下，以超低的价格购买涉案房屋，剥夺了雷耀麟的优先购买权。雷耀麟一家在涉案房屋居住了七十多年，对周边环境有依赖。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。被上诉人洪海叠辩称：不同意雷耀麟的上诉请求。在（2011）穗荔法民三初字第1347号民事判决及（2012）穗中法民五终字第121号民事判决中，已查明雷耀麟与前业主雷鸣之间并没有建立租赁关系，也未向前业主雷鸣支付过任何租金，在洪海叠购买房屋后，雷耀麟一直非法占用涉案房屋，未与洪海叠建立任何的租赁关系，也未向洪海叠支付过任何的租金，雷耀麟并非合法承租人，不享有优先购买权。雷耀麟的上诉请求没有事实与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。洪海叠于2021年3月29日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.雷耀麟及其同住人员腾空搬出广州市荔湾区梯云东路东便巷33号房屋交还给洪海叠；2.雷耀麟一次性支付自2018年3月11日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按房屋建筑面积为42.93平方米，参照同期同地段同类房屋租金参考价计算）。一审法院认定事实：一审法院（2011）穗荔法民三初字第1347号民事判决及广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第121号民事判决：雷润林及其同住人员将广州市荔湾区梯云东路东便巷33号房屋腾空移交给雷鸣。判决于2012年4月6日生效。但雷润林及其同住人员（含雷耀麟）一直居住在此房屋，并未腾退房屋。雷鸣申请强制执行，一审法院在2012年10月17日立（2012）穗荔法执字第2332号执行案，2013年9月11日执行结案，但雷耀麟等居住人员一直未搬离。2015年4月9日，雷鸣将房屋出售给洪海叠。5月5日，房屋变更产权登记至洪海叠名下。一审庭审时，雷耀麟称房屋居住多年，从未支付过占有使用费；现与配偶共同居住，自己无处可搬迁。一审法院认为，洪海叠作为现在房屋的所有权人，有权要求雷耀麟及其同住人员腾空搬离。考虑到雷耀麟寻找房屋需要一段时间，一审法院酌定在判决发生法律效力后三个月内腾退。洪海叠于2021年3月29日提起诉讼，依据法律关于诉讼时效的规定主张三年的房屋占有使用费，可以支持，即从2018年3月30日起算。占有使用费参考政府公布的当年度广州市同地段同类型房屋租金确定，其中2018年的占有使用费为1330.83元/月（31元/平方米×42.93平方米），2019年的占有使用费为1287.9元/月（30元/平方米×42.93平方米），2020年至实际腾空涉案房屋之日的占有使用费为1202.04元/月（28元/平方米×42.93平方米）。因此，2018年3月30日至2021年4月30日期间的房屋占用费为1330.83元/月×9月+1287.90元/月×12月+1202.04元/月×12月+1202.04元/月×4月=46664.91元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百三十五条、第二百四十条的规定，于2021年5月19日作出判决：一、在判决发生法律效力之日起三个月内，雷耀麟及其同住人员腾空搬出广州市荔湾区梯云东路东便巷33号房并交还给洪海叠;二、在判决发生法律效力之日起十天内，雷耀麟支付2018年3月30日至2021年4月30日期间的房屋占用费为46664.91元给洪海叠。2021年5月1日起至实际腾退交还房屋日止的房屋占用费，按1202.04元/月计算，在实际腾退交还房屋时支付;三、驳回洪海叠的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费473元，由洪海叠负担73元，雷耀麟负担400元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。雷耀麟的侵权行为处于持续状态，故本案争议焦点在于：雷耀麟主张继续居住涉案房屋及要求洪海叠赔偿的理由是否成立。已生效的（2012）穗中法民五终字第121号民事判决，已经判令雷润林及其同住人员将涉案房屋腾空交还雷鸣，雷耀麟是该案的同住人员，其在该判决生效后仍然继续占有使用房屋已无合法依据。在洪海叠通过买卖取得涉案房屋产权后，雷耀麟并无与洪海叠订立租赁合同，其继续占用涉案房屋于法无据。一审法院酌定雷耀麟在判决生效后3个月内腾退房屋并支付相应的占用费并无不当，本院予以维持。雷耀麟主张其享有优先购买权，并非其抗辩不交还涉案房屋的合法依据，其以此为由上诉主张继续占用涉案房屋缺乏法律依据，本院不予支持。至于雷耀麟上诉请求洪海叠向其赔偿15万元，雷耀麟一审未提起反诉，双方二审未达成调解，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院依法不予调处。综上所述，上诉人雷耀麟的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法典》第二百三十五、第二百三十八条、第二百四十条、第七百二十八条、第一千一百八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元,由上诉人雷耀麟负担。本判决为终审判决。审判员　闫　娜二〇二一年九月十日书记员　冯冠豪徐毅敏 来自马克数据网