练丽琼、文礼平等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15717号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15717号

• 案件名称

  练丽琼、文礼平等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  练丽琼;文礼平;广州市惠成贸易有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15717号上诉人（原审被告）：练丽琼（曾用名梁丽琼），女，1970年10月18日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：任力成，系练丽琼配偶。被上诉人（原审原告）：文礼平，男，1985年11月7日出生，汉族，住广东省仁化县，原审第三人：广州市惠成贸易有限公司,住所地广州市海珠区江南大道中318号首层。法定代表人：潘惠文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈宝松、崔洁玲，系公司职员。上诉人练丽琼因与被上诉人文礼平、第三人广州市惠成贸易有限公司（以下简称惠成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。练丽琼上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回文礼平的全部诉讼请求；2.文礼平承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有查清事实，30400元确实是文礼平补交的装修费用。1.在一审庭审过程中，练丽琼与文礼平均确认，文礼平自2016年3月8日就开始使用涉案房屋。双方于2019年9月2日续签合同，此时距离第一次租赁合同的签订已经有3年半了。在文礼平已经使用涉案房屋几年而且还将继续租赁使用的前提下，练丽琼在2019年再帮其装修涉案房屋不符合常理。2.如果该30400元如文礼平所言，是练丽琼2019年需要重新装修房屋所收取的费用，那在文礼平继续租赁涉案房屋的前提下，为何练丽琼不直接让文礼平自行装修，而是大费周章先收取费用再为其装修涉案房屋?而且假如练丽琼需要在此时为文礼平装修涉案房屋，必定会影响其生产经营，文礼平为何没有在续签合同时针对该情况提出重新约定装修期间的租赁费用的呢?而且文礼平从来没有向练丽琼主张过要求装修涉案房屋。由此可见，文礼平的主张是假的，该主张不符合常理及生活逻辑的。3.一审法院没有查清事实，在没有任何证据和事实予以支撑的前提下，过于主观地定性“30400元是练丽琼占据市场优势地位的情况下，文礼平为了获取继续承租的机会而另行给付的费用”，没有尊重客观事实。一审庭审过程中，双方均没有提到该30400元是超出装修房屋之外的其他费用，一审法院认定30400元是文礼平为了继续承租房屋而另行给付的费用是错误的。4.事实上，因为文礼平在承租房屋时没有足够的资金而且收入不稳定，而练丽琼交付的房屋是刚好装修过的，因此在文礼平第一次承租涉案房屋时，双方口头协商一致装修费用后续再补交，该30400元费用实质上是文礼平补交的装修费用。练丽琼的主张更为符合常理。二、文礼平违约在先，其无权要求练丽琼退还押金。文礼平之所以无法继续使用涉案房屋是因为其没有按时缴纳租金水电费等费用。2020年发生疫情是客观因素，但是文礼平不能理所当然地要求练丽琼为其减免租金。在各方未能协商减免租赁费用的前提下，按照原来约定缴纳租金等费用是文礼平作为承租人应尽的义务。因为文礼平未按时缴纳2020年2月租金，练丽琼已经对其多次催收，但其仍拒绝缴纳租金，在此前提下，练丽琼是不可能也没有义务代替文礼平交租的，如今涉案房屋被收回，是文礼平自己导致的，与练丽琼无关。三、文礼平的租金只交付至2020年1月，但是一直使用涉案房屋至2020年3月2日，该期间产生的租赁费用和水电费文礼平尚未向练丽琼支付，若法院判决练丽琼需要向文礼平返还相关费用，应当将文礼平未缴纳的租赁费用和水电费从返还费用中抵扣。综上所述，练丽琼认为，一审法院在没有查清事实的前提下过于主观地对案件作出判断，损害了练丽琼的利益。恳请二审法院以事实为根据，以法律为准绳，支持练丽琼的上诉请求，维护练丽琼的合法权益。文礼平辩称：一、练丽琼要求我方退回押金是不合理的，押金是应该是练丽琼退回我方。我方和惠成公司从未有过接触，也没有过金钱上的来往，要求我方向惠成公司主张款项会产生诸多风险，不可能也不合理，这应当是练丽琼的责任。二、练丽琼所称的装修费用30400元是因练丽琼占有市场优势而产生的不当收费，考虑到之前我们有过较多的投资，所以这笔钱我们是不得已交的。开始练丽琼称这笔钱是一笔转让费，一审也确认了这个事实，在签租赁协议的时候，练丽琼说因产权问题无法办证，一审期间我方提交了两张装修收据，一张24000元，另一张是6000元，但实际上是没有装修的，练丽琼所说的装修是在2016年我方交了10000元给她。三、我方了解到由于疫情影响我方旁边的档口都没有交2020年2月的租金，甚至1月份额租金也是等待惠成公司的通知，但练丽琼一直向我方催缴2月份的租金，但其自己连1月的租金都没有向惠成公司交纳。惠成公司于2月26日发出的通知是2月的租金可以打五折，最终交租的日期是3月15日，因此练丽琼的主张是没有根据的。惠成公司述称：不认可练丽琼的上诉请求，请求二审法院维持原判。文礼平向一审法院提出诉讼请求：1、练丽琼退还押金人民币38514元；2、练丽琼支付因违约的双倍押金差额人民币38514元；3、练丽琼依法返还文礼平收取的装修费用人民币30400元；4、练丽琼承担无依时缴纳租金，造成文礼平经营档口货物损失10730元。一审法院认定事实：2019年9月1日，练丽琼（承租人、乙方）与惠成公司（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于**大道路*号自编*地下铺出租给乙方作百货、零售经营使用，建筑面积为16平方米，双方协定上述商铺租赁期限自2019年9月1日起至2022年8月31日，共计叁年；第一年商铺每月租金人民币6419元，从第二年起每年每月租金递增上一年租金的5%，租金按月结算，由乙方在每月5号前到甲方办公室缴纳当月租金给甲方；未经甲方同意乙方不得将商铺转租，转让或分租或承包，否则视作乙方违约处理。同日，双方签订的《补充协议》另约定：乙方除每月壹号前向甲方交纳协议商定当月租金外，同时每月向甲方交纳设施折旧使用费，第一年商铺每月设施折旧使用费为人民币7189元，从第二年起每年每月设施折旧使用费递增上一年设施折旧使用费的5%，设施折旧使用费按月结算，由乙方在每月5号前到甲方办公室缴纳当月设施折旧使用费给甲方；补充协议与原租赁协议具有同等法律效力，签订后同时生效，原租赁协议中其他条款继续生效；等。2019年9月2日，文礼平（乙方）与练丽琼（甲方）签订《租赁协议声明》，约定：甲方练丽琼将*大道*号之*档租给乙方文礼平，时间从2019年9月1日至2022年8月31日止，在租赁期间，乙方的一切债权、债务都和甲方无关，甲方只给乙方代持营业执照，在租赁期间，发生失火、失盗等安全事故因此引起的一切损失均由乙方负责。同日，文礼平向练丽琼支付了押金38514元、装修费30400元。文礼平承租涉案房屋后，用于经营餐饮小吃、牛杂粉面。另外，双方口头约定每月租金13800元，每月月底前交纳下个月的租金，文礼平已向练丽琼支付租金至2020年1月。另查，练丽琼向惠成公司支付租金至2019年12月。2020年2月24日，惠成公司发出《收铺通知》，内容为：“*大道92号之三铺，贵铺承租我司位于*大道92号之三铺的2020年1月租金和水电费15097元至今未交……现我司通知您，我司将会在2020年2月27日按合约收回该铺”。2020年2月26日，惠成公司发出《通知》，载明：尊敬的*大道路*练丽琼租户：因新冠肺炎××对市场的影响，现我司作以下减租决定，2月租金五折，在2020年3月15日前交租，逾期不享受此优惠；3月租金八折，在2020年4月5日前交租，逾期不享受此优惠；4月租金正常缴纳。2020年2月29日前没交齐租的则作为违约处理，不享受此优惠。2020年3月1日，惠成公司再次发出《收铺通知》，内容为：“*大道*号之*铺，贵铺承租我司位于*大道*号之*铺的2020年1月租金和水电费15097元至今未交，我司已于2020年2月25日通知贵铺交租，……根据合同约定，租户如逾期满三十天未能交付租金和水电费的，我司有权单方面停水、停电、收回商铺，终止协议并不退回保证金。现我司在2020年3月2日按合约收回该铺，特此通知！”2020年3月2日，因练丽琼未向惠成公司缴纳租金，惠成公司收回涉案商铺。据文礼平与练丽琼丈夫之间的微信聊天记录反映，2020年1月31日练丽琼向文礼平催缴租金，文礼平表示钱不够用，过两天再给。2020年2月10日，文礼平向练丽琼提出向惠成公司争取优惠、暂缓交租的诉求，2020年2月21日，练丽琼再次向文礼平催缴租金、水电费用，2020年2月23日，文礼平发送微信“一月份租金我们已经交给你，公司也明确说交了一月份租金的可以暂不交二月份租，等通知下来享受优惠，……对于你的多次催租我只能抱歉的说暂时无能为力”；2020年2月25日，练丽琼向文礼平发出《收铺通知》，要求文礼平在2020年2月26日前交纳租金，否则收回商铺。2020年2月27日，文礼平发送微信“刚收到业主方公司的通知，我档口一月份的租金，已交给你了，你还没有交给公司吗？”；2020年3月3日，文礼平发送微信“练丽琼：你好，因为你没按时交1月份的租，昨天下午业主把铺锁了，关了电源总闸。这样里面的食品会过期变质，如不急时拿出，会导致损失扩大，请配合我们拿出里面的食品和所有物品。”文礼平为证明其诉讼主张还提供了送货单，经质证，练丽琼表示：2020年1月25日过年，但文礼平提供的一张送货单日期显示是2020年1月21日，此时文礼平已经回乡下过年，要到年初八才回来开档，在过年前还收8000多块钱的货不合理；文礼平提供的送货单日期有2020年2月25日，但文礼平明知练丽琼已经在2月24日发出收铺通知，此外，文礼平提交的送货单编号是连号的，送货单上收货单位及经手人都没有人签名。一审诉讼过程中，文礼平、练丽琼确认文礼平自2016年3月8日开始使用涉案商铺，双方此前曾签订租赁合同，租赁期限从2016年3月8日至2019年8月31日，该合同已经履行完毕。2019年9月2日签订涉案租赁合同后，练丽琼没有为文礼平进行装修。练丽琼表示其2016年将商铺交付文礼平使用时商铺带装修，故需收取装修费。另，文礼平、练丽琼及惠成公司均确认涉案房屋没有产权证明，也没有规划报建手续。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现文礼平、练丽琼及惠成公司均确认涉案房屋未取得规划报建手续，文礼平、练丽琼签订的《租赁协议声明》无效。造成该合同的无效，双方当事人均有责任。文礼平要求练丽琼支付违约的双倍押金差额依据不足，一审法院不予支持。合同无效后，文礼平应将涉案房屋及时腾空交还给练丽琼，练丽琼应将押金返还给文礼平。现惠成公司已经收回涉案房屋，故文礼平要求练丽琼退还押金38514元合法有理，一审法院予以支持。关于文礼平支付的装修费30400元问题。根据文礼平、练丽琼陈述，文礼平于2016年3月8日至2019年8月31日期间一直使用涉案房屋，双方此前已按租赁关系合作多年。2019年双方重新签订涉案《租赁协议声明》时，练丽琼并未给文礼平重新装修，但以装修费名义收取了文礼平30400元。练丽琼辩称其在2016年将商铺交付文礼平使用时商铺带装修故需收取装修费，文礼平对此不予认可，对此，一审法院认为，文礼平使用涉案房屋已经3年，2019年签订《租赁协议声明》时，练丽琼并未给文礼平提供装修，此时再主张收取3年前的房屋装修费用不合常理，该30400元实际是在练丽琼占据市场优势地位的情况下，文礼平为了获得继续承租涉案房屋的机会而另行给付的费用，练丽琼的抗辩意见依据不足，一审法院不予采信。合同无效文礼平、练丽琼双方均有过错，鉴于文礼平已实际使用涉案房屋共计184天（2019年9月1日至2020年3月2日），从公平角度考虑，一审法院酌情扣减5108元（30400元÷3年×184天）］，练丽琼应向文礼平返还的装修费金额为25292元。关于文礼平主张的货物损失问题。文礼平虽提供了送货单作为证据，但庭审中文礼平自认该单据是其自行经营的其他档口开具，文礼平也未能提供相应的转账支付凭证。即使当时商铺里面存在货物，在惠成公司收铺时，虽然时间紧迫，文礼平也有时间从商铺里面搬出货物，且文礼平知悉其货物是容易变质的食品，在明知其与练丽琼存在争议，练丽琼已明确提出收回商铺的情况下，更应该积极采取措施。据此，文礼平要求练丽琼赔偿货物损失，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月16日判决如下：一、练丽琼在本判决生效之日起十日内退还押金38514元给文礼平；二、练丽琼在本判决生效之日起十日内退还装修费25292元给文礼平；三、驳回文礼平的其他诉讼请求。一审案件受理费2663元由文礼平负担1225元，练丽琼负担1438元。二审期间，练丽琼提交如下证据材料：装修证明一份，主要是落款人为装修师傅杨正松出具的《装修证明》，证实其在2016年对涉案商铺进行装修，并提供了装修材料款为1010元的发货单，拟证明练丽琼和文礼平在签订租赁协议时就已经对涉案商铺进行了装修，由于文礼平在第一次签订合同时没有钱，练丽琼装修后就没有向文礼平收取费用，而是在2019年收取的，练丽琼收取的30400元装修费实际上是2016年对涉案商铺装修的费用。文礼平质证认为，对该证据的真实性无异议，并确认对涉案商铺进行了装修，但装修是发生在2016年，不是2019年。惠成公司质证认为，对于文礼平和练丽琼之间的情况不清楚，由法院审查。经二审审查，本院确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、押金应否退还；二、30400元是否属于装修费，应否退还。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点。本案各方当事人均确认涉案房屋并未取得规划报建手续，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。涉案租赁合同无效，双方当事人应相互返还，文礼平将涉案房屋腾空交还给练丽琼，练丽琼则将所收取的押金返还给文礼平。练丽琼以文礼平在履行合同过程中存在违约为由，要求没收押金，是基于涉案租赁合同有效的情况下可提出的主张，现涉案合同无效，练丽琼再以此为由要求没收押金，缺乏理据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。练丽琼主张文礼平支付的30400元是装修款，因其在2016年对涉案商铺进行了装修，故文礼平同意支付该笔款项。文礼平对此不予认可，认为涉案商铺虽然是在2016年有装修，但是上述款项是在2019年签订《租赁协议声明》时支付，涉案商铺在2019年并未发生装修，故该笔款项并非装修款，而是其为了获取承租涉案商铺的机会另行给付的费用。本院认为，从现有证据来看，练丽琼虽在2016年对涉案商铺进行装修，但为何在2019年才收取装修款，练丽琼对此无法做出合理解释。练丽琼自称因为文礼平当时经济困难，所以同意其暂缓缴纳该笔费用，但文礼平对此不予认可，且双方在2016年的租赁合同中并未约定文礼平要支付装修款，且可以暂缓缴纳以及暂缓至何时缴纳，因此，如若文礼平不继续承租涉案商铺，练丽琼缺乏向文礼平追讨装修款的依据，故练丽琼的上述解释不符合情理。综上分析，一审认定30400元实质是文礼平为了继续承租涉案商铺而支付的费用，并按照已实际租赁涉案商铺的时间相应扣减返还，并无不当，本院予以维持。至于练丽琼上诉主张一审并未处理文礼平使用涉案商铺期间拖欠的相关费用一节，因练丽琼在一审期间并未就此次提出反诉，二审期间双方也无法就此协商一致，本案对此不予调处，练丽琼可另案主张权益。综上所述，练丽琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1395元，由练丽琼负担。本判决为终审判决。审判长　李　民审判员　李　静审判员　唐佩莹二〇二一年九月十六日本件官助理韩书记员　苏劲丹 来源：马 克 数 据 网