邓虹、广州市佳都电子科技有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书（2021）粤01民终8155号

• 案件编号

  （2021）粤01民终8155号

• 案件名称

  邓虹、广州市佳都电子科技有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  邓虹;广州市佳都电子科技有限公司;广州颐和酒店投资管理有限公司;广州东湛房地产开发有限公司;广州元阳房地产开发有限公司;台山颐和温泉城地产开发有限公司;广东华兴银行股份有限公司广州分行

• 案件缘由

  案外人执行异议之诉

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8155号上诉人（原审原告）：邓虹，女，1970年9月28日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市佳都电子科技有限公司，住所地广东省广州市天河区软件园建工路4号701室。法定代表人：李旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：满望，该公司职员。原审第三人：广州颐和酒店投资管理有限公司，住所地广东省广州市白云区颐和北街63号6002房。法定代表人：何建梁。原审第三人：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司职员。原审第三人：广州元阳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。法定代表人：何建信。原审第三人：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地广东省台山市三合镇温泉圩南郊。法定代表人：王国雄。原审第三人：广东华兴银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心商业裙楼第1层09单元。法定代表人：段欣。上诉人邓虹因与被上诉人广州市佳都电子科技有限公司（以下简称佳都公司）及原审第三人广州颐和酒店投资管理有限公司（以下简称颐和公司）、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州元阳房地产开发有限公司（以下简称元阳公司）、台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）、广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓虹上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除对花都区*镇*村*街*号*栋1*号的查封措施；3.改判确认花都区*镇*村*街*号*栋1*号房屋为邓虹所有；4.一、二审诉讼费由佳都公司承担。事实和理由：（一）邓虹已承接案外人杨*东与东湛公司买卖合同中的权利义务，与东湛公司之间建立了直接的买卖关系。邓虹与杨*东签订的购房协议以及杨*东与东湛公司签订的协议书均为合法有效的合同，邓虹通过杨*东的债权转让获得了杨*东自2013年12月31日即享有的对案涉房屋的产权登记债权。而后邓虹与东湛公司补充签订的认购书也明确了东湛公司对该债权的转让以及需对邓虹履行债务予以确认，该认购书的落款时间与邓虹实际购房时间不符，并非邓虹故意为之，而是东湛公司的经办人办理前述认购书签署事宜时，为证明邓虹完全承接杨*东与东湛公司之间买卖合同的权利义务而填写的时间，更加证明邓虹是案涉房屋买卖合同的相对人。（二）（2019）粤0106民初21464号案的被执行人系东湛公司，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，一审法院适用法律错误，不应适用前述规定的第二十八条。2018年9月，邓虹与杨*东进行交易时，不知因工作调动原因社保断缴两个月，误认为已具备购房资格，后于2018年12月拟办理网签时，才发现社保断缴事实，即邓虹在交易中并未意识到过户登记存在障碍，主观上不知情。邓虹基于诚实信用原则向杨*东支付了大部分房款，履行了案涉买卖合同的义务。前述事实发生在案涉房屋被查封前，且案涉房屋为邓虹在广州唯一住房并实际入住至今。综上，邓虹已完成了案涉房屋购房款的支付义务，且购买案涉房屋的目的即为邓虹本人及家人居住，邓虹作为买受人享有的物权期待权应受法律保护。佳都公司二审答辩称，（一）邓虹并非是与东湛公司签订房屋买卖合同的相对人。根据邓虹一审提供的证据显示，案外人杨*东与东湛公司签订了协议书，邓虹又与杨*东签订购房协议购买案涉房屋，其亦认可实际上是向杨*东交付购房款，并非依据与东湛公司的约定向东湛公司支付购房款，且与东湛公司的约定落款时间与实际不符，则邓虹并非与东湛公司直接签订房屋买卖合同，亦并非是与东湛公司签订买卖合同的相对人。（二）邓虹存在由于自身原因导致未能办理过户登记的情形。邓虹在一审庭审时已经自认其由于广州的限购政策，不符合办理房屋过户的条件，在与杨*东签订购房协议后一直未能办理案涉房屋的过户登记，直至2019年9月才满足过户要求，而案涉房屋已在2019年6月24日查封。邓虹作为案涉房屋的买受人，明知广州存在限制购房的政策，在自身不符合办理过户的条件下仍与杨*东签订购房协议，且签订该协议时杨*东也并未取得案涉房屋的房产证，导致其长时间未能办理过户登记。一方面，邓虹自身忽略相关政策，另一方面，邓虹在杨*东尚未取得不动产权登记及相关权属证书的情况下与杨*东签署购房协议，其自身也应意识到案涉房屋存在办理过户登记的障碍，故邓虹未能办理案涉房屋的过户登记是其自身原因导致。（三）邓虹一审庭审时自认其于2019年7月31日入住案涉房屋，但案涉房屋2019年6月24日已被查封，说明邓虹未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。综上，请求驳回邓虹的诉讼请求。东湛公司二审述称，同意邓虹的上诉请求。颐和公司、元阳公司、台山颐和公司、华兴银行经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。邓虹向一审法院起诉请求：1.解除对花都区*镇*村*街*号*栋1*号的查封措施；2.确认花都区*镇*村*街*号*栋1*号房屋为邓虹所有；3.本案诉讼费由佳都公司承担。一审法院认定事实：广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年11月28日查询的案涉房屋信息显示，案涉房屋地址为广州市*区*街*号*房【*花园颐和盛世*街*号（*花园*区*栋）*层*房】，权属人为东湛公司，产权登记号为18登记03429307，占有份额为全部，所有权性质为国有，权属来源为自建，总面积107.52平方米，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅；2019年6月24日被广州市天河区人民法院以（2019）粤0106民初21464号案有效查封、2019年6月28日被广东省高级人民法院以（2019）粤执保147号案轮候查封。2013年12月31日，案外人杨*东（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订了《颐和盛世协议书》，约定：一、乙方购买的位于*区*镇*村*花园*街*号*栋*房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为107.12平方米…三、该商品房的总价款为人民币722028元。四、甲乙双方同意按分期付款的方式支付房款：（1）在2013年12月31日前向甲方支付总房价的30%，即人民币222028元整（含订金）；（2）在2014年12月30日前向甲方支付6.4%房款，即人民币46000元整；（3）在2015年12月30日前向甲方支付6.4%房款，即人民币46000元整；（4）在2016年12月30日前向甲方支付6.6%房款，即人民币48000元整；（5）在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下的50%房款或通过银行按揭贷款的方式向甲方支付50%房款，即人民币360000元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证等内容。2018年9月22日，案外人杨*东（甲方）与邓虹（乙方）签订了《购房协议》，约定：甲方向乙方出售位于广州市*镇*花园*栋*单元全新商品房一套，建筑面积为107.12平方米，套内已基本装修完毕。一、该物业成交全款为人民币1100000元。二、付款方式。1.甲方交齐开发商购房全款，凭全款收据（增值税发票）及购房合同原件，另提供本人户口本核对后，乙方即支付甲方购买该单元物业之定金人民币50000元整。2.乙方于2018年10月底之前向甲方支付购房款人民币700000元整。3.余款人民币350000元整，乙方在其后三个月内一次性付清。三、双方权责。3.甲方保证在收到乙方第二笔款项的当天办理房产网签及相关的一切手续。四、违约责任。4.乙方办理完房产登记后三个月内付齐甲方尾款等内容。《购房协议》签订后，邓虹于2018年9月22日通过微信转账的方式分5次共转账给杨*东5万元；2018年12月11日通过农业银行转账给杨*东550000元，摘要为购房款；2019年1月25日转账给杨*东100000元。2018年10月28日，杨*东出具《收款收据》称其收到邓虹承购案涉房屋的定金人民币50000元。一审法院于2019年10月23日作出（2019）粤0106执异914号《执行裁定书》，该裁定书已查明：佳都公司诉颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、华兴银行企业借贷纠纷一案，一审法院以（2019）粤0106民初21464号立案审理。在审理期间，一审法院根据佳都公司的申请，于2019年6月21日作出（2019）粤0106民初21464号之一民事裁定，裁定冻结颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司名下的银行存款41600000元或查封、扣押其等值财产。2019年6月24日，一审法院查封了东湛公司名下的房产一批（含案涉房屋）。邓虹遂向一审法院提出执行异议，请求撤销（2019）粤0106民初21464号之一《民事裁定书》，一审法院审理后，认为邓虹与杨*东的购房协议是否合法有效，是否具备购房资格，履行合同的具体情况应通过实体审理，不属于执行异议审查范围。遂作出（2019）粤0106执异914号《执行裁定书》，裁定驳回异议人邓虹的异议请求。邓虹对该裁定不服，遂向一审法院提起本案诉讼。另，邓虹（认购方、乙方）与东湛公司（发展商、甲方）签订了一份《花都颐和盛世认购书》，约定：一、认购单元情况为花都*区*栋*号住宅，建筑面积约107.12平方米。二、单元价格。该房地产价格为人民币867029元，乙方选择付款方式，获一次性折扣优惠，优惠后总房价为人民币722028元。四、付款计划。1.乙方于签署认购书时交付定金人民币20000元整（在首期房款中抵扣）；2.乙方于签订认购书之日起5日内，即2014年1月5日前付清全部房款，即人民币722028元整及第三条所列的费用。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月30日前交付乙方使用。该《花都颐和盛世认购书》载明的认购日期为2013年12月31日，邓虹称其与杨*东签订《购房协议》后，通知了东湛公司，东湛公司同意上述变更遂与邓虹补签了该份《花都颐和盛世认购书》，落款日期填写的是杨*东与东湛公司签订认购书的日期。佳都公司对此不予认可，认为邓虹与东湛公司签订《花都颐和盛世认购书》的时间早于与杨*东签订《购房协议》的时间，与常理不符，不应予以采信。2019年7月31日，邓虹在广州颐和酒店物业管理有限公司颐和盛世花园物业服务处出具的《入住合约》上签名，表明其是案涉房屋业主，已收到《住户手册》并愿意遵守其条文，按时缴纳物业费等。2020年8月17日查询的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示邓虹名下无房地产情况记录。同日，广州市规划和自然资源局花都区分局出具《购房资格证明》称经核查，截至2020年8月17日，邓虹具备本市住房限购区域内住房购买资格。邓虹提交了以下证据：1.《购房协议》；2.付款记录；3.《颐和盛世协议书》；4.收款收据及银联POS单据；5.《颐和盛世认购书》；6.个人名下房地产登记情况查询证明；7.入住合约及缴纳物业费发票；8.东湛公司出具的收款收据2张；9.《购房资格证明》；10.邓*祁出具的证人证言、陈*翔出具的证人证言、邓*祁的结婚证、周*丽出具的证人证言、欧*英出具的证明、杨*东的结婚证、杨*东出具的证明。佳都公司未提交证据。一审庭审中，邓虹、佳都公司确认如下内容：1.邓虹确认其共计支付了案涉房屋购房款70万元给杨*东，尚未支付完《购房协议》约定的110万元；并称杨*东已支付完案涉房屋全部购房款。2.邓虹确认其已于2019年7月31日入住案涉房屋，但尚未办理房产过户，称由于广州限购令政策，邓虹2019年9月份才能满足过户要求；佳都公司称其不确认、不清楚邓虹入住案涉房屋的时间。3.佳都公司称裁定查封案涉房屋的时间是2019年6月21日，应以当时的情况作为能否解除查封的事实基础。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。邓虹因对一审法院作出的（2019）粤0106执异914号执行裁定不服，提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。关于邓虹的诉讼请求。首先，本案中，案外人杨*东与东湛公司就案涉房屋签订了《颐和盛世协议书》，邓虹又与杨*东签订《购房协议》购买案涉房屋，邓虹虽举证其与东湛公司签订了《花都颐和盛世认购书》，但其亦认可实际上其是向案外人杨*东交付购房款，并非按照《花都颐和盛世认购书》的约定向东湛公司交付购房款，且该认购书的落款时间与实际不符，故邓虹并非直接与案涉房屋的房地产开发企业即东湛公司签订房屋买卖合同，则其并非是与东湛公司签订房屋买卖合同的相对人，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。其次，邓虹称由于广州的限购令政策，其不符合办理房屋过户的条件，在与杨*东签订《购房协议》后一直未能办理案涉房屋的过户登记，直至2019年9月份才能满足过户要求，而案涉房屋已于2019年6月24日被查封。邓虹作为案涉房屋的买受人，明知广州存在限制购房的政策，在自身不符合办理过户条件的情况下仍与案外人杨*东签订《购房协议》，而其与杨*东签订《购房协议》时，杨*东也未取得案涉房屋的房产证，导致邓虹长时间未能办理案涉房屋的过户登记，一方面是其自身对政策限制的忽略，另一方面其在杨*东尚未取得案涉房屋不动产权登记及相关权属证书的情况下便与杨东飞签订《购房协议》，自身也应意识到案涉房屋可能存在办理过户登记的障碍。故邓虹未能办理案涉房屋的过户登记属于其自身原因导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的能够排除针对案涉房屋执行措施的情形。因此，对于邓虹的要求排除执行措施及在此基础上确权的诉请，一审法院均不予支持。颐和公司、东湛公司、元阳公司、台山颐和公司、华兴银行经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2020年12月29日作出如下判决：驳回邓虹的全部诉讼请求。案件受理费11020元，由邓虹负担。本院二审期间，邓虹向本院递交：1.房地产权证，拟证明邓虹在广州尚无限购政策的2004年曾购买了一套位于*区*花园的房屋并持续居住，且该房屋面积过于狭小；2.存量房买卖合同，拟证明邓虹在2018年8月13日卖掉了前述那套小面积住房；3.购房发票，拟证明东湛公司在2019年8月5日还为邓虹开具了722028元正式购房发票；4.房屋租赁协议，拟证明邓虹在出售前述白云那套小面积住房时，还与买家签订了《房屋租赁协议》，约定邓虹继续返租该房屋一年；5.验楼情况表，拟证明邓虹多次赴案涉房屋查看房屋情况，发现案涉房屋仍存在诸多装修及质量缺陷；6.聊天记录，拟证明邓虹请开发商负责销售的员工查询东湛公司自己内部存档的更名签字记录时间为2018年10月28日；7.东湛公司收款收据第二联，拟证明东湛公司给邓虹出具了722028元的房款收据；8.东湛公司收款收据第三联，拟证明东湛公司在邓虹房款收据的右下角，双方还批注了新收据对应置换的是杨*东的哪些旧收据及金额；9.广州社会保险历史缴费明细表；10.广东省社会保险个人缴费证明，证据9-10拟证明东湛公司人员及邓虹查询社保记录发现邓虹社保虽累计长达6年多，但2014年曾断缴2个月，而邓虹此前并不知晓该情况，断缴发生在2014年7、8月；11.业主更名申请单，拟证明东湛公司将原购房人杨*东变更为邓虹；12.温*方房产证，拟证明邓虹于2018年11月10日将位于白云区黄石花园的房屋过户给案外人温*方。佳都公司经质证认为，除证据3外，其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。对证据3的真实性、合法性予以确认，但其证明内容不予确认，该证明内容证明购房发票时间是2019年8月5日，而佳都公司正式查封时间是2019年6月24日。东湛公司经质证认为，证据1、2、4没有原件，且东湛公司不是合同相对方，所以对真实性、合法性和关联性无法确认；对证据3、5-8、11的真实性、合法性和关联性予以确认；证据9、10是邓虹单方查询记录，也没有看到原件，东湛公司不清楚；证据10、12是否与本案有关不清楚，没有原件，对真实性、合法性和关联性不予确认。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，杨*东与东湛公司所签订的《颐和盛世协议书》中约定：“乙方（杨*东）若在三年内交齐所有房款提前签约，可在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方（东湛公司）同意后，可以更换上述房屋买受人的姓名。因更换房屋买受人姓名而产生的费用由乙方承担。1.上述更换姓名仅限于一次，且更换后的房屋买受人具备网签合同资格；2.在更换房屋买受人姓名时，房屋总价不变，房屋交易税费由网签合同版本上的买受人承担……”。东湛公司称在办理购房人更名手续之前，杨*东已向其公司实际支付全部购房款，其公司并无收取邓虹的购房款。邓虹确认其在与东湛公司签订《花都颐和盛世认购书》时不具备购房资格，其直至2019年8月31日才具备在广州购买住宅的购房资格。东湛公司、邓虹均确认案涉房屋在2018年7月份已经具备办证条件。佳都公司对此表示不清楚，但亦表示没有相反的证据。邓虹于二审庭询后向本院申请杨*东作为证人出庭作证，同时提交了杨*东出具的《证人证言》，该《证人证言》载明：“本人因经济情况不佳，欲行使与东湛公司签订的房屋买卖合同所约定的更名权，将房屋转让给邓虹，并与东湛公司一致协商，将业主更名为邓虹，由邓虹与东湛公司签订房屋买卖协议。因本人已将购房款全部支付给东湛公司，故本人与东湛公司、邓虹一致约定：由邓虹将购房款直接转给本人，无需再转给东湛公司，仅需办理更名即可。因此本人与邓虹于2018年9月22日另外签订《购房协议》，约定购房款转款等事宜，且于当日再次与邓虹前去查看该房屋的装修情况，指出房屋装修存在的诸多问题。经协商确定后，2018年9月27日，本人向颐和盛世销售人员何宏钊申请，将业主变更为邓虹，并于同月得到颐和盛世项目经营负责人朱*梅、销售中心负责人凌*锐审批通过。后经东湛公司通知，本人与邓虹于2018年10月28日，共同前往颐和盛世售楼处办理转名手续，东湛公司称：按照其内部公司规定，一般情况下行使转名权需交纳1%-3%的手续费，但由于东湛公司已批准免除更名手续费，无需再缴纳相关手续费，按照公司规定，需将邓虹与东湛公司的认购书倒签至2013年12月31日。本人与邓虹去往现场时，只是按照东湛公司的意思走更名流程，认购书日期也为颐和销售人员填写。并按照其流程，当天颐和盛世销售人员收走本人原收款收据号，且在东湛公司内部系统将购买者姓名变更为邓虹。2018年12月10日，本人与邓虹相约去颐和盛世办理网签手续，颐和盛世销售人员在办理网签时发现邓虹的社保曾发生断缴，无法继续办理网签手续，故大家协商好等邓虹社保满5年再办理，只需再等9个月即可，故改期约在2019年9月再办理网签。”本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和邓虹上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：邓虹是否享有足以排除执行的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，我国实行物权法定主义，不动产物权变动未经依法登记不能产生物权法上的效果。案涉房屋登记在东湛公司名下，邓虹并未取得案涉房屋的物权，其要求确认案涉房屋归其所有，理据不足，本院不予支持。根据本案查明的事实，杨*东系与东湛公司签订《颐和盛世协议书》后，才与邓虹签订《购房协议》，杨*东与邓虹所签订的《购房协议》约定的购房款远远高于东湛公司出售给杨*东的价格，邓虹系向杨*东支付购房款，故邓虹系与杨*东就案涉房屋形成买卖合同关系。东湛公司所收取的购房款均为杨*东支付，可见与东湛公司就案涉房屋形成房屋买卖合同关系的相对方实为杨*东，东湛公司与邓虹之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。一审法院认定本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并无不当，本院予以认同。东湛公司、邓虹均确认案涉房屋在2018年7月已具备办证条件，但邓虹自认其直至2019年8月31日才具备在广州购买住宅的资格，一审法院认定未能办理案涉房屋的过户登记属于其自身原因导致理据充分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，东湛公司与邓虹之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，且邓虹系出于自身原因导致案涉房屋在被法院查封前未能办理过户登记，邓虹对本案执行标的并不享有排除强制执行的民事权利，一审法院驳回邓虹要求对案涉房屋解除查封的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。邓虹一审期间并无申请证人出庭作证，其于二审庭询后才申请杨*东作为证人出庭作证，已超过举证期限，且根据邓虹提供的杨*东所作《证人证言》的内容来看，并不能证明邓虹与东湛公司之间存在真实的房屋买卖关系以及案涉房屋未能办理过户登记并非邓虹自身原因所致，故本院对邓虹的该申请不予接纳。综上所述，邓虹的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11020元，由邓虹负担。本判决为终审判决。审判长　李　静审判员　邓　颖审判员　唐佩莹二〇二一年九月九日书记员　贾　妍古文娜 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