仲伟杰、王飞等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏07民终2667号

• 案件编号

  （2021）苏07民终2667号

• 案件名称

  仲伟杰、王飞等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省连云港市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省连云港市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  仲伟杰;王飞;连云港永艺房地产经纪有限公司

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2667号上诉人（原审被告）：仲伟杰，女，汉族，住江苏省连云港市开发区芙蓉路。委托诉讼代理人：张向东，江苏顺策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王飞，男，汉族，住江苏省灌云县伊山镇中大街。委托诉讼代理人：田萍，江苏路卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓伟，江苏路卓律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：连云港永艺房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区四季金辉二期13-23。法定代表人：朱义，该公司总经理。上诉人仲伟杰因与被上诉人王飞、连云港永艺房地产经纪有限公司（以下简称永艺公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2021）苏0791民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人仲伟杰上诉请求：1、对一审判决书第二项进行改判，即判决上诉人退还被上诉人24000元改为退还779元[22691元（原价）-970(处理费用）=21721(家具电器等损失费用）+1500元(中介费用）=23221元]；2、由王飞承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院在本案审理过程，已经认定王飞在房屋租赁合同履行过程构成违约，并在解除双方所签订的租赁合同基础上，判令王飞承担上诉人4个月房屋空置费及承担违约金3000元。但在案件处理过程中认定了王飞要求上诉人处理涉案房屋中的家具和电器及双方在租赁合同第十四条约定，王飞在退租时留下其在租赁房屋时增置的少发、茶几、洗衣机，上诉人依照生活惯例低价处理了洗衣机、床、沙发等物品，只得款970元，与上述物品实际价值相差很大，给上诉人造成损失。判决中忽略上诉人作为守约方应由违约方王飞承担中介费的事实。一审判决在上述事实认定上出现错误，导致退还金额出现错误。被上诉人王飞辩称，一、2021年1月6日，因上诉人不断的提出无理要求，让答辩人留下购置的高档家具，答辩人提出如果上诉人不同意其带走自置的物品，就不租涉案房屋了。后因上诉人既不收回其无理的要求，也不退还房租及押金，答辩人委托律师事务所于2021年1月12日向上诉人发送律师函，通知上诉人解除合同，退还租金和押金。由此可知，在租赁期开始之前，答辩人就因上诉人的原因提出了解除租赁合同，上诉人完全可以将房屋另行出租他人，不会产生空置期，是上诉人故意拖延不出租，故答辩人无需承担房屋空置及另寻承租人4个月的租金。答辩人之所以没有上诉，是想尽量减少纠纷，并非认同需承担此费用。二、虽然答辩人要求上诉人处理涉案房屋内原有的家具家电，但是并未要求上诉人以变卖的方式处理。上诉人或送或卖或转移均是其自己选择的处理方式，变卖与否、卖多高的价格也是其自己决定的，并且上诉人自行变卖也获得了相应的价款，上诉人要求答辩人承担此费用没有事实和法律依据。三、涉案租赁合同目的无法实现的根本原因在于上诉人贪恋答辩人自置的物品，答辩人是在上诉人不断提出无理的要求下不得以才提出解除合同的，因此违约金和中介费均应该由上诉人承担。综上所述，请求驳回上诉。被上诉人永艺公司未到庭答辩亦未提交书面答辩状。王飞向一审法院起诉请求：1、判令解除王飞、仲伟杰于2021年1月5日签订的租赁合同，仲伟杰向王飞返还租金36000元、押金3000元及支付利息（利息以39000元为本金，按照同期一年期贷款市场报价利率，自2021年1月11日起计算至实际支付之日止）；2、判令仲伟杰向王飞支付违约金3000元及中介费1500元；3、判令仲伟杰承担王飞支出的律师费10000元及本案诉讼费。一审法院认定事实：案外人嵇丹丹受王飞委托办理租赁房屋事宜。2021年1月5日，经中介机构第三人永艺公司介绍，王飞与仲伟杰签订《租赁合同》，仲伟杰将位于连云港四季金辉三期10栋2单元1204室房屋出租给王飞。双方在合同中约定月租金为3000元，租赁期自2021年1月11日起至2023年1月11日止，签订本合同之日王飞支付12个月租金36000元。王飞在2021年1月11日前向仲伟杰缴纳3000元作为房屋承租押金（保证金），王飞在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，仲伟杰应将押金（保证金）无息退回王飞，押金不得于租赁期满前抵付租金。双方在合同第七条违约责任第1点约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。第5点约定如有一方因个人原因需要提前解除合同的，需要双方协商解决，达成一致后终止合同。双方在合同第十一条约定，基于第三人为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，王飞、仲伟杰在签订本合同当天各向第三人支付中介代理费1500元。双方在合同第十四条其他事项约定，租金包括287号车位，王飞增置的沙发、茶几、洗衣机，合同到期时自愿留下。2021年1月4日，王飞通过嵇丹丹向第三人交纳中介费1500元，通过嵇丹丹向王飞微信转账支付21000元，次日支付18000元。王飞要求仲伟杰处理房屋原有的主卧室的床、沙发、茶几、洗衣机、理疗床、香薰床，王飞自行购买沙发、茶几、床和洗衣机。仲伟杰将洗衣机变卖500元，主卧室的床及棕垫、沙发及坐垫、茶几、香薰床变卖470元，将理疗床送人，仲伟杰还打扫了房屋准备向王飞交房。2021年1月6日，王飞又要求仲伟杰处理餐桌，仲伟杰提出退租餐桌不能带走，王飞代理人嵇丹丹提出购买家具花费十多万、沙发茶几花费三万多，仲伟杰不同意王飞带走，王飞就不租涉案房屋。2021年1月8日，王飞与江苏路卓律师事务所签订委托代理合同，代理王飞处理与仲伟杰房屋租赁合同纠纷。2021年1月12日，江苏路卓律师事务所向仲伟杰发送律师函，通知仲伟杰解除租赁合同，不再租赁仲伟杰的房屋，要求仲伟杰返还租金36000元和押金3000元。王飞、仲伟杰争议期间涉案房屋空置，王飞已另外租赁房屋。2021年4月19日，一审法院组织双方质证过程中，经释明，王飞、仲伟杰均同意解除双方于2021年1月5日签订的租赁合同。一审法院认为，王飞与仲伟杰签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。王飞要求仲伟杰处理房屋原有主卧室的床、沙发、茶几、洗衣机、理疗床、香薰床，仲伟杰将上述物品处理完后，双方因租赁期满后是留下王飞购置的家具家电，还是王飞另行购买家具家电给仲伟杰发生分歧意见，王飞提出不租仲伟杰的房屋，并向仲伟杰发送律师函要求解除租赁合同。一审法院认为，仲伟杰已按照王飞要求对房屋原有家具家电进行处理，并对房屋进行保洁，房屋已具备交付给王飞使用的条件。王飞因双方对于租期届满如何安排家具家电问题发生分歧，未与仲伟杰进行良好沟通即提出不租赁房屋，王飞对于合同的解除存在主要过错。在诉讼过程中，王飞、仲伟杰均表示同意解除涉案租赁合同，一审法院予以照准。王飞给仲伟杰造成房屋空置及另外寻找承租人四个月的租金损失，应由王飞承担。虽然王飞要求仲伟杰处理原有的家具家电，但是王飞并没有要求仲伟杰以变卖的方式处理，且仲伟杰自行变卖家具家电获得相应价款，仲伟杰要求王飞承担该损失缺乏依据，一审法院不予支持。故仲伟杰向王飞返还剩余八个月的租金24000元，王飞已交纳的房屋承租保证金3000元不予退还。鉴于王飞对于解除合同存在主要过错，王飞要求仲伟杰支付利息、违约金3000元及中介费1500元的诉讼请求，一审法院均不予支持。对于王飞要求仲伟杰承担律师费10000元的诉讼请求，王飞仅举证委托代理合同，没有提供律师费付款凭证、发票等予以佐证，且双方合同对于律师费承担没有约定，王飞该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，一审法院判决：一、解除王飞、仲伟杰于2021年1月5日签订的租赁合同；二、仲伟杰于判决生效之日起十日内向王飞返还租金24000元；三、驳回王飞其他诉讼请求。一审案件受理费569元（王飞已预交），已减半收取，由王飞负担369元，仲伟杰负担200元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人仲伟杰向本院提交以下证据：1、中介费收据，证明上诉人为了出租涉案房屋花费中介费1500元；2、2021年4月23日补开的物业费票据和2020年7月29日开具的发票，证明2021年1月1日至2021年12月31日的物业管理费1640元，2020年8月1日至2021年7月31日产生的车位管理费480元，所以四个月产生的相应车位管理费是644元；3、上诉人与保洁员聊天微信记录及转账记录，证明上诉人为了清理涉案房屋所产生的卫生保洁费500元；4、发票一组，证明上诉人处置涉案房屋的原物品价值为：沙发和茶几7650元、沙发坐垫1000元、实木床2800元、香薰床2500元、理疗床2000元、办公桌1500元、西门子洗衣机3599元及延保费用498元。经质证，被上诉人王飞质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，本案合同无法履行主要是上诉人原因导致，中介费用应该由上诉人自己承担。对证据2真实性无异议，但该期间的费用应由上诉人承担，我方于2021年1月6日即在签订合同第二天向上诉人提出了解除合同的通知，并且于1月12日向上诉人发送了律师函，已经明确告知不再租赁房屋，对于在告知不再租赁房屋以后，上诉人完全可以将房屋另行出租，并且在此期间答辩人并没有实际使用该房屋，对于该房屋所配套的物品及车位的费用我方不予承担；对于车位管理费用，我方系租赁涉案房屋，并没有相关的车位费用，车位费用不在合同租赁范围内，我方不予承担。对证据4的三性均不认可，发票的开具时间是2021年5月24日至5月30日期间，无法证明所购买的上述商品系与本案争议相关的产品，对上诉人主张的该部分的商品损失不予认可，上述商品实物均已不存在，无法核实其商品的实际情况是否与上诉人所表述的是否一致，与发票描述是否一致，并且处置上述商品所得的费用均是上诉人自行掌控，我方有理由怀疑上述商品是否已经被处置以及实际处置的价格，作为一个成年人无法将价格这么高的商品以900多元处置给他人，一审庭审中答辩人的证人到庭证实其商品并没有向上诉人所说的价值那么高，另外美容床和香薰床上诉人在租赁时就已经说明了要拉墟沟美容店去用，对于该部分商品的损失我方不予认可。上诉人一审表述洗衣机价格高达12000元，带烘干、杀菌的功能，发票找不到了，但是上诉人提供的洗衣机的发票并不是上诉人一审所说的是12000元的洗衣机。上诉人主张损失时违背客观事实，向我方恶意主张高价损失。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人仲伟杰所举证据1、2的真实性予以确认；对证据3，因无语音对应的内容，无法确认系为打扫涉案房屋所支出，也无法确认微信聊天人员的身份，本院对其不予确认；对证据4，因无法证明其涉案房屋原有物品，本院对其不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、上诉人仲伟杰主张的物品折价损失是否应由被上诉人王飞承担，损失金额如何认定；2、上诉人仲伟杰支付的中介费1500元、物业费及车位费644元、保洁费500元应否在本案中处理，应否由被上诉人王飞承担。关于第一个争议焦点。本院认为，虽然王飞要求仲伟杰处理涉案房屋原有的床、沙发、茶几、洗衣机、理疗床、香薰床等物品，但并未要求仲伟杰低价变卖，仲伟杰自愿低价处置产生的损失与王飞无关，且仲伟杰所举证据亦不能证明相关物品的原有价值，故本院对仲伟杰要求王飞承担物品折价损失的上诉请求不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，仲伟杰与王飞签订的租赁合同并未对合同解除后中介费的承担作出约定，现因仲伟杰与王飞均同意解除合同，本院对仲伟杰要求王飞承担中介费1500元的请求不予支持。关于物业费及车位费644元，因王飞并未实际使用涉案房屋，且一审法院已经判决王飞支付仲伟杰四个月的租金损失，该金额足以弥补房屋空置损失，故本院对该费用不予支持。关于保洁费500元，本院认为，该费用并非出租房屋必然产生的费用，故本院对该费用不予支持。综上所述，上诉人仲伟杰的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人仲伟杰负担。本判决为终审判决。审 判 长　　程　晨审 判 员　　王学明审 判 员　　张淑媛二〇二一年九月十日法官助理　　徐林杉书 记 员　　王　冰 百度搜索“马 克 数 据 网”