乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司、乌鲁木齐味正品果品开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4323号

• 案件编号

  （2021）新01民终4323号

• 案件名称

  乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司、乌鲁木齐味正品果品开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司;乌鲁木齐味正品果品开发有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4323号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区昆仑路19号1栋1层101室。        法定代表人：查成辉，该公司总经理。        委托诉讼代理人：周湘瑜，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐味正品果品开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟北路178号泰翔大厦16层H座。        法定代表人：陈新全，该公司执行董事。        委托诉讼代理人：王亚岗，新疆联恒律师事务所律师。        原审第三人：李志明，男，1959年11月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。        上诉人乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司（以下简称瀚德林公司）因与被上诉人乌鲁木齐味正品果品开发有限公司（以下简称味正品公司）、原审第三人李志明房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瀚德林公司的委托诉讼代理人周湘瑜，被上诉人味正品公司的委托诉讼代理人王亚岗到庭参加诉讼。原审第三人李志明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。        瀚德林公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回味正品公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定双方合同解除的时间和方式均严重错误，未能保护守约方的合法权益，依法应当予以纠正。首先，依据双方签订的《租赁合同》的约定，若味正品公司要求提前解除合同，应当提前60天向瀚德林公司提出并征得瀚德林公司同意后，合同方能解除并进行租金结算，而本案瀚德林公司并未同意解除合同，味正品公司也从未办理交接，一审判决认定的合同解除方式和时间与双方约定解除条件并不相符。其次，本案为承租方擅自以实际行动违约解除合同，并未留给出租方合理的寻租期，且双方合同为三年期，味正品公司的违约行为给瀚德林公司造成了极大损失，结合本案租赁房屋的实际面积为一百余平米，只能租赁给公司做办公场所，故短时间瀚德林公司无法找到合适承租方另行出租，对于提前解除合同的违约方，此部分责任应当由其自身承担，结合合同法以及公平原则，此部分损失应当由味正品公司承担，瀚德林公司有权对租金及押金予以扣留。再次，瀚德林公司认可的合同解除的时间为一年租赁期限届满的2019年9月，此时，味正品公司不再进行租金的支付，瀚德林公司认为事实上合同至此方解除，而结合双方解除合同的具体条款约定以及在本案中味正品公司自身的严重违约，瀚德林公司有权不予退还押金。综上所述，请求二审法院保护守约方的合法权益，支持瀚德林公司的上诉请求。        味正品公司辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回瀚德林公司上诉请求，维持原判。第一，一审判决在本院认为部分对争议时间进行阐述，合同约定提前60天申请解除，味正品公司已在一审中出示了沟通证据，瀚德林公司法定代表人承认在2019年3月知晓退租，此后的60天可以作为瀚德林公司的寻租期，一审法院在认定时已经支持了瀚德林公司4个月租期扣除的请求，故一审法院对合同解除时间认定并无不当。第二，对于租金和押金扣留，在法律和合同中并没有明确的规定和约定，且瀚德林公司一审也没有举证证明味正品公司给其造成损失，所以押金和租金应当退还。第三，味正品公司解除租赁合同的原因是瀚德林公司不提供房产证，营业执照登记地址无法办理变更，另一个原因是味正品公司经营不好打算注销。味正品公司一审提供了与对方工作人员李志明签订的协议书，可以证明瀚德林公司同意解除合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。        李志明未到庭，亦未提交书面陈述意见。        味正品公司向一审法院起诉请求：1．判令瀚德林公司向味正品公司退还房屋预付租金53，073.43元；2．判令瀚德林公司向味正品公司退还房屋租赁预付押金10，000元；3．判令瀚德林公司向味正品公司支付逾期退款资金占用利息6，884元［63，073.43元×6％÷365×664天（自2019年1月8日起至2020年11月2日止）］，自2020年11月3日至实际付清之日的利息，以63，073.43元为基数，按年利率6％予以计算；4．判令瀚德林公司向味正品公司支付财产保全费719.57元。        一审法院认定事实：2012年6月14日，甲方（出租方）新疆维吾尔自治区高级人民法院与乙方（承租方）瀚德林公司签订了《租赁协议》，约定为确保乙方投入的成本回收，乙方经营期限第一阶段暂定拾年，即合同签订后开始计租起后推十年，第一阶段期满后全部改造装修及相关配套设施设备，依据审计清单向甲方移交，且所有设备应保持正常运行状态。如乙方愿意继续经营，乙方享有优先经营权，第二阶段事宜双方另行协商。因特殊原因，乙方需要转让经营权，甲方予以认可。2018年9月10日，出租方（以下简称甲方）瀚德林公司与承租方（以下简称乙方）味正品公司签订《房屋租赁合同》，约定瀚德林公司将位于乌鲁木齐市水磨沟区昆仑路19号新疆维吾尔自治区高级人民法院大门办公楼东一楼101、102室128.30㎡房屋租给味正品公司用于培训办公用房，租赁期限为3年，自2018年9月10日起至2021年9月9日止。房屋租赁价格为年租金79，610.15元，付款方式一年一付。押金10，000元，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，同等条件下乙方有优先权；租赁期限内，如乙方要求提前解除租赁合同的应提前60天向甲方提出申请，甲方同意后，乙方需结清租赁期间的所有费用。合同到期后乙方不再续租，经甲、乙双方共同检查该物业、附属设施及物品，如无损坏丢失，乙方无拖欠甲方应缴费用以及房屋租金等情况。甲方退还押金（不计利息）。如乙方拖欠应缴费用以及房屋租金，使用该物业、附属设施及物品造成损坏丢失情况，所产生的一切费用甲方将从押金中扣除。瀚德林公司于2018年9月19日将租赁房屋交付味正品公司。瀚德林公司认可房屋租赁合同在事实上已经解除，认可收到味正品公司交付2018年9月至2019年9月租金79，610.19元、押金10，000.00元、暖气费2，822.60元。        一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。味正品公司与瀚德林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。味正品公司与瀚德林公司双方均认可《房屋租赁合同》已经解除，但对于《房屋租赁合同》的解除时间，味正品公司与瀚德林公司双方无法达成一致。因味正品公司与瀚德林公司约定的租赁期限为三年，味正品公司仅租4个月便因自身原因违反合同约定要求与瀚德林公司提前解除合同，并称于2019年1月8日搬离涉案房屋，由于瀚德林公司不存在违约行为，因此味正品公司不享有违约解除权。味正品公司主张2019年1月8日签订的协议书即为己方向瀚德林公司提出的提前解除合同的书面申请，并陈述李志明为瀚德林公司安排房屋交接人员，因味正品公司所提交的证据不足以证实李志明是瀚德林公司授权处理涉案房屋交接的人员，且依据《房屋租赁合同》提前解除租赁合同应提前60天向瀚德林公司提出申请并经其同意后结清租赁期间的所有费用的约定，味正品公司未有效向瀚德林公司提出解除的申请并经其同意，味正品公司持有房屋钥匙并使用房屋，依据证据规则，味正品公司应当向法庭举证证明房屋交回时间，否则应承担举证不能的法律责任。瀚德林公司法定代表人查成辉认可2019年3月底知道味正品公司退租及搬离事宜，且认可170XXXXXXXX系其使用电话号码，味正品公司于2019年3月9日、2019年3月13日向该号码发送需退租金意思表示，一审法院确认瀚德林公司2019年3月底知晓味正品公司请求解除合同事实。结合《房屋租赁合同》提前解除合同应提前60天向瀚德林公司申请的约定，2019年5月底《房屋租赁合同》即解除，瀚德林公司理应实际控制案涉房屋，故2019年5月底应认定为味正品公司与瀚德林公司《房屋租赁合同》解除的时间。因此，味正品公司租赁房屋的期限应为2018年9月10日至2019年5月31日，产生租金57，581.04元（79，610.15元÷365天×264天=57，581.04元），剩余租金22，029.11元（79，610.15元－57，581.04元=22，029.11元）退还味正品公司。瀚德林公司实际控制房屋后，应对使用案涉房屋、附属设施及物品造成损坏丢失情况进行检查，瀚德林公司辩称味正品公司在承租期间擅自改变房屋结构，损坏房屋设施，但未提交证据予以证实，一审法院不予采信。因此，对于味正品公司要求瀚德林公司返还押金10，000元的诉讼请求，一审法院予以支持。瀚德林公司应当退还味正品公司押金及剩余租金而未退还，应当自2019年6月1日起支付利息，但味正品公司主张按6％计息于法无据，一审法院予以调整，自2019年6月1日起至2019年8月19日，共计79天，按中国人民银行贷款基准利率4.35％支付押金10，000元和剩余租金22，029.11元的利息。押金利息计算为95.34元（10，000元×4.35％÷365天×80天）。剩余租金利息计算为210.03元（22，029.11元×4.35％÷365天×80天）。自2019年8月20日至2020年11月2日，共计441天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算支付押金10，000元和剩余租金22，029.11元的利息。押金10，000元利息计算为485.27元，并以欠付押金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算利息至押金实际给付之日。剩余租金利息计算为1，069元，并以欠付剩余租金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至剩余租金实际给付之日。以上确定数额押金资金占用利息合计计算为580.61元（95.34元＋485.27元）。以上确定数额剩余租金资金占用利息合计计算为1，279.03元（210.03元＋1，069元）。保全费是味正品公司因本案产生的实际费用，且一审法院认定瀚德林公司应承担部分租金返还义务，并支付相应的利息，因此，一审法院予以支持。味正品公司不要求李志明在本案承担责任，一审法院不持异议。李志明经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，一审法院依法缺席判决。综上所述，味正品公司诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。判决：一、瀚德林公司向味正品公司返还剩余租金22，029.11元；二、瀚德林公司向味正品公司支付剩余租金资金占用期间利息1，279.03元，并以欠付剩余租金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至剩余租金实际给付之日；三、瀚德林公司向味正品公司返还押金10，000元；四、瀚德林公司向味正品公司支付押金资金占用期间利息580.61元，并以欠付押金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至押金实际给付之日；五、瀚德林公司向味正品公司支付保全费719.57元；六、驳回味正品公司其他诉讼请求。        二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，本院予以确认。另查明，2019年3月9日，味正品公司“负责人”陈桂英向名称为“查成辉”的手机号“170XXXXXXXX”发送短信，要求退还租金。一审庭审中，经一审法院核实，确认“170XXXXXXXX”由瀚德林公司法定代表人查成辉使用，查成辉对上述短信未予答复。        本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：1．一审法院认定的合同解除时间是否有相关的事实及法律依据；2．瀚德林公司是否有权对租金不予退还；3．瀚德林公司是否有权对押金不予退还。围绕瀚德林公司的上诉请求及味正品公司的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定如下：        一、关于本案双方签订的合同解除时间问题。本院认为，首先，味正品公司与瀚德林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。味正品公司以“瀚德林公司不提供房产证，营业执照登记地址无法办理变更”及“经营不好打算注销”为由要求解除租赁合同，而双方签订的租赁合同对此并未约定为解除合同情形，也不符法定合同解除的条件，故味正品公司不享有约定或法定的单方合同解除权。其次，味正品公司提供2019年1月8日签订的协议书，陈述李志明为瀚德林公司安排的房屋交接人员，因味正品公司所提交的证据不足以证实李志明是瀚德林公司授权处理涉案房屋交接的人员，2019年1月8日签订的协议书不能作为双方解除合同的依据。第三，瀚德林公司法定代表人查成辉认可2019年3月底知道味正品公司退租及搬离事宜，且认可170XXXXXXXX系其使用电话号码，味正品公司于2019年3月9日、2019年3月13日向该号码发送需退租金的意思表示，但查成辉未答复，对此本院认为，默示只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。瀚德林公司法定代表人查成辉未答复，不能视为瀚德林公司法定代表人查成辉同意解除合同。第四，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，解除合同需经瀚德林公司同意。瀚德林公司认为双方签订的租赁合同事实已经解除，应以瀚德林公司同意解除合同的日期为本案租赁合同解除日期。综上，本院认定双方合同解除时间为2019年9月10日。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。        二、关于本案租金的问题。本院认为，味正品公司已交付2018年9月10日至2019年9月10日租金79，610.19元，双方合同解除时间为2019年9月10日，不存在退还租金并支付逾期退还租金利息的问题，对味正品公司要求瀚德林公司退还租金并支付逾期退还租金利息的诉讼请求，不应予以支持。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。        三、关于押金的问题。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，押金作为味正品公司租赁期间租赁房屋及其附属设施及物品损坏或欠缴租金的担保，而瀚德林公司未举证证明味正品公司租赁期间租赁房屋及其附属设施及物品有损坏，且味正品公司不存在欠缴租金的情况，故瀚德林公司应当退还味正品公司押金10，000元。双方合同解除时间为2019年9月10日，瀚德林公司应当于2019年9月11日退还味正品公司押金10，000元，而瀚德林公司未予退还，故瀚德林公司应当支付味正品公司自2019年9月11日起至实际退还押金10，000元期间的资金占用利息，利率应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算，经计算，2019年9月11日起至2020年11月2日止押金10，000元的资金占用利息为459.65元，利息计算方式见下表：        时间段天数LPR金额2019-09-11至2019-09-1994.25%10.482019-09-20至2019-10-20314.20%35.672019-10-21至2019-11-19304.20%34.522019-11-20至2019-12-19304.15%34.112019-12-20至2020-01-19314.15%35.252020-01-20至2020-02-19314.15%35.252020-02-20至2020-03-19294.05%32.182020-03-20至2020-04-19314.05%34.402020-04-20至2020-05-19303.85%31.642020-05-20至2020-06-21333.85%34.812020-06-22至2020-07-19283.85%29.532020-07-20至2020-08-19313.85%32.702020-08-20至2020-09-20323.85%33.752020-09-21至2020-10-19293.85%30.592020-10-20至2020-11-02143.85%14.77合计419　459.65   并以欠付押金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算利息至押金实际给付之日。        四、关于保全费的问题。本院认为，保全费是味正品公司因本案产生的实际费用，且本院确认瀚德林公司应承担退还押金并支付押金的资金占用利息，因此，瀚德林公司应当向味正品公司支付保全费。        综上所述，乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初193号民事判决第三项、第五项，即“乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司返还押金10，000元；乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司支付保全费719.57元”；        二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初193号民事判决第一项、第二项、第六项，即“乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司返还剩余租金22，029.11元；乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司支付剩余租金资金占用期间利息1，279.03元，并以欠付剩余租金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至剩余租金实际给付之日；驳回乌鲁木齐味正品果品开发有限公司其他诉讼请求”；        三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初193号民事判决第四项，即“乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司支付押金资金占用期间利息580.61元，并以欠付押金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至押金实际给付之日”为“乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司向乌鲁木齐味正品果品开发有限公司支付押金资金占用期间利息459.65元（自2019年9月11日起至2020年11月2日止押金10，000元的资金占用利息），并以欠付押金为基数，自2020年11月3日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，1年期）计算至押金实际给付之日”；        四、驳回乌鲁木齐味正品果品开发有限公司的其他诉讼请求。        上述款项，经折抵，乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司应支付乌鲁木齐味正品果品开发有限公司共计11，179.22元，限于本判决生效后十日内付清。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费783.46元（乌鲁木齐味正品果品开发有限公司已预交，已减半收取），由乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司负担115.95元，由乌鲁木齐味正品果品开发有限公司负担667.51元。二审案件受理费665.21元（乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司已预交），由乌鲁木齐瀚德林酒店管理有限公司负担214.86元，由乌鲁木齐味正品果品开发有限公司负担450.35元。        本判决为终审判决。        审判长    曾敏审判员    杨扬审判员    金爱民二〇二一年九月十七日书记员    余霞>  关注公众号“马克数据网”