抚顺市隆达房地产开发有限责任公司、张某合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终1025号

• 案件编号

  （2021）辽04民终1025号

• 案件名称

  抚顺市隆达房地产开发有限责任公司、张某合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  抚顺市隆达房地产开发有限责任公司;张某

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1025号上诉人（原审被告）：抚顺市隆达房地产开发有限责任公司，住所地抚顺市新抚区。法定代表人：于某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜某某，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张某，男，1982年7月22日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：张**，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司（以下简称隆达公司）因与被上诉人张某合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆达公司委托诉讼代理人刘曼和姜某某、被上诉人张某及其委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆达公司上诉请求：1、撤销（2020)辽0404民初2768号民事判决书，并将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由;上诉人对一审判决持有异议如下：根据一审判决书认定的事实，涉案房屋是新华街道异地安置被上诉人的结果，因新华街道是房屋征收、安置的主体，办理涉案房屋的产权也是安置工作的组成部分，所以被上诉人应向新华街道提出办理涉案房屋产权的诉求。一审时上诉人提出了自己未足额收到涉案房屋房款的抗辩，也不清楚自己已收到的553万元中是否包括了被上诉人的份额及具体金额。上诉人认为新华街道参与本案，对于明确责任主体，查清涉案房屋的欠款金额，起着事关重要的作用。一审判决由于未将新华街道列为第三人，才导致本案事实不清，结果错误，因此，有必要追加新华街道为本案的第三人。而且，上诉人一审提出的抗辩理由是成立的，应获得支持：根据2012年7月12日被上诉人与新华街道签订的异地安置《协议书》，上诉人以373950元（6300元/m2应安置面积59.35m2=373905元）收购被上诉人应安置房屋，被上诉人以403632元（实际房屋面积84.09m2×4800元/m2=403632元）购买涉案房屋，这二项相减就是被上诉人已交纳的异地安置房屋差价款29727元，此外，被上诉人还按照1500元/m2交纳了增加面积款19500元。2013年11月，上诉人终止了与新华街道的拆迁、安置合作，被上诉人与新华街道签订的《协议书》对上诉人已无约束力，新华街道应按照收购价给予上诉人相应的补偿，被上诉人也应按照4800元/m2补齐增加面积款。上诉人应获得房款总计9651456元（实际安置面积2010.72m2×4800元/m2=9651456元），但是新华街道只支付了553万元，被上诉人个人没有交足增加面积款，上诉人的房款并未全部收到。由于新华街道和被上诉人都没有足额交纳涉案房屋的房款，上诉人的利益已受到侵害，有权拒绝为被上诉人办理涉案房屋的产权。张某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。张某一审诉称：被告公司为加快银川社区旧城改造项目的进展，与顺城区人民政府指定的征收具体实施单位顺城区新华街道办事处签订了银川社区地块居民24户异地安置协议书。协议书约定将包括原告张某在内的24户居民异地安置在望花区海城隆达花园。2012年7月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于望花区住宅出售给原告。2013年5月15日，被告给原告下发了配户通知书，原告办理了入住。由于被告拒不履行《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款规定的义务即：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门；房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，致使原告长达七年无法办理产权登记。现原告诉至一审法院，请求法院依法判令被告履行义务，即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；本案诉讼费由被告承担。隆达公司辩称：我们认为在原告未付清案涉房屋房款的前提下，有权不协助原告办理案涉的房屋产权。原告原是银川社区地块的动迁户，被告原为该地块的开发商，根据顺城区城市综合改造办公室出台的顺城区银川社区地块征收补偿与安置工作的实施方案及异地补偿安置工作实施方案的规定，征收住宅房屋均按照拆一还一的标准进行产权调换，增加面积按照每平1500元收取扩大面积款，选择异地安置的还应按异地安置房屋面积×4800元每平方米减去应回迁安置面积×6300元每平方米的公式缴纳异地安置房屋差价款，这一公式中的应回迁面积应该原面积和增加面积二部分，这二部分的房屋单价均是6300元每平，但是原告只按照1500元每平标准缴纳增加面积款。2013年被告退出了银川地块的开发，只收到了新华街道支付的553万元的补偿款。被告认为原告按照每平1500元的标准缴纳的扩大面积款是当时政府给予原告作为被拆迁人的优惠待遇，然而被告已不在是该地块的开发者，没有义务承接原有的回迁安置政策，原告应按照每平6300元的标准支付增加面积款才符合异地安置房屋方案中的安置公式，由于原告至今没有向被告支付上述的款项，并未按照商品房买卖合同的约定向被告支付足额的购房款，被告有权依据《合同法》第67条的规定行使抗辩权，拒绝为原告案例案涉房屋的产权。而且双方签订的合同中对产权办理时间、期限并未作出约定，原告的主张也没有事实依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2012年6月18日，抚顺市顺城区综合改造办公室下发《银川社区地块征收补偿与安置工作实施方案》，规定为了满足拆迁户不同的需求，被征收人可选择异地安置，安置地点为抚顺市望花区隆达世纪花园（望花海城雷锋路岗南）。2012年7月12日，原告与新华街道签订《协议书》，约定征收原告所有的抚顺市顺城区房屋，原告自愿选择异地安置，实际安置房屋面积为59.35平方米，原告原面积回迁部分不收款，增加面积部分（不含赠送的10%公摊面积）按每平方米1500元收款，即：（安置面积53.95平方米－原面积40.95平方米）×1500元/平方米=19500元。原告异地安置商品房面积为84.09平方米，由原告结清异地安置后的房屋差价款，即：异地安置后的房屋差价款=异地安置商品房面积84.09平方米×4800元/平方米－实际安置房屋面积59.35平方米×6300元/平方米=29727元。上述原告应交款项共计49227元。原告于2012年7月2日交纳了银川社区异地安置望花区海城差额款49227元，被告为其开具《收款收据》。2012年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201204609），原告以总价423132元的价格购买被告开发的坐落于抚顺市望花区，建筑面积84.09平方米的房屋一处。合同约定：“第六条:付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：一次性付款肆拾贰万叁仟壹佰叁拾贰元整…第八条:交付期限。出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、工程质量监督站验收合格。第十五条：关于产权登记的约定…3、买受人在收到出卖人提供产权登记资料却不能在三十日内办理产权登记的，无权以本条款提出退房…”。2013年5月15日，被告向原告出具《配户通知单》载明：隆达世纪花园6#楼2单元1701号住户已交齐各项费用，手续齐全，准予进户。原告接收该房屋后一直居住至今，被告未协助原告办理房屋产权证书。另查，2013年11月1日，抚顺市顺城区新华街道办事处（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定“抚顺市隆达房地产开发公司为加快银川旧城区改造项目进展，异地安置银川社区地块居民24户，安置地点为望花区隆达世纪花园。经协商就异地安置房屋补偿事宜达成如下协议：…三、补偿标准按照《银川社区地块征收补偿与安置工作实施方案》规定，甲方将24处住宅房屋货币化补偿款支付给乙方，同时，扣除乙方自行收取的房屋扩大面积款。四、补偿金额甲方对乙方补偿总金额为520万元，具体支付如下：按照《银川社区地块征收补偿与安置工作实施方案》规定，24处住宅房屋货币化补偿金额应为553万元。扣除乙方自行收取居民住宅房屋扩大面积款33万元后，应补偿金额为520万元”，庭审中被告表示已收到上述补偿金额，原告系协议中银川社区地块24户居民之一。一审法院认定的上述事实，有《协议书》、《收款收据》、《商品房买卖合同》、《配户通知单》及双方签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证和一审法院的审查，足以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房销售管理办法》第三十四规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律，应当认定有效。原告依据其与新华街道签订《协议书》向被告交纳“异地安置望花区海城差额款”49227元，庭审中被告自述已按《银川社区地块征收补偿与安置工作实施方案》规定收到了包括原告在内的24处住宅房屋货币化补偿金额，且被告出具的《配户通知单》亦载明原告住户已交齐各项费用，手续齐全，故应认定原告已向被告支付了全部购房款，双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记未作约定，被告应根据相关法规规定履行为原告办理房屋权属登记的义务，故对于原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告提出新华街道办事处给付的补偿金不足，即原告未全额交纳购房款的辩称，因与本案非属同一法律关系，故对此辩称，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《商品房销售管理办法》第三十四之规定，判决：被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助原告张某办理坐落于望花区，建筑面积84.09平方米房屋的不动产权证书。案件受理费7347元，减半收取3674元，由被告抚顺市隆达房地产开发有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审法院认定事实属实。本院认为，2012年6月18日，抚顺市顺城区综合改造办公室下发《银川社区地块征收补偿与安置工作实施方案》，规定为了满足拆迁户不同的需求，被征收人可选择异地安置，安置地点为抚顺市望花区隆达世纪花园（望花海城雷锋路岗南）。2012年7月29日，上诉人隆达公司与张某签订《商品房买卖合同》（合同编号：201204609）。2013年11月1日，抚顺市顺城区新华街道办事处（甲方）与上诉人隆达公司（乙方）签订《协议书》，约定“抚顺市隆达房地产开发公司为加快银川旧城区改造项目进展，异地安置银川社区地块居民24户，安置地点为望花区隆达世纪花园。从以上事实可以看出上诉人隆达公司与张某签订的《商品房买卖合同》虽然名义上是商品房买卖实际是解决拆迁户安置，故隆达公司与张某之间不能依据商品房买卖来确定双方的权利义务关系，张某作为被拆迁户在缴纳了规定的异地安置后的房屋差价款后，有权利获得被安置房屋的所有权，上诉人隆达公司未足额获得安置拆迁户的补偿费用，应当依法向相关部门主张权利或者另行诉讼解决，但不能拒绝履行为被上诉人张某办理房屋权属登记的义务。但对于一、二审诉讼费用的收取，因本案是张某请求隆达公司履行合同义务应当按件收取，不应当依照房屋标的价格收取。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2768号民事判决。一审案件受理费收取100元（张某预交7347元，减半收取3674元）、二审案件受理费收取100元（抚顺市隆达房地产开发有限责任公司预交7347元），共计200元，由上诉人抚顺市隆达房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长　韩　强审判员　王冬雨审判员　黄　霞二〇二一年九月十四日书记员　张丽娟 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